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입찰가
입찰가(入札價) 또는 입찰가격(入札價格)는 상품의 매매나 도급 계약을 체결할 때 여러 희망자가 써넣은 낙찰 희망 가격을 말한다.
목차
개요
입찰가란 일의 도급이나 물건의 매매 등의 계약 체결에서, 희망자가 써낸 가격을 말한다. 입찰에 참여할 물건을 결정했다면 어느 정도의 가격으로 입찰할 것인지를 정해야 한다. 입찰가격을 정할 때는 부동산의 최저매각가격(「민사집행법」 제97조 제1항), 시세, 권리분석 및 현장조사 결과, 가치평가 등으로 고려하는 것이 좋으며, 입찰하려는 물건과 유사한 조건을 가진 부동산의 낙찰가율을 참고하는 것도 하나의 방법이 될 수 있다. 낙찰가율은 감정가격 대비 낙찰가격의 비율을 말하며, (낙찰가/감정평가액) Ｘ 100으로 산정한다.[1][2]
입찰가 산정
경매 입찰예정자라면 금액을 얼마나 써야 하는지 고민인데, 많이 쓰면 이익이 없을 것 같고, 적게 쓰면 떨어질 것 같아 보통 신경 쓰이는 게 아니다. 이에 적정 매각가 산정에 필요한 사항이 무엇인지, 실제 수익률 분석은 어떻게 따져 보는 게 좋은지 검토해 보고자 한다. 입찰자 산정의 기본조건은 지금의 경매물건의 가치는 이미 주변 환경의 요소들이 반영된 금액이기 때문에, 이를 전제로 여러 요인들을 감안하여 입찰가를 산정하는 게 좋다. 먼저 해당 사건의 예상 매각가를 산정하기 위해 인근지역의 유사사건 평균매각가율을 살펴본다. 매각건수와 최근 개월 수 등을 고려하여 적용매각가율을 정한다. 다음으로 매각가율에(+), (-) 요인이 될 만한 사항이 무엇인지를 정한다. 적용 매각가율은 평균적인 물건이라고 생각하고 고층인지, 인도가 쉬운지, 정보사이트의 조회수가 많은지, 아파트 세대수가 많은지, 시세가 올랐는지 등을 감안하여 입찰가를 올리면 된다.
반대로 저층인지, 인도가 어려운지, 아파트 평수가 넓은지, 체납관리비가 있는지, 급격히 시세가 떨어졌는지 등을 감안하여 내리면 된다. 조망권, 일조권 등이 상대적으로 우수하거나, 혐오시설이나 기피시설이 있어 상대적으로 열악하면 감안해줘도 좋다. 이는 다수의 입찰예정자에게도 판단의 대상이 될 수 있으므로, 실제로 매각이 되는 예상매각가율로 생각하면 된다.(경매입찰가 산정방식 참조) 여기에 투자목적에 따라 입찰가를 산정하면 된다. 투자를 목적으로 한다면 수익을 감안하여 -2%로 낮게 잡고, 임대수익을 목적으로 한다면 0%로, 실거주라면 +2% 정도로 보면 좋다. 이는 참고사항이므로, 본인이 여러 사안을 고려하여 자신만의 엑셀표를 만드는 것도 좋다.
유찰이 여러 번 되는 경매물건은 당초 최저가 보다, 오히려 금액이 더 올라가는 경우가 많기 때문이다. 괜찮다 싶은 물건이고 현재 최저가 부근에서 과감하게 나홀로 입찰하는 것도 하나의 방법이다. 경매에 대한 수익성분석은 입찰가를 기준으로 취득세, 등록세, 등기수수료, 국민채권매입비용 등을 감안하여 비용으로 산정한다. 여기에 이사비용이나 강제집행을 고려한 예상인도비와 법무비를 감안하고, 매도시점을 감안하여 양도소득세와 관련한 필요경비와 기본공제 등에 따른 산출세액을 추정하여 비용을 산정한다. 이 비용 감안되는 수익률을 계산하는 것이 좋으며, 대출을 받는다면 총비용에서 대출비용을 뺀 순수투자액에 대한 수익률을 계산해 보는 것도 좋다.
경매 입찰가 산정
경매 입찰가 산정 방식(예)
◈ 경매사건 개요 소재지 서울시 동대문구 용두동 100-100, 용용APT 1동 113호 사건번호 2016-123455 감정가 100% 700,000,000 9/7 비고 면적/대지(평형) 84/40(32) 유찰 1회 80% 560,000,000 10/7 층/전체 13/18 유찰 2회 64% 448,000,000 11/7 세대수 1,000 유찰 3회 51% 358,400,000 12/7 전입세대 소유자 유찰 4회 41% 배당유무 체납관리비 1,300,000 조회수 332회 3일전후 ◈ 적용 낙찰율 평균 낙찰율 건수 시세 690,000,000 1개월 2 90.13 실거래가 690,000,000 3개월 5 92.55 급매 685,000,000 참고용 6개월 10 94.66 12개월 15 95.77 적용낙찰율 92.55 3개월 적용 ◈ (+), (-) 요인 (+) 2 고층 1~3 20층 기준 : 15층+1, 20층+2, 스페셜÷3 명도Yes 1~3 임차인(상당액 : 1, 전액 : 2, 전액+명도 : 3) 조회수 1~3 1 세대수 1~2 1 1000세대 : 1, 2000세대 이상 : 2 기타 1~5 부동산 매물수, 급격한 시세 변동, 조망권, 일조권 등 (-) -4 저층 -1~-5 20층 기준 : 5층-1, 2, 3층-2, 1층-3 명도 No -1~-5 -1 소유 : -1, 노약자 : -2, 불특정점유 : -3, 미 거주 : -4, 소송 넓은 평수 -1~-3 40평 : -1, 50평 : -2, 60평 이상 : -3 체납관리비 -1~-2 -1 감정가 1% : -1, 감정가 2% : -2 ... 기타 -1~-5 -2 급격한 시세변동, 혐오시설 등 합계 -2 예상낙찰율 90.55 ◈ 입찰가 산정 투자목적 1 보유시 1~3 1 임대시 0 입찰가율 91.55 투자시 -1~-3 입찰가 ￦ 640,850,000
- ※ 입찰가 방식은 개인마다 고려요소가 다를 수 있으므로, 이를 참조하여 작성하면 된다.
경매 수익성 분석
경매 수익성 분석는 다음과 같다.[3]
취득세 등 취득세 14,098,700원(취득가액×2.2%(교육세 포함)) 말소등록세 36,000원(3,600원×건수(교육세 포함)) 등기수수료 50,000원(14,000원+3,000×건수) 국민주택채권표 1,286,000원(매각가의 약 0.2%) 합계 15,470,700원 예상 명도비 강제집행접수비 100,000원 운반 및 보관료 1,200,000원(5ton 1대, 3개월 보관) ※ 짐이 많을 경우 2대 필요. 노무비용 1,350,000원(1인 90,000원, 야간 20% 할증) 합계 2.650,000원 법무비(대출가정) 공과금대납 450,000원(증명서 발급, 대행료 등) 보수액 300,000원(보수비, 여비 등) 은행비용 300,000원(인지대 등) 합계 1,050,000원 낙찰시 소요비용 입찰가 640,850,000원 인수금액 0원 취득세 등 15,470,000원 예상명도비 2,650,000원 법무비 1,050,000원 총 비용 660,020,700원 양도소득세 양도가액 690,000,000원(양도시 실거래가격) 취득가액 640,850,000원(취득시 실거래가격) 필요경비 16,520,700원(취득세, 법무비 등 경비 인정, 명도비 제외) 기본공제 2,500,000원 양도차익 30,129,300원(양도가액-취득가액-필요경비-기본공제) 산출세액 3,439,400원(1년 보유후 매도, 세일 15%, 누진공제-108만 원) 양도소득세 3,783,340원(산출세액+지방소득세 10% 포함) 수익성 분석 매도가 690,000,000원 매입가 660,020,700원 양도소득세 3,783,340원 순수익 26,195,960원 수익률 4%+α(임대수익)=6% 추정 (70%)대출시 수익률 약 14%
입찰가격 작성 방식
앞에서 말씀드렸다시피 기초금액과 투찰율은 해당 공고에서 정해진 값이기 때문에 1순위 업체가 되기 위해서는 낙찰 하한율에 가까운 사정률(율)을 예측하여 입찰가격을 작성해야 한다. 분석을 통해 사정률(율)을 정하셨다면 아래 공식에 대입하여 입찰가격을 작성해 주면 된다.
입찰금액 산식
- A값 미적용 입찰가격 = 예정가격 x 투찰률
- A값 적용 입찰가격 = {(예정가격 - A) x 투찰률} + A
- A값 적용(LH공사) 입찰가격 = [{(기초금액 – A) x 사정률(율) + A} – A] x 투찰률 + A
- 예정가격 = 기초금액 * 사정률(사정율)
특히 입찰가격을 작성할 때 순공사원가가 적용되는 공사의 경우 순공사원가 X 사정률 X 0.98의 산식에 대입하여 입찰가격이 순공사원가의 100분의 98 미만보다 작지 않도록 해야 한다. 1순위 결정에 가장 큰 영향이 있는 만큼 발주처별 사정률(사정율)을 확실하게 알고 입찰가격을 작성할 줄 알아야 한다.[4]
입찰가격 구하는 방법
거의 모든 공사 규모별 입찰가격 산식에는 아래와 같은 내용이 있다. 아래 내용은 꼭 있으시기 바란다.
- ①｜｜는 절대값 표시이다.
- ② 입찰가격을 예정가격으로 나눈 결과 소수점이하는 소수점 다섯째자리에서 반올림하여 평가한다.
- ③ 입찰가격이 예정가격 이하로서 예정가격의 100분의 88.25이상인 경우의 평점은 85점으로 한다.
입찰가격 점수를 구하는 공식은 "90 - 20 * l ( 88/100 - 입찰가격/예정가격 ) * 100 = 입찰가격점수"의 내용에서 입찰가격점수는 85점이다. 이전 투찰율을 구하는 방식에서 투찰율이 0.87745라는 것을 알 수 있었다.
즉, 입찰가격/예정가격=0.87745이다. 그러나 입찰가격을 예정가격으로 나눈 결과 소수점이하는 소수점 다섯째자리에서 반올림하여 평가한다라고 명시되어있기때문에 0.8775을 대입하여 입찰가격점수 계산을 한다. 위 산식대로 계산해 보면 아래와 같다.
- ① (0.88-0.8775)*100=0.25
- ② 20*0.25=5
- ③ 90-5=85
- ※ 위 계산방법을 숙지하신다면 개찰 결과시 귀사의 입찰가격점수계산을 확인할 수 있다.[5]
== 입찰예정가격 ==* 복수예비가격(복수예가) : 기초금액을 근거로 산출된 15개의 예비가격을 말한다. 각 발주처 별로 복수예비가격을 산출하는 범위(사정률)이 다르므로 확인해야 한다.
- 추첨가격 : 추첨가격은 복수예가 15개의 금액 중에 업체들이 랜덤으로 선택한 2개씩 추첨해 그중 가장 많이 선택된 4개의 가격이다. 즉 업체들은 15개의 비공개된 복수예가에서 랜덤으로 예비가격을 선택할 때 이 과정에서 제일 많이 선택된 4개의 금액이다.
- 입찰예정가격 : 입찰예정가격이란, 15개의 복수예가 중에 선택된 4개의 금액의 산술평균을 말한다. 입찰 혹은 계약 체결 전 낙찰자 및 계약 금액의 결정기준을 삼기 위해 작성 및 비치해두는 가액이다. 투찰금액을 이 입찰예정가격에 가장 근접하게 적어내는 업체가 1순위 낙찰자가 되는 것이다.
- 예정가격의 산출 : 예정가격은 15개의 복수예비가격 중 업체들이 가장 많이 선택한 4개의 금액의 산술평균이다.[6]
동영상
각주
- ↑ 〈입찰가〉, 《용어사전》
- ↑ 〈입찰가격의 결정〉, 《찾기쉬운 생활법령정보》
- ↑ 〈입찰가 산정〉, 《부동산 경매 10개월-10단계》
- ↑ okEMS, 〈사정률(사정율)개념과 입찰가격 계산방법(나라장터 입찰 완전정복)〉, 《네이버 블로그》, 2021-04-05
- ↑ 〈입찰가격점수 구하는 방법〉, 《비드시스》
- ↑ okEMS, 〈나라장터 입찰예정가격과 기초금액 산출방법 정리 및 프로그램까지〉, 《네이버 블로그》, 2021-10-26
참고자료
- 〈입찰가〉, 《네이버 국어사전》
- 〈입찰가〉, 《용어사전》
- 〈입찰가격의 결정〉, 《찾기쉬운 생활법령정보》
- 〈입찰가 산정〉, 《부동산 경매 10개월-10단계》
- 〈입찰가격점수 구하는 방법〉, 《비드시스》
- okEMS, 〈사정률(사정율)개념과 입찰가격 계산방법(나라장터 입찰 완전정복)〉, 《네이버 블로그》, 2021-04-05
- okEMS, 〈나라장터 입찰예정가격과 기초금액 산출방법 정리 및 프로그램까지〉, 《네이버 블로그》, 2021-10-26
같이 보기
