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부동산업
부동산업(不動産業)이라 함은 토지ㆍ건물 등 부동산을 상품으로 취급하는 산업활동을 말한다. 그러나 경우에 따라서 부동산업의 범위가 다르게 취급되고 있다. 한국표준산업분류에서는 부동산업을 주거용 및 비주거용 건물의 임대 및 운영, 자기계정으로 묘지 또는 미 주택지를 개발 및 분할 판매하는 산업활동과 수수료 또는 계약에 의한 부동산 임대ㆍ구매ㆍ판매 및 평가에 종사하는 부동산대리ㆍ중개 및 관리활동 등의 산업활동을 말하며, 호텔ㆍ여관 등 숙박설비의 운용은 포함되지 않는다. 단, 자기계정하에 건물을 직접 건설하고 이를 분양하는 산업활동은 건설업이며 분양 후의 관리활동은 여기에 포함된다라 하고 있다. 세법에 있어서 부동산업의 범위는 부동산매매업 뿐이고, 부동산임대업은 부동산소득으로, 부동산중개업은 서비스업으로 규정하여 포함되지 않는다.
목차
개요
부동산업은 토지 ·건물 등 부동산을 상품으로 취급하는 직업이다.
부동산업의 업무내용은 ① 토지 ·건물의 매매업, ② 토지 ·건물의 매매 ·임대의 대리 및 중개 알선업, ③ 일반주택 ·아파트 ·별장주택의 분양업과 콘도미니엄, ④ 택지조성업(宅地造成業) 및 전원개발업(田園開發業), ⑤ 빌딩 ·아파트 및 대규모 건물의 서비스와 관리업, ⑥ 부동산의 감정 ·평가업, ⑦ 부동산의 이용 ·개발에 따른 상담업, ⑧ 에스크로(escrow), ⑨ 주택조사업, ⑩ 부동산의 권리보증업, ⑪ 부동산 금융업 등이다.
부동산업이라는 말은 최근에 쓰이게 된 용어로, 1963년 국토의 균형있는 개발을 위한 국토건설종합계획법(國土建設綜合計畵法)이 만들어져 도시 주변을 비롯한 관광지 등의 전답(田畓) ·임야(林野)가 개발되어 택지화하면서 비롯되었다.
그러므로 부동산업은 초기에는 토지 ·건물의 매매알선업인 복덕방을 의미하였으나(협의의 부동산업) 최근에는 매우 광범위한 성격을 띠게 되었다.
① ·②의 업무를 수행하려면 일정한 자격을 갖춘 사람으로서 관할 시장 ·군수 ·구청장 등의 허가를 받아야 한다(부동산중개업법 4조).
부동산의 지역성(地域性)과 개별성(個別性)은 강한 반면, 매매 ·임대 ·소개 분양에 따른 법적 규제가 약해서 비교적 영세규모의 성격을 띠고 있으면서, 유통질서의 혼란을 야기하고 있었다.
이 같은 현상은 산업이 급격히 발달하고 이에 따라 부동산거래가 활발해지면서 더욱 심화되어 부동산중개를 둘러싼 사기 ·협잡 등 비리 ·불순 사례가 급증하자 정부는 이의 시정을 위해 1983년 12월 30일 구법인 소개영업법을 폐지하고 부동산중개업법을 제정, 중개인의 자격 ·중개업 등을 제도화하였다.
미국은 부동산 중개에 따른 전문화로 중개인은 주정부에서 시행하는 수준 높은 시험과 경험을 토대로 자격을 얻게 되어 있으며, 고도의 사회적 지위를 갖는 전문인으로 활약하게 된다.
일반주택 ·아파트 ·별장주택의 분양업은 인구의 증가, 도시화현상, 핵가족화, 소득수준의 향상에 따른 주택의 수요에 편승하여 70년 이후 크게 각광받고 있으며, 특히 이 업종은 1962년 대한주택공사의 설립과 대형 민간건설업체들의 참여로 지금은 부동산업의 중핵(中核)이 되어 있다.
콘도미니엄은 고도산업사회로의 전환과 소득향상에 따른 도시인의 레저에 부응하여 관광지 ·해변휴양지 등 여러 곳에 건설해 놓은 편익시설을 갖춘 별장지의 집합체로, 콘도미니엄의 분양 등기가 체결되면 그 카드로 가족이 1년에 몇 회에 걸쳐 필요한 시기에 콘도미니엄이 설치된 지역의 시설을 사용할 수 있는 가장 새로운 별장지의 변형된 형태이다.
택지조성업 및 전원개발업의 업무는 주택의 대량수요에 따라 주택공사 ·주택은행 ·신탁은행을 비롯한 민간건설업체에 의해 구획정리(區劃整理) ·주택단지개발 ·소규모 민간사업의 형태로 전답 ·임야를 택지로 개발하는 업무와 공원묘지를 만들어 판매하는 업무, 대도시 부근의 전원개발로 주말농장 ·별장지 ·전원주택 ·유원지 ·골프장 ·레크리에이션 센터 등 휴양지를 조성하는 업무 등이다.
빌딩 ·아파트 및 대규모 건물의 서비스 및 관리업은 건물의 대형화에 따라 전문관리인을 필요로 하고 있으며, 한국도 극히 단편적이기는 하나 공동주택관리령(共同住宅管理令:대통령령 제10484호, 1981.10.15)에 따라 아파트단지관리를 위한 주택관리인 제도를 두고 있다.
부동산의 감정 ·평가업은 부동산의 경제가치를 결정하여 그 결과를 가액(價額)으로 표시하는 업무로 1972년 건설부의 국토이용관리법(國土利用管理法)에 따른 토지평가사(土地評價士)제도와 1973년 재무부의 감정평가에 관한 법률로 수립된 공인감정사(公認鑑定士)제도로 이원화되어 있다.
부동산의 이용 ·개발에 따른 상담업(consultant)도 미국에서 발달된 형태인데, 자격을 갖춘 전문인(counselor real estate:CRE)이 자문에 응함으로써 토지 및 건물의 효율적 이용을 기하게 된다. 부동산 상담사는 부동산에 대한 투자상담 ·이용상담 ·개발상담 ·시장조사상담 ·주택선호상담, 각종 입지상담 등을 분야별로 행하게 된다.
에스크로는 부동산 거래계약의 이행과정을 대행하는 부동산업으로 소유권 이전, 각종 공과금 ·보험금 ·임대료 등의 청산업무도 대행한다.
주택조사업(住宅調査業)은 부동산을 매입하려고 하는 자가 건축물의 기술적 측면에 대한 안전도를 묻는 경우에 건축물의 기술적 상태를 조사해 주고 보수를 받는 업이다. 이때의 기술적 상태는 주택조사사(住宅調査士)가 하게 된다.
부동산 권리보증업(權利保證業)은 미국에서 발달된 것으로 부동산 권리의 진실성과 법률적 가치를 분석 ·판단하는 업무이다. 이 부동산 권리보증제도는 부동산의 매출자 쪽에서 소유권의 하자유무 확인을 의뢰하면 권리보증회사는 전문 권리분석사로 하여금 권리관계의 양태(樣態)를 조사하여 소유권에 하자가 없다는 최종판정을 내리게 함으로써 매입자가 대상 부동산을 안심하고 매입하게 하는 제도이며, 판정의 잘못으로 매입자측에서 이의를 제기하면 손실액을 변상하는 제도이다. 부동산 권리분석제도가 실시되면 부동산 거래에서 공신력 없는 부동산 등기를 보완하게 된다.
부동산금융업은 부동산의 취득 ·유지 ·개량과 토지건물의 담보, 부가가치의 발생을 위한 사업금융적 성격을 띠며, 넓은 뜻으로는 공장재단(工場財團) 등 부동산에 준하는 각종 의제부동산(擬制不動産)의 담보금융도 포함한다. 금융 자체는 부동산 활동에 속하지 않으나 채권담보(債權擔保)를 위해 부동산이 이용되므로 부동산업의 범주로 보게 된다.
최근 부동산업은 부동산을 취급하는 정태적(靜態的) ·개별적 성격에서 탈피하여 도시환경을 조성한다는 창조적 ·관념적 성격을 띠어 미개발지역을 대규모 계획지역으로 개발 ·조성해서 신도시 ·공업기지 ·위락 시설기지로 전환하는 시스템적(的) 도시산업(都市産業)으로 발전하여 대자본의 투입과 더불어 큰 변혁기를 맞이하고 있다.
종류
공급업
부동산을 개발한 후 분할하여 판매하는 업을 뜻한다. 예를 들어 택지개발, 신축 빌라 분양, 공동주택(아파트) 분양 등이 대표적이다. 최근에는 호텔이나 지식산업센터(아파트형 공장), 오피스텔 등의 지분권 분양도 많다. 부동산 개발업이라고도 하며, 아래와 같이 4가지 등으로 나눌 수 있다.
택지개발업
주거용 택지, 상업용 택지, 공업용 택지, 농지, 묘지 등 용도에 따라 개발하여 판매하는 산업을 지칭한다. 한국은 주택용지 개발이 가장 큰 비중을 차지하고 있다. 공공의 목적으로 국가에서 독점형태로 영위하고 있다. 민간 부문은 고급 주택 건설을 소규모 사업으로 진행하기도 한다.
건물분양업
직접 건설하지 않고 건설업자에게 위탁한 후, 분양에 대해 판매만 하는 산업을 말한다. 제조업과는 다른 일종의 서비스업에 속한다. 주택은 주로 대기업의 건설업자와 중기업의 건설사업자, 소기업의 분양업자들이 공급한다.
- 주거용건물 분양 – 단독주택, 공동주택, 기숙사 등
- 비 주거용건물분양 – 호텔, 오피스텔, 상업용 건물 등
복합부동산분양업
레저시설과 그 부지, 호텔, 골프장, 관광농원 등을 도급으로 개발하고 건설하여 판매하는 산업을 뜻한다.
도시개발업
신도시를 지정하거나 기존의 낙후 지역을 새롭게 정비 및 개발하는 산업이다. 신도시개발업과 도시재개발 업이라 부른다. 신도시개발업은 공공의 독점성이 크고 도시재개발은 민간 회사의 참여가 많다.
임대업
주거, 산업 구분 없이 건물이나 토지 또는 기타의 권리 등을 빌려주는 산업이다. 특히 주거의 경우 매매를 하지 않으면 거주할 곳을 임차해야 하는 필수 상황이 온다.
토지임대업
주거, 산업 등의 토지 및 기타 토지에 관한 권리를 임대하는 산업이다. 주로 공장용지나 농지 등에서 많은 토지 임대가 이루어지고 있다.
건물임대업
주거, 산업, 기타 용도의 건물을 임대하는 산업이다.
복합부동산임대업
레저시설, 골프장, 별장, 리조트 등의 부동산을 임대하는 산업이다.
서비스업
전문지식과 국가가 인정하는 자격을 통해 영위할 수 있는 산업을 말한다. 부동산임대업이나 부동산공급업과 달리 큰 자본이나 시설 없이도 가능하다. 서비스업인 만큼 자금보다 개인의 능력이 더 큰 성패를 좌우한다.
부동산중개업
부동산 거래를 중개하고 보수를 받는 산업을 말한다. 1984년부터 공인중개사제도가 도입되었다. 중개업은 일반인들의 주거 일상생활과 밀접한 산업 중의 하나이다.
감정평가업
의뢰인이 요청한 특정 부동산의 가격 감정가를 평가함으로써 그 대가로 보수를 받는 산업이다. 부동산의 가격은 일반적으로 판단할 수 없어서 경제 측면의 거래사고를 예방해 준다.
부동산관리업
대형 규모의 빌딩이나 아파트 단지의 관리를 대행하는 산업이다. 전문적인 조직 및 지식이 필요한 분야이다. 한국은 공동 주택을 전문으로 관리하는 주택관리업이 제도화되어 있다.
부동산상담업
복잡해지는 부동산 활동에 대하여 전문적인 자문을 도와주는 산업이다. 상담 활동은 전문가로서 의견과 미래의 방향성을 제시해 주는 전문 직업의 하나이다. 분야로는 투자 상담, 개발 상담, 입지 선정, 시장조사 상담 등이 있다.
건물검사업
건물이나 주택을 거래하려는 의뢰인의 요청에 따라 건축 기타 기술 상태를 조사하는 산업이다. 건축 기술의 발전에 따라 등장한 산업 분야이다.
부동산금융업
자산운용사, 은행, 보험사 등이 부동산금융업의 주체라 할 수 있다. 채권이나 사업성을 담보로 대출을 실행하는 고전적인 금융업이다. 간접투자자산운용법, 부동산투자회사법 등 간접투자로의 부동산금융 활동이 활발해졌다.
권리분석업
특정 부동산의 권리관계에 문제 여부를 조사하고 일정한 대가로 수수료를 취하는 산업이다.
권리보증업
부동산의 권리를 보증하여 주고 그에 맞는 보수를 돌려받는 산업이다. 보증보험의 성격과 유사하다. 자칫 불의의 손해를 볼 수 있는 부동산 거래에서 소유권을 보증해 준다고 생각하면 쉽다.
산업적 특성
① 토지취득에 많은 자금이 소요되기 때문에 차입금의존도가 높다. 따라서 자기자본 비율이 낮다. 제조업이나 건설업보다 자기자본이 적은 편이다. 토지 취득에 드는 자금이 많아, 부채에 대한 의존도가 높다.
② 부동산상품은 특정위치에서 특정수요자에게 공급되고 거래에 많은 돈이 들기 때문에 높은 이익률을 갖는다.
③ 부동산업 중 서비스업은 타 산업에 비해 영업규모가 영세하다.
④ 부동산경기는 불황에서 회복하는 기간이 길어 자기자본이 낮은 기업은 도산하는 경우가 많다. 따라서 이직률이 높다.
⑤ 부동산업은 경험을 중시하기에 고령자가 많다. 중개업과 감정평가업, 상담업과 같은 서비스에서 현저하게 나타난다.
⑥ 겸업자가 많다. 이는 부동산업 규모의 영세함과 불황에 견디기 위해, 경영의 다각화를 위한 시도 때문이다.
상품으로서의 특징
일반적인 공산품과 달리 법과 관련된 권리관계가 복잡하고 특이하다.그것은 부동산이 물리적, 입지적, 금융적, 법적 등 다양한 이해관계 속에 얽혀있기 때문이다. 다량의 관계 속에서 부동산의 사용, 매매, 관리 또한 복잡해진다. 그와 연계되어 부동산 상품에 대한 의사결정 과정에는 사전에 분석 과정이 필요하다.
1) 고가성 : 높은 단가로 인해 시장 참여자들의 수요에 제한이 있다. 초기 투자 자본이 많이 들고 단기 보유에 부적합한 상품이라 소유자의 수준에 한계가 따른다. 높은 가격을 감당해야 하는 만큼 거래나 임차 과정에서 소요되는 시간이 길어진다. 중개업자의 주의의무 또한 부과된다.
2) 내구성 : 토지의 수명은 무한하다. 내구성이 무한대라 볼 수 있다. 타 상품처럼 사용으로 인한 마모나 휴대, 이동 등이 불가능하다. 건물은 건설 방식이나 원재료에 따라 수명의 길이가 다양하다. 재구매 수요 발생률이 높지 않아, 매수자와 매도자 간에 신뢰가 형성되기 어렵다.
3) 금융부채 : 고가성과 연계하여 금융부채가 필요하다. 자기자본을 모두 들여 매수하는 것보다 융자를 통해 대출을 갚아나가는 방식이 더 많다. 바람직한 금융부채의 효과를 경제용어에서 지렛대효과라고 한다. 다만, 지렛대효과는 소유자의 순자산 수익률을 높여주는 경우에 해당한다. 이는 곧 구매력이 향상되게 되며 수요의 증가로 부동산 가격을 상승시키는 원인이 되기도 한다.
4) 거래비용과 시간 : 거래비용의 종류로는 등기 비용, 세금, 중개수수료가 있다. 계약에서 소유권 이전까지 평균 3개월 정도로, 거래하는 과정에서 많은 시간이 소요된다. 특수한 경우 몇 개월에서 몇 년이 걸리는 경우도 있다.
5) 가계소비의 비중 : 가계소비 항목 중에서 가장 큰 비중을 차지한다. 주택부담능력 부족으로 일상의 소비생활이 위축되기도 한다.
6) 큰 면적과 부피 : 토지는 면적이 크고 건물(주거용, 업무용 무관)은 부피가 크다.
7) 진열 불가 : 부동성으로 인하여 구매를 원하는 소비자는 진열된 상품을 선택할 수 없다. 각각의 물건이 있는 곳으로 방문해야 한다. 중개사나 감정평가사가 생겨난 이유이기도 하다. 유동성이 없다는 것은 공급의 비탄력성 원인이 된다.
참고자료
- 〈부동산업〉, 《두산백과》
- 〈부동산업〉, 《용어사전》
- 〈부동산업의 특성〉, 《부동산용어사전》
- 〈부동산업〉, 《부동산위키》
- 부기자, 〈부동산업의 종류와 특징을 알아보겠습니다. 종류는 3가지, 특징은 2가지입니다. - 부동산에 하루 (한걸음)씩 다가갑니다.〉, 《부하다》, 2023-12-11
같이 보기
- 〈[url 제목]〉, 《사이트명》
