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양도차익
양도차익(讓渡差益, transfer gains)은 양도소득세 과세 대상에 포함되는 자산을 양도하여 생긴 이익을 말한다. 양도소득세의 과세 표준을 계산할 때 산출한다.
개요
양도차익이란 부동산 등과 같은 양도소득세 과세대상 자산의 양도로 인해 발생한 이익을 말한다. 양도가액에서 취득가액을 차감하고, 여기에 취득 당시 부담한 취득세와 등록세, 그리고 중개수수료 등의 기타필요경비 등을 빼고 계산한다. 통상 취득가액에 비하면 상대적으로 적은 금액인 경우가 일반적이다. 양도차익의 계산은 실지거래가액으로 기준으로 하는 것이 원칙이다. 즉, 양도차익은 양도소득세 과세대상 자산의 양도로 인하여 발생한 이익으로서 양도소득세의 과세표준계산 단계에서 산출되는 금액이다. 개인의 양도차익계산은 실지거래가액에 의하면 양도가액에서 당해 자산의 취득가액, 설비비와 개량비, 자본적 지출액, 양도비용 등 필요경비를 공제하여 계산하고 기준시가에 의하면 양도 당시의 기준시가에서 취득 당시의 기준시가 및 필요경비개선공제액을 차감하여 계산한다. 양도소득세 계산 시 양도차익에서 다시 장기보유특별공제액을 공제한 금액이 양도소득 금액이 되며, 당해 양도소득 금액에서 양도소득 기본공제를 함으로써 양도소득세 과세 표준이 산출된다.[1][2]
양도차익 세금
양도소득세
양도소득세(讓渡所得稅)란 소득세의 일종으로 토지, 건물 따위를 유상으로 양도하여 얻은 소득에 대하여 부과하는 조세를 말한다. 매도 금액에서 취득할 때의 가격과 필요 경비, 양도소득 공제 및 해당되는 공제 금액을 뺀 나머지에 대하여 부과된다. 또한, 자산양도로 인하여 벌어들인 자본이익에 대해 부과하는 세금을 가리키는 말이며 줄여서 양도세라 부르기도 한다. 양도소득세를 신고할 때에는 양도양수 매매계약서, 취득세 및 등록세 영수증, 양도 및 취득 시 중개수수료 영수증, 세무사 신고 수수료 영수증, 주민등록증 등을 양도소득세 신고서와 함께 해당 세무서에 제출하도록 한다. 양도소득세 신고 기한 및 납부 기한은 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내이며, 양도일은 잔금 청산일과 등기부등본 신청일 중 빠른 날로 계산한다. 양도소득세 신고 및 납부 기한을 어길 경우 가산세가 부과되므로 이를 정확히 확인하는 것이 좋다.[3][4]
예를 들어 1년 전에 10억 원에 샀던 토지나 건물을 1년 만에 12억 원에 팔아 2억 원의 양도차익을 거두었을 때 여기에 부과하는 세금이다. 양도소득세가 큰 주목을 받게 된 것은 노무현 정권 당시 집값이 폭등하자 이에 대한 대책이라고 정부에서 양도소득세를 대폭 인상하여 중과세하면서부터다. 언론에서 보유세 중 하나인 종합부동산세와 비교하여 양도소득세를 거래세의 일종으로 취급하지만, 위에서 예시한 대로 만약 10억 원에 샀던 토지나 건물을 다시 10억 원에 팔면 양도소득세가 발생하지 않는다. 즉 양도차익이 없다면 양도소득세는 부과되지 않는다. 이렇듯 양도소득세는 양도차익으로 소득이 생기면 그 소득에 부과되는 소득세의 일종이지, 취득세와 같이 부동산 거래 때 무조건 내야 하는 거래세가 아니다. 소득이 있으면 세금이 발생하는 것이지만 '공제'라는 금액으로 인해 마치 내지 않아도 된다고 오인하고 있다. 공제 금액은 언제라도 개정 때문에 변경될 수 있다. 소득세는 소득이 1원이라도 있으면 납부해야 하는 세금이다.[4]
부동산 매도 시 양도차익 없어도 양도세 신고는 필수
양도세는 매매나 양도 차익이 있을 경우에만 신고한다고 생각하는 분들이 의외로 많지만 양도세는 이익 발생 여부에 관계없이 거래가 발생할 경우 반드시 신고해야 한다. 소득세법 제105조 제3항에 의하면 양도차익이 없거나 양도차손이 발생한 때에도 양도소득과세표준 예정신고 의무가 있는 것이며, 같은 법 제110조 제2항에 의하면 당해 연도의 과세표준이 없거나 결손금액이 있는 때에도 양도소득과세표준 확정신고의무가 있는 것이다. 특히 협의매수, 수용, 공매, 경매, 교환, 대물변제, 현물출자의 경우에 양도세 신고는 필수지만, 이 같은 사실을 몰라 양도세 신고를 하지 않고 기한을 넘기는 경우가 종종 있다. 납부 기한 내 신고가 되지 않으면 거주지 세무서에서 양도세 신고를 독촉하는 양도소득세 예정신고, 납부 안내장 등을 발송한다. 만약 신고기한을 넘기면 가산세가 붙게 되며 신고 불성실과 납부불성실 비용을 추가로 부담해야 하니 반드시 주의해야 한다.
- 부동산 양도소득세 신고 기간(예정신고) : 부동산을 양도한 경우, 부동산 양도소득세는 양도한 날이 속해있는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할세무서에 신고, 납부를 해야 한다. 예를 들어 2019년 02월 05일 잔금을 지급받고 양도하였다면 양도소득세 예정신고. 납부기한은 2019년 04월 30일까지이다. (2개월 이내에 과세표준 예정신고) 확정신고는 과세기간의 다음 연도 5월 1일 ~ 5월 31일까지 주소지 관할세무서에 확정 신고를 하고 납부해야 한다. 납부할 세금이 없어도 신고는 꼭 해주셔야 하며 법정 신고 기간을 준수하지 않을 때에는 가산세가 붙을 수 있으니 꼭 신고 기간에 신고해야 한다.
- 양도소득세 확정신고 : 당해 연도에 부동산을 여러 건 양도했다면 그 다음해 5월 1일부터 5월 31일 사이에 주소지 관할세무서에 양도세 확정신고를 한다. 1건의 양도소득만 있다면 예정신고만 하고 확정신고를 하지 않아도 된다. 만약, 예정신고나 확정신고를 하지 않은 경우에는 정부에서 결정하고 고지하며 신고불성실 가산세가 부과된다. 신고하지 않은 경우 무신고가산세(20%), 과소신고한 경우 과소신고가산세(10%) 부과되며, 만약 부정한 방법으로 양도소득세 과세표준을 무(과소)신고한 경우 40%의 신고불성실가산세 부과된다. 납부불성실 가산세는 납부기한의 다음날부터 자진납부일(또는 고지일)까지 1일 0.025%(연 9.125%)의 납부불성실가산세 부과된다. 파생상품이나 해외 주식을 양도한 경우에도 그 다음해 5월 1일부터 5월 31일 사이에 신고하면 된다.
- 양도소득세 신고서식 및 제출서류 : 신고서․납부서(수동신고 시), 자산의 취득․양도 등에 관한 부속서류 등이 필요하다. 당해 자산의 매도․매입에 관한 계약서 사본, 자본적 지출액․양도비 증빙자료(중개수수료, 신고서 작성비용, 법무사수수료 등), 감가상각비명세 등이다. 전자신고를 이용하시면 각종 증빙자료를 신고도움자료로 제공받을 수 있어 더욱 편리하게 신고할 수 있다.
- 신고서 및 납부서
- 양도소득과세표준 신고 및 자진납부계산서
- 양도소득금액계산명세서
- 취득가액 및 필요경비계산 상세 명세서
- 양도소득세 및 지방소득세 납부서
- 납세자 제출서류
- 당해 자산의 매도·매입에 관한 계약서 사본(환지확정 전 취득한 토지는 환지예정지증명원, 잠정등급확인원 등)
- 자본적지출액·양도비 증빙자료, 감가상각비명세 등(중개수수료, 신고서작성비용, 법무사수수료 지급액 등)[5]
동영상
각주
참고자료
- 〈양도차익〉, 《네이버 국어사전》
- 〈양도차익〉, 《조세통람》
- 〈양도차익〉, 《한경 경제용어사전》
- 〈양도소득세〉, 《예스폼 서식사전》
- 〈양도소득세〉, 《나무위키》
- sedam, 〈부동산 매도 시 양도차익 없어도 양도세 신고는 필수!〉, 《수원/광교 지식산업센터》, 2020-12-05
같이 보기
