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장기전세주택
장기전세주택(長期傳貰住宅)은 서울특별시와 에스에이치(SH) 공사가 중산층과 주택의 실수요자를 위하여 주변 전세 시세의 80% 이하, 주변 매매 시세의 30% 정도의 가격으로 최장 20년까지 살 수 있도록 마련한 신개념 주택을 말한다.
개요
장기전세주택은 서울특별시 SH공사에서 2007년부터 처음 공급을 시작한 대한민국 공공임대주택의 한 종류이다. 오세훈 서울시장의 중산층을 위한 주거복지정책으로 시작되었다. 코로나 창궐 이후 전 세계적인 유동성 위기로 인한 부동산 가격상승으로 인한 매매가격 상승과 그로인 전셋값 동반 상승으로 인해, 장기전세주택제도에 대한 개선이 필요하다는 지적이다. 이는 이미 진보진영을 필두로 싱가포르식 모델 도입을 강력히 주장하던 정책 입안 의의에 힘을 더해주는 것이다. 싱가포르에서는 땅은 국가가 소유하고 건물만 정부가 최대 99년 동안 개인에게 임대하는 방식으로 장기임대주택 정책을 실행하고 있는데 이러한 방식의 주택공급이 70%에 이를 정도로 안착하여있다.
이는 부동산 가격 안정화를 위해 꾸준히 진보진영에서 주장하던 것이고 기존의 장기전세 임대주택의 경우 소수 당첨자에게 분양권을 주기 때문에 당첨자에게만 로또가 되는 방식이었다면 이를 더 많은 양으로 더 많은 기간 동은 '임대'를 해서 실제 거주의 목적으로 공급하자는 것이 여야 간의 의견 차이이다. 오세훈식 방식은 부동산을 자산으로 안겨주는 방식을 택하는 것이고 진보진영 방식은 실제로 서민들이 안정적으로 더 장기간 거주할 수 있도록 하는 것에 방점을 두고 있다.
시프트(Shift)라고도 불리는데, 동명의 컴퓨터 키처럼 주택에 대한 관점을 '소유'에서 '거주'로 바꾸겠다는 뜻을 담고 있다. 장기전세주택의 공급 초창기에는 시프트라는 용어가 많이 사용되었지만 이미 SH공사도 시프트라는 명칭은 사용하지 않고, 장기전세주택이라는 제도의 명칭을 그대로 사용한다. 무주택 가구주만 주변 전세 시세의 80% 이하의 가격으로, 2년 단위의 재계약을 통해 최장 20년까지 거주할 수 있다. 공급 주체가 공공기관인 만큼 보증금을 떼일 염려가 없고, 별도의 수수료(부동산중개료)도 들지 않는다. 그리고 무엇보다도 보증금 인상률이 연 5% 미만으로 제한되어 안정적인 거주가 가능한 것이 장점이다. 분양 전환되지 않는 임대주택임을 계약서에 명시하고 있다.
브로커들이 나중에 분양해준다고 홍보하고 있는 걸 믿으면 큰일 난다. 이미 분양검토 가능 시기인 입주 후 10년 차가 넘어간 장기전세주택이 다수 있지만, 언급조차 없는 게 현실이다. 다만 분양 불가는 LH의 규정이고 법적으로 강제하는 것은 아니므로 추후 검토의 여지는 있다. 장점으로는 정부가 보증하는 공공주택이라 보증금을 떼일 염려가 없으며 보증금 인상률 또한 5% 내외거나 그마저도 주위 시세에 따라 인상이 되지 않는 경우도 많다. 또한, 중개수수료 부담도 없고 하자 발생 시 집주인 눈치 볼 것 없이 당당히 처리를 요구할 수 있다는 점 등이다.[1]
공급 주체
SH공사에서 대부분 장기전세주택을 공급하고 있으며, 2020년 6월 현재 38회차까지 공급을 마쳤다. 서울 전체에 약 3만여 세대가 공급되어 있고, 재개발, 재건축 단지 등에도 계속 공급되고 있다. 한국토지주택공사와 경기 주택도시공사는 서울특별시 강남 보금자리지구와 광명, 안양 등 일부 지역에 장기전세주택을 공급하고 있다.[1]
입주 자격과 선정방법
SH공사에서 공급하는 장기전세주택은 100% 서울시민에게만 공급되며, 입주자 모집 공고일 현재 서울시민이 아니라면 청약할 수 없다. 입주모집은 일반공급과 특별공급으로 나뉘며, 일반공급의 1순위는 대개 신혼부부나 다자녀, 고령자, 주거약자(주거급여 수급자나 차상위 계층)로 모집을 하게 된다. 자세한 사항은 공사 홈페이지에 올라온 공고를 통해 확인하면 된다. 장기전세주택이 국가가 관리하며 왠만하면 3룸 이상의 주택이고 주변환경이 뛰어나기 때문에 가성비가 최고다. 하여 워낙 경쟁이 치열하므로 거의 1순위이며 동일순위 가점에서 높은 가점을 받은 사람이 당첨자로 결정이 되는데 가점은 세대주 나이, 서울시 거주기간, 청약통장 납입기간, 세대원 수, 미성년 자녀수 및 기타 부가 가점 등을 종합적으로 고려한다.
SH공사 제35차 장기전세주택 공고문에 올라온 일반공급 동일순위시 청약가점기준은 다음과 같다.
구분 5점 4점 3점 2점 1점 공급신청자의 서울시 연속 거주 기간(만19세 이후) 10년 이상 7년 이상 10년 미만 5년 이상 7년 미만 3년 이상 5년 미만 3년 미만 공급신청자의 무주택기간(만 30세이후 또는 혼인신고일 중 앞선 날짜 기준) 10년 이상 7년 이상 10년 미만 5년 이상 7년 미만 3년 이상 5년 미만 3년미만 공급신청자의 나이 50세 이상 45세 이상 50세 미만 40세 이상 45세 미만 35세 이상 40세 미만 35세 미만 공급신청자의 부양가족수(태아의 수 포함, 공급신청자 제외 5인 이상 4인 3인 2인 1인 공급신청자의 미성년(만19세 미만)자녀(태아의 수 포함) 5자녀 이상 4자녀 3자녀 2자녀 1자녀 공급신청자의 주택청약종합저축(청약저축) 납입횟수 (신청주택이 전용85㎡이하) 96회 이상 84회 이상 96회 미만 72회 이상 84회 미만 60회 이상 72회 미만 24회 이상 60회 미만 공급신청자의 주택청약종합저축(해당주택형에 신청 가능한 청약예금) 가입기간 (신청주택이 전용85㎡초과) 8년 이상 6년 이상 8년 미만 4년 이상 6년 미만 2년 이상 4년 미만 2년 미만 만65세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 3년 이상 부양하고 있는 경우 : 2점 소득기준(도시근로자 가구당 월평균소득) 50%이하 50% 초과 70% 이하 70% 초과 100% 이하 100% 초과 120% 이하 120% 초과 150% 이하
바로 전 공급이었던 제34차 장기전세주택 공급 때 당첨자 합격선을 보면 1순위이고 가점이 20점 중반대는 돼야 당첨 가능성을 볼 수 있다. 이 글을 보고 있는 분 중 자신이 신혼부부이거나 고령자이시거나 아니면 국가유공자, 주거약자 등이라면 그에 따른 공급물량과 가점 항목이 따로 있으니 당첨이 되는 그날까지 건투를 빈다. 그리고 혹여 당첨됐다고 해도 국가에서 저소득 서민에게 공급하는 공공임대주택의 한 종류에 포함되는 만큼 소득 제한, 자동차나 재산 제한 등 상당히 까다로운 요건을 가지고 있어서 조건에 걸고 있다. 따라서 이 조건에 걸리는 분들은 공사에서 따로 해명할 기회를 주므로 적극적으로 자신은 해명해야 한다.
특별공급은 철거민 특별공급을 말하는데, 장기전세 주택지에 원주민이 입주하는 원주민 특별공급과 도시계획으로 수용된 가옥의 소유자가 입주하는 도시계획 특별공급이 있다. 도시계획 특별공급 입주권은 도시계획이 지정되어 장기전세 특별공급 입주자격이 부여된 집을 거래함으로써 매매, 양도, 이전, 승계할 수 있으며, 재건축, 재개발과 마찬가지로 불편이나 편법이 아니다. 단, 도시계획 특별공급 입주권은 해당 주택 1개만 보유한 서울시민이자 성인이어야만 한다. 즉, 도시계획이 지정된 집을 매입할 당시에 무주택이어야 한다는 것이고, 이 무주택 요건은 장기전세에 입주해서 거주하는 동안에도 유지되어야 한다.
장기전세 입주권이 나오는 도시계획은 서울시, 각 구청, 서울시 교육청, SH공사가 시행하는 도시계획 사업만이며, 국토부나 국방부, 중기청, 철도공사, 민간 등에서 하는 도시계획은 입주권이 나오지 않는다. 통상 이런 도시계획이 지정되면, 마치 상가 거래를 하듯 집값과 별도로 권리금을 얹어 거래하며, 2020년 현재 5000~1억 정도의 권리금이 형성되어 있어, 재건축이나 재개발에 비하면 매우 저렴하지만, 아파트 분양권이 아닌 전세권이기 때문이다. 장기전세가 일반 전세보다 훨씬 저렴하기도 하고 나중에 분양 전환을 노리고 이러한 도시계획 지정 가옥을 매입하는데, 분양 전환은 아직 결정되지 않았다.
2022년 현행법으로는 장기전세 분양 전환이 금지되어 있지만, 오세훈 서울시장의 인터뷰에서 최초입주 20년이 지나면 분양하겠다고 빈번하게 이야기하고 있고, 실제 관계 제도도 그쪽으로 정비되고 있다. 실제 2018년 SH공사의 잔여 세대 분양에서 시세 13억이 넘는 서초 포레스타를 9억5천만 원대에 분양했고, 통상 SH나 LH 같은 공공주택은 시세보다 20% 내외로 저렴하게 분양한다.
일부 기획부동산에서는 이러한 권리금을 노려 도시계획이 지정되지 않은 집을 앞으로 도시계획 '예정'이라고 속이고 수천만 원의 권리금(p)을 얻어 파는 예도 있다. 도시계획 여부는 해당 구청 등 관공서에 온라인이나 전화, 방문 등으로 쉽게 확인할 수 있다. 등기부가 없는 무허가 주택은 소유권을 증명하기 어렵다는 점을 악용하여 없는 집을 급하게 만들어 팔거나, 한 채를 조 개서 여러 명에게 파는 예도 있으므로, 상당한 주의가 필요로 한다.[1]
공급 지역
서울특별시 산하 공기업인 SH공사가 대부분의 공급 물량을 감당하는 만큼 공급 물량도 대부분 서울특별시에 위치해 있다. 대표적으로 은평뉴타운과 마곡지구 등 SH공사가 시행한 도시개발지구에 상당량의 장기전세주택이 있으며, 재건축 아파트 사업을 통해 서울시가 매입한 장기전세주택도 포함되어 있다.[1]
장기임대주택
장기임대주택(長期賃貸住宅)은 거주 주택 양도세, 비과세와 양도세 중과배제를 받을 수 있는 세제 혜택 요건이 충족한 임대주택을 말한다. 즉, 장기임대주택이란 매입임대(단기임대, 준공공임대) 주택이나 건설임대주택 중 임대개시일(임대주택택 등록) 당시 기준시가 6억(지방 3억) 이하의 주택을 말한다. 즉, 민간입대주택법에 따른 매입(건설)임대주택 중 임대주택 등록 당시 기준시가 6억 이하(지방은 3억)이고 5년 이상 임대한 주택을 소득세법시행령에서는 장기임대주택이라 부른다. 장기임대주택이 "임대료 연간 5% 상한 규정을 위반해도 특례적용"이라는 표현을 오해하는 분들이 있는데 민간임대주택법에 따른 단기임대주택을 등록하지 않고 세무서에 사업자등록만 해도 장기임대주택에 대한 특례를 인정해준다는 의미가 아니다. 민간임대주택법에 따르면 연간 임대료 5% 증액제한 규정을 지키지 않으면 과태료가 부과되지만, 소득세법시행령에 따르면 연간 임대료 5% 증액제한 규정을 어겼어도 장기임대주택에 관한 세법상 특례가 적용된다는 의미이다. 정리하면 임대주택으로 등록하고 임대료 5% 증액제한 규정을 지키지 않으면 민간임대주택법에 따른 과태료는 부과되지만, 장기임대주택에 대한 세법상 특례는 적용된다. 조특법상 준공공임대주택에 대한 과세특례는 임대료 5% 증액제한 규정 위배 시 적용되지 않으니 유의할 것이다.
세법상 임대주택은 장기임대주택과 준공공임대주택으로 구분된다. 임대의무기간이 4년인 주택을 민간임대주택법에서 단기임대주택이라 부르니 임대의무기간이 8년짜리인 준공공임대주택이 장기임대주택이라고 오해하시는 분들이 많다. 장기임대주택과 준공공임대주택은 전혀 별개의 임대주택이다. 장기임대주택의 요건은 소득세법시행령 제167조의3 1항에서 규정하고 있다. 해당 규정에 따르면 "민간임대주택에관한특별법에 따른 매입임대주택이나 건설임대주택 중 임대개시일(임대주택 등록 당시) 기준시가 6억 원(수도권 외 지방은 3억 원) 이하이고 5년 이상 임대한 주택"을 소득세법에서는 장기임대주택이라 부른다. 위 규정을 정리하면 임대주택 중 ① 매입(건설)임대주택이고, ② 임대주택 등록 당시 기준시가 요건(수도권 6억, 지방 3억 이하)을 갖추고, ③ 5년 이상 임대한 주택에 해당하면 해당 임대주택을 소득세법시행령에서는 장기임대주택이라 부르며, 이에 대해서는 각종 세제혜택을 부여하고 있다.
2년 이상 거주한 주택과 장기임대주택을 보유한 자가 거주 주택을 양도하는 경우 비과세가 적용된다. 이를 "거주용 자가주택에 대한 양도세 과세특례(소득세법시행령 155조 20항"이라 부른다. 위 법조문을 "2년 이상 거주한 주택을 양도하고 그 주택의 비과세 여부를 판단할 때 장기임대주택은 주택 수에서 제외된다."라고 쉽게 풀어쓸 수 있다. 준공공임대주택으로 등록한 주택 중 등록 당시 기준시가 요건(6억, 지방 3억)을 갖추면 장기임대주택에 대해 부여된 혜택이 같이 부여된다. 즉, 전용면적 85㎡ 이하의 주택을 준공공임대주택으로 등록하고 10년(8년) 이상 임대하면 장기보유 특별공제 70%(50%)가 적용(조특법 97조의3)되고, 취득일 이후 3개월 이내 준공공임대주택으로 등록하고 10년 이상 계속하여 임대 후 양도 시 양도세 100% 감면(조특법 97조의5)이 적용된다.
그런데 준공공임대주택으로 등록하면 위 조특법상 특례 외에 장기임대주택에 주어지는 세제 혜택인 ①거주 주택을 양도하고 그 주택의 비과세 여부 판단 시 장기임대주택은 주택 수에서 제외되고, ②종합부동산세도 합산 배제되며, ③조정대상지역 소재 장기임대주택을 임대의무기간 5년(18년 4월 1일 이후 등록하는 주택은 8년) 경과 후 양도 시 중과 적용 배제 및 장기보유 특별공제 적용이 같이 적용된다고 생각하는 분들이 의외로 많다.[2]
동영상
각주
참고자료
- 〈장기전세주택〉, 《나무위키》
- 〈장기전세주택〉, 《네이버 국어사전》
- 미네르바올빼미, 〈(임대주택 완전정복 ①) 장기임대주택의 요건 및 등록시 세제혜택〉, 《네이버 블로그》, 2017-10-26
같이 보기
