구분소유자

구분소유자(區分所有者)는 구분소유권을 가지는 자를 의미한다.

개요

구분소유자란 구분소유권을 가지는 자로 아파트와 같은 공동주택의 각 세대별 소유자로 이해하면 쉽다. 구분소유권(區分所有權)은 아파트와 오피스 건물 등에서 1동의 건물 중 독립된 주거, 점포, 사무실, 창고 등의 공간으로 사용 가능하도록 구조상 구분된 부분의 소유권을 말한다. 1984년 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률'이 제정되면서 탄생되었다. 1동의 건물에 구조상 구분되는 2개 이상의 부분이 있어서 그것들이 독립해서 주거·점포·사무소 또는 창고 등으로 쓰이는 경우에 그 부분을 각각 다른 사람의 소유로 할 수가 있는데 이 전용부분에 대한 권리를 말한다. 예컨대, '맨션'의 구분소유권의 대상이 될 수 있는 것은 주거부분 만이며, 계단·엘리베이터 등 공용 부분은 구분소유권자 전체의 공유가 된다('집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률' 참조).^[1]^[2]

구분소유

구분소유(區分所有)는 여러 사람이 한 동(棟)의 건물을 여럿으로 구분하여 그 일부를 소유하는 일을 말한다. 아파트나 고층 건물의 소유 형태가 그 예이다. 즉, 한 동(棟)의 건물을 둘 이상의 건물부분으로 구분하여 각각 그 부분을 독립된 소유권의 객체로 하는 관계를 말한다. 즉, 여러 사람이 한 동(棟)의 건물을 구분하여 각각 그 일부분을 소유하는 형태를 말한다. 한 동의 건물의 일부에 대한 소유라는 점에서 일물일권주의(一物一權主義)에 대한 예외가 된다. 구분소유의 대상이 되는 건물을 집합건물(集合建物)이라고 한다. 구분소유가 되려면 그 대상인 건물부분이 구조상·기능상 독립성을 가져야 한다. 그러므로 구분소유는 집합건물의 공용부분(共用部分)에 대하여는 인정되지 않고 그 전유부분(專有部分)에 대하여만 인정된다. 또한, 구분소유가 성립하려면 구분소유 건물의 일부가 독립된 공간으로 그 전체건물과 경제적으로 동일한 효용이 있으며, 사회 관념상 독립된 공간(건물)으로 취급되어 그 소유권이 인정되어야 한다. 예를 들어 아파트의 전용부분인 주거 부분이 구분소유이다. 계단, 주차장 등은 공유(共有)이다.

전유부분에 대한 구분소유의 권리를 구분소유권이라고 한다. 민법에서는 여러 사람이 한 채의 건물을 구분하여 각각 그 일부분을 소유하는 때에는 건물과 그 부속물 중 공용하는 부분은 공유로 추정하며, 공용부분의 보존에 관한 비용 기타의 부담은 각자의 소유부분의 가액(價額)에 비례하여 분담하도록 하며(민법 제215조), 이때의 공용부분에 대하여는 분할청구(分割請求)를 인정하지 않는다(268조). 그러나 민법의 규정만으로는 구분소유 관계에서 발생하는 문제를 충분하게 해결하기 어려우므로, 집합건물 내에서의 권리관계를 명확히 하여 구분소유자를 보호하고 그들의 이해관계를 조절하여 공동생활을 합리적으로 규율하기 위해 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률을 제정하여 민법의 상린관계(相隣關係)와 공유관계(共有關係)에 대한 특별한 규정을 두고 있다. 그리고 집합건물과 구분소유권에 대한 등기(登記)는 그 등기용지의 형식, 등기사항과 등기절차 등에서 일반건물에 대한 등기와는 다르게 다루어진다(부동산등기법 제42·55조, 56조의 2, 57조의 2, 104조의 2, 107·108조, 112조의 2, 112조의 3 등).

민법에 따르면 구분소유는 수인이 1동의 건물을 분할하거나 구분하여 각각 그 일부에 대하여 소유권을 가지는 것을 말한다(민§215). 상린관계의 한 모습이다. 1동의 건물을 구분한다는 것은 건물을 세로로 구분하는 경우뿐만 아니라 빌딩의 각층 객실을 구분하여 소유할 경우도 포함한다. 아파트 등 공동건물의 건축이 늘어나면서 1실에 독립된 소유권을 인정할 필요가 생기고 있다. 따라서 부동산등기법은 건물의 분할 또는 구분에 관한 등기를 정하고 있으며(부등§104), 「집합건물의 소유및관리에관한법률」이 제정되어 민법의 구분소유권에 관한 불비된 규정을 보완하고 있다. 구분소유자가 공동으로 사용하고 있는 부분은 구분소유권자 전원의 공유로 추정된다(민§215①). 이 공용부분은 공유자 전원의 합의가 없이는 단독으로 분할할 수 없고(§268③). 수선비 그 밖의 비용의 부담은 각자의 소유부분의 가액에 따라 분담한다(민§215②).^[3]^[4]^[5]

건물의 구분소유

건물의 구분소유란 수인이 1동의 건물을 구분하여 각각 그 일부분을 소유하는 것을 말한다. 이는 1개의 물건(1동의 건물)을 수인이 소유할 수 있음을 인정하는 것으로서, 일물일권주의의 예외를 민법 제215조가 인정하고 있다. 이와 관련하여 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 '집합건물법'이라 합니다)에서 보다 상세히 규정하고 있는데요, 구분소유권이란 1동의 건물 중 구조상·이용상 독립성을 가진 전유부분을 목적으로 하는 소유권을 말한다. 즉 대법원은 구분건물이 되기 위하여서는 ➀ 객관적으로 그 건물이 구조상·이용상 독립성을 갖추고 있어야 하며, ② 주관적으로 소유자의 구분행위, 즉 1동의 건물의 일부를 구분소유권의 객체로 하려는 소유자의 의사표시 및 구분소유권의 객채로서 등기하는 행위가 있어야 한다.

이러한 구분소유권의 객체는 전유부분·공용부분·대지사용권인데, 그 의의는 아래와 같다.

전유부분 : 구분소유권의 목적인 건물부분
공용부분 : 공용부분은 구분소유권의 목적이 되지 않는 부분인데요. 공용부분은 아래와 같이 3개로 구분할 수 있다.

➀ 법정공용부분 : 1동의 건물 중 수개의 전유부분으로 통하는 복도, 계단, 승강기 기타 구조상 구분소유자 전원 또는 일부의 공용에 제공된 건물 부분을 말한다.

② 규약상 공용부분 : 1동의 건물 중 본래 구조상·이용상 독립성의 요건을 갖추어 구분소유권의 객체가 될 수 있는 건물부분과 부속건물로, 규약 또는 공정증서에 의하여 공용부분으로 된 건물부분을 말하며, 공용부분이라는 취지를 등기하여야 한다.

③ 단지공용부분 : 수동의 집합건물이 하나의 단지를 이루는 경우에 구분소유권의 목적이 될 수 있는 그 단지 내의 건물이나 부속건물 중 규약 또는 공정증서에 의하여 공용부분으로 된 건물 부분을 말하며, 공용부분이라는 취지를 등기해야 한다.

대지사용권 : 구분소유자가 건물의 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리(소유권, 지상권, 임차권 등)를 대지사용권이라고 하며, 대지사용권으로서 전유부분과 분리하여 처분할 수 없는 것을 대지권이라고 한다. 대지사용권은 분리처분가능규약 등이 없는 한 대지권이 된다.^[6]