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무응찰
무응찰(無應札)은 경매에서 입찰자가 없는 것을 의미한다.
개요
응찰(應札)은 입찰시 최저가격이나 또는 최고가격을 제시하는 행위를 말한다. 즉, 입찰에 응하는 행위를 응찰이라 한다. 또 응찰은 입찰에 참가하는 것을 뜻하는 말이다. 결국 정리해보면 입찰에 응찰한 사람이 없으면 유찰이 되는 것이고, 응찰한 사람 중 최고가를 제시한 사람이 계약의 당사자로 결정되면 낙찰이 되는 것이다. 국가 기관이 부치는 입찰에 있어서는 국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령 제11조 규정에 따라 2인 이상의 유효한 입찰자가 있어야 입찰이 성립하는 것이다. 따라서 당사에서는 입찰자가 없거나(무응찰) 또는 1개 업체만 입찰에 참여한 경우(단독응찰)에 유찰 처리를 하고 있는데, 단독응찰로 유찰된 경우 가격개봉을 하지 않고 유찰 처리 후 재공고 입찰을 시행하고 있다. 개찰로 인하여 어떠한 효력도 발생하지 않기 때문이다.[1][2][3]
여기서 유찰은 입찰 결과 낙찰이 결정되지 아니하고 무효로 돌아가는 일을 말한다. 응찰 가격이 내정 가격에 미달 또는 초과하면 일어난다. 예를 들어 감정가 2억짜리 아파트가 있는데 이것이 경매에 처음 나오면 최저가 2억으로 나온다. 즉 2억 이상의 금액을 써야 한다. 그런데 싸게 사려고 경매에 들어오는데 2억 그대로 쓰고 들어오는 사람은 거의 없다. 물론 주위 호재나 재개발 등등의 이유로 감정가보다 시세가 높은 경우, 감정가를 초과해서 들어오는 예도 있다. 법원에서 "2억 이상 쓰고 이 집 사가세요~" 라고 했는데, 2억 이하를 쓴 경우는 당연히 무효가 되므로 유찰이 된다. 그리고 아무도 이 경매에 참여하지 않은 경우, 유찰된다. 즉 2억짜리 아파트 1회차에는 2억 이상을 써야 한다면, 2회차에는 1억4천만 원(30% 인하 시) 또는 1억6천만 원(20% 인하 시) 이상을 써야 한다.[4]
유찰
유찰은 입찰 결과 낙찰(落札)이 결정되지 아니하고 무효로 돌아가는 일을 말한다. 응찰 가격이 내정 가격에 미달 또는 초과되는 경우에 일어난다. 유찰은 법원 경매 등 입찰에 있어서 유찰이란 입찰기일에 실시된 입찰에서 유효한 입찰자가 없어 최고가입찰자가 선정되지 못한 것을 의미한다. 유찰의 경우에는 최저경매가격을 통상 20%씩 낮추어 신경매를 실시한다. 입찰 불능 즉, 경매 입찰에 있어서 응찰자가 없어 낙찰되지 못하고 무효가 선언되어 다음 경매에 넘어가게 되는 것으로 통상 다음 입찰 때는 20%~30%의 저감이 있다. 유찰이란 감정가 100,000,000원의 부동산이 단 1명도 입찰자가 없으면, 1회 유찰이 되고 통상 20％~30％ 저감 된 상태로 다음 회차에 가격이 결정된다. 그리고 100,000,000원인 부동산이 70,000,000원~80,000,000원에 유찰된다는 말이다. 물건마다 다르지만, 대부분 아파트는 감정가 및 1회 유찰된 상태에서 입찰하는 분들이 많으며 단, 대항력이 있는 물건은 2회 이상 유찰이 될 가능성도 있다. 또한, 노후 빌라는 2회 이상 유찰이 되어야 입찰자가 많고, 신축 빌라는 감정가 및 1회 유찰된 물건이 입찰자가 많다. 단, 대항력이 있는 물건은 2회 이상 유찰이 될 가능성도 있다.
현재 유료경매 사이트를 이용하시다 보면 감정가액이 나와 있다. 감정가액 100,000,000원에 올라온 매각물건이 감정평가사에 의하여 감정액이 측정된다. 하지만, 현장 시장 조사를 하시다 보면 감정액 1억원보다 시세가 현저하게 낮은 부동산도 있고, 또한 감정액보다 높은 시세에 나오는 부동산 물건도 있다. 감정액의 비하여 금액이 차이나는 이유는 경매 진행 절차에 의하여 기간이 상당히 길어지므로 인하여 매각기일의 입찰 당시에는 감정액의 금액이 차이가 날 수밖에 없다. 이러한 이유로 현장방문을 통하여 현장조사 및 부동산 중개소에 가셔서 시세를 재측정해야 한다. 또한, 유찰되는 이유는 현재의 감정 금액이 맞지 않고, 부동산의 하자 및 주변 위치에 따라 금액이 조금씩 차이가 날 수도 있고, 낙찰자와 투자자로서는 수익을 남기기 위하여 유찰된 이후에 입찰하는 때도 있다. 그리고 현재 시세보다 감정 금액이 저평가되어 있으면 유찰이 되지 않고 100% 이상 낙찰이 되는 예도 있다. 이로 인하여 법원 경매 사이트 및 유료경매 사이트에 나와 있는 감정평가액을 절대로 믿지 말고, 검색 및 부동산 중개소와 통화를 하셔서 시세에 대하여 도출을 하셔야 하며, 현장의 현장방문을 통하여 주변의 시세를 더욱 자세하게 알아봐야 한다.[5][6][7]
무응찰 사례
- 울산 중구B-04구역이 재개발 시공자 교체에 나선 가운데 첫 입찰이 무응찰로 유찰됐다. 이에 조합이 재공고를 내면서, 시공능력평가 1위인 삼성물산과 2위 현대건설의 빅매치 성사 여부에 업계의 관심이 집중되고 있다. 이미 양사는 2022년 7월 조합 측에 입찰참여의향서를 제출하는 등 수주 의지를 보인다. 중구B-04구역 재개발조합(조합장 지수형)은 지난 2022년 1일 시공자 선정을 위한 두 번째 입찰공고를 냈다. 2022년 8월 2일 열린 1차 현장설명회에는 삼성물산, 현대건설, 롯데건설, 동원개발, 아이에스동서가 참석하면서 관심을 모았다. 하지만 조합은 시공자의 준비 기간 부족을 이유로 첫 입찰은 무응찰에 그쳤다고 밝혔다. 이어 조합은 시공자들의 2차 입찰 참여 의사를 전달받으면서 재공고를 냈다. 조합은 기존 시공자인 롯데건설·GS건설 컨소시엄과 공사비 문제 등 이견 차를 극복하지 못하면서 2022년 6월 총회를 열고 시공자 해지 안건을 의결했다. 이후 삼성물산은 '래미안'을, 현대건설은 하이엔드 브랜드 '디 에이치'를 앞세운 현수막을 나란히 게시하면서 수주 의지를 피력했다. 예상 공사비만 1조원 이상의 초대형 사업장인 만큼 치열한 수주전이 펼쳐질 전망이다. 입찰방법은 일반경쟁입찰 방식이며 입찰에 참여를 원하는 건설사는 2022년 9월 14일 열리는 2차 현장설명회에 참석해야 한다. 또 건설사 간에 컨소시엄은 금지해 단독 수주만 가능하며 조합은 2022년 11월 2일 입찰을 마감했다. 한편 이곳은 뉴코아아웃렛, 홈플러스 등 편의시설이 인접해 있다. 또 근처에 태화강이 흐르고 울산시민공원, 태화강국가정원, 태화근린공원, 공룡발자국 공원 등 친환경 인프라도 갖췄다.[8]
- 공공재건축 선도사업지구로 선정된 중곡아파트 재건축의 시공사 선정을 위한 입찰에 건설사들이 불참했으며 조합은 2023년 3월경 재공고에 나선다. 중곡아파트 재건축 조합에 따르면 이날 오후 2시 진행한 시공사 선정을 위한 입찰 결과, 한 곳의 건설사도 입찰을 하지 않아 무응찰로 입찰이 유찰됐다. 중곡아파트 재건축 사업은 기존 2종 일반주거지역의 270가구를 3종 일반주거지역으로 용도지역을 상향하고 용적률 300%를 적용해 최고 22층 331가구로 탈바꿈하는 사업이다. 중곡아파트 재건축 사업은 2005년 조합설립추진위원회가 설립됐지만 낮은 사업성 등의 이유로 17년간 사업 추진이 어려웠던 곳이다. 특히 일방통행 도로를 두고 2개 동으로 분절된 단지의 특성도 사업에 걸림돌이 됐다. 중곡아파트 재건축 사업은 2022년 초 조합원 동의율 99%를 확보, 공공재건축 선도사업지구로 조합이 설립되면서 본격적으로 사업에 속도가 붙기 시작했다. 중곡아파트 공공재건축 조합은 2022년 4월 임시총회 의결로 LH를 공동사업시행자로 지정한 뒤 2022년 3월 공동시행 약정을 체결했다. LH와 조합은 약정서에 책임과 역할, 사업단계별 업무 분담, 사업비의 조달·관리, 관리처분계획 사항을 명문화하고 정비계획 변경을 위한 서울시 사전 기획 절차를 진행한다. LH 등 공공이 참여해 공공재건축으로 사업이 진행될 경우 용도지역 상향과 함께 인허가 절차 지원 등 공적 지원 혜택을 제공받을 수 있다. 사업 기간이 단축될 수 있다는 장점에 사업 초기에는 건설사들의 관심이 이어졌다.[9]
동영상
각주
- ↑ 세계시민, 〈낙찰, 응찰, 입찰, 유찰 어떻게 다를까요?〉, 《티스토리》, 2009-11-06
- ↑ 조달지킴이, 〈단독응찰시 가격개봉 관련 질의〉, 《네이버 블로그》, 2016-04-18
- ↑ 용어사전게시판, 〈경쟁매매를 통한 계약의 체결 - 입찰, 응찰, 낙찰, 입찰계약, 수의계약〉, 《세금세무용어사전(세무tv)》, 2020-04-09
- ↑ 예쁜여우, 〈유찰, 입찰, 개찰, 패찰, 낙찰〉, 《네이버 블로그》, 2019-05-12
- ↑ 〈유찰(流札)〉, 《부동산용어사전》
- ↑ 〈유찰〉, 《대한건축학회 건축용어사전》
- ↑ dlxl1001, 〈유찰의 뜻, 유찰이 되는 이유〉, 《티스토리》, 2020-02-21
- ↑ 이호준 기자, 〈울산 중구 B-04, 무응찰로 재공고… 삼성 vs 현대 빅매치 성사되나〉, 《위클리한국주택경제신문》, 2022-09-02
- ↑ 이다빈 기자, 〈공공재건축 '중곡아파트' 무응찰로 유찰…"재공고 내년 예정"〉, 《미디어펜》, 2022-09-23
참고자료
- 〈유찰(流札)〉, 《부동산용어사전》
- 〈유찰〉, 《대한건축학회 건축용어사전》
- 세계시민, 〈낙찰, 응찰, 입찰, 유찰 어떻게 다를까요?〉, 《티스토리》, 2009-11-06
- 조달지킴이, 〈단독응찰시 가격개봉 관련 질의〉, 《네이버 블로그》, 2016-04-18
- 용어사전게시판, 〈경쟁매매를 통한 계약의 체결 - 입찰, 응찰, 낙찰, 입찰계약, 수의계약〉, 《세금세무용어사전(세무tv)》, 2020-04-09
- 예쁜여우, 〈유찰, 입찰, 개찰, 패찰, 낙찰〉, 《네이버 블로그》, 2019-05-12
- dlxl1001, 〈유찰의 뜻, 유찰이 되는 이유〉, 《티스토리》, 2020-02-21
- 이호준 기자, 〈울산 중구 B-04, 무응찰로 재공고… 삼성 vs 현대 빅매치 성사되나〉, 《위클리한국주택경제신문》, 2022-09-02
- 이다빈 기자, 〈공공재건축 '중곡아파트' 무응찰로 유찰…"재공고 내년 예정"〉, 《미디어펜》, 2022-09-23
같이 보기
