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전세가율
전세가율(傳貰價率)은 부동산의 매매 가격에 대한 전세 가격의 비율을 말한다.
개요
전세가율이란 주택 매매가 대비 전셋값의 비율을 말한다. 즉, 매매값 대비 전셋값의 비율을 말하는데, 주택시장의 주요 선행 지표 중 하나로 꼽힌다. 전세보증금을 끼고 주택을 매입할 때 전세가율에 따라 자본금이 어떻게 달라지는지를 살펴보면 그 이유를 알 수 있다. 에는 '전세'라고 하는 독특한 임대차계약 형태가 있다. 전세보증금을 집주인에게 맡기고 계약 기간동안 주택을 임차해서 살다가 계약이 끝나면 전세보증금 100%를 돌려받고 나가는 계약이다. 전세라고 하는 형태의 계약이 한국에만 있는 것은 아니지만 유독 한국에서 크게 발달했다.
- 전세가율 = 전세보증금/매매가
아무튼, 전세계약을 하기 위해서는 전세보증금이라고 하는 목돈이 집주인과 세입자 사이에서 오간다. 그러므로 전세가율은 주택의 매매가격 대비 전세보증금의 비율을 의미한다. 예를 들어 서울에 있는 어떤 아파트의 매매가격이 10억이고, 전세보증금이 6억이라고 한다. 이 아파트의 전세가율은 매매가 10억 대비 전세보증금 6억에 해당하므로 60%가 됩니다. 전세보증금 6억을 매매가 10억으로 나눈 값이다. 매매가와 전세보증금의 차이는 '갭(Gap)'이라고 부르며 전세를 주고 매매를 했을 때, 집주인이 지급해야 하는 금액을 의미한다. 전세가율이 높다는 말의 의미는 전세보증금과 매매가의 차이가 작다는 뜻이며 일반적으로 전세가율이 지나치게 높은 경우 깡통전세가 될 가능성이 있다.
예를 들어 10억짜리 아파트에 전세보증금이 9억이라면 전세가율은 90%인데 세 세입자가 계약이 끝나고 나갈 때 전세보증금 9억을 집주인이 마련하지 못 하는 경우가 있다. 전세 시세가 6억으로 급락한 경우 차액인 3억은 집주인이 마련해야 하는데 현금 3억을 융통하지 못하는 경우가 이에 해당한다. 이 경우에는 주택을 경매에 넘겨서 보증금을 돌려받아야 하는데 경매로 넘어간 주택의 경우 매매가격을 전부 받지 못하고 60~70% 가격에 낙찰되는 경우가 많다. 물론 국세 등이 밀려있거나 앞순위 대출이 있는 경우에는 이마저도 못 받으며 일부 빌라 같은 주택의 경우 전세가율이 100%를 넘기도 한다. 지나치게 높은 수준의 전세보증금으로 계약을 했거나 주택가격이 많이 내려가 전세보증금보다 싸진 경우가 간혹 발생하기 때문이다. 전세가율이 지나치게 높은 주택의 경우 전세보증금을 대출받을 때 보증보험을 받지 못하는 경우도 많이 있다. 전세로 들어가는 세입자분들은 전세가율이 적당한지 지나치게 높은 것은 아닌지 고민해봐야 한다.[1][2][3]
전세가율 현황
023년 1월 한국부동산원 통계에 따르면 서울 아파트 전세가율은 54.7%로 나타났다. 이는 전국 전세가율인 67.5%를 크게 밑돌고, 2012년 8월(54.6%) 이후 가장 낮은 수치다. 서울의 전세가율은 2016년 6월 72.0%로 고점을 찍고 지속해서 하락했으며 집값 급등이 본격화됐던 2019년 이후부터는 줄곧 50%대를 유지했다. 시세 10억 원인 주택을 2016년 6월에 매입한다면 전세가율 72%를 적용해볼 수 있다. 전세보증금 7억 2000만 원을 끼고 현금 2억 8000만 원으로 매입이 가능한 셈이다. 반면 2023년 1월에 매입한다면 전세가율 54.7%가 적용돼 전세보증금 5억 4700만 원을 제외한 4억 5300만 원의 현금이 있어야 매입할 수 있다는 결론이 나온다.
전세가율이 높은 지역은 상대적으로 적은 자본금으로 주택 매입이 가능해서 수요가 늘고, 거래가 증가하면 매매가격 상승을 견인하는 효과도 나타날 수 있다. 반대로 전세가율이 낮은 상태에서 매매가격이 하락하면 전세보증금을 돌려받지 못하는 경우가 생길 수도 있다. 만약 매매 시세가 전세보증금 밑으로 떨어지거나 경매에 넘어가 처분될 경우 낙찰가가 보증금보다 낮아지면 세입자는 보증금을 제대로 돌려받지 못해서 '깡통전세'의 위험에도 노출될 수 있는 것이다. 현재 서울의 전세가율은 서울 외 지역보다 매우 낮은 수준이다. 2023년 1월 서울의 25개 자치구 중에서도 용산구가 47%로 가장 낮았으며, 송파구 48.3%, 강남구 49.3%, 노원구 50.9%, 양천구 51% 순으로 낮게 기록됐다. 전세가율이 60%를 넘는 지역구는 종로구 63.9%, 중랑구 62.4% 등 7개 구에 불과하다. 집값이 비싼 강남, 송파, 용산 등이나 재건축 아파트 비중이 높은 양천구, 노원구의 전세 가격이 상대적으로 낮게 나타난 것이다.
보통 매매가격 대비 전셋값이 크게 떨어지거나, 매매가격의 상승 폭이 너무 커서 전셋값이 이를 따라잡지 못할 때 전세가율이 낮아지게 되는데, 지금은 양자가 다 해당된다. 서울 아파트의 매매가격이 급등한 후 지난해에 매매보다 전셋값이 더 크게 떨어지면서 전세가율이 빠르게 낮아지고 있고 이 현상은 당분간 지속할 것으로 예상한다. 서울 전세 시장은 올해도 여전히 약세를 이어갈 수밖에 없을 전망이다. 미국의 기준금리가 '빅스텝'까지 거론되는 등 인상이 지속할 것으로 예상하면서 국내 기준금리도 불가피하게 인상될 수밖에 없을 것으로 예상하기 때문이다. 높아진 금리만큼 전세 시장은 위축될 수밖에 없다. 기준금리에 따라 전세대출 금리와 전·월세전환율이 함께 높아질 텐데 전·월세전환율보다 대출금리가 높아지면 대출을 받아서 이자를 내는 것보다 월세로 전환하는 것이 유리해진다. 결국, 전세 수요자들이 반전세나 월세를 선택하는 경우는 계속 늘어날 것으로 예상한다.
반면 강남구와 서초구 등을 중심으로 입주 물량이 많은 곳에선 예치금리가 인상됨에 따라 임대인은 전세를 선호하는 경우가 많아질 것이다. 또, 전세보증금을 낀 소유자는 신규 계약 시 기존 임차인에게 보증금을 돌려주기 위해선 전세 계약을 이어가야 하므로 전세 공급은 증가할 전망이다. 이처럼 서울의 임차시장은 임차인과 임대인의 처지가 달라 수급불균형을 이루면서 전셋값과 전세가율 하락은 지속할 가능성이 크다. 현재 거래량이 증가하고 있는데, 금리 인상 등으로 인해 거래절벽이 다시 시작된다면 매도 물량이 전·월세 물건으로 전환되면서 전셋값 하락의 속도를 빠르게 할 가능성도 있다. 이렇게 되면 임차인에게 보증금을 돌려주지 못하는 임대인들이 늘어날 수 있어 향후 서울 전세가율의 하락 속도는 주택시장의 단기 전망에 큰 영향을 줄 전망이다.[3]
전세가율이 중요한 이유
아파트 투자자와 세입자 모두에게 전세가율은 매우 중요한데 다음과 같은 측면에서 중요하다.
- 아파트 투자자일 경우 : 투자자에게 전세가율은 갭투자를 하는데 드는 비용을 결정하는데 아주 중요한 수치이다. 전세가율이 높을수록 적은 돈으로 아파트를 매수할 수 있으므로 자기 자본 대비 자산 상승을 할 수 있고, 반대로 전세가율이 낮으면 아파트를 매수하기 위해서는 많은 돈이 들어가게 되는 것이다.
- 세입자일 경우 : 세입자의 경우는 아파트 가격이 하락하는 부동산 하락기에는 전세가율이 높아지기 때문에 깡통전세의 위험으로 자신의 전세보증금이 떼일 수 있다. 그러므로 세입자로서는 전세가율이 높은 아파트에 들어가는 것이 좋다. 하지만 전세가율만 보다가는 아파트 전세를 결정하기 어려우므로 전세보증금을 보호해 주는 전세 보증보험에 가입하는 것이 세입자로서는 최고다.[4]
전세가율 확인하는 방법 3가지
- KOSIS : 전세가율을 확인하는 방법은 전세가율을 및 부동산 정보를 알려주는 사이트를 통해 쉽게 알 수 있다. 전세가율을 확인하는 방법은 전세가율을 및 부동산 정보를 알려주는 사이트를 통해 쉽게 알 수 있다. KOSIS는 국가에서 운영하는 통계 포털사이트로 모든 종류의 통계를 확인할 수 있다. 물론 아파트 가격, 부동신 분양시장 동향, 주택보급률 등 다양한 주택 관련 통계를 확인할 수 있고 또, 엑셀로 정리된 파일을 받을 수 있다. 전세가율을 확인하는 방법은 주제별 통계에서 주거 >> 전국주택가격동향조사 >> 전국주택가격동향 > 유형별 매매가격 대비 전시가격 비율을 클릭하면 된다.
- KB부동산 : KB부동산은 호갱노노와 쌍벽을 이루는 국내 아파트 실거래가 조회 사이트이다. KB부동산에서는 아파트, 오피스텔, 연립주택 등의 다양한 주택의 매매, 전세 동향과 전세가율을 월별로 확인할 수 있다. 월간 시계열을 확인하는 방법은 KB부동산에 접속하여 메뉴 >> KB통계 >> 보고 싶은 달의 월간 시계열을 내려받으면 된다.
- 아파트투미 : 아파트투미는 부동산에 관심 있으신 분들은 한 번쯤 들어가 보셨을 사이트이다. 아파트 실거래가와 최고가, 최저가, 전세가율, 갭투자 금액 등 투자자들이 알고 싶은 정보를 쉽게 확인할 수 있는 사이트이다. 다만, 단점으로는 아파트 전세가율만 확인 가능하다는 점이다. 전세가율을 확인하는 방법은 보고 싶은 지역의 아파트를 선택하시면 해당 아파트의 매매 및 전세 관련 모든 정보를 바로 볼 수 있다.[4]
동영상
각주
- ↑ 〈전세가율〉, 《한경 경제용어사전》
- ↑ 왕 달팽이, 〈부동산 - 전세가율과 갭투자의 뜻〉, 《달팽이 부동산 스터디》, 2021-09-26
- ↑ 3.0 3.1 조윤진 기자, 〈'역대 최저' 전세가율…전세·매매가격 앞으로 어떻게 될까? (도와줘요 자산관리)〉, 《서울경제》, 2023-03-18
- ↑ 4.0 4.1 HS금융뉴스, 〈전세가율이란? 전세가율 확인하는 방법 3가지〉, 《HS금융뉴스》, 2022-11-02
참고자료
- 〈전세가율〉, 《네이버 국어사전》
- 〈전세가율〉, 《한경 경제용어사전》
- 왕 달팽이, 〈부동산 - 전세가율과 갭투자의 뜻〉, 《달팽이 부동산 스터디》, 2021-09-26
- 조윤진 기자, 〈'역대 최저' 전세가율…전세·매매가격 앞으로 어떻게 될까? (도와줘요 자산관리)〉, 《서울경제》, 2023-03-18
- HS금융뉴스, 〈전세가율이란? 전세가율 확인하는 방법 3가지〉, 《HS금융뉴스》, 2022-11-02
같이 보기
