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당첨
당첨(當籤)은 여럿 가운데 어느 하나를 골라잡는 추첨에서 뽑힘을 의미한다. 즉, 추첨에서 뽑힘을 뜻한다.
청약 당첨
청약은 새 아파트를 분양받을 수 있는 응모권이라고 생각하면 쉬운데, 응모권의 가치는 응모대상 즉, 어떤 아파트인가에 따라 나뉠 수밖에 없다. 무엇보다 청약 당첨이 로또라 불리는 이유는 바로 새 아파트를 주변 시세보다 훨씬 저렴하게 살 수 있기 때문이다. 이게 가능한 이유는 분양가 상한제, 그리고 주택도시보증공사(HUG)의 규제 때문이다.
- 분양가 상한제란 아파트 분양가를 일정한 건축비에 택지비를 더한 가격 아래로 제한하는 것을 말한다. 공공택지와 민간택지 일부 지역에만 적용되는데, 특히 공공택지는 보통 그린벨트나 논, 밭을 강제수용해 택지로 조성하기 때문에 가격이 저렴해질 수밖에 없다.
- 주택 분양 보증이란 사업 주체가 파산 등의 이유로 분양 계약을 이어갈 수 없게 되면 HUG가 계약금, 중도금을 돌려주기로 보증을 서는 것이다. 그렇기 때문에 HUG는 서울 같은 분양가가 높은 지역에 새로 공급되는 아파트의 분양가를 주변 시세의 85~90%를 넘지 못하게 하고 있다. 건설사 입장에서는 분양 보증이 없으면 선분양을 할 수 없으니 HUG의 규제를 따를 수밖에 없다.
예를 들어 청약시장에서 로또 중의 로또라 불리는 곳이 강남 재건축 단지인데 시세와 분양가 상한제에 따른 분양가 격차가 3.3m²당 많게는 5,000만 원까지 난다. 국민주택 규모인 전용 84m² 기준으로 예상 분양가는 약 20억 원인인 데 반해 실거래가는 45억 원을 기록한 아파트도 있다. 실현 수익이냐는 점에선 이견이 있을 수 있지만, 청약만 되면 25억 원이 생기는 셈이니 당첨금 25억 원인 로또와 다를 바 없게 느껴지는 것이다.[1]
주택 청약에 당첨
주택 청약에 당첨된 후 해야 할 일은 다음과 같다.
- 납부 일정 및 금액 확인하기 : 계획을 세우기 위해서는 먼저 일정 확인이 필수이기 때문에 본인이 당첨된 청약 모집공고를 다시 봐야 한다. 정확한 납부 일정과 공급금액 등을 확인할 수 있으며 공고는 청약을 진행했던 청약홈 사이트에서 확인할 수 있다.
- 계약금 납부하기 : 계약금은 당첨된 집을 예약하기 위한 돈이며 일반적으로 분양금액의 10% 정도에 해당된다. 계약금은 정확한 출처가 있는 본인 자금이어야만 하기 때문에 현금으로 준비해두거나 개인신용대출을 받기도 한다. 계약일에 계약금을 내지 못하면 당첨이 취소되기 때문에 미리 여유 있게 계약금을 준비해두는 게 좋다.
- 중도금 납부하기 : 중도금은 계약금을 낸 후 남은 금액 중 일부를 나눠 내는 돈이다. 주택을 살 때 지급해야 하는 가장 큰돈이며 보통 분양금액의 60% 정도이며, 이 금액을 4~6회 정도로 나누어 납부한다. 중도금은 아무래도 금액이 큰 만큼 경제적인 부담이 있을 수밖에 없는데 그래서 대부분 집단대출을 이용한다. 한국주택금융공사(HF) 또는 주택도시보증공사(HUG)와 은행이 연계해서 만든 집단대출 상품을 분양 시공사가 연결해준다. 집단대출이란 공동구매하듯 대출을 받는 거예요. 같은 아파트를 사려는 여러 사람과 함께 돈을 빌리는 것을 의미한다. 대출 조건도 덜 까다롭고 금리가 저렴해서 많이 이용하는 대출상품이다.
- 잔금 납부하기 : 나머지 금액인 잔금을 낼 차례를 말한다. 잔금은 내가 정한 입주 날짜 이전까지 납부해야 하며 보통 분양금액의 30%에 해당된다. 하지만 잔금을 낼 때는 이전에 받았던 중도금 대출도 상환해야 하기 때문에 돈을 마련하기 쉽지 않다. 다시 말해, 잔금(30%) + 중도금(60%) = 분양금액의 90%를 한 번에 처리해야 하는 상황이며 이때 바로 주택담보대출을 활용할 수 있다. 앞서 설명했듯이 중도금은 분양가를 기준으로 집단대출을 받는 게 일반적인데, 보통 분양 이후에는 주택 가격이 분양가보다 오르기 때문에, 실제 주택 가격을 기준으로 주택담보대출을 신청하면 중도금 대출보다 더 많은 금액을 대출받을 수 있다. 그래서 이 돈으로 앞에 빌렸던 중도금 대출금을 갚고, 남는 금액으로 잔금까지 치르는 것이다. 물론 주택담보대출의 실제 대출액은 정부의 부동산 정책 및 시장 환경에 따라 달라질 수 있다. 예상보다 대출금이 더 적게 나올 수도 있기 때문에 최대한 넉넉하게 자금을 준비해 놓는 것이 중요하다. 만약 주택담보대출을 받는다면 DTI, LTV, DSR을 고려해 얼마나 대출을 받을 수 있는지 확인하고, 이자를 감안한 상환 계획을 세울 수 있다. 주택담보대출 말고 다른 방법에는 잔금을 개인 대출로 납부한 후 해당 주택을 전세로 내놓고, 전세보증금으로 분양금액을 납부하는 방법도 있다. 다만, 대출을 많이 받아서 구매한 집은 전세 거래가 쉽지 않으니 주의해야 한다.
- 취득세 납부하기 : 잔금까지 냈다면 완료했다면 마지막으로 취득세만 내면 된다. 주택을 구입할 때 내는 세금이며, 주택을 살 때 한 번만 내면 되며 여기까지 끝났다면 비로소 온전한 내 집을 갖게 되는 것이다.[2]
청약 당첨 취소
가장 안타까운 경우는 청약 당첨 소식을 들었고, 자금 계획도 다 세웠는데 당첨 취소 통보를 받는 경우이다. 갑자기 청약 부적격자로 통보를 받는다면 정말 날벼락이 아닐 수 없으며 대표적인 부적격 처리 사유 5가지이다. 국토교통부 자료에 따르면, 현재 5년 동안 약 112만 명의 당첨자 중 약 14만 7천 명이 당첨 뒤 부적격 처리되었다. 당첨 취소 세부 사항을 살펴보면, 청약 가점 오류, 세대주 여부 등의 입력 오류가 약 7만 3천 건으로 가장 많았다. 그다음으로 재당첨 제한 기간 착오로 약 5만 5천 건이, 무주택 가구 구성원의 중복청약 및 당첨 6천238건, 특별 공급 횟수 제한 5천286건, 동일 세대 내 중복 당첨 3천887건이었다. 청약 부적격자로 확인될 경우 청약통장의 효력을 상실하는 것은 물론 1년 동안 다른 아파트를 청약할 수 없기 때문에, 신청하기에 앞서서 꼼꼼하게 확인 후 신청해야 한다.[3]
당첨자 선정방법
순차별 선정
- 아파트 분양의 일반공급에 있어서 입주자는 1순위부터 차례로 선정된다.
- 사업주체는 입주자를 선정하는 경우 동·호수는 추첨의 방법으로 배정한다.
- ※ 당첨자 선정방법 : 아파트 청약신청을 했는데 당첨자 선정방법은 아파트 청약 당첨자는 순위별로 선정된다. 즉, 1순위 청약신청 접수 미달 시에만 2순위 청약신청 접수자가 당첨자로 선정된다.
공공분양에서 순위별 경쟁이 있는 경우
- 공공분양의 일반공급 입주자 선정 시 제1순위에서 경쟁이 있는 경우 다음과 같은 순서대로 입주자가 선정된다.
- 40㎡를 초과하는 주택의 공급 순차
- 3년 이상의 기간 무주택세대구성원으로서 저축총액이 많은 사람
- 저축총액이 많은 사람
- 40㎡ 이하인 주택의 공급순차
- 3년 이상의 기간 무주택세대구성원으로서 납입횟수가 많은 사람
- 납입횟수가 많은 사람
- 위 순서 내에서도 저축총액이나 납입 횟수가 같거나 2순위에서 경쟁이 있는 경우에는 추첨의 방법으로 입주자가 선정된다.
- 1순위와 2순위 내에서 입주자를 선정하고도 남은 주택이 있는 경우에는 선착순의 방법으로 입주자가 선정될 수 있다.
- ※ 공공분양에 있어서 당첨자 선정방법 : 공공분양 아파트는 청약순위(1, 2순위)에 따라 입주자를 선정하는데, 선순위가 미달되는 경우에만 후순위 입주자를 선정한다. 만약 1순위 내에서 경쟁이 있는 경우에는 다음과 같이 입주자를 선정한다.
- 청약순위 - 1순위
- 청약순위 - 2순위
- 추첨으로 선정
- ※ 위의 민영주택의 선정 기준은 일반적으로 민영주택(투기과열지구 및 청약과열지역, 수도권에 지정된 공공주택지구, 85m² 초과 공공건설 임대주택 제외)의 경우이다.
민간분양에서 순위별 경쟁이 있는 경우
- 85㎡ 이하 민영주택의 입주자 선정 시 1순위에서 경쟁이 있는 경우
- 85㎡ 이하 민영주택의 1순위에서 경쟁이 있는 경우 다음과 같은 구분에 따라 그 비율에 해당하는 수(다음의 둘 이상에 해당되는 경우에는 가장 높은 비율에 해당하는 수를 말하며, 소수점 이하는 절상)의 주택에는 가점제가 우선적으로 적용되어 입주자가 선정되고, 그 나머지 수의 주택에 대해서는 추첨의 방법으로 입주자가 선정된다.
- 수도권에 지정된 공공주택지구(개발제한구역에서 해제된 면적이 해당 지구면적의 50% 이상인 경우로 한정)에서 입주자를 선정하는 경우 : 100%
- 투기과열지구에서 입주자를 선정하는 경우 : 100%
- 청약과열지역에서 입주자를 선정하는 경우 : 75%
- 그 밖의 경우 : 40% 이하에서 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수·구청장(이하 "시장·군수·구청장"이라 한다)이 정하여 공고하는 비율(별도로 정하여 공고한 경우만 해당)
- 85㎡ 초과 민영주택의 입주자 선정 시 1순위에서 경쟁이 있는 경우
- 이와 같은 경우에는 추첨의 방법으로 입주자가 선정된다.
- 다만, 다음의 구분에 따른 비율에 해당하는 수(다음의 둘 이상에 해당되는 경우에는 가장 높은 비율에 해당하는 수를 말하며, 소수점 이하는 절상)의 주택은 가점제가 우선적으로 적용되어 입주자가 선정되고, 그 나머지 수의 주택에 대해서는 추첨의 방법으로 입주자가 선정된다.
공공건설임대주택의 입주자를 선정하는 경우 : 100%
- 수도권에 지정된 공공주택지구(개발제한구역에서 해제된 면적이 해당 지구면적의 50% 이상인 경우로 한정) : 50% 이하에서 시장·군수·구청장이 정하여 공고하는 비율
- 투기과열지구 : 50%
- 청약과열지역에서 입주자를 선정하는 경우 : 30%
- 가점제 적용 제외 대상자
- 민영주택의 입주자 선정 시 가점제를 우선적으로 적용하여 제1순위에서입주자를 선정하는 경우 다음의 어느 하나에 해당하는 사람은 가점제 적용이 제외된다.
- 1호 또는 1세대의 주택을 소유한 세대에 속한 사람
- 과거 2년 이내에 가점제를 적용받아 다른 주택의 당첨자가 된 자의 세대에 속한 사람
- 다만, 85㎡ 이하 민영주택의 입주자 선정 시 1순위에서 경쟁이 있어 가점제가 우선 적용되는 '그 밖의 경우'(40% 이하에서 시장·군수·구청장이 정하여 공고하는 비율)에 해당하는 주택의 입주자를 선정할 때에는 위의 '1호 또는 1세대의 주택을 소유한 세대에 속한 사람'도 가점제의 적용 대상에 포함한다.
- 가점제를 적용하여 가점제 점수가 같은 경우에는 추첨의 방법에 따르며, 가점제를 적용하는 주택의 입주자로 선정되지 못한 사람은 별도의 신청절차 없이 추첨제를 적용하는 주택의 추첨 대상자에 포함된다.
- 사업주체는 투기과열지구, 청약과열지역, 수도권 및 광역시에서 추첨의 방법으로 입주자를 선정하는 주택수보다 추첨 대상자가 많으면 다음 순서에 따라 입주자를 선정해야 한다.
- 1. 추첨의 방법으로 공급되는 주택수의 75퍼센트(소수점 이하는 올림)를 무주택세대구성원에게 공급
- 2. 나머지 주택(1.에 따라 무주택세대구성원에게 공급하고 남은 주택 포함)은 무주택세대구성원과 1주택을 소유한 세대에 속한 사람(기존 소유 주택 처분조건을 승낙한 사람으로 한정)에게 공급
- 3. 1. 및 2.에 따라 공급하고 남은 주택은 제1순위에 해당하는 사람에게 공급
- 2순위에서 경쟁이 있는 경우에는 추첨의 방법으로 입주자가 선정된다.
- ※ 민간분양에 있어서 당첨자 선정방법 : 민간분양 아파트는 청약순위(1, 2순위)에 따라 입주자를 선정하는데, 선순위가 미달되는 경우에만 후순위 입주자를 선정한다. 만약 1순위 내에서 경쟁이 있는 경우에는 다음과 같은 비율에 따라 가점 및 추첨제로 입주자를 선정한다.[4]
동영상
각주
- ↑ 경제전파사, 〈왜 청약 당첨을 '로또'라고 하는 거죠?〉, 《토스피드》, 2023-01-12
- ↑ 〈주택 청약에 당첨 되면 무얼 해야하죠? - 부동산 완전 정복〉, 《카카오뱅크》
- ↑ BNP파리바 카디프생명, 〈주택청약 당첨된다면? 청약 당첨 후 체크해야 할 것 4가지〉, 《네이버 블로그》, 2020-05-18
- ↑ 〈당첨자 선정 방법 및 당첨 여부 확인〉, 《찾기쉬운 생활법령정보》
참고자료
- 〈당첨〉, 《네이버 국어사전》
- 〈주택 청약에 당첨 되면 무얼 해야하죠? - 부동산 완전 정복〉, 《카카오뱅크》
- 〈당첨자 선정 방법 및 당첨 여부 확인〉, 《찾기쉬운 생활법령정보》
- 경제전파사, 〈왜 청약 당첨을 '로또'라고 하는 거죠?〉, 《토스피드》, 2023-01-12
- BNP파리바 카디프생명, 〈주택청약 당첨된다면? 청약 당첨 후 체크해야 할 것 4가지〉, 《네이버 블로그》, 2020-05-18
같이 보기
