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아파트매매
아파트매매는 살고 있는 아파트를 사거나 파는 행위를 말한다.
목차
개요
아파트매매란 공사가 완료된 다음, 등기이전까지 완료된 이미 분양된 물건을 구매하는 것을 뜻한다. 분양은 가장 처음 내가 집주인이 되는 것이고, 매매는 이미 주인이 있는 집을 구매하는 것이다. 우선 매매계약의 목적물인 부동산의 시세 및 그 주변을 조사하여 부동산을 선정한다. 부동산을 선정하여 부동산 매매계약을 체결하는 경우 매매당사자가 부동산 소유권자인지 또는 대리인이 대리권을 가지고 있는지 확인하고, 부동산등기부 등을 통해 부동산 권리관계를 확인한다. 매매계약체결 시 매매계약서를 작성하고 매매계약금을 교부한다. 부동산 매매계약 후 매도인과 매수인 사이의 소유권 변동을 위해서는 부동산등기부에 등기해야 한다.
부동산 매매
부동산의 매매란 부동산의 매도인과 매수인이 그 소유권의 변동을 목적으로 하는 매매계약을 체결·이행하여 소유권이전등기를 하는 것을 말한다.
부동산 매매 절차
매매계약 체결 전 준비절차
- 매매계약의 목적물인 부동산의 시세 및 그 주변을 조사하여 부동산을 선정한다.
- 매매계약을 매도인과 매수인이 직접 체결하지 않고 부동산중개업체를 대리인으로 하여 체결하는 경우 부동산 중개수수료 등을 살펴보고 부동산중개업체를 선정하여 부동산중개 계약을 체결한다.
- 부동산 구입 자금이 부족한 경우 구입 자금의 대출 종류 및 대출기준을 살펴보고 본인에게 적절한 대출방식을 선택한다.
- 일정한 경우에는 부동산 매매계약을 하기 전에 행정청의 허가를 받아야 한다.
매매계약체결 절차
- 부동산 매매계약을 체결하는 경우 매매당사자가 부동산 소유권자인지 또는 대리인이 대리권을 가졌는지 확인하고, 부동산등기부 등을 통해 부동산 권리관계를 확인한다.
- 매매계약체결 시 매매계약서를 작성하고 매매계약금을 내준다.
매매계약 후 처리절차
- 부동산 매매계약 후 매도인과 매수인 사이의 소유권 변동을 위해서는 부동산등기부에 등기해야 한다.
- 부동산 매매계약을 체결한 후 부동산 거래를 신고해야 하며, 매수한 주택으로 거주지를 이동하여 전입신고 및 자동차 주소지를 변경해야 한다.
- 부동산 매매계약 후에 매도인은 양도소득세, 지방소득세, 농어촌특별세를, 매수인은 취득세, 인지세, 농어촌특별세, 지방교육세 등을 납부해야 한다.[1]
아파트매매계약서
아파트매매계약서(―賣買契約書 , apartment sale contract)란 아파트 매매계약을 체결하고 매도인과 매수인 간에 이를 증명하기 위해 주고받는 문서를 말한다. 매매계약이란 상품과 대금을 교환하는 계약으로서 당사자 일방이 어떤 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방은 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 발생하는 거래를 말한다. 매매는 매도인과 매수인 간의 의사표시 합치만 있으면 유효하게 성립한다. 또한 의사표시는 서면이나 구두 등 어떠한 방법에 의해서도 가능하다. 그러나 향후 분쟁의 소지를 없애고 그 내용을 확실하게 하기 위하여 계약서를 작성하는 것이 안전하다. 아파트매매에 관한 계약 체결 시 필요한 자료로 아파트의 표시, 매매대금 및 지급시기, 소유권이전, 제한권 소멸 등의 내용으로 구성되어 있다. 매매목적물의 확인 및 계약의 요지를 확인한 후 누락이나 오자 등의 여부를 확인하고 이를 수정·보완하여 기명·날인하면 된다. 계약서를 작성하고 나서 이러한 사항들을 꼼꼼히 확인하고, 당사자 기명·날인 후 각자 1통씩 보관하도록 한다. 계약을 해제하는 경우로는 계약서 해제조항에 해당하거나 계약금에 의한 해제 또는 상대방의 채무불이행에 따른 해제가 있다. 서식 목차는 매매대금, 소유권 이전과 인도, 하자의 부담, 계약의 해제, 확인 사항, 특약사항을 포함한 순서이며, 아파트매매계약서 작성팁은 아래와 같다.
- 계약 전에는 반드시 상대방의 인적 사항을 확인할 수 있는 신분증, 등본 등을 통해 신원을 확인한다.
- 매수인은 매매물에 대한 등록세와 취득세 확인 후 계약 상대방이 서류상 적절한 소유자인지 확인한다.
- 계약파기 피해를 최소화하기 위한 예방책으로 주변 사람들을 입회인으로 두는 것이 좋다.
- 금액의 표시는 아라비아숫자와 한글을 함께 기재하도록 한다.
- 목적물의 표시, 매수, 매도인의 인적 사항, 매매금액(계약금, 중도금, 잔금) 항목은 필수적으로 기재하도록 한다.[2][3]
아파트매매, 분양, 미분양의 차이점
- 매매란 공사가 완료된 다음, 등기이전까지 완료된 이미 분양된 물건을 구매하는 것을 뜻한다. 즉, 분양은 가장 처음 내가 집주인이 되는 것이고, 매매는 이미 주인이 있는 집을 구매하는 것이다. 분양은 아파트뿐만 아니라, 오피스텔, 빌라, 상가, 호텔 등등 다양한 곳에서 분양한다. 매매와 분양의 차이점 두 번째는 매매는 공인중개사(부동산 중개인)를 끼고 계약을 하므로 중개수수료가 발생한다. 반면에, 분양은 시행사와 계약을 하기에 중개수수료가 없다. 매매와 분양 중 무엇이 더 좋다고 할 수는 없는 점이다. 결국에 중요한 것은 해당 부동산의 가치와 주변 환경 등 다양한 조건들을 종합하여 고려했을 때 이득이 되고 안되고를 판단할 수가 있다.
- 분양이란 건물이나 아파트 등의 건물을 공사를 시작하기 전에 미리 구입하는 것을 말한다. 즉, 건물이 없는데 구입하는 것이며 지금은 없지만, 미래에 지어질 집을 시행사로부터 사는 것이 바로 분양이다. 시행사란 부동산 개발사업에 있어서 공사의 전 과정을 책임진다. 더욱 상세하게 들어가면 계획수립부터 자금조달, 부지매입, 각종 인허가 관계를 포함하여 분양공고와 계약 및 입주 등을 기획하고 책임지고 관리하는 사업운영의 실질적인 주체라고 할 수 있다. 기존의 기업인 건설사가 맡을 수도 있고, 새로운 법인을 만들어 맡을 수도 있고 조합을 결성하여 맡는 예도 있다. 따라서 시행사의 신뢰도가 중요하게 여겨진다. 시행사가 책임지고 건물 완공까지 전 과정을 책임져야 하는데, 완공 직후 폐업 등을 할 때는 큰일이 나는 것이다. 따라서 믿을만한 시행사인지 확인을 하시고 분양 결정을 판단해야 한다. 시공사의 신뢰도를 알아볼 방법은 과거에 어떤 곳을 공사했는지 찾아보는 것이며 그동안의 시공실적이라던지, 매출, 지명도 등의 영향력들을 알아볼 수 있다.
- 미분양이란 주택 건설업체가 입주자 모집공고로 입주자를 모집했지만, 정해진 일정까지 즉, 입주 가능 시기까지 계약이 되지 않아서 분양되지 않은 호실을 미분양이라고 말한다. 참고로 미분양아파트의 경우 분양과 다르게 청약통장이 없어도 분양받을 수 있다는 점이 장점이다.
분양과 매매의 장단점
분양의 장점, 매매의 단점
분양의 경우 집을 구매할 때 가장 적은 돈이 드는 것이 장점이다. 새집에 들어간다는 점도 장점이 되지만, 이 부분보다 미래에 프리미엄을 붙여서 팔 수가 있기에 분양을 받는 목적도 있기 때문이다. 분양을 받으면 분양가가 그대로 유지되는 것이 아니라, 주변 시세라던지, 주변 환경, 입지 등 부동산의 가치가 프리미엄으로 붙기 때문이다. 따라서, 일반적으로 분양가보다 매매가가 더 비싸지만, 주변 시세, 부동산 시장 상황, 거품 등으로 시세가 떨어지는 예도 있을 수는 있다. 일반적으로 분양이 망하지 않는다면 대부분 매매가 더 비싸다고 보시면 된다.
매매의 장점, 분양의 단점
아파트 분양의 경우 청약을 통해 원하는 동과 호수를 마음대로 정할 수 없는 때도 있지만, (선택이 가능한 예도 있음), 매매의 경우 본인이 원하는 동, 호수를 선택하는 것은 물론, 집의 하자를 체크할 수 있는 등 집을 구하기 전 전체적인 상황을 고려하여 집을 구매할 수 있다는 것이 가장 큰 장점이 된다. 단점은 그만큼 좋으면 좋을수록, 조건이 높으면 높을수록 가격이 더 비싸다는 것이며 집을 살 때보다 집값이 내려갈 수 있다는 점도 고려해봐야 한다. 특히 분양을 받으실 때는 반드시 신중히 고려한 다음 들어가야 한다. 그 이유는 큰 금액이 들어가는 것이기 때문이다. 처음 분양을 받는 경우라면 반드시 점검해야 할 사항들에 대해 꼼꼼히 계획하고 미리 상황을 예측해서 대응할 수 있도록 준비를 해두시는 것이 좋다.[4]
동영상
각주
- ↑ 〈부동산/임대차 - 부동산 매매 절차〉, 《찾기쉬운 생활법령정보》
- ↑ 〈아파트매매계약서〉, 《비즈폼 서식사전》
- ↑ 〈아파트매매계약서〉, 《예스폼 서식사전》
- ↑ 부마, 〈아파트 분양 미분양 매매 차이점 비교 - 나는 어떤 것을 선택해야 이득일까?〉, 《부동산 지식 마인드맵》, 2022-08-10
참고자료
- 〈부동산/임대차 - 부동산 매매 절차〉, 《찾기쉬운 생활법령정보》
- 〈아파트매매계약서〉, 《비즈폼 서식사전》
- 〈아파트매매계약서〉, 《예스폼 서식사전》
- 부마, 〈아파트 분양 미분양 매매 차이점 비교 - 나는 어떤 것을 선택해야 이득일까?〉, 《부동산 지식 마인드맵》, 2022-08-10
같이 보기
