직권등기

직권등기(職權登記)는 등기공무원이 직권으로써 하는 등기를 말한다. 경정등기, 말소등기 따위가 있다.

개요

직권등기란 경정등기, 말소등기와 같이 등기공무원이 직권으로서 하는 등기를 말한다. 등기는 신청 또는 위탁에 의하여 행하는 것을 원칙으로 하며 직권등기는 예외적으로 인정된다. 즉, 등기는 신청 또는 촉탁으로 하는 것이 원칙이만, 경정등기, 말소등기와 같이 등기공무원이 직권으로서 하는 등기가 있는데 이것을 말한다. 부동산 등기법에 따르면 소유권이전등기를 신청할 때 등기명의인의 주소변경으로 신청서상의 등기의무자 표시가 등기부와 부합하지 않은 경우, 등기관의 과오로 인한 착오가 있을 경우, 등기관이 멸실한 등기부의 회복등기할 경우 직권으로 기재한 사항이 발견되었을 경우, 지적공부소관청으로부터 표시변경 직권등기 신청을 받은 경우에는 직권으로 변경 등기를 하도록 하고 있다.

부동산을 만날 때, 이제는 누구든지 '부동산등기부등본'부터 조사하는 것이 일상 생활화되었다. 부동산등기는 부동산물권을 공시(公示)하기 위하여 근대법이 고안한 고도의 법 기술적 제도 중의 하나다. 등기는 주로 당사자의 신청이나 관공서의 촉탁 때문에 개시되나, 그 외 예외적으로 등기관의 직권이나 법원의 명령에 따라서도 개시된다. 등기관의 직권등기는 현재 '15가지의 경우'가 있는데, 여기에 '4가지의 경우'를 더 확대하여 국민의 부담을 덜어 주는 것이 바람직하다. 만일 등기관의 직권등기가 허용되지 않으면 어떤 경우는 신청에 따라 간단히 등기할 수 있는 예도 있지만, 엄청난 비용과 상당한 시간이 소요되는 소송을 통하여 승소한 경우에만 등기가 가능한 경우가 대부분이다. 더욱이 등기소송은 확정되어야만 실행할 수 있으므로 최종심까지 가기 마련이고, 패소하는 사례가 더 많을 뿐 아니라 승소하더라도 청구 취지의 잘못 기재나 근저당 등 승낙할 피고의 누락 등으로 다시 소송하는 사례가 허다한 실정이다.

등기절차개시의 모습

• 당사자의 신청 : 등기는 원칙적으로 당사자의 신청 또는 관공서의 촉탁에 의해서만 이를 할 수 있고(부동산등기법 제27조 제1항), 예외적으로 등기관의 직권 또는 법원의 명령에 의하여도 할 수 있다. 등기는 부동산에 관한 사권을 공시해서 거래의 안전을 보호하려는 것이 그 목적이므로 당사자의 신청으로 개시하는 것이 '사적자치(私的自治)의 원칙'에 가장 적합한 것이다.
• 관공서의 촉탁 : 등기절차는 관공서의 촉탁에 의하여서도 개시된다. 관공서는 첫째 실체법상의 권리주체로서 등기촉탁하고, 둘째 공권력의 주체로서 등기촉탁한다. 촉탁에 의한 등기는 법률에 다른 규정이 있는 경우를 제외하고는 원칙적으로 신청에 의한 등기에 관한 규정을 준용(準用)한다(동법 제27조 제2항).
• 등기관의 직권 : 일정한 경우에는 등기관이 당사자의 신청을 기다릴 것 없이, 그의 직무상의 권한에 따라 직권으로 등기해야 한다. 등기관의 잘못으로 등기의 착오 또는 빠짐이 있을 때 하는 직권경정등기 등이 그 예이다. 등기관의 직권등기는, 현재 소유권이전등기 시의 등기명의인표시변경등기 등 '15가지 경우'가 있으나, 이 글에서는 저당권 등 설정등기 시의 등기명의인표시변경등기 등 '4가지 경우'를 더 확대하는 것은 논거로 하고자 한다. 그뿐만 아니라 국민의 부담을 덜어 주기 위하여 직권등기사항은 더 확대해 나가는 것이 바람직하다.
• 법원의 명령 : 등기관의 처분에 대한 이의신청이 이유있는 것으로 인정되어 관할 지방법원이 명령한 때에는 등기관은 위 명령에 따라 등기해야 한다(동법 제184조, 제185조).

현행 직권등기의 범위

• 소유권이전등기시의 '등기명의인표시(登記名義人表示)'의 직권변경등기 : 소유권이전등기를 실행하면서, 등기의무자의 주소변경 사실이 첨부된 주민등록초본에 의하여 명백하면, 등기관이 등기의무자의 표시를 신청서와 등기부를 일치시키기 위하여 「직권」으로 '등기명의인표시변경등기'를 해야 한다(동법 제48조 제2항). 등기의무자의 주소변경으로 등기의무자의 표시가 신청서와 등기부가 부합하지 아니할 때는 종전에는 '등기명의인표시변경등기'를 먼저 「신청」하였으나, 지금은(1992. 2. 1.부터) 국민의 부담을 낮춰 주기 위하여 등기관이 「직권변경등기」를 한다.

• 환매권행사시의 '환매특약(還買特約)'의 직권말소등기 : 환매권자가 환매 기간 내 환매대금과 계약비용을 제공하고 환매로 인한 소유권이전등기를 하면, 등기관은 더 이상 존속하여 둘 필요가 없는 '환매특약'을 「직권말소」한다(동법 제64조의 2, 제2항).
• '등기관의 과오(過誤)'로 인한 직권경정등기 : 등기관의 착오로 소유권이전등기를 해야 할 것을 근저당설정등기를 한 경우에는 근저당설정등기를 '착오발견'으로 「직권말소」한 후, 소유권이전등기를 '유루발견'으로 「직권기입」한다. 등기관의 과오로 등기의 착오가 발생하면 등기상 이해관계인 있는 제3자가 없으면 직권으로「경정등기」하고, 그 취지를 지방법원장에게 '보고'하고 등기권리자와 등기의무자에게 '통지'한다(동법 제72조).
• 미등기부동산에 관한 소유권처분제한등기촉탁시의 '소유권(所有權)'의 직권보존등기 : 미등기부동산에 관하여 소유권의 처분제한(경매개시결정, 가압류, 가처분, 임차권등기명령, 회생절차개시결정, 파산선고 등)의 등기촉탁이 있는 경우에는, 등기관은 그 등기를 하기 위하여 전제되는 '소유권보존등기(所有權保存登記)'를 「직권」으로 실행한다. 다만, 위 등기촉탁서에는 피신청인의 '소유임을 증명하는 서면'도 첨부해야 한다(동법 제134조). 종전에는 미등기부동산의 처분제한의 등기촉탁이 있는 경우 뿐만 아니라, 미등기부동산의 타물권을 목적으로 하는 권리에 관한 등기를 명하는 재판에 의하여 단독신청이 있으면 등기관은 그 등기를 하기 위하여 당해 권리의 객체되는 소유권보존등기 및 권리의 등기를 직권등기하였으나, 부동산등기법 제3차 개정으로 1984년 7월 1일부터 삭제되었다(동법 제158조 내지 제165조 삭제).
• 지역권설정등기시의 '요역지지역권(要役地地役權)'의 직권기재등기 : 지역권설정등기를 하는 때에는, 등기관은 요역지인 부동산의 등기용지에 '요역지지역권'을 「직권기재등기」를 한다(동법 제138조 제1항). 요역지가 타등기소의 관할에 속하는 때에는, 타등기소에 통지하고, 통지를 받은 타등기소 등기관은 요역지인 부동산의 등기용지에 '요역지지역권'을 「직권기재등기」를 한다(동법 제138조 제2항, 제3항). 지역권소멸등기를 하는 때에는, 등기관은 '요역지지역권'을「직권말소등기」한다. 지역권변경등기를 하는 때에도 또한 같다.
• 원고의 이익으로 소송이 종결된 등기시의 '예고등기(豫告登記)'의 직권말소등기 : 원고의 승소판결에 따라 등기원인의 무효 또는 취소로 인한 등기의 말소 또는 회복의 등기를 한때에, 등기관은 '예고등기'를 「직권말소등기」한다(동법 제170조의 2). 일부승소·일부패소의 화해가 성립된 경우, 예고등기는, 종전에는 등기관이 직권으로 말소등기할지, 법원의 촉탁으로 말소등기할지 의문이 있었으나, 지금은(2000년 9월 22부터) 해석의 통일로 수소법원의 촉탁 때문에 말소등기한다(등기선례 6-456항).
• 주등기말소시의 '부기등기(附記登記)'의 직권말소등기 : 저당권이 가압류된 부동산이 매각된 경우, '주등기'인 저당권이 촉탁으로 말소되면 '부기등기'인 저당권가압류등기는 그 효력이 상실되므로 등기관이 '부기등기'를 「직권말소등기」한다(동법 제172조 제2항, 대법원 1995. 5. 26. 선고 95다 7550 판결).
• 법 제55조 제1호 또는 제2호에 해당하는 등기의 직권말소등기 : 등기가 완료한 후 그 등기가 부동산등기법 제55조 제1호(관할위반) 또는 제2호(등기사항위반)에 해당하는 것을 발견한 때에는, 등기관은 말소통지한 후「직권말소등기」한다(동법 제175조~제177조). 등기관이 말소통지 또는 게시한 경우에는 말소하는 등기에 대하여 '직권말소의 통지의 취지를 기재'하였다가, 그 등기를 직권말소한 때에는 '직권말소통지의 취지의 기재'도 함께 주말한다.
• 가등기에 기한 본등기시의 '중간처분등기(中間處分登記)'의 직권말소등기 : 가등기 이후 본등기를 하기까지 사이에 경료된 제3차의 권리취득등기 이른바 '중간처분등기'는 가등기에 기한 본등기를 하면 등기순위와 물권의 배타성에 의하여 실질적으로 등기의 효력을 상실하게 되어 등기관은 직권말소의 통지를 한 후 「직권말소등기」한다(동법 제55조 제2호, 제175조 내지 제177조, 대법원 1962. 12. 24.자 4294 민재항 675 전원합의체 결정, 1979. 9. 27.자 79마 222 결정, 1981. 10. 6.자 81마 140 결정, 등기예규 제1063호).
• 장기간 방치된 '저당권(抵當權) 등'의 직권말소등기 : 1980년 12월 31일 이전에 등기부에 등기된 저당권·질권·압류·가압류·가처분·예고등기·파산·경매의 등기는 2006년 6월 1일부터 90일 이내에 이해관계인으로부터 권리존속등기가 없으면 등기관이「직권말소등기」한다. 다만, 저당권의 경우 1981년 1월 1일 이후에 그 저당권을 목적으로 한 가처분등기, 그 저당권등기의 말소의 예고등기 또는 저당권에 의한 경매개시결정등기가 등기부에 기록되어 있는 경우 및 저당권자가 「금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률」 제2조 제1호의 금융기관인 경우에는 말소할 대상등기가 아니다. 1980. 12. 31. 이전에 등기부에 등기된 저당권·질권·압류·가압류·가처분·예고등기·파산·경매의 등기는 2006. 6.1.부터 90일 이내에 이해관계인으로부터 권리존속등기가 없으면 등기관이「직권말소등기」한다. 다만, 저당권의 경우 1981. 1. 1. 이후에 그 저당권을 목적으로 한 가처분등기, 그 저당권등기의 말소의 예고등기 또는 저당권에 의한 경매개시결정등기가 등기부에 기록되어 있는 경우 및 저당권자가 「금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률」 제2조 제1호의 금융기관인 경우에는 말소할 대상등기가 아니다.
• 규칙상 '중복등기(重複登記)'의 정리를 위한 직권정리등기 : 등기관은, ① 최종 소유권의 등기명의인의 동일한 경우에는 '후등기용지'(소유권 이외의 권리 등에 관한 등기가 있으면, 그런 등기없는 '선등기용지')를, ② 1등기용지의 최종 소유권의 등기명의인이 다른 등기용지의 최종 소유권의 등기명의인으로부터 직접 또는 전전하여 소유권을 이전받은 경우에는 '다른 등기용지'(후등기용지이거나 소유권 이외의 권리 등에 관한 등기가 없는 선등기용지인 때)를, ③ 1등기용지에만 원시취득 또는 분배농지의 상환완료를 등기원인으로 한 소유권이전등기가 있는 때에는 그 등기용지를 제외한 '나머지 등기용지'를, ④ 최종 소유권의 등기명의인과 등기상의 이해관계인에 대하여 1월 이상의 기간을 정하여 그 기간 내에 '이의를 진술하지 아니한 등기용지'를, ⑤ '대장과 부합하지 않은 등기용지'를, 각 폐쇄하는 방법에 의하여 이를 정리한다(부동산등기규칙 제115조~제119조, 제121조). 다만 위 ③, ④, ⑤의 경우는 각 지방법원장의 허가를 얻어야 한다.
• '중복등기(重複登記)의 해소'를 위한 직권분필등기 : 등기된 토지의 일부에 관하여 별개의 등기용지가 개설되어 있는 경우, 등기관은 중복등기를 정리하기 위하여 「직권분필등기」를 한다. 분필등기를 하기 위하여 필요한 경우에는 등기관은 지적소관청에 지적공부의 내용이나 토지의 분합, 합병과정에 대한 사실조회를 하거나 등기명의인에게 해당 토지에 대한 지적공부등본 등을 제출하게 할 수 있다(동규칙 제122조).
• 대장소관청의 '불부합용지(不符合通知)'에 의한 직권변경등기 : 지적공부상의 토지의 소유권 득실변경에 관한 등록사항은 담당등기소의 등기필 통지 또는 등기부 등본에 의하여 정리하고 있으나, 등기부에 기재된 토지표시가 지적공부와 부합하지 아니할 때는 이를 정리할 수 없고, 이 경우 그 뜻을 담당등기소에 통지해야 한다(측량·수로조사 및 지적에 관한 법률 제88조 제3항). 지적소관청으로부터 위 '불부합통지'를 받은 경우, 소정기간 1월 이내에 등기신청이 없는 때에는 등기관은 토지표시를 「직권변경등기」를 하고, 지적소관청과 소유권의 등기명의인에게 이를 '통지'한다.
• '위조등기(僞造登記)'의 직권말소등기 : 등기관이 등기가 위조된 것이 명백한 위조등기를 발견한 때에는, 등기관이 이를 「직권말소등기」한다. 위조등기는 종전에는 당사자의 「말소신청」을 기다려야 말소할 수 밖에 없었으나, 지금은(2001. 1. 30.부터) 등기예규의 제정으로 등기관이 「직권말소등기」를 할 수 있게 되었다(등기예규 제1013호).
• 근거없이 경료된 '금지사항(禁止事項) 부기등기'의 직권말소등기 : 주택에 대하여 경료된 "위 주택은 임대주택건설촉진법 제10조 및 대한주택공사와의 약정에 따라 사원용 임대주택 이외의 목적으로 사용할 수 없으며 50년간 분양할 수 없다. 다만 동법 시행령 제6조 제2항 내지 제3항에 의할 때는 그러하지 아니하다"라는 내용의 부기등기는 구 임대주택건설촉진법 등의 ‘근거 없이 이루어진 등기’이므로 부동산등기법 제175조 내지 제177조의 규정이 정하는 절차에 따라 등기관이 「직권말소등기」한다(등기예규 제1208호, 제1256호, 2010. 3. 26. 부동산등기과-644 질의회답).
• 등기관처분에 대한 '이의부기(異議附記)'의 직권등기폐지 : 등기신청을 수리하고 완료한 등기에 대한 이의신청이 있는 경우, 종전에는 등기관이 '이의가 있는 취지의 부기등기'를「직권등기」하였으나(개정전 부동산등기법 제181조 제3항), 지금은(2006. 6. 1.부터) 이의의 남용을 방지하기 위하여 '이의가 있다는 취지의 부기등기'를 등기관이「직권등기」로 하지 않고, 관할법원의 「기재명령」이 있을 때만 기재한다(부동산등기법 제184조, 등기예규 제1139호).

직권등기의 확대

• 저당권등설정등기 시의 '등기명의인표시(登記名義人表示)'의 직권변경등기 : 등기명의인표시변경등기는 현재는 소유권이전등기 시에 등기명의인표시변경등기를 앞서 신청할 수도 있고, 등기명의인표시변경 사실이 명백한 첨부서류에 의하여「직권변경등기」를 하고 있으나(동법 제48조 제2항), 소유권이전등기뿐만 아니라, 저당권 등 소유권 이외의 권리의 설정등기 시까지로 확대(擴大)하여, 저당권 등 설정등기신청 시에 등기명의인표시변경 사실이 명백한 서류를 첨부하면 당사자의 부담을 덜어 주기 위하여 이 경우에도 등기명의인표시를「직권변경등기」하도록 한다.
• 환매기간 도과시의 '환매특약(還買特約)'의 직권말소등기 : 환매권이 행사됨이 없이 환매기간 5년이 도과하면 환매권도 연장되지 않고 소멸하는데, 현행제도는 말소의 일반원칙에 따라 등기권리자(현소유자)와 등기의무자(환매권자)의 「공동신청」에 의해서만 말소되나(동법 제28조), 환매기간 5년은 연장이 불가하여 환매기간이 만료되면 환매권은 확정적으로 소멸하므로 등기절차를 간소화하기 위하여 등기관이「직권말소」토록 변경한다.
• 가등기가 다른 원인으로 한 본등기시의 '가등기(假登記)'의 직권말소등기 : 가등기에 기하여 본등기를 하면 가등기는 말소될 수 없으나, 다른 원인으로 본등기를 하면 가등기는 혼동(混同)으로 소멸된다. 현행제도는, 소유권이 제3자에게 이전되기 전에는, 혼동을 원인으로 소유자가 가등기를 단독으로 「말소신청」할 수 있으나, 소유권이 제3자에게 이전된 후에는 일반원칙에 따라 '가등기'를 「공동신청」으로 말소할 수 있는데, 가등기가 실체법상 혼동으로 소멸된 이상, 말소신청을 기다릴 것 없이 등기관이 혼동과 동시에 「직권말소등기」토록 변경한다.
• '착오이기(錯誤移記)'의 직권경정등기 : 종전의 「부책식등기부」를, 「카드식등기부」로 전환하는 이기 작업을 1973년 8월 착수하여 1987년 12월 31일 완료하였고, 다시「종이등기부」를, 「전산등기부」로 전환하는 작업을 2002년 9일 완료하였다. 등기부이기 시, 잘못이기 한 사항은 오로지 국가의 잘못으로서 국민에게 피해를 주어서는 안 되므로 등기관이 「직권경정등기」하고, 그 결과를 감독지방법원장에게 '보고'하고 등기권리자와 등기의무자에게 '통지'한다. 착오이기로 인하여 권리를 취득한 자가 있는 경우에도 사후에 통지만 하면 되고 그자의 '동의'를 받을 필요가 없다. 그것은 취득할 원인 없이 취득하여서 처음부터 '무효'이기 때문이다. 다만, 착오 등기 이후에 착오 등기로 권리를 취득한 자로부터 권리를 취득한 자가 있는 때에는 감독지방법원장의 허가를 받도록 한다. 이 경우 선의취득자로서 권리를 상실한 자는 국가에 대하여 손해배상을 청구할 수 있게 한다. 특히 등기관(국가)의 잘못으로 생긴 오류 등기는 아무리 어렵더라도 어디까지나 국가가 나서서 바로 잡아 주어야지, 손해를 입은 이해관계인들이 알아서 고치도록 내버려 둘 수는 없기 때문이다.

참고자료

• 〈직권등기〉, 《네이버 국어사전》
• 〈직권등기〉, 《매일경제》
• 〈직권등기〉, 《부동산용어사전》
• 정상태 법무사, 〈직권등기의 확대〉, 《법률신문》, 2010-07-22

같이 보기

• 직권
• 등기
• 신청
• 위탁
• 제도
• 등기부
• 당사자
• 경정등기
• 말소등기
• 등기공무원
• 부동산물권
• 부동산 등기법
• 소유권이전등기

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