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대기수요
대기수요(待機需要)는 시장에서 상품의 값이 내려갈 때와 같은 기회를 기다리는 수요를 의미한다.
대기수요 관련[편집]
청약 대기수요[편집]
대한민국 서울 강동구 둔촌주공아파트(올림픽파크 포레온) 재건축 사업의 공사비 증액을 둘러싸고 시공사업단과 조합의 갈등이 극단으로 치닫고 있다. 시공사가 예고한 대로 2022년 4월 15일 공사가 중단될 경우, 오는 2022년 5월로 예정돼 있던 일반 분양은 또다시 연기될 가능성이 크다. 이에 5만 명에 달하는 것으로 추산되는 '둔촌주공 대기수요자'들의 고민도 깊어지는 모양새다. 2022년 3월 23일 부동산 업계에 따르면, 둔촌주공 재건축 조합은 전임 조합장이 2020년 6월 시공사업단과 체결한 공사비 증액 계약에 중대한 하자가 있다는 이유로 2022년 3월 21일 서울동부지법에 '변경계약 무효소송'을 제기했다. 해당 계약에서 공사비는 2조6706억 원에서 3조2293억 원으로 약 5500억 원 증액됐다. 조합 측은 ▲허위 무상 지분율로 기만하여 결의 편취 ▲확정 지분제를 변동 지분제로 변경하는 것에 대한 설명 누락 ▲한국감정원 공사비 검증절차 누락 ▲무권대리 및 기타 사유 등의 사유로 해당 계약이 무효라는 입장이다. 둔촌주공 일반 분양을 고대하던 청약 대기자의 셈법도 복잡해지고 있다. 둔촌주공 1만2032가구 가운데 일반 분양 물량은 4786가구로 그동안 분양이 드물었던 서울에서 오랜만에 이뤄지는 대규모 공급이다. 분양가 상한제로 인근 시세보다 낮게 공급되기 때문에 전용면적 84㎡ 기준 8억 원 이상의 시세 차익이 기대된다는 게 업계 설명이다. 그러나 이미 2년이나 분양이 미뤄진 상황에서 추후 분양 일정도 안갯속으로 빠져들면서 이제라도 기존 아파트 매매에 나서야 하는 게 아닌가 고민하는 청약 대기자도 많아지고 있다.
부동산 업계에서는 둔촌주공에 대한 대기수요가 약 5만 명에 달하는 것으로 추산하고 있다. 둔촌주공은 3.3㎡당 3550만 원 기준으로 소형 주택형인 전용 59㎡의 분양가도 9억 원이 넘을 가능성이 크다. 그 때문에 5만 명의 대기수요는 60점 이상 높은 가점에 최소 7억 원 이상의 '실탄'이 있는 청약 대기자를 의미한다. 이 같은 둔촌주공 대기수요가 시장으로 유입될 경우 그 파장도 만만치 않을 것으로 예상한다. 관계자에 따르면 분양가가 9억이 넘는 둔촌주공에 청약할 만한 경제력이 있는 대기수요는 적게 잡아도 5만 명 이상이며 들이 청약을 포기하고 매수 수요로 전환되면 9억~15억대 매물 가격에 영향을 미칠 가능성이 크다. 전문가들은 가뜩이나 공급 물량이 부족한 서울에서 둔촌주공과 같은 매머드급 단지의 분양이 계속 늦춰지는 것은 수급 불안을 부추길 수 있다고 우려했다. 부동산114 수석연구원에 따르면 둔촌주공 일반 분양분(4786가구)는 지난해 서울 전체에서 분양된 8000여 가구의 절반 이상인 수치이며 부동산 시장 안정을 위해선 양도세 완화 등으로 구축 매물을 풀리게 하는 것 외에도, 신축 공급도 꾸준히 이뤄져야 하기에 분양 연기는 좋지 않은 소식이다.[1]
강남 아파트 대기수요[편집]
'8.2 부동산 대책'을 기점으로 재건축 초과이익환수, 입주권 및 분양권 전매제한, 대출규제 강화, 양도세 중과, 보유세 개편 등 정부의 잇따른 고강도 부동산 규제책이 쏟아졌다. 물론 규제의 한가운데 강남 아파트가 자리하고 있다. 서울 강남 집값이 또다시 꿈틀거리고 있으며 한국감정원이 발표한 2018년 8월 4주차(8월 27일 기준) '전국 주간 아파트 가격 동향'을 통해서도 확인할 수 있는데, 지방권의 하락이 눈에 띄는 반면, 서울은 강북, 강남 구분 없이 가격 강세를 유지하고 있는 것으로 나타났다. 특히 강남의 경우 기존의 학군수요 외 국지적 개발호재 등으로 상승 기대감이 재현되면서 매물 회수현상이 눈에 띄고 있다. 시장에서는 흔히들 다음과 같은 몇 가지 이유를 들어 정부가 강남 집값을 잡는 것이 사실상 불가능하다고 한다.
- 도로, 철도, 문화, 학교, 체육, 공원 등 다양한 도시기반시설이 제대로 갖춰져 있는 만큼 주거환경이 뛰어나다. 비계획적 구도심인 강북과 달리 강남은 1970년대 정부 주도 하의 도시계획을 통해 만들어진 신도시라는 점에서 차별적 우위성을 갖고 있다.
- 학군과 학원이 타의 추종을 불허한다. '교육공화국' 대한민국에서 우수한 학군과 학원은 집값과 불가분의 관계를 갖는다. 최근 자사고, 특목고 등을 폐지하려는 움직임은 명문학교가 즐비한 강남학군 선호심리를 오히려 강화시키고 있다.
- 다주택자를 중심으로 시작된 '똘똘한 집 한 채 보유 심리'가 강남 아파트를 주 대상으로 삼으면서 사실상 수요 증가를 부채질하고 있다.
- 브랜드화된 대한민국 대표 주거지다. 강남은 지역에 상관없이 많은 사람들이 살고 싶어 하는 전국구 부동산이다. 외국인 역시 한국 내 주택 매입 시 가장 선호하는 주거지 중 하나일 만큼 국내를 넘어 해외로까지 널리 알려져 있다.
- 경제 및 시장의 논리다. 수요가 넘치는 반면, 공급이 부족하다. 기존 거주자들은 쉽게 떠나려 하지 않고, 타지역으로 이주했던 사람들조차 유턴해 돌아오고 싶을 만큼 대기수요도 풍부하다. 수요와 공급이 만나는 곳에서 가격이 결정되는 만큼 공급자 우위의 시장을 형성하고 있다.
대한민국 정부는 2018년 주택시장 가격 안정화를 기대하고 강남 재건축 등 고가주택 보유자와 2채 이상 집을 보유한 다주택자 등을 타깃으로 보유세 개편안을 내놓았다. 하지만 보유세 개편안이 당초 시장이 예상했던 것보다 가벼운 것으로 판명돼 오히려 그간의 불확실성이 해소됐다는 분위기가 팽팽하다. 강남 집값 역시 재건축을 중심으로 서서히 되살아나려는 조짐을 보이고 있다. 공급 증가 없이 강남 집값을 잡는 것이 얼마나 어려운 일인가를 자명하게 보여주고 있는 모양새다. 수요가 넘치고 공급이 부족하다면 집값을 잡을 방법이 없다. 따라서 강남에 보급형 미니신도시를 곳곳에 만들어 공급해야 한다. 다만 강남권 혹은 이와 근접한 곳에 위치해 대기수요를 유인할만한 양질의 주거지여야 한다. 양질의 공급확대를 통해 근본적으로 해결해야할 것이다. 더 늦기 전에, 지금이라도 정부의 주도 하에 공급자, 수요자, 전문가 등이 함께 머리를 맞대고 마땅한 혜안을 찾아내야 한다.[2]
강남3구·용산 대기수요[편집]
대한민국 정부가 서울 강남 3구(서초·강남·송파구)와 용산구를 제외한 수도권 전 지역의 부동산 규제지역을 해제한다. 서울 전역과 경기도 4개 지역(과천, 성남 분당·수정, 하남, 광명)만 남겨두고 규제지역을 푼 지 54일 만에 추가 해제하는 것이다. 민간택지 분양가 상한제 적용 지역도 강남 3구와 용산구를 빼고 전부 풀었다. 거래가 급감하고 서울을 비롯한 수도권 전반의 집값이 빠르게 하락하면서 실수요자의 주택 거래마저 어려워지자, 부동산 경착륙을 막기 위한 조치다. 국토교통부는 2023년 1월 3일 청와대 영빈관에서 윤석열 대통령에게 2023년도 업무계획을 보고하는 자리에서 규제지역 해제를 발표했다. 국토부는 업무보고 하루 전 주거정책심의위원회를 열어 '투기과열지구 및 조정대상지역 조정안'과 '분양가상한제 적용지역 조정안'을 심의·의결했다. 국토부는 "강남 3구와 용산구는 대기수요 등을 고려해 투기과열지구와 조정대상지역으로 유지하되 나머지 지역은 최근 시장 상황을 고려해 해제하기로 했다"고 밝혔다. 이와 동시에 기획재정부도 부동산가격안정심의위원회를 열어 서울 11개 구(성동·노원·마포·양천·강서·영등포·강동·종로·중·동대문·동작)를 투기지역에서 해제했다. 그 결과 서울 강남·서초·송파·용산구만 투기지역·투기과열지구·조정대상지역 '3중 규제' 지역으로 남고 전 지역이 규제지역에서 벗어나게 됐다.
윤석열 정부의 규제지역 해제는 2022년 6월, 9월, 11월에 이어 이번이 네 번째다. 6개월이 채 안 되는 기간에 전국에 퍼져 있던 규제지역이 서울 4곳으로 줄었다. 정부는 애초 노원·도봉·강북 등 서울 외곽지역을 규제지역에서 우선 해제하는 방안도 검토했다. 그러나 고금리가 유지되는 상황에서 집을 사려는 수요가 많지 않아 거래 절벽이 여전했고, 미분양 물량마저 심상치 않은 수준으로 쌓이자 해제 지역을 대폭 늘렸다. 한국부동산원 통계 기준으로 지난 3개월(2022년 9∼11월)간 서울 주택가격은 평균 2.59%, 경기도는 3.68% 하락했다. 서울에선 노원구(-5.47%)와 도봉구(-4.11%), 경기에선 광명(-6.85%), 하남(-4.36%), 과천(-3.75%)의 하락 폭이 컸다. 규제지역에서 해제되면 대출, 세제, 청약, 거래 등 집을 사고파는 전 과정에 대한 규제가 완화된다. 종합부동산세·양도소득세 등 다주택자 중과세가 사라지고 주택담보대출비율(LTV) 등 대출 한도가 늘어나며 청약 재당첨 기한도 10년에서 7년으로 줄어든다. 규제 해제는 관보 게재가 완료되는 2023년 1월 5일 0시부터 효력이 발생하며 이에 더해 정부는 규제지역 제도 자체를 개선하는 방안도 마련할 예정이다.[3]
동영상[편집]
각주[편집]
- ↑ 최상현 기자, 〈대기 수요만 5만명이라는데... 둔촌주공 일반 분양, 또 안갯 속〉, 《조선비즈》, 2022-03-23
- ↑ 이동현 기자, 〈부동산 포트폴리오 강남 아파트 대기수요 풍부해집값 잡으려면 공급확대 힘써야〉, 《한경닷컴》, 2018-09-07
- ↑ 박초롱 기자, 〈강남3구·용산 빼고 부동산 규제지역·분양가상한제 전면 해제〉, 《연합뉴스》, 2023-01-03
참고자료[편집]
- 〈대기수요〉, 《네이버 국어사전》
- 최상현 기자, 〈대기 수요만 5만명이라는데... 둔촌주공 일반 분양, 또 안갯 속〉, 《조선비즈》, 2022-03-23
- 이동현 기자, 〈부동산 포트폴리오 강남 아파트 대기수요 풍부해집값 잡으려면 공급확대 힘써야〉, 《한경닷컴》, 2018-09-07
- 박초롱 기자, 〈강남3구·용산 빼고 부동산 규제지역·분양가상한제 전면 해제〉, 《연합뉴스》, 2023-01-03
- 이윤구 기자, 〈車산업협회 "올해 자동차 수출액 530억弗 역대 최대 전망"〉, 《연합인포맥스》, 2022-12-05
같이 보기[편집]
