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등록임대사업자
등록임대사업자는 임대인에게 세제 혜택을 주는 대신 임대료 인상을 5% 이내로 제한하고, 의무 임대 기간을 유지하도록 하는 제도다.
개요
등록임대사업자 제도는 임대사업자가 임대 기간(10년 이상)과 임대료 증가율(5% 이하) 등의 요건을 지키는 대신 등록한 사업자에게 종합부동산세 합산배제 등의 혜택을 주는 제도다. 문재인 정부에서 임차인의 주거 안정을 도모하겠다며 추진했다가 다주택자의 조세 회피 수단으로 악용된다는 지적에 혜택을 대거 축소해 현재는 유명무실해졌다. 추경호 부총리 겸 기획재정부 장관은 2022년 11월 말 비상 거시경제금융 회의를 열고 부동산 시장 안정 등을 위한 조치로 등록임대사업자 제도를 연내 개편하겠다고 밝혔으며 정부는 등록임대사업자 혜택을 늘려 임대 공급을 안정시킨다는 방침이다. 국토교통부도 등록임대사업자 제도와 관련해 고민을 많이 하고 있는데 등록임대사업을 넓혀야 한다는 게 기본 입장이라며 종합적인 개편 방안을 검토해 연내 발표하겠다고 밝힌 바 있다.
이 방안으로 소형아파트로 대상 확대, 추가 세제 지원 등이 거론되고 있으며 전용면적 60㎡ 이하 소형아파트 등록임대 부활은 윤석열 대통령의 후보 시절 대선 공약이기도 하다. 임대사업자로 등록한 이들에게 세제 혜택 등을 줄 때 다주택자들이 집을 사들인 뒤 전·월세 등 물량을 내놓게 돼 임대 시장이 안정화할 수 있다. 특히 최근 급증하는 미분양 물량을 다주택자들이 소화해줄 여지도 있다고 분석한다. 그러나 대대적인 규제 완화에는 신중할 필요가 있다는 목소리도 나온다. 문재인 정부 시기에 소형아파트를 포함한 아파트 임대가 아파트 가격 상승에 상당한 영향을 미쳤던 점을 고려할 때 소형아파트 매입임대를 허용할 경우 개인 또는 법인 사업자에 의한 소형아파트 매집 가능성이 높다는 점이 부적절하다는 지적이다.[1]
문재인 정부에서 사실상 폐지된 등록임대사업자 제도가 전용면적 85㎡ 이하 아파트를 대상으로 10년 이상 장기임대에 한해 부활한다. 조정지역 내에서는 받을 수 없었던 임대사업자 세제 혜택도 수도권 6억 원(공시가격 기준), 비수도권 3억 원 이하 등록임대주택에 한해 복원하기로 했다. 다만 투기를 노린 임대사업자 난립을 막기 위해 2채 이상을 등록해야 세제 혜택을 주기로 했다. 정부는 2022년 12월 21일 '2023년 경제정책방향'에서 이런 내용의 임대차 시장 안정 방안을 발표했다. 앞으로 전용면적 85㎡ 이하 아파트 장기(10년) 임대 등록을 재개한다. 매매시장이 거래절벽에 접어든 가운데 자금력이 있는 사람들의 주택 매입 수요를 늘려 부동산 시장 경착륙을 막고 장기적으로 임대주택 공급을 늘리려는 취지다. 다만 임대사업자 난립을 막기 위해 임대사업자로 신규 등록하려면 임대주택을 2채 이상 등록하도록 했다.
임대사업자 대상 세제혜택도 되살려 조정대상지역 내에서도 공시가격 기준 수도권 6억 원, 비수도권 3억 원 이하의 등록임대주택은 종합부동산세 합산배제, 양도소득세 중과배제 혜택을 받을 수 있다. 등록임대사업자 제도는 임대사업자와 다주택자를 집값 상승의 주범으로 보고 이들에게 과도한 혜택을 준다는 이유로 2020년 대폭 축소됐다. 단기(4년) 매입임대 제도는 폐지됐고, 장기 매입임대는 유지됐지만, 아파트를 대상에서 제외했다. 다만 이번 방안은 '민간임대주택에 관한 특별법'을 개정해야 해서 야당 설득이 관건이 될 전망이였으며 이번 방안에는 전세 사고를 방지하기 위한 방안도 담겼다.[2]
등록임대사업자 혜택
정부가 전셋값을 5% 이내로 인상하는 '상생임대인'에게 양도소득세 비과세 혜택을 받기 위한 실거주 요건(2년)을 면제해 주기로 한 가운데 주택 등록임대사업자도 상생임대인의 혜택을 받게 된다. 등록임대사업자는 상생임대인 제도와 관계없이 임대의무기간 동안 임대료 증액이 5% 이내로 제한되는 등 공적 의무가 부여되며 이를 어길 경우 임대등록 말소, 세제혜택 환수, 과태료 부과 등 불이익을 받는다. 기획재정부 관계자에 따르면 상생임대인은 세입자가 계약갱신청구권을 사용해 인상률이 5%로 제한된 경우에도 양도세 비과세 혜택을 받는데 등록임대사업자를 대상에서 제외할 경우 불형평의 소지가 있으며 등록임대사업자는 임대료 증액 제한 등 여러 공적 의무를 이행하는 만큼 요건을 충족하면 똑같이 이번 대책의 혜택을 주기로 했다. 이에 따라 등록임대사업자가 2022년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지를 기한으로 체결한 계약에서 임대료 증액을 5% 이내로 제한하면 등록임대주택의 임대의무기간이 끝난 뒤 1주택 상태에서 임대등록을 했던 주택을 매도할 경우 2년 거주 없이 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.
앞서 정부 대책 발표 후 인터넷 커뮤니티 등에서는 실질적인 상생임대인인 임대사업자에게 비과세 혜택을 주지 않는 것은 역차별이라는 형평성 논란이 제기됐다. 정부는 이와 함께 임대인과 임대물건이 같으면 임차인이 바뀌어도 직전 계약 대비 임대료 증액을 5%로 제한할 경우 비과세 요건의 2년 거주 의무를 면제하는 등 상생임대인 혜택의 범위를 폭넓게 해석하기로 했다. 다만 임대료 5% 제한 후 2년의 계약 기간을 채우지 못한 경우에는 귀책 사유가 임차인에게 있더라도 집주인에게 상생임대인의 혜택을 주지 않는다. 애초 2년 계약을 맺었지만, 임대인의 사정으로 1년 반만 살고 나간다면 임대인은 상생임대인 혜택을 못 받는 것이다. 기재부 관계자에 따르면 억울한 임대인이 나올 수 있지만 세제헤택을 노려 임대인·임차인이 짜고 하루, 이틀만 거주하고 임대계약을 해제하는 경우도 나올 수 있어 불가피하게 임대기간을 2년으로 정했다.[3]
임대사업자
임대사업자란 공공주택 특별법 특별법에 따른 공공주택사업자가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 주택을 임대하는 사업을 할 목적으로 특별자치시장, 특별자치도 지사, 시장, 군수 또는 구청장 등에게 등록한 자를 말한다. 공공주택 특별법 특별법에 따른 공공주택사업자가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 주택을 임대하는 사업을 할 목적으로 특별자치시장, 특별자치도 지사, 시장, 군수 또는 구청장 등에게 등록한 자를 말한다. 주택임대사업자는 주택 취득일로부터 60일 이내에 등록해야 한다. 물론 주택 취득이 예상되어 그전에 등록할 수 있지만 관련 서류를 미리 준비해야 하며 다소 까다로울 수 있다.
임대사업자 등록 장점
임대사업자 등록, 그중에서도 주택임대사업자로 등록할 경우 받을 수 있는 혜택들이 있다. 주택임대사업자가 받을 수 있는 혜택에 대해 알아보면 임대사업자는 일반 임대사업자와 주택임대사업자로 구분된다. 일반 임대사업자는 주거용 공간을 임대주는 것이 아닌 사무실 등과 같은 업무용 시설을 임대주는 사업자를 의미한다. 단, 주택임대사업자 등록 혜택을 받기 위한 조건들이 있으며 아파트는 2021년 8월 18일 이후 임대주택 등록이 불가능하다. 아래 4가지 조건들은 임대사업등록 장점에 모두 전제되는 조건이다.
- 임대 개시일 기준 시가 - 수도권 6억 원/그 외 지역 3억 원 이하인 주택 물건이어야 함.
- 구청 및 세무서에 모두 임대사업자로 등록해야 함.
- 임대료 상한율 5% 이내를 유지해야 함.
- 의무임대기간을 준수해야 함.
- 거주주택 양도세 중과 배제 : 부동산 시장이 과열되면서 집값 상승이 전례 없이 폭등했고 시장 안정을 위해 정부는 다주택자들에 대한 규제를 강화했다. 그중 하나가 바로 양도세이며 다주택자와 투기 세력에 의해 단타로 치고 빠지며 집값 상승에 일조했기 때문이다. 이렇게 양도세 규제가 강화된 지금, 주택 임대사업자로 등록하면 양도세 중과 배제 혜택을 준다는 것은 정말 큰 장점이다. 간단히 말하면 주택 임대사업자로 등록하여 임대줄 경우, 집주인이 실거주하고 있는 거주 주택을 처분할 때 양도세 중과하지 않겠다는 내용이다. A 집에서 실거주하고 있는 상황에서 B 집을 임대사업 물건으로 등록한다면, 나중에 A 집을 매도할 때 양도세 중과를 하지 않고 일반 양도세 세율로 적용하여 부과해주는 것을 의미한다. 실제로 A, B라는 주택 2채를 보유하고 있지만 1주택으로 봐주겠다는 것이다. 단, 양도세 중과 배제를 적용받기 위해서는 의무임대기간 8년 이상 유지해야 하며 긴 시간을 임대해야만 양도세 혜택을 받을 수 있다.
- 양도소득세 장기보유 특별공제 : 주택 임대사업 등록 첫 번째 장점이 양도세 중과 배제라면 두 번째 장점은 장기보유 특별공제율을 적용받을 수 있다는 점이다. 말 그대로 오랫동안 보유하면 할수록 받을 수 있는 양도세 공제율이 높아진다. 위 표를 보면, 8년 이상 장기 보유할 경우 양도세 50%를 공제받을 수 있다. 10년 이상 보유한다면 70%까지 공제받을 수 있으니 정말 큰 장점이다.
- 취득세 면제/감면 혜택 : 취득세 면제 또는 감면 혜택이 있습니다. 전용 면적에 따라 면제되느냐 감면되느냐의 차이다.
- 전용면적 40~60㎡이면서 취득세 200만 원 이하 = 면제
- 전용면적 40~60㎡이면서 취득세 200만 원 초과 = 85% 감면. (단, 신축 최초 분양 물건일 경우)
- 재산세 면제/감면 혜택 :재산세도 마찬가지로 전용면적에 따라 면제 또는 감면 혜택을 받을 수 있다.
- 전용면적 40㎡ 이하 + 재산세 50만 원 이하 = 면제
- 전용면적 40㎡ 이하 + 재산세 50만 원 초과 = 85% 감면
- 전용면적 40~60㎡ 이하 = 75% 감면 (40㎡ 초과부터)
- 전용면적 60~80㎡ 이하 = 50% 감면 (60㎡ 초과부터)
- 종부세 합산 과세 배제 : 일명 부자 세라 고도 불리는 종합부동산세. 주택 임대사업자로 등록한다면 종부세 합산 과세를 배제받을 수 있다. 보유하고 있는 주택이 많다면 종부세가 부담으로 느껴질 수 있는 부분이다. 임대사업자로 등록하고 몇 가지 조건만 만족한다면 종부세 혜택을 받을 수 있다.
- 전용면적 149㎡ 이하 및 6억 이하 + 8년 이상 임대 시 합산 과세 배제
- 수도권 6억 / 비수도권 3억 이하 + 8년 이상 임대 시 합산 과세 배제
- 단, 1주택이라도 조정대상지역 주택은 해당 혜택에서 배제)
- 임대소득세 감면 : 임대사업자로 등록하면 전세 임대가 아닌 이상 임대소득이 발생하기 마련이다. 과거에는 임대소득이 2천만 원 이하라면 비과세였지만, 이제는 2천만 원 이하의 임대소득이 발생하더라도 과세 대상에 포함되었다. 단, 임대사업자로 등록한다면 임대 소득세 감면을 받을 수 있는데요. 그 조건은 아래와 같다.
- (수도권 및 그 외 도시지역) 전용면적 85㎡ 이하 - 단기 임대 30% / 장기 임대 75% 감면
- 비도시지역은 전용면적 100㎡ 이하에 해당하면 위의 감면 혜택을 받을 수 있다.
임대사업자 등록 단점
임대사업자 등록 시 위 6가지 세제 혜택을 받을 수 있으나 세제 혜택을 받기 위한 단점도 분명 존재한다. 그 단점들에 대해서도 다음과 같다.
- 긴 의무임대기간 : 첫 번째 단점은 의무임대기간이 긴 것이다. 투자하는 입장에서 목돈이 한 곳에 묶이는 것을 싫어하시는 분들이 많다. 상승기와 하락기가 있는데 상승기에 의무임대기간 때문에 매도하지 못한다면 큰 손해일 수 있다. 의무임대기간을 채우지 못하고 매도하게 될 경우, 그간 받았던 세제 혜택이 추징되며 과태료 또한 발생하게 됩니다. 효과적인 절세를 받기 위해서는 사실상 8년 이상 임대 기간을 유지해야 하는 데 다소 긴 시간 동안 목돈이 묶여 있어야 한다는 점을 염두해야 한다.
- 정기적인 사업자 현황 신고 : 주택임대사업자로 등록한다면 반드시 표준임대차계약서를 작성해야 하며 임대 조건 변경 시 공지 및 신고를 해야 한다. 또한, 매년 전년도 수입 금액 및 임대 현황에 대한 '면세 사업자 현황 신고'를 해야 한다. 신고는 의무이며 이를 위반할 경우 과태료가 부과되며 정기적인 신고가 다소 귀찮은 부분일 수 있다.[4]
동영상
각주
- ↑ 유호경 기자, 〈오락가락 임대사업제도, 주요국의 임대정책과 비교해보니〉, 《이코리아》, 2022-12-08
- ↑ 정순구 기자·정서영 기자, 〈文정부서 없앤 아파트 등록임대 부활…85㎡ 이하 10년 장기로〉, 《동아일보》, 2022-12-21
- ↑ 서미숙 기자, 〈등록임대사업자도 '상생임대인' 혜택받는다…2년 거주 면제〉, 《연합뉴스》, 2022-06-23
- ↑ 파인더, 〈임대사업자 등록 장단점 - 주택임대사업자 혜택 꼼꼼히 따지기!〉, On My way dream, 2022-03-02
참고자료
- 유호경 기자, 〈오락가락 임대사업제도, 주요국의 임대정책과 비교해보니〉, 《이코리아》, 2022-12-08
- 정순구 기자·정서영 기자, 〈文정부서 없앤 아파트 등록임대 부활…85㎡ 이하 10년 장기로〉, 《동아일보》, 2022-12-21
- 서미숙 기자, 〈등록임대사업자도 '상생임대인' 혜택받는다…2년 거주 면제〉, 《연합뉴스》, 2022-06-23
- 파인더, 〈임대사업자 등록 장단점 - 주택임대사업자 혜택 꼼꼼히 따지기!〉, On My way dream, 2022-03-02
같이 보기
