주택임대사업

주택임대사업(住宅賃貸事業)은 소유자가 거주자와 임대차 계약을 맺어 집세를 받고 주택을 임대하는 사업을 말한다. 주택임대업라고도 한다.

개요

주택임대(住宅賃貸)는 소유자가 거주자와 임대차 계약을 맺어 집세를 받고 주택을 빌려주는 행위를 말한다. 아파트나 주택에 투자하는 가장 큰 이유는 목표 수익률에 도달하였을 때 양도하여 투자 수익을 올리려고 한다. 여기서 가장 중요한 것은 세제혜택이다. 정부에서 주택 가격 상승을 억제하고자 여러 가지 제도를 시행하는데 주택 가격이 올라도 양도소득세로 다 내면 투자를 한 실익이 없기 때문이다. 그래서 몇 년 사이 아파트 가격이 많이 상승하자 주택 투자를 늘리셨고, 다주택자들도 많이 늘었으며 양도세 혜택도 보고 임대수익도 올리고자 다주택자들이 임대사업자 등록을 많이 하였다. 다주택자의 경우에는 조정대상지역 내 주택을 매매(양도)할 경우에는 양도소득세 세율이 달라진다. 2주택자라면 기본세율 + 10%p 추가되며, 3주택 이상자라면 기본세율 + 20%p 추가된다. 무조건 주택이 많다고 해서 전부 다 중과세를 적용하는 주택으로 인정받는 것은 아니다. 소득세법에서는 일정한 요건을 갖춘 주택은 다주택자 판정시 주택 수에서 제외하고 있다.^[1]^[2]

주택임대사업 관련 실무는 매우 어렵다. 왜냐하면, 첫째, 관리 소관 정부 부처가 다 다르다. 임대사업자 등록 요건 등은 국토교통부가 관리하며, 관리는 지자체에서 한다. 어떤 애매한 상황이 발생했을 때 어느 곳에 문의해야 할지 어려우며 담당 공무원도 많이 실수하는 분야이다. 둘째, 용어가 정리 안 되어 있다. 어떤 용어는 세법 용어와 같아 혼선을 주기도 한다. 관련 용어가 임대사업에서 말하는 것과 세법에서 말하는 의미가 다르므로 어렵다. 셋째, 임대사업 관련 정책은 자주 바뀌어서 어렵다. 정권이 바뀔 때마다 부동산 경기 사이클이 상승이냐 하강이냐에 따라 임대사업자 정책도 바뀌기 때문에 어떤 때는 혜택을 준다고 하였다가 시행이 안 되기도 하고, 경기 사이클이 바뀌어 혜택을 안 주려고 갑자기 까다롭게 구는 경우가 많기 때문이다. 하지만 어렵다고 여기서 포기하면 주요 고객, 큰손을 유치하기는 점점 요원해진다. 고객들이 관심이 있어 하고 알고 싶은 것에 대한 정보를 줘야 한다.^[3]

임대사업

임대사업(賃貸事業) 또는 임대업(賃貸業)은 자신이 소유하거나 임차한 토지 및 건축물 등 각종 부동산을 임대하는 산업 활동을 의미한다. 부동산 임대사업이란 크게 보면 하나 이상의 부동산을 타인에게 임대하는 사업을 말하며 임대주택사업과 일반부동산 임대사업으로 구분할 수 있다. 임대주택사업은 정부에서 서민 생활의 주거 안정을 위해 여러 가지 세제상의 혜택을 주고 있으며 누구나 소자본으로도 쉽게 시작할 수 있다. 좀 더 구체적으로는 건물의 유지 보수나 청소 등의 시설관리, 임차인 선정과 계약 체결, 임대보증금과 임대료 징수, 세무·회계 처리 같은 재산 관리, 부동산 매입 및 매각, 운영, 리모델링이나 개보수, 확장 개발, 가치 증진, 가업 승계, 재활용, 부동산 금융 등의 자산 관리까지도 포함된다. 단순한 임대차관리만 임대사업 전부라고 생각해서는 곤란하다.

부동산 투자는 미래를 바라보고 현재에 실행하는 것이다. 즉, 미래의 변화가 투자의 핵심인 셈이다. 미래의 가치를 상승시키는 활동으로 얼마든지 부가가치를 창출하고 그에 따라 수익을 증대할 수 있다. 임대사업의 기반을 처음부터 건설에 두느냐, 중개에 두느냐, 기존 건물을 저렴한 가격에 매입하는 데 두느냐에 따라 분야가 조금씩 달라진다. 자금이 전혀 없는 사람도 얼마든지 할 수 있으므로 부동산 투자는 누구나 할 수 있는 사업 분야다. 예전에는 부동산 물량이 절대적으로 부족했지만, 우리는 이제 공급과잉을 걱정하는 시대에 살고 있다. 하지만 이것도 걱정할 필요가 없다. 시간이 지날수록 건물의 노후화와 그에 따른 기능 저하는 또 다른 사업의 기회를 제공할 것이다.

임대사업의 기회는 우리가 생각하는 이상으로 무궁무진하다. 누가 어디서 어떻게 하느냐가 문제라면 문제다. 아직은 투자에 대한 기존의 시각이 주택이나 상가, 사무실에 집중되고 있다. 그러나 향후 개발제한구역 내 불법 창고, 무허가 건물, 묘지, 도산한 기업의 부동산, 농지의 부가가치 증대사업, 다양한 공영주차장 활용, 근린공원의 수익화 등도 훌륭한 임대사업의 형태로 자리 잡을 것이 확실해 보이므로 전망은 더욱 밝다. 그러므로 입대사업은 블루 오션 시장이다. 대한민국은 조만간 전체 인구 중 만 65세 이상 노인 인구가 총인구의 14%를 넘는 고령사회가 된다. 이미 10%를 넘은 지 몇 년이 지난 상태다. 20년간 일반적인 은퇴 연령(60세)에 도달할 40~50대 인구는 총 1,722만 명으로 주민등록상 인구의 1/3에 해당할 정도가 된다. 은퇴 인구가 증가함에 따라 부동산 임대시장에서 생활의 해결책을 찾고자 하는 잠재적 투자자도 많아질 것이다. 출산율이 해가 갈수록 낮아짐에 따라 많은 문제와 과제가 생기는 것은 사실이다. 오래 산다는 것은 분명 행복한 일이다. 오래 살고 싶은 것은 인간의 기본 욕망이며 기준으로 대한민국의 기대수명은 82.1세다.^[4]^[5]

임대사업을 위한 행정절차

주택의 매입 세금감면을 많이 받기 위해서는 18평 이하의 공동주택을 취득하는 것이 유리하다.
소유권이전 등기
임대사업자 등록 임대사업자로 등록하고자 하는 경우 다음의 서류를 갖추어 거주지 관할 시, 군, 구 주택과에 제출하여야 한다.
구비서류

주민등록초본 또는 주민록증 사본(법인은 법인 등기부 등본)
주택을 이미 소유하고 있는 경우는 임대주택의 등기부 등본
주택의 매입계약을 체결하거나 분양계약을 체결한 경우는 매입계약서 또는 분양계약서

세무서에 사업자등록 신청

임대사업을 개시 후 20일 이내에 사업자등록을 주소지 관할 세무서에 신청 해야 한다.

임대조건의 신고

임대사업자가 임대주택을 임대하고자 할 때(임대조건 변경신고 포함)는 임대차계약기간·임대보증금· 임대료 등 임대조건에 관한 사항을 신고하여야 한다.
신고하고자 하는 임대사업자는 입주예정일 10일 전 (변경신고의 경우에는 변경일 10일 전, 매입임대주택에 기존의 임차인이 있는 경우에는 전 소유자와 임차인 간에 체결된 계약의 임대 기간 종료일 10일 전을 말한다) 까지 임대조건신고서에 표준임대차계약서를 첨부하여 당해 임대주택의 소재지를 관할하는 시장·군수 또는 구청장에게 제출하여야 한다.

임대사업 창업절차

임대사업 창업 절차 소유권이전등기 이전에도 사업자등록 가능하다. (거주지 구청, 시청 주택과)

임대개시 10일 전 주택 소재지 구청, 시청 주택과에 임대조건 신고 (꼭 표준계약서지참)
거주지 관할 세무서에 임대개시 20일 전까지 사업자등록
임대조건 변경 시(임차인, 임대금액 등)마다 임대조건 변경신고 및 주민등록등본 발급보관
양도하는 임대주택에 대한 양도세 감면신청서 제출

※ 필요서류 : 사업자등록증, 임대차계약서, 임차인주민등록 등본, 등기부 등본

임대사업 시 세제 혜택

취득 시 세제 혜택 전용면적 18평 이하 주택을 2가구 이상 신축하거나 최초 분양받아 임대주택사업을 하면 취득·등록세(부가세 포함)가 전액 면제된다. 다가구주택을 다세대주택을 구분 등기할 때도 취득세(0.15%)와 등록세(0.24%)가 부과되는데 임대주택 사업자는 세금 없이 구분등기를 할 수 있다. 주의하실 것은 잔금 지급일 전까지 임대사업자로 등록을 해야 감면할 수 있다는 것이다.

전용면적 18평 이하 : 취득세, 등록세 100% 면제
전용면적 18평 초과 - 25.7평 이하 : 취득세, 등록세 25% 감면

보유 시 세제 혜택 주택에 대한 재산세는 시가 표준액의 0.3~7%의 초과 누진 세율이 적용된다. 그러나 전용면적 18평 이하 주택으로 임대주택사업을 하면 재산세를 50% 깎아 준다. 주택에 딸린 땅에 대한 종합토지세도 합산 과세가 되지 않고 0.3%의 낮은 분리과세 세율이 적용된다.

종합토지세와 재산세(아파트·연립주택, 다세대주택의 경우 해당)

전용면적 12평 이하인 영구임대주택은 종합토지세와 재산세를 면제
전용면적 18평 이하는 재산세 50% 감면
전용면적 25.7평 이하는 종합토지세 세율을 무조건 0.3% 적용

부가가치세, 소득세

부가가치세 : 주택(면적 무관)의 임대는 면세로서 부가가치세 납세의무를 지지 않는다.
소득세 : 임대보증금에 대해서는 일반적으로 이자 상당액(연 9%)을 소득으로 보아 소득세를 매기지만 임대주택에 대해서는 보증금에 대해서는 과세하지 않는다. 다만, 월세로 받을 때는 그 소득에 대해 소득세를 납부해야 한다.

양도 시 세제 혜택

주택을 팔 때는 양도소득세를 내야 한다. 그러나 전용면적 25.7평 이하의 주택으로 10년 이상 임대사업을 하면 양도소득세가 전액 면제된다.

전용면적 25.7평 이하의 임대주택을 5년 이상 임대 후 양도 시 당해 임대주택의 경우

1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주가 이루어진 사실이 없는 공동주택의 경우 5년 이상 임대 시 50% 감면 10년 이상 임대 시 100% 감면
1986년 1월 1일부터 1994년 12월 31년 이전에 신축된 주택은 5년 이상 임대 시 50% 감면 10년 이상 임대 시 100% 감면
1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득당 시 입주가 이루어진 사실이 없는 주택에 한한다)은 100% 감면 즉, 1986년 이후 신축 주택 중에서 1995년 이후 최초로 분양받아 임대한 주택은 5년의 임대 기간만으로 100% 감면하지만, 최초로 분양받지 않은 주택이라면 5년 임대 시 50% 감면을 적용하고 10년 임대 시 100% 감면을 적용하는 것입니다.
건설임대주택으로서 5년 이상 임대한 임대주택은 100% 감면^[5]