을구

을구(乙區)는 부동산 등기부에서, 소유권 이외의 권리에 관한 사항을 기재하는 부분을 말한다. 저당권, 지상권, 지역권, 전세권과 같은 제한물권과 임차권 따위에 관해 적는다.

개요

을구는 저당권이라든가 임차권 등 소유권 이외의 권리관계를 각각 기재하며, 다시 사항란과 순위번호란으로 나누어진다. 사항란에는 소유권 이외의 권리에 관한 사항을 기재하고 순위번호란에는 그 기재의 순서를 적는다.

부동산 등기부에서 갑구(甲區)는 대상 부동산의 소유권에 관한 사항을 기재하는 부분을 말한다. 사항란과 순위번호란이 있는데, 사항란에 대상 부동산의 소유권에 관한 사항을 기재하고 순위 번호란에는 등기 사항을 기재한 순서를 적는다. 또한, 갑구는 부동산등기부에서 소유권에 관한 사항을 표시한 부분을 말한다. 소유권 이외의 권리에 관한 사항을 기재하는 을구(乙區)에 상대되는 개념으로, 을구·표제부와 함께 등기된 부동산의 권리관계를 알려주는 등기부의 핵심내용을 구성한다. 표제부에는 부동산의 지번과 면적이, 을구에는 저당권·지상권·지역권·전세권 등이 기재된다. 사항란과 순위번호란으로 나뉘는데, 사항란에는 대상부동산의 소유권만을 표시하고, 순위번호란에는 사항에 표시한 소유권을 등기소에 접수한 순서를 표시한다. 소유권 사항으로는 소유권 가등기·가처분·예고등기·가압류·압류·경매신청·파산·화의, 회사정리 등이 표시된다. 순위번호란의 번호는 빠를수록 권리가 앞선 것임을 표시하므로 경매 시 중요한 기준이 된다.

부동산등기용지는 갑구와 을구로 구분해 놓았다. 이 중 갑구는 대상 부동산의 소유권에 관한 사항을 기재하는 곳이다. 갑구는 사항란과 순위번호란이 있으며, 사항란에 대상 부동산의 소유권에 관한 사항을 기재하고, 순위번호란에는 등기사항을 기재한 순서를 적는다. 등기에 기재된 순서가 빠른 것일수록 그 권리가 앞선 것임을 나타내기 위해서다. 부동산의 취득, 거래, 경매 등에서 중요한 기준이 된다. 또한, 갑구의 기재사항은 소유권보존등기, 소유권이전등기, 가등기, 압류, 가처분, 경매신청, 파산, 가압류, 예고등기 등을 기재하는데, 이들 등기의 변경, 말소 및 회복 등을 기재한다. 근거법은 부동산 등기법이다.

을구의 구성

을구는 소유권 이외의 권리인 저당권, 전세권, 지역권, 지상권에 관한 등기사항을 기재한다. 저당권, 전세권, 지역권, 지상권 설정 및 변경, 이전, 말소등기를 을구에 기재한다.

• 순위번호 : 등기한 순서를 숫자로 표시합니다. 이 란에 기재된 순위번호에 의하여 을구 사항란의 권리 간에 우선순위가 결정
• 등기목적 :등기의 내용 내지 종류를 표시한다. 예) 근저당권설정, 전세권설정, 지역권설정 등
• 접수 : 등기신청서를 접수한 날짜와 신청서를 접수하면서 부여한 접수번호를 표시한다.
• 기원인 : 등기의 원인 및 원인일자를 표시한다. 예) 매매, 설정계약, 해지 등
• 권리자 및 기타사항 : 부동산의 권리자 및 기타 권리사항을 표시한다. 예) 근저당권설정의 경우 채권최고액, 채무자, 근저당권자 등이 기재

을구에서 유의해야 할 사항

• 근저당권 : 근저당권의 채권최고액 채무자가 현실로 부담한 채무가 아니고 앞으로 부담할 최대한도의 채무액이란 뜻이며, 실제 채무액은 그 최고액의 80% 정도 되는 것이 일반적인 관행이다. 채무자가 근저당권 채권을 모두 변제하지 않으면 결국 그 부동산은 경매당할 운명에 처하는 것이며, 전세권이 설정되어 있는 경우 특별한 사정이 없는 한 전세기간내에는 전세권자를 임의로 나가게 할 수 없다.
• 지상권, 지역권 등 : 지상권, 지역권 등은 그 토지에 대한 이용관계를 목적으로 설정되어 있는 권리이다. 전세권·지상권·지역권 등은 저당권과는 달리, 부동산의 일부분에도 성립할 수 있으나 동일 부동산의 같은 부분에 중복하여 성립할 수 없음을 유의하여야 한다.

갑구와 을구의 개념적 이해

등기부등본에서 '갑구'란 일반적으로 소유권에 대한 사항이 기재되는데 그것이 언제, 어떤 이유로 인해, 누구에게 이전되었는지를 그리고 그와같은 소유권에 어떤 제한이 있는지를 기록하는 것이다. 즉, 갑구는 소유권의 변동에 대해 순위로 기입되며 등기목적, 접수일, 등기원인, 권리자 및 기타사항을 기록한다. 어떤 등기부등본에는 괄호로 기재된 것이 있는데 그것은 과거의 등기부에서 새로운 등기부로 옮겨 적었다는 것을 표시한다. 현재의 소유자는 권리자 및 기타사항으로 표시된 란에는 마지막으로 기재된 사람의 성명이 소유자이다.

'압류'는 채권자가 자신의 채권을 미리 확보해두기 위해 관련 채무자의 재산에 대해 설정한 것이다. 만약 채무가 원만하게 이행되지 않으면 그 부동산은 강제집행에 의해 경매가 진행될 수 있다. 그리고 '가압류'는 채무명의 확정판결을 얻기 전에 임시로 법원의 결정에 의해 채무자의 재산을 확보한 것으로서 채무가 원만히 이행되지 않으면 관련 부동산은 강제집행에 의해 경매로 넘어갈 수 있다. '가처분'은 소유권을 다투는 자 혹은 소유권을 주장하면서 이전등기를 청구하거나 등기된 소유권의 말소를 청구하려는 자 등이 법원의 재판을 거쳐 임시로 기존 소유권자의 처분행위를 금지한 사항에 속한다. 따라서 추후 소송에서 가처분권자가 승리할 경우에는 가처분등기 이후의 등기는 말소될 수 있다. 그런데 소유권 이전등기를 가처분등기한 후에 실행한다면 소유권 이전이 없던 것으로 될 수 있다.

'경매신청'은 관련 부동산에 대한 경매가 현재 진행되고 있음을 의미한다. 경매의 유형중 강제경매는 확정판결 등 채무명의에 의한 경매를 의미하고 임의경매는 저당권, 전세권 등 담보물권 등에 의한 경매 및 기타 법률 규정에 의한 경매가 포함된다. 만약 해당 부동산이 경매로 낙찰되고 그 대금이 완전히 납부되면 그후의 근저당권, 가등기담보권, 압류 효력발생 후의 지상권, 전세권, 임차권, 제3자 명의의 소유권 이전등기, 가처분, 가압류, 국세체납에 의한 압류등기 등 경락인이 인수하지 않은 부동산 위의 부담 기입등기는 모두 말소된다. '가등기'는 등기권리자가 후일에 본등기를 하기 위해 순위를 확보해두는 등기로서 그 밑에 공란은 본등기를 기입하기 위해 남겨둔 것이다. 따라서 만약 본등기가 될 경우에는 그에 저촉되는 가등기 이후의 모든 등기는 직권으로 말소될 것이다.

한편 갑구란에 1-1혹은 2-1이라고 기재된 경우에는 그 앞의 순위 즉, 1번 혹은 2번의 기재사항에 새로운 변화가 있을 때 그 내용을 기재하면서 그 앞번호와 연관성이 있음을 표시하기 위한 것이다. 한편 '을구'는 소유권 이외의 권리로서 저당권 및 근저당권, 전세권, 지역권, 지상권 등이 기록된다. 아울러 그와같은 권리관계의 변경, 이전, 말소 등의 사항도 기재된다. 저당권 혹은 근저당권, 전세권 등이 설정된 부동산은 저당권자 혹은 근저당권자 그리고 전세권자는 권리를 확보하기 위해 관련 부동산에 대해 임의경매를 신청할 수 있다. 그리고 '대항력'이란 임차주택이 매매, 경매, 공매 등으로 인해 제3자의 소유가 되는 경우라 하더라도 그 계약기간의 만료일까지는 그것을 계속해서 사용하거나 수익하게 할 수 있는 효력을 가진다.

따라서 실제로 얼마의 채무액을 부담하고 있는지를 파악하기 위해서는 별도로 확인해야 한다. 금융기관의 경우 대개 채권액의 120-140% 중에서 대개 130%를 설정한다. 최고액을 실제 채무액보다 높게 정하는 이유는 연체이자와 관련 법정수수료 등이 발생할 것을 감안해 향후 추가 및 증가될 금액까지 합산하여 설정한 탓이다. '임차권'은 임차권등기를 완료한 임차인의 경우 임의경매를 신청할 수 없지만, 대항력 및 우선변제권은 있으며 임차보증금반환청구소송의 확정판결을 받으면 강제경매까지도 신청할 수 있다.

등기부 상의 확인사항

등기부등본은 크게 토지등기부등본, 건물등기부등본, 집합건물등기부등본으로 나뉜다. 집합건물등기부등본은 아파트 또는 상가 건물 등의 경우처럼 토지와 건물에 대한 사항이 하나의 등기부등본에 일체로서 표시되는 형태의 등기부등본이다. 어디든 주소만 안다면 가까운 등기소나 대법원 인터넷 등기소에서 쉽게 열람할 수 있다. 부동산 계약을 하기 전 등기부 확인은 필수다. 계약 당일과 일치하는 날짜로 발급받아 확인하는 것이 좋다.

등기부등본의 구성은 표제부, 갑구, 을구의 세 부분으로 돼 있다. 표제부는 해당 물건에 대한 건물 표시, 토지에 대한 표시, 전유부분 건물의 표시, 대지권의 표시로 나눠진다. 토지에는 지번, 지목, 지적 등이 적혀 있고 건물인 경우에는 지번, 구조, 용도, 면적 등이 기재돼 있다. 집합 건물의 경우에는 전체 건물에 대한 표제부와 함께 구분된 개개인의 건물에 대한 표제부 등 2장이 함께 있다. 갑구에는 소유권에 대한 내용이 적혀있다. 가압류등기, 가등기, 예고등기 등이 기록되어 있다. 소유권 자체에도 순위, 등기목적 및 접수일, 등기목적과 권리자에 대한 정보가 함께 기재된다.

등기 진행 순서대로 기재되며 맨 마지막 항목의 권리자가 현재 부동산의 주인이다. 권리자의 경우, '소유자'및 '공유자'로 표기되는데, 단독 소유일 경우 '소유자'로 공동 소유항목이면 '공유자'로 표기된다. 가압류는 해당 주택이 나중에 경매에 처해질 가능성을 내포하고 있다는 표시다. 지금 거래하려는 사람이 소유자가 맞는지 확인해야 한다. 갑구에서 기재된 소유권 외의 기타 권리들이 을구에 기재된다. 대표적인 것은 저당권, 지역권, 지상권, 전세권 등이 표기된다. 만약 소유자가 해당 물건을 대상으로 근저당권자에게 융자를 받았을 경우 위의 사례와 같이 채권최고액, 채무자, 근저당권자 정보가 함께 등재된다. 근저당권의 채권최고액과 보증금을 합쳐 집값과 비교해 봐야 한다. 근저당이 지나치게 많이 설정돼 있다면 나중에 자신의 보증금을 돌려받지 못할 수도 있다.

참고자료

• 〈을구〉, 《네이버 국어사전》
• 〈을구〉, 《법률용어사전》
• 〈갑구〉, 《네이버 국어사전》
• 〈갑구〉, 《두산백과》
• 〈갑구〉, 《부동산용어사전》
• 〈을구〉, 《대한민국 법원 인터넷등기소》
• 〈주택 거래 시 확인 사항〉, 《판례와 사례로 보는 생활법률》
• 국토일보, 〈'갑구'와 '을구'의 개념적 이해〉, 《국토일보》, 2008-07-16

같이 보기

• 권리
• 물권
• 순서
• 갑구
• 등기부
• 소유권
• 임차권
• 등기소
• 부동산
• 표제부
• 소유자
• 등기부등본

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