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전세권
전세권(傳貰權)은 전세금을 지불한 사람이 남의 부동산을 이용할 수 있는 권리를 말한다.
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개요[편집]
전세권이란 전세금을 지급하고 타인의 주택을 점유하여 그 주택의 용도에 따라 사용, 수익하며, 그 주택 전부에 대하여 뒷순위 권리자 기타 채권자보다 전세금을 우선 변제받을 권리가 있는 물권을 말한다. 민법에는 전세권의 목적을 부동산으로 규정해 놓았지만, 보통 세간에서는 주택을 일컫는다. 전세권자(세입자)는 일시금으로 그 주택가격의 5할~7할의 금전을 지급하고 타인의 주택을 점유하며, 그 주택을 사용, 수익한다. 전세권을 설정하면 제3자에게 대항력이 있고 전세권 설정자(세주는 사람)의 동의 없이 양도, 임대, 전세(전전세)할 수 있으며, 전세권 설정자가 전세금 반환을 지체할 때에는 전세권자는 전셋돈을 받아내기 위하여 민사집행법에 정한 바에 따라 전세권의 목적물인 주택의 경매를 청구할 수 있다.[1]
전세권 제도는 부동산 임대차와 유사한 대한민국의 특이한 부동산 물권 제도로, 전세권이 성립함과 동시에 일정한 전세금을 전세권자가 전세권 설정자(부동산의 소유자)에게 지급하면 전세권자는 일정 기간동안 해당 부동산을 사용할 권리를 얻고 그 사용대 가는 전세권 설정자가 전세금의 이자 수입으로 충당하는 것이다. 이는 한국전쟁 이후 주택 부족이라는 한국의 특수한 상황에 발전된 제도로서, 종래 "임대차와 소비대차의 결합체"로서 관습상 이루어져 온 채권적 전세제도를, 현행민법이 이용권 강화라는 요청에 응하여 이를 물권으로 신설한 것이다. 입법자에 의하면 "임차권에 물권적 효력을 부여할 필요"가 있는 것이고 또한 "가옥과 금전의 상호대차라는 서민층의 유무상통(有無相通) 관행을 법제화할 필요"에 의해 신설한 것이다. 적어도 전세권은 대한민국 사회에서 발달해 온 제도를 입법화했다는 데에 특별한 의의가 있다. 민법전의 규정에 따르면 전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 그의 용도에 좇아 사용·수익한 후 전세권의 소멸 시 목전 부동산으로부터 전세금을 우선 변제받을 수 있는 권리이다.(민법 제303조 1항)[2]
민법상의 전세권[편집]
전세금(傳貰金)을 지급하고 타인의 부동산을 일정 기간 그 용도에 따라 사용·수익한 후, 그 부동산을 반환하고 전세금의 반환을 받는 권리(민법 303조 l항). 전세권자는 전세금의 반환에 관하여 다른 채권자보다 우선변제(優先辨濟)를 받을 권리가 있다. 형식주의 하의 현행 민법상 전세권은 등기한 전세권에 한하고, 등기하지 아니한 이른바 채권적 전세권은 민법상 임차권(賃借權)으로서 임대차계약에 관한 규정이 적용되지만, 미등기 전세권자는 '주택임대차보호법'에 의하여 보호를 받는다.
- 전세권의 목적물은 부동산이지만, 농경지(農耕地)는 전세권의 목적으로 하지 못한다(303조 2항).
- 전세권의 존속기간은 10년을 넘지 못한다. 당사자의 약정기간이 10년을 넘는 때에는 이를 10년으로 단축하며, 그 기간을 갱신한 때에는 갱신한 날로부터 10년을 넘지 못한다(312조).
- 토지 위에 있는 건물에 전세권을 설정한 때에는 전세권의 효력은 그 건물의 소유를 목적으로 한 지상권 또는 임차권에 미친다. 이 경우, 전세권 설정자는 전세권자의 동의 없이 지상권 또는 임차권을 소멸하게 하는 행위를 하지 못한다(304조).
- 대지(垈地)와 건물이 같은 소유자에 속한 경우에 건물에 전세권을 설정한 때에는, 그 대지 소유권의 특별승계인은 전세권 설정자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다(법정지상권). 그러나 지료(地料)는 당사자의 청구에 따라 법원이 정한다. 이 경우, 대지 소유자는 타인에게 그 대지를 임대하거나 이를 목적으로 한 지상권 또는 전세권을 설정하지 못한다(303조).
- 전세권자는 전세권을 타인에게 양도 또는 담보로 제공할 수 있고, 그 존속기간 내에서 타인에게 전전세(轉傳貰) 또는 임대(賃貸)할 수 있다. 그러나 특약으로 전세 계약 시에 이를 금지한 때에는 그러하지 아니하다(306조).
- 전세권 양수인(讓受人)은 전세권 설정자에 대하여 전세권 양도인(讓渡人)과 같은 권리 의무가 있고, 전세권의 목적물을 전전세 또는 임대한 경우에는 전세권자는 전전세 또는 임대하지 아니하였을 때 면할 수 있는 불가항력으로 인한 손해에 대하여 그 책임을 진다(307·308조).
- 전세권자는 목적물의 현상을 유지하고, 그 통상의 관리에 속하는 수선을 하여야 할 의무를 지나, 목적물을 개량하기 위하여 지출한 금액이나 기타 유익비에 관하여는 그 가액의 증가가 현존한 때에만, 소유자의 선택에 따라 그 지출액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다(309 ·310조).
- 전세권자가 전세 계약 또는 그 목적물의 성질에 의하여 정하여진 용법으로 이를 사용 ·수익하지 아니한 경우에는 전세권 설정자가 전세권의 소멸을 청구할 수 있고, 원상회복 또는 손해배상을 청구할 수 있다(311조).
- 전세권의 존속기간을 약정하지 아니할 때는 각 당사자는 언제든지 상대방에 대하여 전세권의 소멸을 통고할 수 있고, 상대방이 이 통고를 받은 날부터 6월이 지나면 전세권은 소멸한다(313조).
- 전세권 목적물의 전부 또는 일부가 불가항력으로 인하여 없어진 때에는 그 없어진 부분의 전세권은 소멸하고, 전세권자가 그 잔존 부분으로 전세권의 목적을 달성할 수 없는 때에는 전세권 전부의 소멸을 통고하고 전세금의 반환을 청구할 수 있다(314조).
- 전세권 목적물의 전부 또는 일부가 전세권자에 책임 있는 사유로 인하여 없어진 때에는 전세권자는 손해배상책임을 진다. 전세권 설정자는 전세금으로써 손해배상에 충당하고 나머지가 있으면 반환하며, 부족이 있으면 다시 청구할 수 있다(315조).
- 전세권의 존속기간이 만료한 때에는 전세권자는 목적물을 원상회복하여야 하며, 목적물에 부속시킨 물건은 수거할 수 있다. 그러나 전세권 설정자가 그 부속물의 매수(買受)를 청구한 때에는 정당한 이유 없이 거절하지 못하지만, 그 부속물건이 전세권 설정자의 동의를 얻어 부속시킨 것일 때에는 전세권자는 전세권 설정자에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다. 그 부속물이 전세권 설정자로부터 매수한 것일 때에도 같다(316조).
- 전세권이 소멸한 때에 목적물 인도 및 전세권 설정등기의 말소등기에 필요한 서류의 교부와 전세금 반환은 서로 동시이행의 관계에 있고, 전세권 설정자가 전세금의 반환을 지체한 때에는 전세권자는 경매법에 따라 전세권의 목적물 경매를 청구할 수 있고(317·318조), 그 경매대금으로부터 우선변제를 받을 수 있다(303조 1항).
- 물권적 청구권에 관한 규정(213·214조)과 상린관계 규정(216∼244조)은 전세권자 간 또는 전세권자와 인지 소유자 및 지상권자 간에 준용된다(319조).[3]
전세권의 효력[편집]
전세권의 효력이 미치는 범위[편집]
상린관계
제213조, 제214조, 제216조 내지 제244조의 규정은 전세권자 간 또는 전세권자와 인지 소유자 및 지상권자 간에 이를 표준으로 적용한다. (제319조)
전세권자의 권리·의무[편집]
전세권자는 목적물의 현상(現狀)을 유지하고 그 통상의 관리에 속한 수선을 하여야 한다.(민법 제309조) 현상의 유지 및 통상의 관리인 여부는 거래 관념 때문에 정할 것이다. 전세권자는 임차인과 달리(대한민국 민법 제626조) 이러한 수선의무를 부담하고 있으므로 필요비상환청구권을 갖지 않는다. 다만 유익비에 대한 상환청구권은 있다.
전세권의 처분[편집]
전세권에 기한 경매청구권
전세권 설정자가 전세금의 반환을 지체한 때에는 전세권자는 민사집행법의 정한 바에 의하여 전세권의 목적물 경매를 청구할 수 있다. (제318조) 판례에 따르면 전세권자의 전세목적물 인도 의무 및 전세권설정등기 말소등기의무와 전세권 설정자의 전세금반환의무는 서로 동시이행의 관계에 있으므로 전세권자인 채권자가 전세목적물에 대한 경매를 청구하려면 우선 전세권 설정자에 대하여 전세목적물의 인도 의무 및 전세권설정등기 말소의무의 이행제공을 완료하여 전세권 설정자를 이행지체에 빠뜨려야 한다. 그리고 "건물 일부에 대하여 전세권이 설정된 경우 그 전세권자는 민법 제303조 제1항, 제318조의 규정에 따라 그 건물 전부에 대하여 뒷순위 권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있고, 전세권 설정자가 전세금의 반환을 지체한 때에는 전세권의 목적물 경매를 청구할 수 있다 할 것이나, 전세권의 목적물이 아닌 나머지 건물 부분에 대하여는 우선변제권은 별론으로 하고 경매신청권은 없다."
"전세권에 대하여 설정된 저당권은 민사소송법 제724조 소정의 부동산경매절차에 의하여 실행하는 것이나, 전세권의 존속기간이 만료되면 전세권의 용익물권적 권능이 소멸하기 때문에 더 전세권 자체에 대하여 저당권을 실행할 수 없게 되고, 이러한 경우는 민법 제370조, 제342조 및 민사소송법 제733조에 의하여 저당권의 목적물인 전세권에 갈음하여 존속하는 것으로 볼 수 있는 전세금반환채권에 대하여 추심명령 또는 이전명령을 받거나(이 경우 저당권의 존재를 증명하는 등기부 등본을 집행법원에 제출하면 되고 별도의 채무명의가 필요한 것이 아니다), 제3자가 전세금반환채권에 대하여 실시한 강제집행 절차에서 배당요구를 하는 등의 방법으로 자신의 권리를 행사할 수 있을 뿐이다."
전세권의 양도
제306조에 따라, 전세권자는 전세권을 타인에게 양도 또는 담보로 제공할 수 있고 그 존속기간 내에서 그 목적물을 타인에게 전전세 또는 임대할 수 있다. 그러나 설정행위로 이를 금지한 때에는 그러하지 아니하다. 전세권의 양도로 전세금반환채권도 같이 양도되지만, 전세권의 양도에는 전세권 설정자의 동의나 양도통지(제450조)를 필요로 하지 않는다. 다만, 전세권 양도는 물권의 이전이므로 전세권 양도의 합의(물권행위)와 등기(전세권 이전의 부기등기)가 필요하다.[2]
기타 판례[편집]
전세권 설정등기를 마친 민법상의 전세권은 그 성질상 용익물권적 성격과 담보물권적 성격을 겸비한 것으로서 전세권의 존속기간이 만료되면 전세권의 용익물권적 권능은 전세권설정등기의 말소 없이도 당연히 소멸하고 단지 전세금반환채권을 담보하는 담보물권적 권능의 범위 내에서 전세금의 반환 시까지 그 전세권설정등기의 효력이 존속하고 있다.
저소득가구 전세자금 대출 사건
저소득가구 전세자금 대출 사건은 대한민국 유명 헌법재판소 판례이다.
- 사실관계 : 청구인들은 법원에서 파산선고 및 면책허가 결정을 받은 자들로서, 청구인 A는 국민주택기금 수탁자인 농협중앙회에, 청구인 B, C는 같은 수탁자인 우리은행에 국민주택기금의 저소득가구 전세자금 대출 신청을 하였는바, 청구인 A는 2009. 9. 1., 청구인 B는 2009. 8. 21., 청구인 C는 2009.7. 31. 각 파산선고를 이유로 대출자격부적격자확인을 받았다. 이에 청구인들은 위 각 대출자격부적격자확인결정, 신용관리대상자를 국민주택기금의 저소득가구 전세자금 대출대상에서 제외하도록 규정한 국토해양부장관의 2009. 4. 1.자'저소득가구 전세자금 지원기준'2. 나. (4) 및 '국민주택기금 운용 및 관리규정'(2008. 10. 2. 국토해양부 훈령 제160호로 개정된 것) 제13조제1항 제4호, 제5호가 청구인들의 평등권, 행복추구권, 인간다운 생활을 할 권리 등을 침해하여 헌법에 위반된다고 주장하며 2009. 10. 14. 이 사건 헌법소원심판1)을 청구하였다.[2]
동영상[편집]
각주[편집]
참고자료[편집]
같이 보기[편집]
