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부동산 버블
부동산 버블은 부동산 투기 때문에 부동산의 가격이 경제 상황이 반영된 여러 가지 경제 지표를 이탈하여 일정 기간 지속적으로 상승하는 현상을 말한다.
개요
부동산 버블(Bubble)이란 부동산 투기가 원인이 되어 부동산 가격이 경제 상황이 반영된 경제 지표를 이탈하여 일정 기간 지속해서 상승하는 현상을 말한다. 이것은 합리적인 것이 있고 비합리적인 것이 있다. 전자는 시장 메커니즘에 따라 자산의 가격수준 범위 안에서 가격이 변동하는 것이고, 후자는 시장 메커니즘의 근거 없이 가격수준이 이탈하는 현상이다. 후자의 예는 2007년 4월 시작된 미국의 서브프라임 모기지 사태이며, 일본의 1980년 후반의 지가폭등이다. 부동산 시장에서 버블의 특징은 매수인이 매매차익을 목적으로 거래에 참여하고 시장을 낙관하는 것이며, 그들이 믿고 행동한 결과는 실제로 시장을 과열시켜 부동산 가격이 경제 상황으로부터 괴리되는 점이다. 이러한 현상은 선진국이나 후진국을 막론하고 경제 호황기에 발생하는 현상이며, 버블을 검증하는 데에도 유효하다.[1]
버블 유형에는 부동산 버블과 주식 버블 그리고 실물 자산 버블이 있다. 버블 현상(bubble phenomenon)이란 거품현상이라고도 한다. 거품이란 실체는 없으면서도 겉으로는 크게 부풀어오르는 성격이 있다. 이 같은 거품의 특성을 경제 현상에 빗대어 표현한 말이다. 즉, 투자·생산 등 실물경제의 활발한 움직임이 없는데도 물가가 오르고 부동산 투기가 심해지고 증권시장이 과열되는 등 돈의 흐름이 활발해지는 현상을 말한다. 겉으로 보기에는 일반적인 경기과열과 비슷하지만 돈이 생산적인 기업으로 몰리지 않고 투기나 사치성 소비 부문에 몰리는 것이 특징이다. 또한, 버블 현상을 투기적 버블(speculativebubble)이라고 부르는 것도 이같은 이유 때문이다. 경제에 버블 현상이 일어나면 일시적으로 경제가 활기를 띠는 것처럼 보이나 실제로는 기업생산이 위축되고 이에 따라 국민경제 전체적인 부(富)도 축적되지 않는다.[2][3]
부동산 버블의 현황
2020년 초 한국에 와서 경기도의 아파트 가격이 도쿄 신주쿠의 아파트 가격보다 조금 높은 것을 보고 깜짝 놀랐다. 분당이나 평촌이면 그러려니 했을 텐데 그 주변 지역의 시세가 그랬다. 신주쿠는 도쿄 23구 중 집값이 평균 이상으로 높은 곳이다. 그 이전부터 한국에서 버블이 형성되고 있다고 걱정은 했지만, 급격한 폭락을 염려해야 할 정도로 버블이 커질 거라고는 생각지 못했다. 그런데 2021년 후반이 되자 경기도와 신주쿠의 주택가 차이가 더 벌어졌다. 코로나19 팬데믹 기간 신주쿠의 주택가도 꾸준히 올랐지만 서울과 경기도에 감히 비할 바가 아니었다. 서울과 도쿄에서 주거와 교육 환경이 서로 비슷한 지역의 비슷한 연식과 평수의 아파트를 비교하면 체감상 도쿄의 아파트 두 채를 팔아야 서울에서 한 채를 살 수 있을 것 같았다. 서울과 도쿄는 경제력과 주거 환경이 상당히 유사한 도시인데, 집값만 이렇게 차이가 난다는 것은 뭔가 이상한 일이다. 그리고 2022년 서울의 집값이 떨어지고 있으며 버블이 결국 꺼지기 시작한 것이다. 버블 동안 급격한 자산의 증식을 경험했거나, 다른 사람의 자산 증식을 보고 상대적 박탈감을 느낀 사람들은 새로운 기회가 오지 않을까 미련을 갖게 된다. 그러나 집이 주거의 대상이 아니라 투자나 투기의 대상인 사회에서는 삶이 불안해지며, 집값이 급등하면 내 집이 없는 사람들이 불행해진다. 내 집이 있어도 더 크고 좋은 집으로 이사할 기회를 잡기 어려워 상대적 박탈감에 빠진다. 또한 집값이 급락하면 빚을 내 집을 산 사람들이 불행해진다.
상대적으로 집값이 비싼 곳에 내 집을 갖고 있거나 집이 여러 채 있는 사람들 중 부채가 별로 없는 사람들은 이 불행에서 어느 정도 비켜서 있을 수 있다. 그러나 그들은 천변만화하는 조세정책 때문에 불안하다. 이 사회에서 사람들은 집 때문에 불행하고, 집 때문에 결혼을 포기하고, 집 때문에 아이를 낳지 않는다. 버블에 미련을 가진 사람들은 집값이 다시 오를 것을 기대하고, 오르도록 유도하려 할 것이다. 그러나 2016년과 2021년 사이 한국의 명목 국내총생산(GDP)이 18% 증가하는 동안 수도권 아파트의 실거래 가격지수는 73%나 증가했다. 버블기 일본보다는 작지만, 2000년대 버블기 미국에서 명목 GDP와 주택가 상승률이 이 정도의 괴리를 보였다. 2016년의 아파트 가격이 비정상적으로 낮은 것이 아니라면 2021년의 가격이 비정상적으로 높은 것이었다. 한국에서는 인구가, 특히 주택 수요를 결정짓는 유소년 인구가 빠르게 감소하고 있다. 경기가 활황이어서 소득이 급격히 느는 것도 아니다. 이미 잠재성장률이 2% 남짓인 저성장 국가가 되었다. 주택 공급만 원활히 이루어진다면 경제성장률의 몇 배로 집값이 급등할 이유가 없다. 그러니 지금의 집값 조정을 오히려 기회로 삼아야 하며 집값 하락의 경착륙은 경제에 해롭기 때문에 연착륙을 유도해야 한다. 그러나 연착륙 중인 비행기의 고도를 다시 높여 비행기가 계속 공중에 떠 있게 하면 언젠가는 땅에 떨어지지 않을 수 없다. 지난 2년간의 비정상적 부동산 가격이 판단의 기준이 되어서는 안 된다.
일본에서 주식시장의 버블이 끝난 것은 1990년 초의 일이었다. 그러나 대도시의 부동산 버블은 1년 반을 더 버티다 꺼졌고 일부 지방에서는 대도시보다 반년 정도 더 버블이 유지되었다. 버블의 단맛을 본 사람들이 미련을 버리지 못했기 때문이다. 그러나 버블은 결국 산산조각이 났고 도쿄의 집값은 버블 이전 수준으로 되돌아갔다. 그리고 그 후에는 유소년 인구와 경기에 따라 소폭 등락하고 있다. 일본에서는 이제 집에 투자해서 한몫 잡으려는 사람을 보기 어렵다. 집 때문에 걱정하는 일본인 제자도 본 적이 없으며 집은 투자나 투기의 대상이 아니라 주거의 대상이 되었다. 낮은 경제성장률에도 불구하고 일본의 사회지표가 상당히 안정돼 있는 데에는 주거의 안정이 기여한 부분도 있을 것이다. 이제 한국에서도 버블이 끝났으며 미련을 버리고 주거의 안정을 택해야 한다. 한국에서 정책을 결정하는 사람들과 정책 결정에 영향력을 행사할 수 있는 사람들은 많은 경우 부동산 부자들이다. 헛된 미련으로 그들을 위한 정책에 찬성하지 말고, 자신 가족이 안정되게 살 수 있는 미래를 위한 정책을 요구해야 한다.[4]
일본형 버블과의 유사점과 차이점
한국 국내 부동산 가격은 정부의 강력한 안정 대책에도 불구하고 특정 지역을 중심으로 지속적으로 상승하고 있다. 이에 따라 대한민국에서도 1980년대 후반의 일본과 같은 부동산 버블의 형성과 1990년대의 붕괴가 우려되고 있다. 일본의 부동산 가격은 1983년 동경 도심부에서 시작하여 1991년까지 9년간 동경전역, 대도시, 지방 등으로 시차를 두고 급등세가 이어졌다. 그러나 1990년 말 일본 정부의 전방위 부동산 안정대책 이후 투기 목적으로 구입한 부동산이 시장에 매물로 쏟아지면서 하락세로 반전되었다. 이후 부동산 버블 붕괴에 따라 기업과 금융기관을 동시에 부실화시키면서 일본 경제는 실물과 금융이 동시에 침체되는 장기 '복합불황' 국면으로 진입하였다. 한-일 양국의 부동산 버블 양상에 있어 뚜렷한 차이는 일본의 경우 오피스시장의 초과수요를 우려한 오피스용 토지가 버블의 대상이었으며, 버블형성의 주체도 중소부동산업자이다. 반면 한국의 경우 특정 주택시장의 초과수요에 의한 주택(아파트)이 버블의 대상이며, 자연히 버블형성의 주체는 가계이다. 또한 일본의 당시 부동산 버블 수준은 한국의 현재 버블 수준보다 훨씬 크다.
하지만 양국 간 버블 형성 배경은 매우 유사하다. 두 나라 모두 부동산 버블은 경기 둔화기 또는 침체기에 경기회복을 위한 금융완화 정책이 강력하게 펼쳐진 시기에 형성되었다. 저금리 현상이 지속되고, 안전자산 선호현상이 극에 다다른 가운데 풍부한 시중유동성을 보유한 은행권의 경쟁적 부동산 관련 대출도 한-일 양국이 유사하다. 그리고 대도시에서 지방으로까지 단계적으로 버블이 확산된 점도 비슷하다. 비록 일본보다 부동산 버블의 규모와 정도가 작으나 부동산 버블 붕괴는 가계자산 가치의 붕괴를 초래하여 그 폐해가 생각 이상으로 클 수 있다. 이럴 경우 가계의 소비부진이 경기침체로 이어지는 한편 주택담보대출 비중이 높은 금융기관이 부실화되면서 '가계발 복합불황'이 초래될 수 있다. 따라서 정부는 향후 예견되는 가계발 복합불황 가능성과 폐해를 최소화하고, 발생 시 가장 피해를 크게 입을 중산층 및 서민들의 사회안전망 구축을 위해 노력해야 할 것이다. 먼저 현재 진행 중인 특정 지역의 투기적 가수요를 철저히 차단하고, 국가 경제에 대한 충격을 최소화하기 위해서는 부동산 시장의 연착륙을 유도해야 한다. 특히 총선과 대선 등에서 무리한 지역개발 공약을 자제하여 지가의 급등현상을 억제하여야 한다. 둘째, 고령화-저출산 사회 구조에 맞는 적절한 주택정책을 펼쳐야 할 것이다. 즉, 주택에 대한 수요와 니즈에 맞춰 주택을 공급해야 한다. 셋째, 주택을 담보로 한 대출이 급증한 상태에서 부동산 버블이 붕괴될 경우 중산층 이하 계층의 개인파산 신청이 증가할 것인 바, 이들의 도덕적 해이를 방지하고 약화된 서민금융 시스템을 조속히 복원할 필요가 있다.[5]
동영상
각주
- ↑ 〈부동산버블〉, 《부동산용어사전》
- ↑ 〈버블 현상〉, 《한경 경제용어사전》
- ↑ 〈버블현상〉, 《매일경제》
- ↑ 박상준 객원논설위원·와세다대 국제학술원 교수, 〈[https://www.donga.com/news/Opinion/article/all/20221210/116933321/1 부동산 버블 끝, 집값 연착륙 유도해야〉, 《동아일보》, 2022-12-10
- ↑ 현대경제연구원, 〈국내 부동산, 일본형 버블과의 유사점과 차이점〉, 《KDI 경제정보센터》, 2006-05-24
참고자료
- 〈부동산 버블〉, 《네이버 국어사전》
- 〈부동산버블〉, 《부동산용어사전》
- 〈버블 현상〉, 《한경 경제용어사전》
- 〈버블현상〉, 《매일경제》
- 박상준 객원논설위원·와세다대 국제학술원 교수, 〈[https://www.donga.com/news/Opinion/article/all/20221210/116933321/1 부동산 버블 끝, 집값 연착륙 유도해야〉, 《동아일보》, 2022-12-10
- 현대경제연구원, 〈국내 부동산, 일본형 버블과의 유사점과 차이점〉, 《KDI 경제정보센터》, 2006-05-24
같이 보기
