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분양권 전매
분양권 전매(分讓權轉賣)는 분양권을 가진 사람이 그 지위를 다른 사람에게 팔아넘기는 일을 말한다.
개요
분양권 전매란 주택을 분양받은 사람이 그 지위를 다른 사람에게 넘겨주어 입주자를 변경하는 것을 뜻한다. 청약예금이나 청약부금, 청약저축 등 주택청약통장 가입자에게 우선 공급한 분양아파트의 입주권을 '분양권' 또는 '당첨권'이라 하는데, 이것을 아파트에 입주하기 전에 실제 물건이 아닌 권리형태로 제3자에게 되파는 것이 바로 '전매(轉賣 : 산 물건을 되파는 것)'이다. 분양권 전매는 법적용어가 아니라 '입주자로 선정된 지위' 명의변경에 해당한다. 즉, 주택을 분양받은 사람이 그 지위를 다른 사람에게 넘겨주어 입주자를 변경하는 것을 뜻한다. 분양권 전매는 부동산 투기를 억제하기 위하여 해외이주 등 극히 제한된 경우를 제외하고는 금지하여 왔다. 이런 상황이기에 분양권 전매가 부동산 투기를 부추긴다는 지적이 나왔고, 정부는 극히 예외적인 경우를 빼고는 전매를 금지했다.
그러나 IMF 경제위기 이후 부동산 경기가 최악의 상태로 침체상황에 빠지자 1999년 3월 건설교통부가 부양책의 일환으로 주택건설촉진법을 개정해 분양계약 체결 후는 허용했다. 이 조치로 분양권 매매 허용기준이 완화되어 분양받은 주택의 계약체결 후에는 분양권을 팔 수 있게 되었다. 그런데 인기지역의 경우 일단 당첨되기만 하면 분양권 프리미엄이 순식간에 수천만 원대를 호가하는 등 분양권 전매가 투기수단으로 쓰이자 정부는 2002년 9월 다시 주택법을 개정, '투기과열지구'에서의 분양권 전매를 제한했다. 이에 따라 투기과열지구로 지정된 지역에서는 아파트 분양 후 1년이 지나고 중도금을 2회 이상 낸 시점부터 분양권을 되팔 수 있도록 했다. 이후 노무현 정부 들어 부동산 가격이 폭등세로 돌아서자 2003년 6월부터 전매 제한이 더 강화되어 아파트 소유권 이전 등기가 완료된 뒤에야 분양권 판매가 가능하도록 분양권 전매를 금지하였다. 또한, 2004년 3월부터는 투기과열지구 20가구 이상 주상복합아파트에 대해서도 분양권 전매가 금지되었다.
2008년 글로벌 금융위기로 부동산 경기가 급랭하면서 제한적으로 풀렸던 분양권 전매는 문재인 정부 들어 부동산 가격이 치솟으면서 사실상 전면 금지됐다. 정부가 급격히 침체된 주택 분양 시장을 회복하기 위해 서울의 강남 3구를 제외한 수도권 지역에 투기과열지구를 해제하였고, 제한적으로 분양권 전매가 가능해졌다. 투기과열지구는 소유권 등기 전 전매가 금지되며, 분양가 상한제 적용을 받는 공공택지의 경우는 투기과열지구와 무관하게 3~10년간 전매가 금지된다. 지방의 일부 민간택지의 경우만 전매가 가능한 상황이다. 투기과열지구는 소유권 등기 전 전매가 금지되며, 분양가 상한제 적용을 받는 공공택지의 경우는 투기과열지구와 무관하게 3~10년간 전매가 금지된다. 지방의 일부 민간택지의 경우만 전매가 가능한 상황이다. 이어 2012년 '5·10부동산 대책'을 통해 수도권 공공택지(85㎡ 이하)의 전매제한 기간을 기존 3년에서 1년으로 완화하고, 수도권 공공택지 내의 개발제한구역 해제 지구는 기존 5~10년에서 2~8년으로 전매제한 기간을 완화했다.[1][2]
아파트 분양권 전매
분양권이란 아파트 청약을 통해 당첨되면 준공 후 아파트에 입주할 수 있는 권리를 말한다. 분양계약을 체결하고 지급받는 것이 바로 분양계획서인데, 이후 해당 아파트는 공사를 시작하고 완공까지 보통 2년~3년 정도의 시간이 소요된다. 또한, 입주권이란 재개발이나 재건축의 사업 구역에 포함된 곳에 살고 있는 토지 또는 건물 소유주에게 주어지는 권리를 말한다. 반대로 아파트를 분양받은 후 일정기간동안 다른 사람에게 팔지 못하게 하는 것을 분양권 전매제한이라고 한다.
아파트 분양권 매매 원인
- 첫 번째는 해당지역에 생각해둔 아파트에 입주를 하고 싶어 청약에 도전하였는데 청약 가점이 낮아 아쉽게도 당첨이 안된 경우 해당 아파트에 입주를 하기 위해서이다.
- 두 번째는 투자목적으로 계약 후 전매제한 기간이 지나 P를 받고 매매를 진행하기 위해서이다.
- 세 번째는 청약 시 입주목적으로 청약에 도전하고 계약을 진행했지만 공사 기간 중 변수가 생겨 입주할 수 없게 되는 등의 이유가 있다.
아파트 분양권 매매 절차
① 아파트당첨 분양계약
② 분양권 매매계약서작성
③ 실거래신고
④ 중도금대출승계
⑤ 권리의무승계
⑥ 매수자 : 분양계약서 수령
⑦ 매도인 : 양도소득세 신고/납부
- 아파트분양당첨 건설사와 분양계약을 체결하고 분양권 전매 기간에 분양권을 부동산에 매도 통지한다.
- 매수자는 부동산에 분양권 문의 및 동호수 확인 후 아파트 홈페이지 등을 통하여 위치, 뷰, 향, 층 등을 확인해야 한다.
- 확인 후 마음에 들었다면 부동산에서 보내준 당첨자의 신분증, 계약서를 꼼꼼하게 확인 후 매도자에게 계약금 일부 이체를 진행한다.
- 매도자, 매수자가 만나서 매매 계약서를 작성하고 계약금을 주고 받으면 중개사는 실거래가 신고를 진행한다.
- 분양권 거래 시 중도금대출은 매수자에게 승계되며 함께 은행에 방문하여 대출 승계를 진행한다. (단, 매도자 중도금 대출 자납시 그 회차 만큼 매수자도 중도금 대출 불가)
- 시행사 및 시공사에게 권리의무승계를 진행하고 분양 계약서를 A → B로 명의변경 후 도장을 받으면 모든 절차가 마무리
- 매수자는 분양 계약서를 수령, 매도자는 60일 이내 양도소득세 신고해야 한다.
요즘 부동산 경기가 많이 침체하고 있어 기존의 부동산 규제를 완화해야 지금보다 거래가 활성화되고 시장이 정상화될 수 있겠다는 정부의 판단하에 2023년도부터 시행되는 각종 부동산 규제완화정책을 발표했다. 그중 하나가 바로 전매 제한 완화이다. 그동안 수도권은 최대 10년 비수도권은 최대 4년의 전매 제한에서 이번 규제 완화 대책으로 전매제한 기간도 줄었다. 분양권 전매 제한 완화뿐만 아니라 실거주 의무 폐지, 대출 규제 완화 등 각종 부동산 규제가 완화로 인해 2023년도에는 부동산 경기가 점차 회복되길 기대한다. [3]
분양권 거래(전매)하는 법
분양권 거래는 일반 매매와 달라 처음 거래를 하는 사람은 다소 어렵게 느껴질 수 있다. 하지만 기본적인 흐름과 실제 들어가는 비용만 이해하면 어려울 것이 전혀 없다. 중도금 승계 절차 외에는 일반 매매와 거의 동일하고 거래 과정은 중개업소가 알아서 처리해주므로 걱정할 필요가 없다.
- 분양권 전매 절차는 다음과 같은 절차로 진행된다. 분양권 매매계약서 작성 (중개업소 또는 직거래)
- 실거래가 신고 (관할 지자체)
- 중도금 대출 승계/상환 (은행)
- 권리의무 승계/계약자 명의변경 (분양사무소)
- 양도세 신고 (주소지 관할 세무서)
- 분양권 매매 시 필요자금은 다음과 같다.
- 분양 계약금 + 프리미엄 + 확장/옵션비 + 중도금 + 중개수수료 + 세금
거래 진행과정 세부 내용
분양권 전매 절차는 중개 / 대출 / 명의변경을 하는 주체 기준으로 나누어 이해하는 것이 쉽다.
- 부동산 중개업소
- 매도, 매수자 간의 분양권 매매계약서를 작성한다.
- 매도, 매수자 간의 직거래도 가능하지만 공인중개사 직인을 요구하는 경우가 많다.
- 분양권 전매 중개수수료 계산하는 방법 : 계약서 날짜 기준으로 중도금이 납입된 만큼의 총액이 중개료 산정의 기준이 된다. 예를 들어 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%인 6억 원 아파트의 경우 중도금 2회 납부한 상태라면 중개수수료를 산정하는 금액은 기 납입된 6억 원의 30% 1.8억 원이 된다. (1.8억 = 계약금 6000만 원 + 납입된 중도금 2회 차 합계 1억 2천만 원) 분양권 매매계약서가 작성되면 실거래가 신고와 은행 대출 승계 신고를 진행하게 된다.
- 실거래가 신고 금액의 기준 : 실거래가 신고는 분양가외에 프리미엄 및 추가로 들어가는 비용을 모두 합산하여 신고한다. 추가 비용 = 발코니 확장 + 옵션비용 + 프리미엄(P)
- 계약금/잔금 지급일 : 계약금 지급일은 계약서 작성 시 지급, 잔금 지급일은 명의 변경일에 잔금 지급.
- 은행 (중도금 대출 승계)
보통 매도자가 받은 중도금 대출을 매수자에게 넘기는 과정을 "중도금을 승계받는다"란 표현을 쓴다. 매도자는 근저당을 말소하는 개념이므로 중도금 대출 승계과정에 크게 신경 쓸 것이 없고 매수자는 새로 LTV와 신용에 대한 대출심사를 받고 문제가 없으면 대출을 승계받게 된다.
- 만약 매수자가 승계를 원하지 않는다면 : 대출을 상환하면 된다.
- 분양사무소 (명의 변경)
중도금 승계가 된 이후 분양사무소로 가서 매도자/매수자 간 명의변경을 한다. 매수자는 기존 계약서의 권리의무도 승계받고 최종적으로 명의가 변경된 아파트의 분양계약서를 받게 된다. 보통 매매계약서 ~ 중도금승계 ~ 명의변경의 과정은 하루 안에 종료된다. 무엇이든 처음 한 번이 익숙하지 않아서 어렵게 느껴지는 것이며, 막상 거래를 해보면 어렵지 않으니 이번 기회에 분양권 전매의 전반적인 흐름만 잘 이해하면 된다.[4]
동영상
각주
- ↑ 〈분양권전매〉, 《매일경제》
- ↑ 〈분양권 전매〉, 《시사상식사전》
- ↑ 대장동코끼리, 〈분양권 전매 절차를 알아볼까요?〉, 《네이버 블로그》, 2023-02-01
- ↑ 하우스플래너, 〈아파트 분양권 전매 제대로 이해하기〉, 《브런치》, 2020-02-08
참고자료
- 〈분양권 전매〉, 《네이버 국어사전》
- 〈분양권전매〉, 《매일경제》
- 〈분양권 전매〉, 《시사상식사전》
- 대장동코끼리, 〈분양권 전매 절차를 알아볼까요?〉, 《네이버 블로그》, 2023-02-01
- 하우스플래너, 〈아파트 분양권 전매 제대로 이해하기〉, 《브런치》, 2020-02-08
같이 보기
