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전차인
전차인(轉借人)은 남의 것을 빌려 온 사람에게서 다시 빌리는 사람을 말한다.
목차
개요
전차인은 남의 것을 빌린 사람에게 다시 빌리는 사람이란 뜻이다. 전대인은 남의 것을 빌려서 다시 빌려주는 사람을 뜻하며 기존의 임대인과 임차인에서 '임'이 '전'으로 바뀐 것이다. 이렇게 전대인과 전차인의 계약을 전대차계약이라고 하는 것이다. 예를 들어 집주인 A와 임차인 B가 임대차계약을 맺고 B가 A의 집에 살고 있다. 그런데 임차인 B가 임대 기간 중 사정이 생겨서 몇 달 집을 비우게 되거나, 다른 곳으로 이사를 해야 하는 상황이 생겨, 새로운 임차인 C와 임대차계약을 하였다. 이렇게 원래 임대인 A가 아닌 임차인 B가 새로운 임차인 C와 계약한 것을 전대차계약이라고 한다. 이때는 임차인 B가 전대인이라고 하고, 임차인 C를 전차인이라고 한다. 그런데 전대차계약을 할 때 가장 중요하게 봐야 하는 것이 있으며 바로 원래 집주인 A가 전대차 계약에 동의하였는가를 확인해야 한다. 그 이유는 집주인의 동의 없는 전대차계약은 불법이기 때문에 나중에 발생할 수 있는 문제에 대하여 전차인이 책임을 져야 하는 상황이 생기기 때문이다.
임대인과 임차인은 임대차계약을 맺은 집주인과 세입자를 이야기 하는 것이며 즉 집주인은 임대인, 세입자는 임차인이다. 전차인(새로운 임차인)은 반드시 전대 동의서가 있는지, 임대차계약서 특약에 전대차계약을 해도 된다고 되어있는지를 확인해야 하고, 더 확실한 방법은 원래 집주인에게 전대차계약을 작성할 건데 가능한지 확인을 해야 한다. 집주인 동의 여부를 확인하였다면 전대차계약을 작성한 후 14일 이내에 전입신고를 해야 한다. 그 이유는 전차인은 전대인에게 보증금이나 월세를 지급했다는 이유로 대항력을 취득할 수 없으므로, 전입신고까지 마쳐야 기존 임차인(전대인)의 대항력이 유지되고 이에 따라 전차인으로서의 법적 보호를 받을 수 있기 때문이다. 그리고 전대차계약을 맺고 발생하는 하자에 대하여는 전차인이 책임을 져야 한다. 임대차계약을 맺고 살던 임차인이 새로운 임차인과 계약을 하는 것을 전대차 계약이라고 하고, 이때 기존의 임차인이 전대인, 새로운 임차인이 전차인이 된다는 것을 알아야 한다.[1]
전차인과 전대차
임차인이 자기의 임차권에 기초하여 임차상가건물을 제3자에게 사용·수익할 수 있게 하는 계약을 하는 것을 전대차계약이라고 한다. 상가건물의 전대차는 임대인의 동의가 있는 경우에만 허용된다.
상가건물의 전대차
상가건물의 전대차란
임차상가건물을 제3자가 사용·수익할 수 있도록 임차인이 다시 재임대하는 것을 말한다.
계약당사자
- 계약당사자는 전대인(임차인)과 전차인(제3자)이다.
- 따라서 전대차 계약을 하면, 전대인(임차인)과 전차인(제3자) 사이에는 별개의 새로운 임대차 관계가 생기나, 임차인(전대인)과 임대인의 관계는 그대로 존속하게 된다.
임차권의 전대 금지
- 「민법」은 임차권의 전대를 원칙적으로 금지하고 있으므로, 임대인은 자신의 동의 없이 임차인이 임차상가건물을 전대한 때에는 임대차계약을 해지할 수 있다(「민법」 제629조).
- 임차권의 전대제한 규정은 강행규정이 아니므로, 전대차는 임대인의 동의가 없더라도 임차인과의 사이에 채권·채무가 유효하게 성립한다. 그러나 전차인이 임대인이나 그 밖의 제3자에게 임차권이 있음을 주장하기 위해서는 임대인의 동의가 필요하다(「민법」 제629조 및 제652조).
- 임대인의 동의는 전대차 계약이 체결되기 전이든 후이든 상관없이 있기만 하면 되고, 명시 또는 묵시 상관없이 가능하다. 다만, 동의가 있었다는 사실은 임차인과 전차인이 입증해야 한다.
임대인의 동의가 있는 전대차의 효과
전대인(임차인)과 전차인 사이의 관계
전대인과 전차인 사이의 관계는 전대차 계약의 내용에 따라 정해지고, 전대인은 전차인에 대해 임대인으로서의 권리의무를 가지게 된다.
임대인과 임차인(전대인) 사이의 관계
임대인과 임차인의 관계는 전대차에 불구하고 아무런 영향을 받지 않는다. 즉 임대인은 임차인에 대해 임대차계약에 따른 권리를 행사할 수 있다(「민법」 제630조제2항).
임대인과 전차인 사이의 관계
- 임대인과 전차인 사이에는 직접적으로 아무런 관계가 없습니다. 그러나 「민법」은 임대인의 보호를 위해 전차인이 직접 임대인에 대해 의무를 부담하도록 하고 있다(「민법」 제630조제1항 전단).
- 즉, 전차인은 전대차 계약에 따라 전대인(임차인)에 대해 월세 등의 지급의무를 지는데, 월세를 일정한 전제하에 직접 임대인에게 지급하면 전대인(임차인)에게 지급하지 않아도 된다. 그러나 전차인은 전대인(임차인)에게 월세를 지급했다는 이유로 임대인에게 임차권을 주장할 수는 없다(「민법」 제630조제1항 후단).
전차인의 보호
- 전대차는 임대차를 기초로 하므로, 임대인과 임차인의 임대차 관계가 기간만료 등으로 종료하면 자동적으로 임차인과 제3자간의 전대차 관계도 소멸한다.
- 임대인과 임차인의 합의로 계약을 종료한 경우에는 전차인의 권리가 자동으로 소멸하지 않으므로, 전차인은 전대차의 존속을 임대인과 임차인에게 주장할 수 있다(「민법」 제631조).
- 임대차계약이 해지를 이유로 종료되더라도 상가건물이 적법하게 제3자에게 전대된 경우에는 전차인에게 그 사유를 통지하지 않으면 임차인은 임대차계약이 해지된 것을 이유로 전차인에게 대항하지 못한다. 전차인이 해지의 통지를 받은 때에도 6개월이 지나야 해지의 효력이 생긴다(「민법」 제638조).
- 상가건물 사용을 편리하게 하기 위해 임대인의 동의를 얻어 전차인이 설치한 물건이나, 임대인으로부터 매수하였거나 임대인의 동의를 얻어 임차인으로부터 매수한 물건에 대해서는 전대차의 종료 시 전차인은 임대인에게 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다(「민법」 제647조).
임대인의 동의가 없는 전대차의 효과
전대인(임차인)과 전차인 사이의 관계
- 전대차 계약은 계약 당사자 사이에서 유효하게 성립하고, 전차인은 전대인에게 상가건물을 사용·수익하게 해 줄 것을 내용으로 하는 채권을 취득하며, 전대인은 전차인에 대해 차임청구권을 가진다.
- 전대인은 전차인을 위해 임대인의 동의를 받아 줄 의무를 지게 된다.
임대인과 임차인(전대인) 사이의 관계
- 임차인이 전대를 하더라도 임대인과 임차인 사이의 임대차 관계는 그대로 존속한다. 물론 임대인은 무단 전대를 이유로 임차인과의 계약을 해지할 수 있다(「민법」 제629조제2항).
임대인과 전차인 사이의 관계
- 임대인의 동의 없이 상가건물을 전대한 경우에는 임대인에게 그 효력을 주장할 수 없으므로, 전차인이 상가건물을 점유하는 것은 임대인에게는 불법점유가 된다. 따라서 임대인은 소유권에 기해 전차인에게 임차상가건물의 반환을 청구할 수 있다(「민법」 제213조 및 제214조).
상가건물의 일부 부분에 대한 전대차
상가건물 일부 전대차의 예외
- 상가건물의 임차인이 그 상가건물의 일부분을 다른 사람에게 사용하게 할 경우 전대의 제한, 전대의 효과 및 전차인의 권리의 확정에 관한 규정은 적용되지 않는다(「민법」 제632조).
- 다만, 이 규정은 임의규정이므로 당사자 간의 특약으로 상가건물의 일부분이라도 다른 사람이 사용할 수 없도록 약정한다면 그 계약 내용에 따라 적용된다.[2]
임대인, 임차인, 전차인의 관계
임대차계약이 성립하면 임대인은 임차인에게 임대차 목적물을 사용케 할 의무를 부담하며, 임차인은 임대인에게 약정한 차임을 지급할 의무가 있다. 또한, 임차인은 임대인의 동의 없이 임대차에 관한 권리를 양도하거나 임대차 목적물을 제3자에게 전대할 수 없다. 임차인이 임대인의 동의없이 전대를 하는 경우, 그 자체로 임대차계약이 무효 또는 해지되는 것은 아니며, 임대인에게 계약 해지권이 발생하는 것에 그친다. 따라서 임대인의 동의 없는 전대차를 하였다고 하더라도, 임대인이 이를 이유로 임대차계약을 해지하지 않는 한 임대인과 임차인 사이의 임대차계약은 여전히 유효하다.
타인 소유의 물건에 관하여 임대차계약을 체결하는 것도 가능하므로, 임차인이 임대인의 동의 없이 제3자에게 전대한 경우, 임차인(전대인)과 전차인 사이의 전대차 계약도 유효하다. 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대하는 경우, 임대인과 임차인 사이의 임대차계약은 계속 유지되므로 여전히 임대인은 임차인에게 차임을 청구할 수 있다. 임차인(전대인)과 전차인 사이에는 별개의 새로운 임대차계약이 성립하므로 임차인(전대인)은 전차인에 대하여 차임을 청구할 수 있다. 반면 임대인과 전차인 사이에는 직접적인 법률관계가 형성되지는 않고, 다만 임대인 보호를 위하여 전차인은 임대인에 대하여 직접 차임 지급 등의 의무를 부담할 뿐이다. 전차인은 전대차계약상의 차임 지급 시기 전에 전대인에게 차임을 지급하였다고 하여, 임대인에 대한 차임 지급의무를 면제받지 못한다.[3]
동영상
각주
- ↑ 써니퍼니 부동산 이야기, 〈전대차가 뭔가요?(전대인과 전차인의 차이점)〉, 《써니퍼니 부동산 이야기》, 2020-11-30
- ↑ 〈임차권의 양도 및 전대차 - 상가건물 임대차〉, 《찾기쉬운 생활법령정보》
- ↑ 정욱 변호사, 〈임대인, 임차인, 전차인의 관계〉, 《네이버 블로그》, 2018-04-06
참고자료
- 〈전차인〉, 《네이버 국어사전》
- 〈임차권의 양도 및 전대차 - 상가건물 임대차〉, 《찾기쉬운 생활법령정보》
- 써니퍼니 부동산 이야기, 〈전대차가 뭔가요?(전대인과 전차인의 차이점)〉, 《써니퍼니 부동산 이야기》, 2020-11-30
- 정욱 변호사, 〈임대인, 임차인, 전차인의 관계〉, 《네이버 블로그》, 2018-04-06
같이 보기
