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미계약
미계약(未契約)은 계약을 하지 않음을 의미한다.
개요
미계약이란 청약에 당첨되었지만 계약은 하지 않은 상태나 물량을 의미한다. 청약경쟁률이 1:1은 넘었지만, 계약 포기자 등이 나와 계약을 이행하지 못한 상태를 말한다. 반대로 미분양이란 분양 물량보다 청약자가 적은 상태를 말한다. 즉, 청약경쟁률이 1:1보다 적은 상태를 말한다. 미계약과 미분양을 구분해야 하는 이유는 청약 시 주택 수 포함 여부에 차이가 있기 때문이다. 미분양 물량은 입주 전에 분양권 상태에서는 주택수로 치지 않으며 매수를 독려하는 차원의 정책이기 때문이다. 다만, 미계약 물량은 주택수로 산정한다. 즉 청약을 기다리는 건이 있다면, 재당첨 제한 적용을 받을 수 있기 때문에 사전에 체크해야 한다. 건설사에서는 미분양 물량에 대해 홍보할 때, 주택수에 포함되지 않는 다는 점을 홍보한다. 미분양 물량을 선착순 분양으로 계약하더라도 양도세와 같은 중과 여부를 판단 할 때에는 주택수에 포함하기 때문에 장단점을 꼭 살펴야 한다.
미계약은 말 그대로 당첨자들이 계약하지 않은 것이다. 그런데 이게 자발적으로 계약을 안 할 걸 수도 있고, 비자발적으로 못한 걸 수도 있다. 왜냐하면 당첨자 중에서는 항상 자격 부적격자가 나오기 때문이며 청약 당첨 후 당첨자들의 서류를 검토하면 무조건 부적격자가 항상 나오게 된다(대략 10% 정도라고 한다). 이렇듯 미계약은 원해서 안 하는 사람, 부적격으로 아예 못하는 사람으로 나누어진다. 미계약 후 남은 물량은 청약경쟁률이 미달이 아니라면, 예비당첨자들이 있을 거고, 그 예비당첨자들에게 기회가 돌아간다. 여기서 예비당첨으로 공급세대가 전부 계약될 수도 있고, 남을 수도 있다. 예비당첨 후에도 미계약분이 나오면 이제 무순위청약으로 넘어가게 된다. 과거에는 모델하우스에서 선착순이나 추첨으로 돌리기도 하였지만, 지금은 청약홈에서 무순위청약을 거쳐야 한다. 무순위청약은 보통 청약통장을 안 쓰고, 해당 주소지 무주택자에게 신청 기회를 주며, 대부분 추첨의 방법으로 당첨자가 선정된다.
미계약과 미분양의 구분은 한국 부동산원에서 운영하는 청약홈(https://applyhome.co.kr)에서 쉽게 구분할 수 있다. 예를 들어, a 타입의 경우 평균 경쟁률이 1:1 미만으로 미분양이 나왔으나, b 타입의 경우 1:1 이상이라면 미계약에 의한 청약으로 주택 수에 포함된다. 그러나 1:1 미만의 분양권을 매수하면 미분양에 의한 청약에 해당하기 때문에 주택 수에 포함되지 않는다. 미계약, 미분양 청약의 경우 아래와 같이 진행된다.
미계약 잔여세대
- 미계약 잔여세대 = 무순위 청약 = 줍줍
청약통장 없이 아파트 분양받는 법
가점이 낮아서 청약에 당첨될 희망이 없어 청약을 포기하는 사람들도 새 아파트를 살 수 있는 방법이 있는데 바로 미계약 잔여 세대 분양을 활용하는 것이다. 청약의 경우 가점으로 청약에 당첨되므로 젊은 청년층의 경우 무주택기간도 짧고 부양가족도 적어서 사실상 당첨이 매우 어렵다. 하지만 무순위 청약은 말 그대로 순위 없이 선착순 내지는 추첨을 통해 진행을 하므로 연령과 가점 기준에 관계없는 동등한 기회가 주어진다. 실제 당첨자층의 절반 이상이 20~30대에서 나오고 있는 이유다.
미계약 잔여세대
미계약 잔여세대를 이해하기 전에 미계약이라는 의미를 제대로 이해할 필요가 있다. 많은 사람들이 미계약과 미분양을 헷갈리는 경향이 있기 때문이다.
미계약 vs 미분양 차이점
- 미분양 = (청약 신청자 < 분양 물량) 동호수 배정 자체가 안된 물량
분양 물량보다 청약에 신청하는 사람 수가 적어 잔여 세대가 남는 경우를 말한다. 특별공급. 일반공급 1순위. 2순위까지 청약신청을 한 사람들을 합쳐도 공급물량이 더 많기 때문에 아무에게도 동호수 지정을 배정하지 못한 잔여물량이 남게 된다.
- 미계약 = 부격적 처리, 중도금 자금부족 등으로 계약을 포기한 사람들로 인해 발생한 잔여 물량. 동호수 배정은 되었지만, 최종 계약이 성사되지 않은 물량
특별공급과 일반공급 1순위, 2순위와 예비당첨자 계약까지 완료된 이후에도 정부의 강화된 규제를 미리 인지하지 못한 부적격 당첨자들과 중도금 대출이 어려워 자금난으로 계약을 포기한 사람들로 인해 최종 계약을 하지 못하는 사람들이 나오게 되는데 이를 미계약 잔여세대라 한다.
미계약 잔여세대로 나온 물량은 청약 자격요건을 갖추지 못한 실수요자나 투자자들의 공략 대상이 된다. 흔히 줍줍이라는 용어를 쓰는데 이런 미계약 잔여세대에 당첨이 되면 말 그대로 남이 포기한 물량을 주워서 이득을 얻을 수 있게 된다. 힘들이고 청약 가점 경쟁을 하는 것보다 힘을 들이지 않고 아파트 분양을 할 수 있어서 줍줍이라는 단어가 부동산 신조어로 유행하고 있다. 미계약 잔여세대는 청약통장이 없더라도 만 19세 이상이라면 누구나 신청할 수 있고 당첨을 통해 계약을 해도 재당첨 제한에 해당되지 않는 장점이 있기 때문에 많은 사람들이 줍줍 열풍에 참여하고 있다.[3]
미분양 미계약 차이
미분양 미계약 발생원인 공고된 모집 세대보다 청약 접수 건수가 작아서 경쟁률 1:1미만으로
동호수 배정이 되지 않은 잔여 물량
공고된 모집 세대수보다 많은 세대가 청약을 신청해서 경쟁률 1:1을 넘겼지만
계약포기, 부적격 등의 사유로 남은 분양 물량
계약방법 선착순 계약 인터넷 추첨 및 선착순 다주택자 가능 다주택자 가능 세대주, 세대원 모두 무주택자만 가능 청약 시 주택 수 포함 청약 시 주택 수 포함 × 청약 시 주택 수 포함 (무주택가점, 무주택기간이 사라짐)
재당첨 제한 재당첨 제한 × 재당첨 제한 (투과지역 10년, 조정지역 7년, 비규제 ×)
청약통장 필요 청약통장 필요 × 거주요건 거주요건 필요 × 양도세, 취득세 포함 양도세, 취득세 주택수 포함 O 중도금 대출 시 주택수 포함 중도금 대출 시 주택수 포함 O
미분양과 미계약은 모두 청약통장 없이 줍줍할 수 있지만, 차이점이 많다. 미분양은 청약 접수 건수가 공급 세대수보다 작아서 청약경쟁률 1:1미만 동호수 배정이 되지 않은 잔여 물량을 말한다. 추후 선착순 분양을 받지만, 이때도 미쳐 다 소진되지 못하면 준공 후 미분양이 되어, 할인분양, 마이너스 프리미엄 등으로 가격 조정을 받게 된다. 미분양 됐다고 덜컥 계약했다간 준공까지 분양이 안 돼 할인분양 폭탄을 맞게 될 수 있으니 돌아가는 분위기를 잘 파악해야 한다. 준공 후 미분양 물량 해소되고, 미분양 수가 줄어들어 들면 바닥의 신호라고 봐도 된다. 그러니 애매한 지방입지라면 굳이 미리 들어가지는 말아야 하며 서울 둔촌 재건축은 들어가도 좋다고 판단하고 있다.
미계약은 공급량 대비해 청약경쟁률이 1:1을 넘어 동호수가 전부 배정되었으나 당첨자의 자금계획에 문제나 기타의 사유로 계약을 포기하거나 청약 부적격으로 인해 남은 잔여 물량을 뜻한다. 미분양, 미계약 모두 청약통장, 거주요건이 없지만(지역에 따라 전매 제한은 있을 수 있음), 주택을 보유하지 않은 상태에서 미계약분 분양권 한 개를 소유할 경우 '1주택자' 이기 때문에 추후 청약 당첨에서 순위가 밀린다. 반면, 미분양 분양권 한 개를 소유하고 있다면 '무주택자'이므로 추후 청약 신청이 가능하다. 미분양 분양권의 주택수 미반영은 청약에서만 적용이 되는 항목이고 대출, 취득세, 양도세 납부에는 둘 다 주택수에 포함이 된다. 부동산 분위기가 바뀌는 시점에 공부하고 줍줍하면 늦는다. 미리 미분양, 미계약 차이점을 공부하고 좋은 입지에 미분양이 있다면 새벽에 가서 선착순으로 줍줍해야 한다. 단, 다주택자는 추가 매수로 인한 취득세, 종합부동산세를 미리 계산해 둬야 한다.[4]
동영상
각주
- ↑ 프롬하하, 〈미계약, 미분양 차이 알아보기〉, 《프롬하 공유 라이프》, 2022-11-22
- ↑ hootgoon, 〈미분양 아파트, 미계약, 미달 차이점〉, 《훗군's 라이프》, 2022-11-17
- ↑ 부동산공부, 〈미계약 잔여세대, 줍줍이란? (아파트 무순위 청약)〉, 《부동산 아카데미》, 2021-06-16
- ↑ tozest, 〈미분양 미계약 차이점 - 줍줍도 알고 하자〉, 《베네투유》, 2022-12-09
참고자료
- 〈미계약〉, 《네이버 국어사전》
- 프롬하하, 〈미계약, 미분양 차이 알아보기〉, 《프롬하 공유 라이프》, 2022-11-22
- hootgoon, 〈미분양 아파트, 미계약, 미달 차이점〉, 《훗군's 라이프》, 2022-11-17
- 부동산공부, 〈미계약 잔여세대, 줍줍이란? (아파트 무순위 청약)〉, 《부동산 아카데미》, 2021-06-16
- tozest, 〈미분양 미계약 차이점 - 줍줍도 알고 하자〉, 《베네투유》, 2022-12-09
같이 보기
