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전세가
전세가(傳貰價) 또는 전세가격(傳貰價格)은 전세를 얻을 때 그 부동산의 소유자에게 맡기는 돈의 액수를 말한다.
전세
전세(傳貰)는 보증금을 맡기고 남의 집에 임차한 뒤 계약 기간이 끝나면 보증금을 돌려받는 주택임대차 유형을 말한다. 주택가격 일부를 보증금으로 맡기고 남의 집을 빌려 거주한 뒤 계약 기간이 끝나면 보증금을 돌려받는 주택임대차 유형으로, 월세를 내지 않는다는 점에서 월세와 차별화된다.[1]
전세는 한국의 주택 임차 계약 중 한 형태로, 전세권자(임차인, 주택을 빌리는 사람)가 전세금을 주택 소유자(임대인, 주택을 빌려주는 사람)에게 예탁하는 조건으로 주택을 임차한 뒤 계약 기간이 끝나면 전세금을 100% 돌려받고 나가는 것을 말한다. 부동산 임대료(월세)를 따로 내지 않는다는 점에서 월세와 차별화된다. 즉, 전세는 부동산의 소유자에게 일정한 금액을 맡기고 그 부동산을 일정 기간 빌려 쓰는 일을 말한다. 또는 그 돈이거나 부동산을 돌려줄 때는 맡긴 돈의 전액을 되돌려받는다. 그리고 전세를 받고 빌려주는 방이거나 전세를 주고 빌려 쓰는 방을 말한다. 즉, 전세란 집주인이 세 들어 사는 사람에게 집의 방 한 칸이나 집 전체를 빌려주고, 그 대가로 받는 돈이지만 세 사는 사람이 집을 나갈 때는 돌려주어야 하는 돈을 말한다. 사는 집에만 쓰는 말이며, 상가나 빌딩 등에는 쓰지 않는다. 전세는 주거관습으로 생겨 하나의 물권으로 발달된 것으로 한국에만 있는 특이한 주택 임대차 거래 관행이다.
이것은 집이 있는 사람과 집을 살 능력이 부족한 사람 간에 상호 이익이 부합하여 관행이 된 것이다. 특히 산업화사회에 접어들어 농촌인구의 급격한 도시진입은 주택 부족문제를 발생시키고 수급의 불균형을 초래하였으며, 도시에서 집 살 능력이 부족한 농촌 사람들은 셋집을 얻어야 했으며, 전세는 지속적으로 관행이 되었다. 또 몫 돈의 전세금을 받는 사람은 금융권에서 대출받는 것이 어려웠으므로, 이것을 이용해 부족한 집 값을 채워 집을 사는데 활용하였다. 이처럼 이 거래관행은 세를 주는 자와 세를 얻는 자간에 자연스럽게 발전되었다. 이 전세관행은 집주인인 임대인과 세사는 임차인 모두에게 장점이 있다.
임대인 입장에서 전세관행은 자금조달 수단으로 활용된다. 앞에 말한 것처럼 집살 때 부족한 자금을 이 전세자금으로 충당할 수 있고, 사업자금으로 활용하거나 금융기관에 맡겨 이자를 받을 수 있다. 임차인 입자에서는 강제 저축수단이 된다. 셋집을 얻을 때는 목돈이 들기 때문에 어떻게든 아끼고 절약하여 전셋돈을 마련한다. 또 전세금으로 주고 나면 쓸 수도 없어서 돈이 낭비되지 않는다. 이처럼 강제 저축의 성격이 있는 이 자금은 나중에 내 집 마련자금으로 활용할 수 있다. 이러한 관행은 외환위기 이후 경제가 침체되면서 이자율이 낮아지자 셋 집주인들은 셋 돈을 활용하기 어려워 전세금을 보증금 일부, 월세 일부로 환산하여 받기 시작하였으며, 또 세입자도 목돈을 적게 들이는 이 방식을 받아들이게 되었다.
그래서 현재는 전세 관행이 보증금부 월세 관행으로 전이되는 과정에 있다. 또 서구나 일본처럼 보증금 없이 월세만 내고 임대차하는 관행도 나타나 이용되고 있다. 비제도권 주택 임차 유형은 이처럼 크게 전세, 보증금부 월세, 무보증금 월세라는 세 가지가 거래 관행으로 자리 잡아가고 있다.[2][3][4]
전세가 떨어지는 이유
갑작스러운 전세 폭락에 사람들은 당황해하며 불과 1년 전에만 해도 매물을 설명할 때 '귀한 전세'라는 표현이 많았었기 때문이다. 심지어 가격도 높았고, 물론 그때는 전세대출 금리가 2~3%대였고 지금은 6~7%대이다. 금리가 2배로 오르니 당연히 전세대출 부담도 2배로 뛰며 이것이 사람들이 전세보증금을 줄여서 더 좁거나 낡은 집으로 이사를 하든지, 월세로 바꾸는 이유이다. 그러다 보니 전세매물은 쌓일 수밖에 없는 것이다. 또 다른 이유도 있는데 2021년과 2020년은 사상 초유의 저금리 시대였으며 그러한 상황 속에서 시행된 임대차 3법이 오히려 전세가를 왜곡시키고 엄청난 거품을 발생시켰다는 주장이다. 책 '부동산을 공부할 결심'에서 저자는 1~2년 전 역대급 전세 폭등은 임대차법으로 인한 가격 왜곡으로 현재 심각한 부작용을 일으키고 있다고 분석한다.
10여 년간 거의 변함이 없던 월세 시세는 '임대차 2법' 이후 계약갱신가격과 신규가격 간의 양극화가 심화하면서 통계가 완전히 틀어져 버려 연속적인 시계열 분석이 어렵게 되었다. 그러나 법 시행 이후에는 실거래가가 양극단에 분포하여 평균값 중앙값이 의미가 없는 지경에 이르렀다. 전세가가 하향안정된 여건(금리 인상 및 입주 물량 확대)이었더라면 임대차 2법의 부작용이 덜했을 텐데 하필이면 금리가 급격히 낮고 전세가도 크게 오를만한 시점에 이 법이 시행돼서 가격이 왜곡됐다는 설명이다. 또한, 2021년 6월부터 반포주공 1단지 조합원 이주가 개시되면서 최상급 지의 대규모 멸실과 풍부한 이주비 지원을 등에 업은 신규수요가 고가아파트의 전·월세 가격을 더욱 끌어올려 전세가를 폭등하는 데 일조했다는 것이다. 지금은 이러한 폭등 요인이 다 사라지고 오히려 전세가가 더 큰 폭으로 하락하리라 전망한다.[5]
전세가율
전세가율이란 매매값 대비 전셋값의 비율을 말하는데, 주택시장의 주요 선행 지표 중 하나로 꼽힌다. 전세보증금을 끼고 주택을 매입할 때 전세가율에 따라 자본금이 어떻게 달라지는지를 살펴보면 그 이유를 알 수 있다. 2023년 1월 한국부동산원 통계에 따르면 서울 아파트 전세가율은 54.7%로 나타났다. 이는 전국 전세가율인 67.5%를 크게 밑돌고, 2012년 8월(54.6%) 이후 가장 낮은 수치다. 서울의 전세가율은 2016년 6월 72.0%로 고점을 찍고 지속해서 하락했으며 집값 급등이 본격화됐던 2019년 이후부터는 줄곧 50%대를 유지했다. 시세 10억 원인 주택을 2016년 6월에 매입한다면 전세가율 72%를 적용해볼 수 있다. 전세보증금 7억 2000만 원을 끼고 현금 2억 8000만 원으로 매입이 가능한 셈이다. 반면 2023년 1월에 매입한다면 전세가율 54.7%가 적용돼 전세보증금 5억 4700만 원을 제외한 4억 5300만 원의 현금이 있어야 매입할 수 있다는 결론이 나온다.
전세가율이 높은 지역은 상대적으로 적은 자본금으로 주택 매입이 가능해서 수요가 늘고, 거래가 증가하면 매매가격 상승을 견인하는 효과도 나타날 수 있다. 반대로 전세가율이 낮은 상태에서 매매가격이 하락하면 전세보증금을 돌려받지 못하는 경우가 생길 수도 있다. 만약 매매 시세가 전세보증금 밑으로 떨어지거나 경매에 넘어가 처분될 경우 낙찰가가 보증금보다 낮아지면 세입자는 보증금을 제대로 돌려받지 못해서 '깡통전세'의 위험에도 노출될 수 있는 것이다. 현재 서울의 전세가율은 서울 외 지역에 비해 매우 낮은 수준이다. 2023년 1월 서울의 25개 자치구 중에서도 용산구가 47%로 가장 낮았으며, 송파구 48.3%, 강남구 49.3%, 노원구 50.9%, 양천구 51% 순으로 낮게 기록됐다. 전세가율이 60%를 넘는 지역구는 종로구 63.9%, 중랑구 62.4% 등 7개 구에 불과하다. 집값이 비싼 강남, 송파, 용산 등이나 재건축 아파트 비중이 높은 양천구, 노원구의 전세 가격이 상대적으로 낮게 나타난 것이다.
보통 매매 가격 대비 전세 가격이 크게 떨어지거나, 매매 가격의 상승폭이 너무 커서 전세 가격이 이를 따라잡지 못할 때 전세가율이 낮아지게 되는데, 지금은 양자가 다 해당된다. 서울 아파트의 매매 가격이 급등한 후 지난해에 매매보다 전세 가격이 더 크게 떨어지면서 전세가율이 빠르게 낮아지고 있고 이 현상은 당분간 지속될 것으로 예상된다. 서울 전세 시장은 올해도 여전히 약세를 이어갈 수밖에 없을 전망이다. 미국의 기준금리가 '빅스텝'까지 거론되는 등 인상이 지속될 것으로 예상되면서 국내 기준금리도 불가피하게 인상될 수밖에 없을 것으로 예상되기 때문이다. 높아진 금리만큼 전세시장은 위축될 수 밖에 없다. 기준금리에 따라 전세대출 금리와 전월세전환율이 함께 높아질텐데 전월세전환율보다 대출금리가 높아지면 대출을 받아서 이자를 내는 것보다 월세로 전환하는 것이 유리해진다. 결국 전세 수요자들이 반전세나 월세를 선택하는 경우는 계속 늘어날 것으로 예상된다.
반면 강남구와 서초구 등을 중심으로 입주 물량이 많은 곳에선 예치금리가 인상됨에 따라 임대인은 전세를 선호하는 경우가 많아질 것이다. 또, 전세보증금을 낀 소유자는 신규 계약 시 기존 임차인에게 보증금을 돌려주기 위해선 전세 계약을 이어가야 하므로 전세 공급은 증가할 전망이다. 이처럼 서울의 임차시장은 임차인과 임대인의 처지가 달라 수급불균형을 이루면서 전셋값과 전세가율 하락은 지속할 가능성이 크다. 현재 거래량이 증가하고 있는데, 금리 인상 등으로 인해 거래절벽이 다시 시작된다면 매도 물량이 전·월세 물건으로 전환되면서 전셋값 하락의 속도를 빠르게 할 가능성도 있다. 이렇게 되면 임차인에게 보증금을 돌려주지 못하는 임대인들이 늘어날 수 있어 향후 서울 전세가율의 하락 속도는 주택시장의 단기 전망에 큰 영향을 줄 전망이다.[6]
전세가율이 중요한 이유
아파트 투자자와 세입자 모두에게 전세가율은 매우 중요한데 다음과 같은 측면에서 중요하다.
- 아파트 투자자일 경우 : 투자자에게 전세가율은 갭투자를 하는데 드는 비용을 결정하는데 아주 중요한 수치이다. 전세가율이 높을수록 적은 돈으로 아파트를 매수할 수 있으므로 자기 자본 대비 자산 상승을 할 수 있고, 반대로 전세가율이 낮으면 아파트를 매수하기 위해서는 많은 돈이 들어가게 되는 것이다.
- 세입자일 경우 : 세입자의 경우는 아파트 가격이 하락하는 부동산 하락기에는 전세가율이 높아지기 때문에 깡통전세의 위험으로 자신의 전세보증금이 떼일 수 있다. 그러므로 세입자로서는 전세가율이 높은 아파트에 들어가는 것이 좋다. 하지만 전세가율만 보다가는 아파트 전세를 결정하기 어려우므로 전세보증금을 보호해 주는 전세 보증보험에 가입하는 것이 세입자로서는 최고다.
전세가율 확인하는 방법 3가지
- KOSIS : 전세가율을 확인하는 방법은 전세가율을 및 부동산 정보를 알려주는 사이트를 통해 쉽게 알 수 있다. 전세가율을 확인하는 방법은 전세가율을 및 부동산 정보를 알려주는 사이트를 통해 쉽게 알 수 있다. KOSIS는 국가에서 운영하는 통계 포털사이트로 모든 종류의 통계를 확인할 수 있다. 물론 아파트 가격, 부동신 분양시장 동향, 주택보급률 등 다양한 주택 관련 통계를 확인할 수 있고 또, 엑셀로 정리된 파일을 받을 수 있다. 전세가율을 확인하는 방법은 주제별 통계에서 주거 >> 전국주택가격동향조사 >> 전국주택가격동향 > 유형별 매매가격 대비 전시가격 비율을 클릭하면 된다.
- KB부동산 : KB부동산은 호갱노노와 쌍벽을 이루는 국내 아파트 실거래가 조회 사이트이다. KB부동산에서는 아파트, 오피스텔, 연립주택 등의 다양한 주택의 매매, 전세 동향과 전세가율을 월별로 확인할 수 있다. 월간 시계열을 확인하는 방법은 KB부동산에 접속하여 메뉴 >> KB통계 >> 보고 싶은 달의 월간 시계열을 내려받으면 된다.
- 아파트투미 : 아파트투미는 부동산에 관심 있으신 분들은 한 번쯤 들어가 보셨을 사이트이다. 아파트 실거래가와 최고가, 최저가, 전세가율, 갭투자 금액 등 투자자들이 알고 싶은 정보를 쉽게 확인할 수 있는 사이트이다. 다만, 단점으로는 아파트 전세가율만 확인 가능하다는 점이다. 전세가율을 확인하는 방법은 보고 싶은 지역의 아파트를 선택하시면 해당 아파트의 매매 및 전세 관련 모든 정보를 바로 볼 수 있다.[7]
동영상
각주
- ↑ 〈전세(傳貰)〉, 《한국민족문화대백과사전》
- ↑ 〈전세〉, 《부동산용어사전》
- ↑ 〈전세〉, 《네이버 국어사전》
- ↑ 〈전세〉, 《나무위키》
- ↑ 다방, 〈전세가 갑자기 이렇게 폭락한 이유 - 부동산 읽어주기〉, 《브런치 매거진》, 2022-12-21
- ↑ 조윤진 기자, 〈'역대 최저' 전세가율…전세·매매가격 앞으로 어떻게 될까? (도와줘요 자산관리)〉, 《서울경제》, 2023-03-18
- ↑ HS금융뉴스, 〈전세가율이란? 전세가율 확인하는 방법 3가지〉, 《HS금융뉴스》, 2022-11-02
참고자료
- 〈전세가〉, 《네이버 국어사전》
- 〈전세〉, 《네이버 국어사전》
- 〈전세(傳貰)〉, 《한국민족문화대백과사전》
- 〈전세〉, 《부동산용어사전》
- 〈전세〉, 《나무위키》
- 다방, 〈전세가 갑자기 이렇게 폭락한 이유 - 부동산 읽어주기〉, 《브런치 매거진》, 2022-12-21
- 조윤진 기자, 〈'역대 최저' 전세가율…전세·매매가격 앞으로 어떻게 될까? (도와줘요 자산관리)〉, 《서울경제》, 2023-03-18
- HS금융뉴스, 〈전세가율이란? 전세가율 확인하는 방법 3가지〉, 《HS금융뉴스》, 2022-11-02
같이 보기
