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취득일
취득일(取得日)은 자기 것으로 만들어 가진 날짜를 말한다。
개요
취득일은 일반적으로 등기접수일과 잔금청산일 중 빠른 날을 기준으로 하며, 양도일은 상대방 취득일을 기준으로 하기 때문에 잔금청산일과 상대방 등기접수일 중 빠른 날을 기준으로 한다. 신규로 주택을 분양받았을 때는 통상 잔금청산일이 취득 시기지만 잔금 지급 후에 아파트가 완공되면 완공일에 취득한 것으로 본다는 것도 유의해야 한다. 양도세를 계산할 때 가장 중요한 것이 바로 보유기간 계산이다. 3년 보유(서울, 과천, 1기신도시는 2년 거주여건도 갖춰야 함) 여부에 따라 비과세 조건을 갖췄는지가 결정되기 때문이다. 여기서 말하는 보유기간이란 취득일부터 양도일까지'의 기간을 뜻하므로 우선 취득일과 양도일 산정 기준을 명확히 이해하면 된다. 국토교통부는 1세대 1주택자 여부는 국토교통부 주택기금과 세대주 및 세대원에 대한 주택소유현황 의뢰를 통해 확인, 소유기간은 부동산등기법에 따른 등기부 등을 통해 확인, 거주기간은 주민등록법에 따른 주민등록표 등을 통해 확인할 수 있다. 지방자치단체에게 투기과열지구 내 1세대 1주택 조합원 지위양도 관련 업무처리방법에 관하여 행정지도를 하고 있다.[1][2]
사례
부동산을 구입할 때를 취득했다고 하고 팔았을때를 양도했다고 한다. 그런데 부동산세금을 내야할 때 취득일과 양도일이 중요한 역할을 한다. 만약 취득일과 양도일을 잘못 알고 있어서 취득세나 양도세를 납부해야 하는 시기를 놓치기라도 하면 가산세를 내야 하기 때문이다. 취득일은 부동산을 취득한 날이고 양도일은 부동산을 팔은날 아닌가 하고 간단하게 생각할 수 있지만 조금 생각해봐야 하는 문제들이 있다.
매수인 A가 매도인 B에게 3억짜리 부동산을 구입하기로 하고 계약서를 공인중개사 사무실에서 작성했다. 계약일은 6월 1일로 하고 계약금 10%인 3천만 원을 지급하였다. 그리고 중도금 없이 잔금은 6월28일에 지급하기로 하였다. 그런데 매수인 A가 사정이 생겨서 잔금 지급을 7월 5일에 지급하였다. 그리고 해당부동산에 대한 등기접수는 7월 15일에 하였다. 많은 분들이 잔금 지급을 한 날인 7월 5일로 생각하지만 취득일은 계약서상의 잔금 지급일이 기준이 되고 계약서상의 잔금지급일인 6월28일이 취득일이 되는 것이다.
그런데 양도소득세법상 취득일은 실제로 잔금을 지급한 날이 기준이 되어서 7월 5일이 된다. 취득세법과 양도소득세법의 법적 근거가 다르기 때문에 취득일이 달라지는 것이다. 이때는 계약서상 잔금지급일이 기준이 아니라 실제로 잔금을 받은 날과 등기접수일 중에서 빠른 날이 기준이 된다. 그래서 실제로 잔금을 받은 7월5일이 등기접수일인 7월 15일보다 빠르기 때문에 양도일이 되는 것이다.
취득일과 양도일이 이렇게 달라지는 것은 위에서도 설명했듯이 취득세법과 양도소득세법의 법적 근거가 다르게 적용되기 때문이다. 정리해보자면 취득일은 계약서상의 잔금 지급일이 되고, 양도일은 실제로 잔금을 받은 날과 등기접수일 중에서 빠른 날이 기준이 된다는 것이다.[3]
취득일과 양도일
양도소득세 신고 기준이 되는 취득일과 양도일의 개념이 모호하다. 쉽게 생각하면 부동산 등기부등본 기준으로 하면되지만, 세법의 실질과세의 원칙으로 인하여 실질적으로 소유권이 이전되는 날을 양도일(매수자는 취득일)로 하고 있다.
토지, 건물 등의 매매에 있어서 취득일과 양도일
- 원칙 : 대금을 청산한 날
- 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 : 등기․등록부 또는 명부 등에 기재된 등기․등록 접수일 또는 명의개서일
- 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함)를 한 경우 : 등기․등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일
- 상속에 의하여 취득한 자산 : 그 상속이 개시된 날(사망일)
- 증여에 의하여 취득한 경우 : 증여를 받은 날 즉 증여등기 접수일
※ 취득일과 양도일은 보유 기간의 계산, 양도차익의 산정, 신고기한의 결정, 비과세 또는 감면의 적용 등에 있어서 매우 중요한 기준이 되므로 양도소득세 과세대상 자산을 취득 또는 양도할 때에는 반드시 취득일과 양도일을 명확하게 하는 것이 중요하다.[4]
부동산 취득시기 구분 법
부동산은 금액이 크기 때문에 일반적으로 한번에 지불하지 않고 계약(계약금) - 중도금 - 잔금 이런식으로 몇번에 나누어 대금을 지불하게 된다. 취득세는 취득한 날로부터 60일 이내에 신고, 납부해야 한다. 양도세는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할세무서에 예정신고, 납부해야 한다. 예를 들어 2019년 1월 5일에 잔금을 지급받았다면 양도소득세 예정신고, 납부기간은 2019년 3월 31일까지다. 당해연도에 여러 건의 부동산을 양도한 경우엔 다음 해 5월 1일부터 5월 31일 사이에 주소지 관할세무서에 확정신고를 해야 된다. 1건의 양도소득만 있는 자는 예정신고만 해도 된다. 양도세는 취득 시기에 따라 비과세 요건이 달라질 수 있고, 예정, 확정신고를 하지 않을 경우 무신고가산세 20%, 납부불성실가산세 1일 0.03%를 추가 부담하게 된다. 취득세는 법정신고기한까지 신고하지 않는 경우 납부해야 할 세액의 20%에 해당하는 신고 불성실 가산세가 붙을 수 있다.
양도세의 양도 및 취득 시기 기준
유상 매매를 기준으로 양도소득세의 양도 및 취득 시기는 대금청산일(매매의 경우, 잔금 지급일)이 기준이 된다. 대금청산일이 불분명하거나 대금청산일보다 먼저 등기한 경우에는 등기접수일이 기준일이 된다. 참고로 1주택을 보유한 자녀가 1주택을 보유한 부모님 집에서 같이 거주하다가 부모님이 집을 팔았다면 양도세 취득 시기인 대금청산일 전에 자녀의 주소를 분리하지 않으면 1가구 2주택으로 간주된다. 예를 들어, 7월 1일 계약 후 계약상 잔금 지급일은 7월 31일이지만 실제 잔금을 8월 10일에 지불했고, 8월 15일에 등기를 접수했으면 양도세에서 취득 및 양도 시기 기준은 실제 잔금지급일인 8월 10일이 된다. 양도세의 경우, 일반적으로 잔금 지급일이 취득 시기가 된다. 그러나 만약 매도인과 매수인이 협의하여 등기를 8월 10일에 먼저 치고 잔금을 8월 15일에 치뤘다면 취득 및 양도 시기 기준은 등기접수일인 8월 10일이 된다. 등기접수일이 대금청산일보다 먼저라면 등기접수일이 취득 시기가 된다. 일반적인 매매의 경우, 대금청산일이 곧 잔금일이 되지만 경매의 경우 경락대금 완납일이 잔금일이 되고 교환의 경우 물건의 명도일이 취득시기 기준이 된다.
취득세의 취득 시기 기준
돈을 주고받는 유상 거래의 경우, 양도소득세와 마찬가지로 취득 시기 기준은 잔금일이다. 하지만 취득세의 취득 시기는 두 가지로 구분되는데, 객관적 취득 사실의 입증에 따라 '사실상 잔금 지급일'과 '계약상 잔금 지급일'이다.
- 사실상 잔금 지급일 : 양도소득세와 같이 사실상 잔금일이 기준이 되는 경우는 다음의 5가지 경우이며, 그 외에는 계약상 잔금일이 취득세의 기준일이 된다. 계약상 잔금 지급일이 8월 10일이어도 사실상 잔금 지급일인 8월 15일이 취득 기준일이 된다.
- 계약상 잔금 지급일 : 예를 들어, 아파트 매매 계약일이 7월 1일이고, 8월 15이 계약상 잔금 지급일인데 사정상 조금 빠른 8월 10일에 잔금을 지급했을 경우 계약상 잔금 지급일인 8월 15일보다 더 빠른 8월 10일에 잔금을 지급하였더라도, 계약상 잔금 지급일인 8월 15일이 취득일 기준이 되어 이 날 현재를 취득시기로 본다. 단, 계약서에 잔금 지급일이 명시되지 않는 경우에는 계약일로부터 60일이 경과되는 날이 취득 시기 기준이 된다. 일반적인 매매의 경우, 계약상 잔금 지급일이 취득세 취득 시기 기준일이 된다.
- 등기일 기준 : 사실상 잔금 지급일이나 계약상 잔금 지급일보다 등기를 먼저 한 경우에는 (양도세처럼 먼저 등기가 되는 경우에는) 등기접수일이 취득 기준일이 된다. 예를 들어, 매매 계약을 7월 1일에 하고, 계약상 잔금일이 8월 15일이지만 돈이 미리 생겨서 잔금을 7월 31일에 했고, 등기는 8월 10일에 완료되었다면, 취득세 취득 시기 기준일은 계약상 잔금 지급일이 아닌 등기일이 기준일이 된다.
증여, 상속, 이혼 등으로 인한 재산 분할
증여의 경우에는 증여 계약일이 기준일이 되며, 계약일 전에 등기가 되면 등기일이 취득 기준이 된다. 만약 증여 계약 체결 후 1년이 지난 시점에 증여한다고 했다면, 1년이 지나 실제 증여가 이루어진 시점이 계약일이 된다. 상속으로 취득한 경우에는 상속개시일이 취득 시기가 된다. 이혼등의 사유로 재산분할로 취득하는 경우에는 이혼 시점이 아니라 취득 부동산의 등기일이 취득 시기가 됩니다. 이는 이혼의 경우 재산 분할 전에 다시 마음이 바뀌어서 합칠 수도 있기 때문이다.[5]
동영상
각주
- ↑ 〈취득일·양도일 명확한 기준은〉, 《매일경제》, 2011-03-18
- ↑ 〈취득일을 확인하는 방법은?〉, 《이학수법무사법인(유한)》
- ↑ 써니퍼니, 〈취득일과 양도일의 정확한 시점에 대하여〉, 《써니퍼니 부동산 이야기》, 2019-07-04
- ↑ 공인회계사 은봉수, 〈부동산의 매매에서 취득일과 양도일 / 양도소득세의 취득시기 양도시기〉, 《사이트명》, 2011-09-26
- ↑ 생활/정보, 〈알기쉬운 부동산 취득시기 구분 법〉, 《부동산 상식》, 2019-10-03
참고자료
- 〈취득일〉, 《네이버 국어사전》
- 〈취득일을 확인하는 방법은?〉, 《이학수법무사법인(유한)》
- 〈취득일·양도일 명확한 기준은〉, 《매일경제》, 2011-03-18
- 써니퍼니, 〈취득일과 양도일의 정확한 시점에 대하여〉, 《써니퍼니 부동산 이야기》, 2019-07-04
- 공인회계사 은봉수, 〈부동산의 매매에서 취득일과 양도일 / 양도소득세의 취득시기 양도시기〉, 《사이트명》, 2011-09-26
- 생활/정보, 〈알기쉬운 부동산 취득시기 구분 법〉, 《부동산 상식》, 2019-10-03
같이 보기
