실수요자

실수요자(實需要者)는 실제로 소비하기 위한 수요를 의미한다.

개요

실수요자란 재화의 유통단계에서 자기가 직접 사용 또는 소비하기 위하여 구입하는 자를 말한다. 무주택 실수요자의 "내 집 마련"에 실질적인 도움이 될 수 있는 금융지원 방안을 마련이란 추진배경으로 2021년 7월 1일부터 주택담보대출 우대혜택(무주택자 대상)을 받을 수 있는 요건이 완화되고, 우대혜택도 확대되었다. 소득 기준은 부부합산 소득 기준이 8천만 원 이하에서 9천만 원 이하로 상향된다(생애최초구입자는 9천만 원 이하에서 1억원 미만). 가격 기준은 투기과열지구의 경우 6억 원 이하에서 9억 원 이하로, 조정대상지역은 5억 원 이하에서 8억 원 이하로 완화되며 우대혜택은 위 요건을 충족하는 경우 받을 수 있는 LTV 우대혜택이 기존 10%p에서 최대 20%p로 4억 원 한도 이내 확대되었다. 또한, 금융위원회는 실수요자의 '내 집 마련' 관련 애로를 해소하기 위해 대출 규제를 합리적으로 개선하는 내용의 개정안이 2022년 7월 20일 의결하였다고 밝혔다. 생애 최초 LTV 80% 완화 등 대출규제를 정상화하고, 그간 제기된 보완 필요사항 등을 반영하였다. 대출규제 정상화 방안 반영에는 생애 최초 주택 구매자 LTV 상한을 완화, 규제지역 주담대시 기존주택 처분·신규주택 전입 의무 완화, 생활안정자금 목적 주담대 한도 완화, DSR이 배제되는 긴급생계용도 주담대 대출한도 확대가 포함된다. 또한, 다수 민원, 실수요자 불편 초래 등 보완 필요사항 반영에는 기존주택 처분의무에 대한 예외 허용, 중도금·잔금대출 관련 예외 허용, 주택임대·매매사업자 주담대 금지('20.7월)에 대한 경과조치 마련 등이 포함된다. 이 개정안은 2022년 8월 1일 고시 후 즉시 시행되었다.

정부가 주택시장 상황을 종합적으로 감안해 규제지역을 연초에 추가 해제하고, 민간택지 분양가 상한제 적용 지역도 합리적으로 조정한다. 과도한 실거주 및 전매제한 규제를 5년 이전 합리적 수준으로 환원한다. 정부는 2022년 12월 21일 대통령 주재 '제12차 비상경제민생회의' 겸 '제1차 국민경제자문회의'를 개최해 이같은 내용을 담은 '2023년 경제정책방향'을 확정·발표했다. 생활안정·임차보증금 반환 목적 주담대 규제를 완화해 주택 구입시와 동일한 LTV 규제를 적용한다. 이에 따라 9억원 초과 주택 임차보증금 반환 주담대 전입의무를 폐지하고, 생안자금 목적 주담대 한도 폐지, 15억원 초과 아파트 임차보증금 반환 주담대 한도가 폐지된다. 규제지역 무주택자 LTV의 경우 시장 및 가계부채 여건을 보아가며 상향하는 방안을 추진한다. 공시가격과 관련된 국민 부담을 추가 완화하고 산출과정의 근본적인 투명성 제고 방안도 함께 추진한다. 주택 공시가격 하락 효과를 반영해 `23년 1주택 재산세 공정시장가액비율을 현 45%보다 낮은 수준으로 인하하고, '24년 이후 공시가격 현실화 계획은 시장 상황 등을 반영해 내년 하반기 중 마련한다. 연구용역, 외부검증 강화, 기초자료 보강 등 공시가격 투명성 및 정확성 제고 조치도 병행한다. 아울러 안심전환대출과 적격 대출을 기존 보금자리론에 통합한 특례보금자리론(1년 한시)을 확정 후 내년 1/4분기 중 시행할 계획이다.

실수요

실수요란 실제로 사용할 것을 전제로 물품을 구입하는 수요를 말한다. 지금 당장은 필요없지만 장차 값이 오를 것을 예견해서 사두는 가수요에 대응되는 용어이다. 즉, 예측적인 가수요에 대해, 실제로 사용할 것을 전제로 물건을 사는 수요를 말한다. 2주택자 양도세 중과배제 대상에는 '실수요 2주택인 경우'라는 게 있다. 일반적으로 2주택자에 대해서는 50%의 양도세율이 매겨지지만 '실수요' 목적의 주택구입에 대해서는 일반세율(6~33%,2010년 기준)로 과세한다는 규정이다. 여기서 '실수요'는 투기 목적이 아닌 특별한 사유가 발생했을 경우를 말한다. 해당 요건은 종전까지 전근·직장변경 등 '근무상 형편'에 한정됐으나 자녀 취학, 질병 요양 등이 새로 추가됐다.

실수요 중심으로 분양시장 재편

실수요자 위주로 분양시장이 재편됨에 따라 최첨단 스마트 시스템을 도입해 극대화된 주거만족도를 기대할 수 있는 단지들이 주목을 받고 있다. 이에 따라 건설사들 역시 실수요자들의 주거 눈높이와 다양해진 주거 요구를 충족할 수 있는 상품 차별화에 적극적으로 나서고 있다. 한국갤럽이 2022년 3월 발표한 '부동산 트렌드 2022'에 따르면 서울과 경기, 부산, 창원 등 전국 각지의 20~69세 가구주와 배우자 1,344명을 면접 조사한 결과, 10가지로 세분화한 주거 특화 유형 중에서 전 연령대를 아울러 '스마트 홈 시스템(외부에서 조명, 가스제어, 음성인식 등)을 적용한 스마트 주택(37%)'과 '친환경 자재, 환기 등 헬스케어 시스템을 적용한 건강주택(32%)' 등이 나란히 많은 선택을 받았다. 실제 청약시장에서도 스마트 시스템과 차별화된 조경 설계 등이 적용된 단지들은 우수한 성적을 기록하고 있다. 분양시장이 실수요자를 중심으로 재편됐고 코로나19를 거치면서 주거 트렌드가 변화해 수요자들의 아파트 상품성에 대한 눈높이도 달라지고 있으며 실생활 편의성을 높여 상품을 차별화한 아파트들에 수요자들이 주목하고 있다. 이처럼 실수요자들의 높아진 요구를 만족시키는 분양단지가 선전하고 있는 가운데, 2022년 8월 건설사들은 최첨단 스마트 시스템 등을 도입해 편의성을 극대화한 단지들을 곳곳에서 선보인다.

실수요자 부담 경감

• 주택 구입 부담 경감 : 생애최초 주택에 대해서는 취득세 감면한다. 현재 신혼부부에 대해서만 허용하는 생애 최초 주택 구입 시 취득세 감면 혜택을 연령·혼인 여부와 관계없이 확대 적용한다.

• 1.5억 원 이하 : 감면대상 주택 가액은 세수감소 규모 추계 이후, 조정 가능하며 100% 감면 1.5억 원 초과 ~ 3억 원(수도권 4억 원) 이하 50% 감면한다.

• 서민 부담 경감 : 중저가 주택 재산세율 인하한다.

• 인하 수준 등은 공시가격 로드맵 발표시(국토부, '20.10월) 논의

• 사전분양 물량 대폭 확대 : 현재 9천호 → 약 3만호 이상(추가 확대 추진)

• 3기 신도시 조기 공급을 위해 21년부터 사전 청약(9천호)을 추진하며 3기 신도시 外 공공택지로 확대하여 3만호 이상 사전청약 추진한다.

• 서민·실수요자 소득기준 완화 : 규제지역 LTV·DTI를 10%p 우대하는 '서민·실수요자' 소득 기준을 완화(‘20.7.13.부터 시행)
• 잔금대출 규제 경과조치 보완 : 규제지역 지정·변경 전까지 입주자모집공고된 사업장의 무주택자 및 처분조건부 1주택자 잔금대출에 대하여 규제지역 지정·변경前 대출규제 적용한다('20.7.13.부터 시행).

• 일반적인 대출 규제 변경 시 경과조치와 동일하게 조정
• 다주택자는 규제지역 지정·변경전까지 대출받은 범위 내에서만 잔금대출 가능

• 전월세자금 지원 : 청년층 포함 전월세 대출지원 강화한다.

• 전세 : 청년(만34세 이하) 버팀목 대출금리 0.3%p 인하(1.8~2.4%→1.5~2.1%) 대출대상(보증금 7천만→1억 원), 지원 한도(5→7천만 원) 확대

• 일반 버팀목 대출 금리도 0.3%p 인하(2.1~2.7% → 1.8~2.4%)

• 월세 : 청년 전용 보증부 월세 대출금리 0.5%p 인하(보증금 1.8% + 월세 1.5% → 보증금 1.3% + 월세 1.0%)

• 일반 월세 대출 금리도 0.5%p 인하(1.5~2.5% → 1.0~2.0%)

참고자료

• 〈실수요자〉, 《네이버 국어사전》
• 〈실수요자〉, 《용어사전》
• 〈실수요〉, 《네이버 국어사전》
• 〈실수요〉, 《한경 경제용어사전》
• 〈실수요〉, 《철강용어사전》
• 〈실수요〉, 《매일경제》
• 〈실수요자 부담 경감〉, 《부동산대책 정보사이트 정책풀이집》
• 〈서민·실수요자 주택담보대출 우대요건 완화 및 우대혜택 확대〉, 《이렇게 달라집니다》, 2021-07-01
• 금융위원회 금융정책국 금융정책과, 〈실수요자의 '내집마련'지원과 불편해소를 위해 가계대출 규제를 합리적으로 개선하였습니다〉, 《KDI 경제정보센터》, 2022-07-20
• 김동호 기자, 〈실수요 중심으로 분양시장 재편…'스마트 시스템' 적용 단지 각광〉, 《서울경제》, 2022-08-23
• 유일지 기자, 〈주택 실수요자 규제개선…공시가격 현실화 계획 마련 등〉, 《세정일보》, 2022-12-21

같이 보기

• 소비
• 수요
• 재화
• 실수요
• 가수요
• 분양시장
• 주택담보대출

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