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전매금지
전매금지(轉賣禁止)는 부동산을 도로 다른 사람에게 팔아넘기는 행위를 금지하는 일을 말한다.
개요
전매금지는 쉽게 말해 새로 분양되는 주택에 당첨된 뒤 일정 기간 사고팔지 못하도록 하는 조치이다. 이는 전매제한과 비슷한 의미로 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 규정된 기간 신규 주택의 입주자 선정 지위 또는 주택에 대해 상속 이외의 매매·증여 및 그 밖의 권리 변동을 수반하는 일체의 행위를 제한하는 것을 말한다.[1]
국토교통부는 2020년 8월부터 규제지역 이외의 수도권 및 지방 광역시에서 신규로 공급되는 민간택지에서 주택의 전매제한 기간을 기존 6개월에서 소유권 이전 등기 시까지 대폭 연장했다. 정부가 아파트 가격을 잡기 위해 각종 방안을 마련하고 있지만, 수도권과 지방의 주요 도시들의 아파트 가격이 상승하자 이를 막기 위한 규제라고 볼 수 있다. 아파트 청약제도는 무주택자에게 주변의 시세보다 저렴하게 제공하고자 하는 것이 가장 큰 목적이다. 하지만 힘들게 당첨된 전매금지 기간인 6개월 이후에 1/4 정도가 시세차익인 프리미엄을 받고 팔아 아파트값을 끌어올리는 요인으로 작용하였다.
실제 사례로 2019년 인천 부평 아파트의 경우 무려 경쟁률이 78:1로 분양을 마쳤다. 분양권 전매제한 즉 금지가 풀리자 1억5천~2억 원 정도의 웃돈이 붙었다. 이에 따라 25% 정도가 분양권을 판매하였고 시세가 오를 것이라고 보는 투자자는 웃돈을 주고 분양권을 구매하였다. 문제는 투기자는 실제 아파트에 거주하는 사람들이 아닌 시세차익을 위한 자로서 부동산 시장에 혼선을 주고 있다. 이에 정부는 2008년 이후 12년 만에 '전매금지' 카드를 꺼내 든 것이다.
전매금지가 시행될 경우 분양권을 매매하는 것은 어려우며 앞으로는 소유권 이전을 할 때까지 매매가 금지되기 때문이다. 기존에도 투기과열지구에 해당이 되면 소유권 이전 등기일까지 전매가 금지되었다. 반면에 조정대상지역이나 비규제지역의 경우 분양권 취득 후 6개월에는 거래할 수 있었다. 결국, 핵심적인 부분은 대부분 사람이 투자하고 싶은 지역은 전국에 걸쳐 분양권 전매가 제한되는 것과 같다고 볼 수 있다.[2]
전매금지의 영향
분양권 전매시장이 사라지면 그간 매번 분양만 나오면 로또 분양이며 달려들었던 과도한 청약열기는 사그라지게 된다. 이에 따라 수도권 및 광역시의 청약 경쟁률이 하락하게 됩니다. 분양권을 사고팔 수 없으니 당연히 실수요자 위주로 편성이 될 것으로 보인다. 실제 과거에도 입지가 부족한 지역은 1순위에도 미달하는 상황이 수시로 연출되었다. 실수요자 중심으로 개편이 되기 때문에 입지가 아쉬운 지역에 예전처럼 경쟁률이 말도 안 되게 올라가는 상황은 줄어들 것으로 보인다. 이에 따라 일부 지역에서는 아파트 청약이 미달하는 상황도 연출되어 2순위 청약자에게도 기회가 올 것으로 보인다. 실제로 몇 년 전만 해도 남양주 신규 아파트의 경우 2순위조차도 청약이 되지 않아 신규 입주자를 모집하는 데 애를 먹었던 기사들이 연일 쏟아져나왔지만, 투기꾼들이 부동산 시장에 대거 유입되면서 모든 청약에 광풍이 불게 되었다. 따라서 입지에 따른 양극화 현황이 나타나게 될 그것으로 예상한다. 투기자들은 청약시장에서는 승산이 없어 기존 주택을 매수해야 하며 특히 청약 이외에는 새 아파트를 살 수가 없어 신축 아파트의 가치는 더 상승할 그것으로 예상한다.
또 등기 후에도 팔 수 없으며 왜냐하면 양도소득세로 50%를 내야 한다. 2년이 지나야 일반 세율이 되기 때문에 사실상 5년이 지나야 매매할 수 있게 된다. 상식적으로 매매차익의 50%를 세금으로 낼 바보는 없으리라 보인다. 따라서 실수요자들은 단지 신축이라는 새 아파트만 보지 않고 좋은 입지에 해당하는 단지에 청약하게 되어 쏠림 현상도 예상이 된다. 분양권 매매가 되지 않아 전세수요가 늘 것이라는 예측도 있지만, 이는 제한적으로 예상된다. 분양권 거래는 대부분 투기꾼이 하고 있는데, 그들이 분양권을 매수하지 못한다고 전세를 살지는 않는다. 물론 청약가점이 안되는 사람이 실거주 목적으로 분양권을 사는 예도 있지만, 그 수는 많지 않다고 보인다.[2]
아파트 전매 제한기간
국토부는 2020년 아파트 부동산 시장의 청약 과열을 잡기 위해서 '전매제한' 카드를 꺼냈다. 정부는 주택을 실거주 우선 청약제에 혜택을 주기 위해서 청약제도를 통해 아파트를 분양시키고 있지만, 실수유자가 아닌 투기 목적의 투기자가 가담한다고 본 것 같다. 이에 대한 근거는 2가지이다. 첫 번째는 분양 단지 가운데 40% 이상이 20대 1이 넘는 높은 청약 경쟁률을 보인 것과 두 번째는 높은 경쟁률을 뚫고 당첨된 분양권이 곧바로 팔려나갔다는 것이다. 이에 국토부는 실거주자 위주로 입주하는 것과 동시에 투기수요 감소 효과를 보고자 2020년 5월 11일 아파트 주택 전매제한을 보다 강력하게 수정하는 안을 발표하였다. 시행일은 오는 8월이며 8월부터 민간택지 중 투기과열지구 등 규제지역에서만 시행 중이던 분양권 전매제한이 수도권 대부분 지역과 지방의 광역시로 확대된다.
※ 분양권 전매제도란? * 주택법 제64조 제1항 및 주택법 시행령 제73조 : 분양에 당첨이 되어 주택의 입주자로 선정이 되면 전매제한 기간이 지나기 전까지는 상속을 제외하고 매매나 증여, 그 밖의 권리 변동을 수반하는 모든 전매 행위를 제한하는 제도이다.
전매제한 기간 변화
2020년 6월부터~7월 말까지 분양권 매매
투기과열지구 및 조정대상지역이 아닌 지역에서 민간택지 아파트를 분양을 받게 되면 입주자로 선정된 날로부터 6개월이 지난 뒤 아파트 분양권을 팔 수가 있었다. 이에 따라 단기 시세차익을 목적으로 한 투기 세력이 가담하여 높은 청약률을 보이게 된다.
전매제한 확대 시 8월부터
2020년 5월 11일 개정된 전매금지제한이 시행되면 아파트가 다 지어져 소유권 이전 등기일까지 기다려야 합니다. 사실상 2년 반~3년 정도를 기다려야 매매할 수 있어서 실질적으로 전매이유가 상실된다. 전매하는 목적이 등기 전에 분양권을 매매하여 시세차익을 거두기 위한 목적이기 때문이다.
전매제한이 가져올 것들
투기 세력이 줄어들면서 아파트 공급량이 줄어들게 될 수도 있다는 내용도 있지만, 이는 사실상 틀린 내용이다. 항상 마지막 로또, 마지막 공공분양, 마지막 재건축 이런 뉴스로 경쟁을 치열하게 만들지만, 마지막은커녕 매년 주택 분양은 이루어지고 있다. 수도권에 아파트 분양이 줄을 잇고 있는데 이는 전매제한뿐만 아니라 분양가 제한을 피해 보려는 움직임으로 보인다. 전매제한이 사라지고 분양가 제한이 본격적으로 시행된다면 정말 오랜 기간 주택이 없는 실거주자에게 혜택이 돌아갈 수 있다고 보인다. 아래는 입주 및 분양권 전매 규제에 대한 연도별 변화이다.
- 2016년 12월 06일 : 강남 4구, 분양권 전매금지
- 2017년 06월 19일 : 서울 및 투기지역·투기과열지구로 확대
- 2017년 08월 02일 : 재개발·재건축 입주권 전매 강화
- 2020년 02월 20일 : 조정대상지역으로 확대
- 2020년 05월 11일 : 2020년 8월부터 시행하며 수도권 – 비규제지역(과밀억제·성장관리권역), 지방 – 광역시(도시지역)[3]
재개발·재건축 전매금지
2018년 1월 24일 이후 사업 시행인가를 신청한 조합부터 재개발은 관리처분인가, 재건축은 조합설립 인가 이후 전매금지 대상이다. 단, 이 내용은 투기과열지구 내에 적용이 되는 내용이며 정확히 전매는 가능하나 조합원 지위 양도가 안 되기 때문에 이후 현금 청산 대상자가 된다. 전매제한에도 예외 규정이 있으며 1세대 1주택자에 한해 10년 이상 소유, 5년 이상 거주했으면 조합원 지위 양도가 가능하다. 또한, 조합설립 인가 이후 3년간 사업 시행인가 신청이 없거나 3년 이내 착공하지 못한 재건축은 전매할 수 있다. 착공일부터 3년 이상 준공이 되지 않은 재개발, 재건축 역시 전매 가능 대상이며 토지 보유 기간이 3년이 되어야만 전매할 수 있다. 2021년 6월 9일 서울시에서 전매금지 조기화에 관한 내용을 발표했으며 전매금지 기준일을 조기화하겠다는 내용이 가장 큰 이슈였다. 단이 경우에도 전매금지 예외 사유가 있다.
재건축은 안전진단 이후 정비계획 입안 이전 기준일을 정한 경우 2년 이상 정비구역 계획에 대한 입안이 없는 경우 전매가 가능하다. 정비구역 지정부터 2년 이상 추진위 신청이 없는 경우 또는 추진위 설립 이후 2년 이상 조합설립 신청이 없는 경우에도 전매할 수 있다. 다만 토지거래허가구역으로 지정된 구역의 경우 위 조건이 충족해도 전매금지 대상이 된다. 재건축은 안전진단통과 이후, 재개발은 정비구역지정 이후 전매금지로 묶이게 되며 사실상 사업의 초기 단계부터 전매할 수 없게 된다. 단 시도지사의 기준일 별도 고시 이후로 전매금지 대상이 되는 만큼 투자에 앞서 기준일이 언제가 되는지 점검해봐야 한다.
서울시는 보도문을 통해 소급적용은 없다고 발표했으며 서울시는 보도문을 통해 소급적용은 없다고 발표했다. 하지만 발표 내용을 보면 조금 이상한데 내용 중엔 합리적인 가격 수준으로 거래되는 구역만 한해 규정이 유지된다고 한다. 단 투기 세력의 유입이 의심될 경우 시도지사가 별도의 기준일을 지정하여 전매금지 기준일을 앞당길 수 있다는 내용이 포함되어 있었다. 즉 시도지사가 필요하다고 생각하면 언제든 소급을 할 수 있다는 뜻이다. 서울시가 생각하는 소급과 일반인이 생각하는 소급에는 차이가 있다는 생각이 들며 소급은 기본적으로 위헌이기 때문에 서울시는 소급이 아니라고 말하고 있는 상황인데 보도문을 보면 충분히 소급할 수 있을 것으로 보인다. 당시 정치적인 부담감으로 부동산 규제 완화의 스탠스를 취하고 있었다.[4]
동영상
각주
- ↑ 조인스랜드, 〈분양가 상한제…전매금지…무슨 뜻이죠?〉, 《중앙일보》, 2013-06-20
- ↑ 2.0 2.1 부동산, 〈전매금지란 무엇을 뜻하나..〉, 《창술사의 세상이야기》, 2020-06-08
- ↑ 부동산, 〈아파트 전매제한 기간 어떻게 바뀌나?〉, 《창술사의 세상이야기》, 2020-06-07
- ↑ 투미부동산컨설팅, 〈재개발, 재건축 전매금지 조기화 총정리!〉, 《브런치》, 2021-07-27
참고자료
- 조인스랜드, 〈분양가 상한제…전매금지…무슨 뜻이죠?〉, 《중앙일보》, 2013-06-20
- 부동산, 〈전매금지란 무엇을 뜻하나..〉, 《창술사의 세상이야기》, 2020-06-08
- 부동산, 〈아파트 전매제한 기간 어떻게 바뀌나?〉, 《창술사의 세상이야기》, 2020-06-07
- 투미부동산컨설팅, 〈재개발, 재건축 전매금지 조기화 총정리!〉, 《브런치》, 2021-07-27
같이 보기
