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갑구
갑구(甲區)는 부동산 등기부에서, 대상 부동산의 소유권에 관한 사항을 기재하는 부분을 말한다. 사항란과 순위 번호란이 있는데, 사항란에 대상 부동산의 소유권에 관한 사항을 기재하고 순위 번호란에는 등기 사항을 기재한 순서를 적는다.
개요
갑구란 부동산용어로, 부동산등기부에서 소유권에 관한 사항을 표시한 부분을 말한다. 부동산등기부에서 소유권에 관한 사항을 표시한 부분을 말한다. 소유권 이외의 권리에 관한 사항을 기재하는 을구(乙區)에 상대되는 개념으로, 을구·표제부와 함께 등기된 부동산의 권리관계를 알려주는 등기부의 핵심내용을 구성한다. 표제부에는 부동산의 지번과 면적이, 을구에는 저당권·지상권·지역권·전세권 등이 기재된다. 사항란과 순위번호란으로 나뉘는데, 사항란에는 대상부동산의 소유권만을 표시하고, 순위번호란에는 사항에 표시한 소유권을 등기소에 접수한 순서를 표시한다. 소유권 사항으로는 소유권 가등기·가처분·예고등기·가압류·압류·경매신청·파산·화의, 회사정리 등이 표시된다. 순위번호란의 번호는 빠를수록 권리가 앞선 것임을 표시하므로 경매 시 중요한 기준이 된다.
부동산등기용지는 갑구와 을구로 구분해 놓았다. 이 중 갑구는 대상 부동산의 소유권에 관한 사항을 기재하는 곳이다. 갑구는 사항란과 순위번호란이 있으며, 사항란에 대상 부동산의 소유권에 관한 사항을 기재하고, 순위번호란에는 등기사항을 기재한 순서를 적는다. 등기에 기재된 순서가 빠른 것일수록 그 권리가 앞선 것임을 나타내기 위해서다. 부동산의 취득, 거래, 경매 등에서 중요한 기준이 된다. 또한, 갑구의 기재사항은 소유권보존등기, 소유권이전등기, 가등기, 압류, 가처분, 경매신청, 파산, 가압류, 예고등기 등을 기재하는데, 이들 등기의 변경, 말소 및 회복 등을 기재한다. 근거법은 부동산 등기법이다.[1][2]
특징
갑구는 소유권에 관한 사항을 기재한다. 소유권에 대한 압류, 가등기, 경매개시결정 등기 그리고 소유권의 말소 또는 회복에 관한 재판이 진행중임을 예고하는 예고등기, 소유자의 처분을 금지하는 가처분등기 등이 모두 갑구에 기재할 사항이다. 그리고 이러한 권리관계의 변경, 소멸에 관한 사항도 역시 갑구에 기재한다. 소유권보존 등기는 그 부동산에 대하여 제일 먼저 하는 등기이며, 소유권이 지분으로 이전된 경우에는 2인 이상이 그 부동산을 공동으로 소유한다는 것을 의미한다. 소유권이 이전되더라도 전 소유자란은 주말하지 않습니다. 주말하는 경우란 해당 등기가 말소되는 경우에 한한다.
갑구의 구성
등기를 함에 있어서는 1필의 토지 또는 1동의 건물에 대하여 1등기용지를 사용하는데 이를 1부동산 1등기용지주의라고 합니다. 즉, 등기부는 권리의 객체인 1개의 부동산을 단위로 편성되어야 한다는 것을 의미한다.
- 순위번호 : 등기한 순서를 숫자로 표시한다. 이 란에 기재된 순위번호에 의하여 갑구 사항란의 권리 간에 우선순위가 정해진다.
- 등기목적 : 등기의 내용 또는 종류를 표시한다. 예) 소유권보존, 소유권이전 등
- 접수 : 등기신청서를 접수한 날짜와 신청서를 접수하면서 부여한 접수번호를 표시한다.
- 등기원인 : 등기의 원인 및 원인 일자를 표시한다. 예) 매매, 설정계약, 해지 등
- 권리자 및 기타사항 : 부동산의 권리자 및 기타 권리 사항을 표시한다. 예) 소유권이전의 경우 거래 가액 또는 매매목록 번호가 기재됩니다.
※ 등기된 권리의 순위 : 각 등기는 등기한 순서대로 순위번호를 기재하고, 같은 구에서는 그 순위번호에 의하여 등기의 우선순위가 결정된다. 부기등기의 순위는 주등기의 순위에 따라 결정된다. 그러나 가등기가 있는 경우에 본등기를 하면 그 본등기의 순위는 가등기의 순위에 따라 결정된다. 갑구와 을구 사이의 등기순위는 접수일자와 접수번호에 의하여 우선순위가 결정된다.
갑구에서 유의해야 할 사항
- 소유권에 대한 압류, 가압류, 경매개시결정, 가처분 등 처분제한등기 채권자가 채권확보를 위하여 채무자의 재산을 압류, 가압류한 경우에 그 채무자(소유자)가 채무를 변제하지 못할 때에는 결국 그 부동산은 경매가 될 것이기 때문이다. 그리고, 경매개시결정 등기란 이미 그 부동산에 경매절차가 진행되고 있음을 의미한다. 또 그 부동산에 대한 소유권이전등기 청구권을 확보하기 위하거나 말소하기 위하여 처분금지 가처분을 한 경우에는 그 소송의 원고가 승소 판결을 얻는다면 가처분 이후의 모든 등기는 말소될 가능성이 아주 많다는 것을 유의해야 한다.
- 예고등기 : 예고등기란 등기원인이 전혀 없는데도 인감증명 등을 위조하여 소유권을 이전했거나 저당권을 설정 또는 말소한 경우에 그 등기를 말소 또는 회복해 줄 것을 소송으로 청구하는 때에 그러한 소송이 제기되었음을 제3자에게 알려서 불의의 피해를 입지 않도록 법원이 촉탁하여 등기가 된 경고적 의미의 등기이다. 원고가 승소판결을 얻으면 그 판결을 실행하는데 저촉되는 등기는 설사 선의의 제3자이더라도 결국은 모두 말소될 운명에 처해진다. 물론 그 제3자의 등기를 말소하려면 다시 그 제3자를 상대로 한 말소등기 청구 소송에서 승소 판결을 받아야 하는 전제가 따른다. 구체적으로 경매절차의 진행 상황이나, 누가 어떤 원인을 들어 예고등기를 하였는지 알고 싶으면 등기부에 기재된 사건번호를 당해 법원에 가서 제시하고 이해관계를 소명하여 기록을 열람하면 이를 자세히 알 수 있다.
- 가등기 : 가등기에 의한 본등기를 하면 그 순위는 가등기의 순위에 따르는 것이므로 이 본등기에 저촉되는 가등기 이후 제3자의 등기는 가등기에 대한 본등기가 이루어질 때 등기관이 직권으로 말소한다.
거래가액 등기
- 거래가액 등기의 대상 : 거래가액의 등기는 2006. 1. 1 이후 작성된 매매계약서를 등기원인증서로 하여 소유권이전등기를 신청하는 경우에 할 수 있다. 그러므로 등기원인이 매매라 하더라도 원인증서가 판결, 조정조서 등 매매계약서가 아닌 때에는 거래가액을 등기하지 않는다.
- 거래신고관리번호의 기재 : 매매계약서에 의한 소유권이전등기를 신청할 경우에는 신청서에 관할 관청이 확인한 거래신고관리번호를 기재하여야 한다.
- 첨부서면 : 매매계약서를 등기원인증서로 하여 소유권이전등기를 신청하는 경우에는 관할 관청이 발급한 거래신고필증과 부동산등기규칙 제124조의 매매목록을 첨부하여야 한다.[3]
등기부 상의 확인사항
등기부등본은 크게 토지등기부등본, 건물등기부등본, 집합건물등기부등본으로 나뉜다. 집합건물등기부등본은 아파트 또는 상가 건물 등의 경우처럼 토지와 건물에 대한 사항이 하나의 등기부등본에 일체로서 표시되는 형태의 등기부등본이다. 어디든 주소만 안다면 가까운 등기소나 대법원 인터넷 등기소에서 쉽게 열람할 수 있다. 부동산 계약을 하기 전 등기부 확인은 필수다. 계약 당일과 일치하는 날짜로 발급받아 확인하는 것이 좋다.
등기부등본의 구성은 표제부, 갑구, 을구의 세 부분으로 돼 있다. 표제부는 해당 물건에 대한 건물 표시, 토지에 대한 표시, 전유부분 건물의 표시, 대지권의 표시로 나눠진다. 토지에는 지번, 지목, 지적 등이 적혀 있고 건물인 경우에는 지번, 구조, 용도, 면적 등이 기재돼 있다. 집합 건물의 경우에는 전체 건물에 대한 표제부와 함께 구분된 개개인의 건물에 대한 표제부 등 2장이 함께 있다. 갑구에는 소유권에 대한 내용이 적혀있다. 가압류등기, 가등기, 예고등기 등이 기록되어 있다. 소유권 자체에도 순위, 등기목적 및 접수일, 등기목적과 권리자에 대한 정보가 함께 기재된다.
등기 진행 순서대로 기재되며 맨 마지막 항목의 권리자가 현재 부동산의 주인이다. 권리자의 경우, '소유자'및 '공유자'로 표기되는데, 단독 소유일 경우 '소유자'로 공동 소유항목이면 '공유자'로 표기된다. 가압류는 해당 주택이 나중에 경매에 처해질 가능성을 내포하고 있다는 표시다. 지금 거래하려는 사람이 소유자가 맞는지 확인해야 한다. 갑구에서 기재된 소유권 외의 기타 권리들이 을구에 기재된다. 대표적인 것은 저당권, 지역권, 지상권, 전세권 등이 표기된다. 만약 소유자가 해당 물건을 대상으로 근저당권자에게 융자를 받았을 경우 위의 사례와 같이 채권최고액, 채무자, 근저당권자 정보가 함께 등재된다. 근저당권의 채권최고액과 보증금을 합쳐 집값과 비교해 봐야 한다. 근저당이 지나치게 많이 설정돼 있다면 나중에 자신의 보증금을 돌려받지 못할 수도 있다.[4]
동영상
각주
참고자료
- 〈갑구〉, 《네이버 국어사전》
- 〈갑구〉, 《두산백과》
- 〈갑구〉, 《부동산용어사전》
- 〈갑구〉, 《대한민국 법원 인터넷등기소》
- 〈주택 거래 시 확인 사항〉, 《판례와 사례로 보는 생활법률》
같이 보기
