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전전세
전전세(轉傳貰)는 전세 낸 것을 다시 다른 사람에게 전세 놓는 일을 말한다.
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개요[편집]
전전세는 전세권 위에 전세권을 설정하는 것을 의미한다. 즉, 전세권자가 그 전세권의 범위 내에서 전세 목적물의 일부 또는 전부를 제3자에게 다시 전세권을 설정해주는 것을 말한다. 전전세의 요건은 전전세가 금지되어있지 않을 것, 전전세권의 존속기간이 원전세권의 존속기간 이내일 것 등이며, 전전세의 효과는 원전세권자는 전전세권에 그 목적 부동산을 사용·수익할 수 없고, 전전세권자는 그 목적 부동산을 점유하여 사용·수익할 수 있으며 그 밖의 전세권자로서 모든 권리를 갖는다. 또한, 전전세는 전세를 얻은 자가 그 일부 또는 전부를 월세로 다시 임대하는 경우처럼 전세권자가 자기의 전세권을 목적으로 하는 전세권을 설정하는 것을 말한다. 원전세권자는 전전세하지 않았을 경우 면할 수 있는 불가항력으로 인한 손해는 그 책임을 부담해야 한다. 전전세권자는 전전세권설정자가 전전세금의 반환을 지체한 때에는 전전세권 목적물의 경매를 청구할 수 있다. 이 경우 전전세권 목적물 전부에 대해 후순위 권리자 그 밖의 채권자보다 전전세금의 우선 변제를 받을 수 있다.
민법에 따르면 전세권자는 전세권의 설정행위로 금지되어 있지 않는 한 자신의 전세권을 타인에게 양도 또는 담보로 제공할 수 있고, 그 존속기간 안에는 목적물을 타인에게 전전세 또는 임대할 수 있도록 규정되어 있다(306조). 전전세의 설정은 등기에 의해야 효력이 생긴다. 설정 당사자는 원전세권자와 전전세권자이며, 원전세권 설정자는 당사자가 아니므로 그의 동의를 필요하지 않는다. 전전세권은 원전세권에 기초하므로 그 존속기간은 원전세권의 존속기간 이내라야 한다. 따라서 원전세권의 존속기간을 초과하여 약정한 경우에는 원전세권의 존속기간으로 단축된다. 약정한 존속기간은 등기해야 대항할 수 있다(부동산등기법 72조 1항). 전전세권이 설정되더라도 전세권은 소멸되지 않으며, 전세권이 소멸되면 전전세권도 소멸한다. 전세권자는 전전세하지 않았더라면 면할 수 있었던 불가항력으로 인한 손해에 대해서도 책임을 진다(민법 308조). 전전세의 금액에 관해서는 원전세금의 한도를 넘지 못한다는 설과 원전세금과 상관없이 정할 수 있다는 설이 있는데, 전자가 다수를 이룬다.[1][2]
전전세 계약[편집]
기존의 임차인이 전세권을 목적으로 제3자에게 전세권(전세 또는 월세 등)을 재설정하는 계약을 전전세 계약이다. 이처럼 전전세 계약이나, 전대차 계약을 진행하는 경우는 보통 급하게 금전이 필요하거나 계약 기간이 남았지만 더 사용하지 않는 경우 등이 있으며 절차와 법률에 따라 적법하게 하는 전전세 및 전대차 계약은 불법이 아닌 합법적인 계약이다. 사람들이 많이 문의하고 잘못 알고 있는 사실이 전전세 계약은 임대인의 동의가 필요하다고 생각하는 분들이 많다. 전대차계약과는 달리 전전세 계약은 기존 전세 계약 당시 계약서에 특약으로 전전세 금지 조항을 작성하지 않았다면 임대인의 동의 없이도 전전세 계약이 가능하다. 다만 여기서 중요한 것은 기존 임차인이 전전세 계약 전에 전세권 설정등기를 한 경우에만 전전세 계약이 가능하다.
전전세 계약시 주의사항[편집]
전전세 계약의 경우 전세권 설정등기가 있다는 가정하는 체결하는 계약이므로 전세권 설정등기가 있더라도 다른 부동산을 임대하는 것과 같이 전세권 설정등기 이전에 설정된 앞순위 전세권이나 근저당권 등에 대하여 반드시 확인해야 한다.
- 전대인은 전차인과 전전세 계약을 체결하였다 하더라도 기존의 전세권 설정등기는 유효하다.
- 전전세권 설정등기를 통하여 전차인은 권리 즉 보증금을 보호해야 한다.
- 임대한 부동산에 하자발생 시 책임은 전차인이 아닌 전대인이 손해배상을 해야 한다.
- 전전세 계약 기간은 기존 전세 계약 기간 이후로 설정할 수 없으므로 기존 전세 계약 기간 내로 기간을 정하여 전전세 계약 기간을 정해야 한다.
- 전전세 계약금은 기존 전세 계약금을 초과할 수 없으므로 기존 전세 계약금 이내의 금액을 정하여 전전세 계약을 체결해야 한다.
- 전차인(전전세 계약에서 임차인)은 전대인(전전세 계약에서 임대인)에게 보증금을 돌려받지 못하여도 임대인(기존 전세 계약에서 임대인)에게 보증금을 요구할 수 없다. 전전세 계약은 임대인과 전차인 사이에 계약이 아닌 전차인과 전대인 사이의 계약이기 때문이다.[3]
전전세와 전대차[편집]
임차인의 재임대 계약 방식에는 전전세 계약과 전대차 계약이 있다. 전전세란 전세권 설정등기를 한 기존 세입자가 해당 주택을 다시 제3자에게 전세 또는 월세로 임대하는 제도를 말한다. 전대차란 전세권 설정 없이 전입신고와 확정일자로 보증금의 보호를 받는 임차인이 전셋집을 다시 제3자에게 임대하는 경우를 말한다.
전전세[편집]
전전세란 전세권 설정등기를 한 기존 세입자가 해당 주택을 다시 제3자에게 전세 또는 월세로 임대하는 것을 말한다. 전세권자는 집주인이 별도의 전전세 금지 조항을 두지 않았다면 소유자의 동의 없이 전세 또는 월세를 놓을 수 있다. 전전세 계약을 맺을 경우, 전전세로 들어오는 세입자를 전전세권자라 한다. 전세권 설정 등기란 쉽게 말해 기존 세입자가 주택에 전세권을 설정해 자신의 돈을 돌려받을 권리를 문서화한 것을 말한다. 제3자에게 세를 주어도 자신의 전세금을 그대로 보호할 수 있다. 전세권 설정 등기가 이뤄지면 등기부 사항 전부 증명서에 임차인이라는 사실이 기록된다. 다른 사람들도 해당 주택의 등기사항 전부 증명서를 열람해 전세권이 등기 돼 있는 것을 알 수 있다. 전전세 계약의 보증금은 기존 전세금을 초과할 수 없다. 이에 따라 전전세가는 비교적 시가보다 저렴하다. 기존 전세 계약이 종료되면 전전세 계약도 함께 종료돼야 하기 때문에 기존 계약의 만료일을 필히 확인해야한다. 전전세로 인해 주택에 하자가 발생한 경우에는 기존 세입자가 책임을 져야 한다.
전대차[편집]
전대차란 전세권 설정을 하지 않은, 전입신고와 확정일자로 보증금의 보호를 받는 임차인이 전셋집을 다시 제3자에게 임대하는 경우를 말한다. 전대차의 경우 집주인의 동의가 있는 경우와 없는 경우로 나눠진다. 집주인의 동의 없이 집을 전대하는 경우 전대차 계약은 계약 당사자 사이에서 유효하게 성립한다. 전차인은 전대인에게 상가건물을 사용·수익하게 해 줄 것을 내용으로 하는 채권을 취득하며, 전대인은 전차인에 대해 차임청구권을 가진다. 전대인은 전차인을 위해 임대인의 동의를 받아 줄 의무를 진다. 임차인이 전대를 하더라도 임대인과 임차인 사이의 임대차 관계는 그대로 존속한다. 임대인은 무단 전대를 이유로 임차인과의 계약을 해지할 수 있다. 전차인은 집주인이 요구할 경우 집을 비워줘야 한다. 이런 이유로 사실상 전대차는 집주인의 동의가 있어야 한다. 예외적으로 기존 세입자가 일부만 세를 줄 경우, 집주인의 동의를 받지 않아도 된다. 예를 들어 쉐어하우스같이 방이 4개인 아파트 중 방 1개만 세입자가 전대차를 할 때 이에 해당한다. 만약 집주인에게 전대차 허락을 받아 기존 세입자에게 세를 얻어 살게 되었다면 집주인의 동의가 있는 전대차에 해당한다. 이런 경우 기존 계약 기간만료를 이유로 임대인이 계약을 해지할 경우 집주인은 전차인에게 6개월 전에 통보해야 한다.
전전세와 차이점
전전세와 전대차는 기존 세입자가 집을 다시 내놓는다는 점에서 공통적이다. 그러나 집주인의 동의 필요 여부에 따라, 집주인의 동의가 필요하다면 전대차, 동의가 필요하지 않고 자유롭게 세를 놓을 수 있다면 전전세로 구분할 수 있다. 다만 임차물 일부만 세를 놓으면 집주인의 동의가 필요하지 않다. 또한, 전세권 설정등기 여부에 따라 구분할 수 있는데, 전세권 설정등기가 없다면 전대차, 전세권 설정등기가 있다면 전전세로 볼 수 있다.
전대차의 제한
전대차계약은 임대인의 동의 여부와 관계없이 전대인(임차인)과 전차인(제3자) 간의 계약으로 유효하게 성립된다. 다만 임차인은 임대인의 동의 없이 임차물을 전대할 수 없으며 이를 위반한 경우 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있다. 만약 동의로 전대차를 했다면 전차인은 임대인에 대한 직접 의무를 부담하게 된다. 즉 전대차 계약에 따라 전대인에 대한 차임지급 등이 이루어진다. 하지만 이때 차임의 지급으로써 임대인에게 대항할 수는 없다. 적법하게 전대차가 이루어졌을 때, 임대차계약이 해지의 통고로 종료되더라도 임대인은 전차인에게 그 사유를 통지하지 않으면 해지로써 전차인에게 대항하지 못한다. 또한, 해지의 경우 전차인은 해지 통지를 받은 6개월 후에 해지의 효력이 발생하게 된다. 만약 기간만료가 아닌 임대인과 임차인 사이의 합의로 인한 계약 종료의 경우, 전차인의 권리는 소멸하지 않기 때문에 전차인은 전대차 계약 존속에 대한 권리를 주장할 수 있다.
전전세와 전대차 유의사항[편집]
전전세 유의사항
임대인이 계약서 작성 당시 전대에 관한 금지 조항을 특약사항으로 적었다면 전전세를 할 수 없다. 또 전전세 계약을 맺은 뒤 집에 하자가 생겼다면 기존임차인이 집주인에게 손해배상을 해야 한다. 기존 전·월세 계약이 2022년 6월 30일 만료라면 전전세 계약도 함께 만료된다. 전전세 계약을 할 때는 기존 전세 계약의 만료일을 필수적으로 확인한 후 전전세 계약을 진행해야 한다. 계약 후 반드시 전전세권설정등기를 통해 법적 분쟁을 방지하는 것이 좋다.
전대차 유의사항
전세권 설정등기가 없는 일반 세입자로부터 전대차 계약을 맺는 경우, 집주인의 전대차에 대한 동의 여부를 꼭 확인해야 한다. 전차인, 즉 2차 임차인은 기존임차인에게 월세나 보증금을 지급한 사실만으로는 아무런 대항력을 갖지 못하기 때문이다. 이를 위해서는 이사한 날로부터 14일 이내에 전입신고를 마치는 것이 좋다. 전대차 계약을 맺은 뒤 집에 하자가 생겼다면 전전세 계약과는 달리, 전차인이 직접 집주인에게 하자 요청이나 손해배상을 해야 한다.[4]
동영상[편집]
각주[편집]
참고자료[편집]
- 〈전전세〉, 《네이버 국어사전》
- 〈전전세〉, 《시사상식사전》
- 〈전전세〉, 《법률용어사전》
- 〈전전세〉, 《한경 경제용어사전》
- 〈전전세〉, 《부동산용어사전》
- 〈전전세〉, 《두산백과》
- 〈전전세와 전대차〉, 《판례와 사례로 보는 생활법률》
- 황금호박부동산, 〈전전세 계약 집주인 동의 필요한가? 전전세 계약의 모든것 - 주의사항〉, 《황금호박부동산 화성공장전문》, 2023-01-07
같이 보기[편집]
