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임차권 등기명령
임차권 등기명령(賃借權登記命)은 임대차 기간이 끝났음에도 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 경우, 임차인이 법원에 신청하여 임차권을 단독으로 등기할 수 있도록 한 제도를 말한다.
목차
개요
임차권 등기명령이란 임대차계약이 종료된 이후 보증금을 반환받지 못하면 임차주택 소재지 관할 법원에서 임차인 단독으로 신청할 수 있는 제도이다. 보증금을 받지 않은 상태에서 부득이하게 이사해야 하면 활용할 수 있다. 임대차 기간이 만료되었음에도 임차인이 보증금을 돌려받지 못하고 이사하게 되면, 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실되므로 보증금을 돌려받기 어려워진다.
이러한 문제를 미리 방지하기 위해 임차권 등기를 하면 임차인에게 대항력 및 우선변제권이 유지되면서 자유롭게 이사할 수 있다. 임차권은 임차인이 필요한 서류를 갖추어 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원 지원 또는 시군법원에 임차권 등기명령을 신청하여야 생기는 것으로, 임차인은 임차권 등기명령에 따라 임차권 등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득한다. 임대차 등기 명령은 임대차가 종료된 후 보증금을 받지 못한 임차인만이 신청할 수 있다.
임차권 등기명령에 필요한 서류는 임대인의 소유로 등기된 주택 또는 건물에 대한 등기부 등본, 임대인의 소유가 아닌 주택 또는 건물은 즉시 임대인의 명의로 소유권보존등기를 할 수 있음을 증명하는 서류로 건축물 대장 같은 것, 임대차 계약 증서, 신청 당시 대항력을 취득한 임차인은 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류, 신청당시 우선변제권을 취득한 임차인은 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류 및 공정증서로 작성되거나 확정일자가 찍혀있는 임대차계약증서, 임대차 목적물에 관한 등기부상의 용도가 주거시설이 아닌 경우에는 임대차계약 체결 시부터 현재까지 주거용으로 사용하고 있음을 증명하는 서류 등이 있다.[1][2]
임차권 등기명령의 특징
주택임대차보호법 제3조의3(임차권 등기명령)
① 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권 등기명령을 신청할 수 있다. ⑤ 임차인은 임차권 등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조제1항·제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항·제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다. ⑦ 임차권등기의 촉탁(囑託), 등기관의 임차권등기 기입(記入) 등 임차권 등기명령을 시행하는 데에 필요한 사항은 대법원규칙으로 정한다. ⑨ 금융기관등은 임차인을 대위하여 제1항의 임차권 등기명령을 신청할 수 있다. 이 경우 제3항·제4항 및 제8항의 "임차인"은 "금융기관등"으로 본다.
상가건물 임대차보호법 제6조(임차권 등기명령) ① 임대차가 종료된 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군법원에 임차권 등기명령을 신청할 수 있다. ⑤ 임차권 등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 임차인은 제3조제1항에 따른 대항력과 제5조제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권이 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니한다. ⑦ 임차권등기의 촉탁, 등기관의 임차권등기 기입 등 임차권 등기명령의 시행에 관하여 필요한 사항은 대법원규칙으로 정한다. ⑨ 금융기관등은 임차인을 대위하여 제1항의 임차권 등기명령을 신청할 수 있다. 이 경우 제3항·제4항 및 제8항의 "임차인"은 "금융기관등"으로 본다.
임차권 등기명령은 법원의 명령에 의하여 임차권의 등기를 하는 제도이다. 임대차 중에서도 주택임대차와 '보증금액이 상가건물 임대차보호법 적용 범위 내인' 상가건물 임대차 특유의 제도이다. 임차인이 보증금을 받지 못한 상태로 주택이나 상가건물을 비워 줄 경우 우선변제권을 상실하기 때문에, 우선변제권을 유지한 채로 이사를 나갈 수 있게끔 마련한 제도이다. 재판 절차 자체는 가압류와 비슷하게 되어 있다. 주택임대차보호법과 상가건물 임대차보호법에 주택임차권 등기명령과 상가건물임차권 등기명령이 각각 규정되어 있기는 하지만, 내용이 거의 복사해 붙여넣기 수준으로 같다. 따라서 그 하위법 역시 임차권 등기명령 절차에 관한 규칙이라는 제명의 단일한 대법원규칙이다.
구체적으로 다음과 같은 사항을 등기하게 된다(임차권 등기명령 절차에 관한 규칙 제6조).
- 임대차의 목적이 주택(또는 건물)의 일부인 경우에는 그 목적인 부분을 표시한 도면의 번호를 함께 기록한다)
- 임차보증금액
- 차임(차임 약정이 있는 경우)
- 임대차계약체결일자
- 주민등록일자(주택임대차) 또는 사업자등록신청일자(상가건물임대차)
- 점유개시일자
- 확정일자[3]
임차권 등기명령의 신청
신청요건
- ① 임대차가 끝난 후 ② 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권 등기명령을 신청할 수 있다.
- 임차인은 임대차가 종료되어야 임차권 등기명령을 신청할 수 있습니다. 즉, 계약기간의 만료로 임대차가 종료된 경우는 물론, 해지통고에 따라 임대차가 종료되거나 합의 해지된 경우에도 임차권 등기명령을 신청할 수 있다.
- 기간의 약정이 없는 임대차의 해지통고는 임차인이 해지통고한 날부터 1개월이 지난 경우(「민법」 제635조제2항제1호)
- 기간의 약정은 있지만, 임대인이 임차인의 반대에도 임차주택에 대한 보존행위를 하여 임차인이 임차의 목적을 달성할 수 없어 해지통고를 하고 그 통고가 임대인에게 도달한 경우(「민법」 제625조)
- 임차주택의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 그 밖의 사유로 사용·수익할 수 없게 되고, 그 잔존부분으로는 임대차의 목적을 달성할 수 없어 임차인이 해지통고를 하고, 그 통고가 임대인에게 도달한 경우(「민법」 제627조)
- 묵시의 갱신이 이루어진 경우 임차인이 해지통고를 하고, 그 통고가 된 날부터 3개월이 경과한 경우(「주택임대차보호법」 제6조의2)
- 임대차계약을 체결한 후 임차주택이 멸실되어 잔존부분으로는 임대차의 목적을 달성할 수 없어 해지하는 경우(「민법」 제627조)
- 임차보증금을 돌려받지 못한 경우란 임차보증금의 전액을 돌려받지 못한 경우는 물론, 일부라도 돌려받지 못한 경우도 포함됩니다(「임차권 등기명령 절차에 관한 규칙」 제2조제1항제5호).
※ 임차주택의 범위 ▶ 임차주택은 원칙적으로 등기된 경우에만 임차권 등기명령을 신청할 수 있습니다. 따라서 임차주택이 무허가 건물인 경우에는 임차권 등기명령을 신청할 수 없다. ▶ 임차주택에 대해 사용승인을 받고 건축물관리대장이 작성되어 있어 즉시 임대인 명의로 소유권보존등기가 가능한 경우에는 임대인을 대위하여 소유권보존등기를 마친 다음 임차권등기를 할 수 있으므로 예외적으로 임차권 등기명령을 신청할 수 있다. 이 경우에는 임대인 명의로 소유권보존등기를 할 수 있음을 증명하는 서면을 첨부해야 한다(「임차권 등기명령 절차에 관한 규칙」 제3조제2호). ▶ 주택의 일부분, 예를 들면 다가구주택의 일부분을 임차하는 경우에도 임차권 등기명령을 신청할 수 있습니다. 이 경우에는 임대차의 목적인 부분을 표시한 도면을 첨부해야 한다(「주택임대차보호법」 제3조의3제2항제2호 및 「임차권 등기명령 절차에 관한 규칙」 제2조제1항제4호). ▶ 임차목적물에 대한 등기부상의 용도가 주거시설이 아닌 경우, 예를 들어 지하실, 공장, 사무실 등으로 되어 있는 경우에도 주거용으로 임차하여 사용하고 있다면, 주거용 건물이기 때문에 임차권 등기명령을 신청할 수 있다. 이 경우에는 임대차계약체결 시부터 임차권 등기명령신청 당시까지 주거용으로 사용하고 있음을 증명하는 서류를 첨부해야 한다(「임차권 등기명령 절차에 관한 규칙」 제3조제5호). ※ 임차인의 범위 ▶ 임대차가 종료될 때 대항력이 있는 임차인은 물론, 대항력을 상실한 임차인도 임차권 등기명령을 신청할 수 있다(부산고법 2006. 5. 3. 선고 2005나17600 판결). 다만, 대항력을 상실한 임차인의 경우 양수인을 상대로 임차권 등기명령을 신청할 수는 없다. ▶ 전차인은 비록 임대인의 승낙을 받았다고 하더라도 임대인에 대해 의무만 부담할 뿐 권리를 갖고 있지 않으므로 임차권 등기명령을 신청할 수 없다.
신청절차
- 임차권 등기명령을 신청하는 임차인은 아래의 사항을 기재한 임차권 등기명령신청서를 작성하여 기명날인 또는 서명한 후 관련 첨부서류와 함께 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 접수해야 한다(「주택임대차보호법」 제3조의3제1항).
- 사건의 표시
- 임차인과 임대인의 성명, 주소, 임차인의 주민등록번호(임차인이나 임대인이 법인 또는 법인 아닌 단체인 경우에는 법인명 또는 단체명, 대표자, 법인등록번호, 본점·사업장소재지)
- 대리인이 신청할 때는 그 성명과 주소
- 임대차의 목적인 주택 또는 건물의 표시(임대차의 목적이 주택 또는 건물의 일부인 경우에는 그 목적인 부분을 표시한 도면을 첨부합니다)
- 반환받지 못한 임차보증금액 및 차임(등기하지 아니한 전세계약의 경우에는 전세금)
- 신청의 취지와 이유
- 신청이유에는 임대차계약의 체결 사실 및 계약 내용과 그 계약이 종료한 원인 사실을 기재하고, 임차인이 신청 당시 대항력을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날 및 확정일자를 받은 날을, 우선변제권을 취득한 경우에는 임대차 주택을 점유하기 시작한 날과 확정일자를 받은 날을 기재한다(「임차권 등기명령 절차에 관한 규칙」 제2조제2항).
- 첨부서류의 표시
- 연월일
- 법원의 표시
※ 임차권 등기명령신청서 제출 시 첨부서류(「임차권 등기명령 절차에 관한 규칙」 제3조) ▶ 임대인 소유로 등기된 주택 또는 건물의 등기사항증명서 ▶ 임대인의 소유가 아닌 주택 또는 건물은 즉시 임대인의 명의로 소유권보존등기를 할 수 있음을 증명하는 서면(예를 들면, 건축물대장) ▶ 임대차계약증서 ▶ 신청당시 대항력을 취득한 임차인은 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류 ▶ 신청당시 우선변제권을 취득한 임차인은 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류 및 공정증서로 작성되거나 확정일자가 찍혀있는 임대차계약증서 ▶ 임대차 목적물에 관한 등기부상의 용도가 주거시설이 아닌 경우에는 임대차계약체결 시부터 현재까지 주거용으로 사용하고 있음을 증명하는 서류
- 임차인은 임차권 등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제8항).
임차권 등기명령신청에 대한 재판
- 관할 법원은 임차권 등기명령신청의 신청에 대한 재판을 변론 없이 할 수 있고, 임차권 등기명령에 대한 재판은 결정으로 임차권 등기명령을 발하거나 기각한다(「주택임대차보호법」 제3조의3제3항, 「민사집행법」 제280조제1항 및 제281조제1항).
- 임차권 등기명령은 판결에 의한 경우에는 선고를 한 때, 결정에 의한 경우에는 상당한 방법으로 임대인에게 고지한 때에 그 효력이 발생한다(「임차권 등기명령 절차에 관한 규칙」 제4조).
- 임대인의 임차보증금의 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 한다.
- 임차권 등기명령에 따른 임차권등기는 이미 사실상 이행지체에 빠진 임대인의 임차보증금의 반환의무와 그에 대응하는 임차인의 권리를 보전하기 위하여 새로이 경료 하는 것이기 때문에 임차권등기에 대한 임차인의 말소의무를 동시이행관계에 있는 것으로 해석할 것은 아니기 때문이다(대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다4529 판결).
- 임차인은 임차권등기명령신청을 기각하는 결정에 대해 항고할 수 있다(「주택임대차보호법」 제3조의3제4항).
- 이 항고는 제기 기간에 제한이 없는 통상 항고로서 항고의 이익이 있는 한 보증금을 전부 돌려받을 때까지 언제든지 제기할 수 있다(「임차권 등기명령 절차에 관한 규칙」 제8조).[4]
임차권 등기명령의 주의점
신청비용의 청구
임차인은 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다(주택임대차보호법 제3조의3 제8항, 상가건물 임대차보호법 제6조 제8항).[3]
주의사항
법원에 하는 신청 중에서도 나 홀로 소송으로 하기에 좀 까다로운 신청인데(일반적인 가압류신청서보다 작성 난이도가 약간 더 높다), 법무사에게 맡기더라도 미리 준비하거나 주의할 점들이 있다. 개인차가 있겠지만 블로그만 잘 찾아봐도 2시간이면 충분히 전자소송으로 진행 가능하니 법무사 비용을 괜히 소모할 필요는 없다.
- 주택 또는 상가건물의 (1층의) 일부만 임대차 목적물이면, 반드시 도면을 첨부하여야 하고 면적을 적어야 한다. 거창한 도면은 아니고 그 층의 구조(특히 다른 주택 또는 상가건물과의 관계)를 알아볼 수 있게 그리면 된다. 다만, 방위를 표시해야 하고, 꼭짓점을 이용하여 특정한다.
- 임차권등기가 된 것을 확인한 연후에 이사를 나가야 한다. 무슨 말이냐면, 결정받자마자 이사를 나가면 안 된다. 넉넉잡고 보름쯤 후에 등기사항 증명서를 확인해 볼 것이 권장된다. 이게 뭔가 이렇게 좀 상식과 다르게 되어 있는 것은 등기촉탁 절차 때문이다. 오늘날은 전산 촉탁을 하므로 촉탁을 한 날 등기부 기재가 되는 것이 일반이기는 하다. 문제는 촉탁을 하는 시기인데, 부동산가압류의 경우 결정하면서 바로 등기촉탁을 하는 것과 달리, 임차권등기명령을 임대인에게 송달된 후에야 등기촉탁을 한다(임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제4조, 제5조). 따라서, 임대인의 주소가 불명이면 결정이 나고서도 한참 후에야 등기가 된다. 대법원 사이트 '나의 사건검색'을 보면 등기소에 등기촉탁을 한 내역도 나오므로, 등기촉탁이 된 후에 등기사항 증명서를 발급받아 보면 임차권등기가 되었는지 확인하기 더 용이하다.
- 이에 대한 문제제기가 줄곧 있었는데, 그 결과 주택임차권등기명령의 경우 2023년 10월 19일부터는 신청인이 결정문을 받으면 바로 등기촉탁이 실시되도록 할 예정이다(개정 주택임대차보호법(2023. 4. 18. 법률 제19356호로 개정된 것) 제3조의3 제3항에서 민사집행법 제292조 제3항의 준용)).
그리고 임차권 등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택(임대차의 목적이 주택 또는 상가건물 일부분이면 해당 부분 한정)을 그 이후에 임차한 임차인은 우선변제권이 없다(주택임대차보호법 제3조의3 제6항, 상가건물 임대차보호법 제6조 제6항). 그 밖에 특기할 점들을 꼽아 보면 아래와 같다.
- 임대인의 임대차보증금의 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 할 의무이다. 즉, 이 두 의무는 동시이행 관계에 있는 것이 아니다(대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다4529 판결).
- 진정한 임차인이 아니면서 허위의 임대차계약서를 법원에 제출하여 임차권등기명령을 신청하면 소송 사기가 성립하여 처벌을 받는다(대법원 2012. 5. 24. 선고 2010도12732 판결).
기타
2022년 초부터 전세 사기나, 역전세로 인해 전세보증금 반환이 제때 되지 않는 사례가 급증함에 따라 직접 임차권등기명령을 진행하려는 피해 임차인들 또한 증가하고 있다. 해당 링크(블로그)에서는 수수료 납부부터 잘못된 신청 취지/이유의 수정 방법까지 임차권등기명령신청을 하면서 발생할 수 있는 대다수의 경우와 이를 해결하는 방법들이 자세히 설명되어 있으니 나 홀로 소송(스스로)으로 임차권등기를 하고자 하는 경우 참고해야 한다.[3]
동영상
각주
참고자료
- 〈임차권 등기명령〉, 《나무위키》
- 〈임차권 등기명령제도〉, 《네이버 국어사전》
- 〈임차권등기명령〉, 《부동산 경매 10개월-10단계》
- 〈임차권 등기명령〉, 《부동산용어사전》
- 〈임차권 등기명령〉, 《한경 경제용어사전》
- 〈임차권등기명령 신청〉, 《찾기쉬운 생활법령정보》
같이 보기
