아파트수요

아파트수요은 아파트를 구매하고자 하는 욕구를 말한다.

개요

아파트 수요는 대략 그 도시 전체 인구수의 0.5%임으로 도시별 인구수를 확인해야 한다. 일 년간 지역마다 없어지는 주택 수와 결혼, 이혼, 독립을 위한 세대 분리가 있다. 이 수요층들이 아파트, 빌라, 원룸 등으로 나뉘고, 전세, 월세, 매매로 나눠지므로 아파트 수요는 70% 정도로 추정한다. 30만 명 이하의 도시들은 수요가 인구수의 0.5%보다 더 적을 수 있다. KOSIS 국가 통계 포털(www.kosis.kr/index/index.do)에 접속해서 인구, 가구 → 주민등록인구현황 → 행정구역(시군구)별, 성별 인구수 카테고리에서 확인할 수 있다. 소비자들이 재화, 서비스 가격수준에 대응해 일정 기간에 구매하고자 하는 욕구를 수요라고 한다. 즉, 수요란 재화나 서비스의 모든 가격수준에서 구매하고자 의도하는 양을 말하며 수요곡선 전체를 말한다. 수요량이란 어떤 재화나 서비스의 특정 가격수준에서 구매하고 의도하는 양 수요곡선 한 점을 의미한다. 부동산의 수요란 소비자들이 부동산 가격 혹은 임료수준에 대응하여 구매 또는 임차하고자 하는 욕구를 부동산 수요라고 한다.

부동산 수요

부동산 수요와 수요량

소비자들이 어떤 재화나 서비스의 가격 수준에 대응하여 일정한 기간 동안 구매하고자 하는 욕구를 수요라고 한다. 따라서 수요란 어떤 재화나 서비스의 모든 가격 수준에서 구매하고자 의도하는 양(수요곡선 전체)을 말하고 수요량이란 어떤 재화나 서비스의 특정 가격 수준에서 구매하고자 의도하는 양(수요곡선상의 한 점)을 말한다. 부동산도 마찬가지로 소비자들이 부동산의 가격 또는 임료 수준에 대응하여 구매 또는 임차하고자 하는 욕구를 부동산 수요라고 한다. 따라서 부동산 수요란 부동산의 모든 가격 또는 임료 수준에서 구매 또는 임차하고자 의도하는 양(수요곡선 전체)을 말하고 부동산 수요량이란 부동산의 특정 가격 또는 임료 수준에서 구매 또는 임차하고자 의도하는 양(수요곡선의 한 점)을 말한다.

• 유량 수요와 저량 수요 : 일정한 기간을 정해야 측정이 가능한 개념을 유량이라고 하고 일정한 시점에서만 측정이 가능한 개념을 저량이라고 한다. 부동산 수요에는 유량 수요와 저량 수요가 있다. 유량 수요란 일정한 기간 동안의 수요를, 저량 수요란 일정한 시점에서의 수요를 말한다.
• 유효수요(실질적 수요) : 소비자의 구매욕구(구매의사)에 구매력(지불능력)이 뒷받침된 수요를 유효수요 또는 실질적 수요라고 한다. 구매력(지불능력)에는 현금뿐만 아니라 저축금이나 금융 대출금도 포함된다. 부동산 수요는 구입에 필요한 비용을 지불할 수 있는 경제적 뒷받침된 유효수요를 말한다. 따라서 부동산 수요량은 특정 가격 또는 임료 수준에서 부동산을 구매하고자 하는 의사와 능력이 있는 수량이다.
• 사전적 개념 : 수요란 소비자가 어떤 재화를 실제로 구매한 것이 아니라 주어진 가격 수준에 대해 구매하고자 하는 의도를 나타낸 것으로 사전적 개념이다. 부동산 수요도 이러한 사전적 개념이다.
• 최대수량 : 수요량이란 소비자가 어떤 재화의 가격 수준에 대응하여 구매하고자 하는 최대의 수량을 말한다. 부동산 수요량도 마찬가지로 부동산의 가격 또는 임료 수준에 대응하여 구매 또는 임차하고자 하는 최대의 수량을 말한다.

수요곡선

수요 함수를 통해 수요 법칙을 도출하고 이러한 수요 법칙을 그림으로 표현한 것이 수요곡선이다.

• 수요 함수 : 어떤 재화에 대한 수요량과 그 재화의 수요량에 영향을 주는 요인들과의 함수관계를 수요 함수라고 한다. 아파트 매매시장을 가정한다면 마찬가지로 아파트의 수요량과 아파트의 수요량에 영향을 주는 요인들과의 함수관계를 아파트의 수요 함수라고 할 수 있다. 이때 아파트의 수요량을 종속변수, 아파트의 수요량에 영향을 주는 요인들을 독립변수라고 한다.
• 수요 법칙 : 당해 재화의 가격 이외의 요인은 모두 일정하다는 가정하에 당해 재화의 가격과 수요량 사이에는 반비례 관계에 있다는 경제원칙을 말한다. 즉 가격이 상승하면 수요량은 감소하고 가격이 하락하면 수요량은 증가한다는 경제원칙을 수요 법칙이라고 한다. 아파트의 매매시장에 있어서도 아파트의 가격이 상승하면 수요량은 감소하고 아파트의 가격이 하락하면 수요량은 증가한다.
• 수요곡선 : 당해 재화의 가격 이외의 요인은 모두 일정하다는 가정하에 당해 재화의 가격과 수요량과의 관계를 나타낸 곡선을 수요곡선이라고 한다. 경제이론에서는 수학과 달리 관행적으로 가격을 세로축에 수요량을 가로축에 나타낸다. 이러한 수요곡선은 우하향한 모습을 보이게 된다.
• 시장 수요곡선 : 개별 소비자들 각각의 수요곡선을 개별수요곡선이라고 하고 이러한 개별수요곡선을 수평으로 합하여 도출한 것이 시장 수요곡선이다. 따라서 시장 수요곡선의 기울기는 개별수요곡선의 기울기보다 완만하게 된다.

수요량의 변화와 수요의 변화

• 수요량의 변화 : 당해 재화의 가격이 변하면 수요량이 변하여 수요곡선 내에서 점의 이동을 초래한다. 이를 수요량의 변화라고 하고 수요 법칙을 설명하는 개념이라고 할 수 있다.
• 수요의 변화 : 당해 재화의 가격 이외의 요인이 변하면 동일한 가격 수준에서 수요량이 변하여 수요곡선 자체의 이동을 초래한다. 수요의 증가는 수요곡선을 우측으로 이동시키며 수요의 감소는 수요곡선을 좌측으로 이동시킨다. 이를 수요의 변화라고 한다.
• 아파트 매매시장 : 아파트 매매시장을 가정한다면 수요량의 변화 요인과 수요의 변화 요인은 다음과 같다.

• 수요량의 변화 요인 : 당해 재화인 아파트 가격의 변화
• 수요의 변화 요인 : 아파트 가격 이외의 요인인 인구수, 소득 수준, 소비자의 기호도, 대체재의 가격, 보완재의 가격, 금리, 조세, 공법상 규제, 아파트 가격 상승의 기대감, 가구 분리, 핵가족화, 광고 선전 등의 변화

• 수요의 변화 요인 : 수요의 변화 요인이 변하여 수요가 증가하면 수요곡선 자체가 우측으로 이동하고 수요가 감소하면 수요곡선 자체가 좌측으로 이동한다.

• 수요의 증가 요인 : 인구의 증가, 소득 수준의 향상, 기호도(선호도, 취향)의 향상, 대체재의 가격 상승, 보완재의 가격 하락, 금리(이자율)의 인하, 조세(세율)의 인하, 공법상의 규제 완화, 가격 상승에 대한 기대감의 고조, 핵가족화, 가구 분리, 세대수 증가, 매수자 수의 증가, 대체투자 대상의 수익률 악화, 인플레이션 심리 확산, 주택 매매시장이 이용 의식에서 소유 의식으로 의식 변화, 대부 비율(LTV)의 상승, 총부채상환비율(DTI)의 상승
• 수요의 감소 요인 : 인구의 감소, 소득 수준의 감소, 기호도(선호도, 취향)의 감소, 대체재의 가격 하락, 보완재의 가격 상승, 금리(이자율)의 인상, 조세(세율)의 인상, 공법상의 규제 강화, 대체투자 대상의 호황, 주가 상승, 유사 부동산의 과잉공급, 당해 부동산의 고가성, 당해 부동산 용도의 특수성, 대부 비율(LTV)의 하락, 총부채상환비율(DTI)의 하락

부동산 수요의 유형 및 특징

부동산 수요의 유형

• 실절적 수요(유효수요)와 잠재적 수요(예비수요)

• 실질적 수요 : 소비자의 구매욕구(구매의사)에 구매력(지불능력)이 뒷받침된 수요로 유효수요를 말한다. 부동산 수요란 이러한 유효수요를 의미한다.
• 잠재적 수요 : 현시점에서는 구매력이 부족하여 유효수요가 될 수 없으나 구매력만 갖추게 되면 유효수요가 될 수 있는 수요로 예비수요를 말한다.

• 본원적 수요(직접 수요)와 파생적 수요(간접 수요)

• 본원적 수요 : 최종 소비재나 최종 상품에 대한 수요를 말하며 직접 수요라고도 한다.
• 파생적 수요 : 다른 상품의 수요에서 파생되는 수요로 생산요소에 대한 수요를 말하며 간접 수요라고도 한다.
• 예를 들어 주택에 대한 수요는 본원적 수요이고 주거지로서 택지에 대한 수요는 파생적 수요이다.

• 표준적 수요와 유보적 수요

• 표준적 수요 : 상시적으로 요구되는 정도의 수요를 말한다.
• 유보적 수요 : 자산의 송자가 그 자산을 처분하지 않고 스스로 보유하려는 수요를 말한다.

• 가수요

• 시장에서 어떤 재화의 일시적 공급 중단이나 공급 부족 등으로 인하여 소비자들이 그 재화의 품귀현상이나 가격 상승을 예상함으로써 그 재화에 대한 수요가 급격히 증가하는 현상(매점매석, 사재기)을 말한다. 이러한 가수요는 소비자 개인의 입장에서는 합리적인 소비행태라고 할 수 있으나 사회 전체적인 측면에서는 바람직스럽지 못한 현상이라고 할 수 있다.

• 신규 수요와 교체 수요

• 신규 수요 : 부동산에 대한 구매력이 뒷받침되어 부동산을 처음으로 소유하고자 하는 유효수요를 말한다.
• 교체 수요 : 현재 소유하고 있는 부동산을 처분하여 다른 부동산으로 교체하고자 하는 유효 슈요를 말한다.

• 지가 수요와 차가 수요

• 지가 수요 : 소유권에 대한 수요로서 부동산을 소유할 목적으로 취득하는 수요를 말하고 자가수요 또는 매수 수요라고도 한다.
• 차가 수요 : 임차권에 대한 수요로서 부동산을 일정기간 임차하고자 하는 수요를 차가 수요라고 한다.

부동산 수요의 특징

일반 재화와 비교하여 볼 때 가격비중이 크므로 구매자금을 축적하는 데 오랜 시간이 요구된다. 부동산은 가격의 고가성 때문에 공급자와 수요자는 각기 소량의 거래만을 위해서 행동한다. 수요 활동에 영향을 미치는 주안점은 수요 활동의 주체와 부동산 종류에 따라 현저한 차이가 있다. 구매 결정 시 검토하여야 할 사항이 일반 재화에 비해 전문적이고 복잡하다. 구매절차에 있어서도 일반상품에 비해 특수한 방법이 활용된다(생산자 - 중개업자 - 소비자, 수요자). 수요의 탄력성은 부동산에도 적용되나 크기는 종류와 기간에 따라 상이한 양상을 보이기도 한다. 예를 들어 투자용 부동산은 비탄력적이나 투기용 부동산은 탄력적이다.

투자용 부동산, 투기용 부동산 모두 가격이 10% 하락한다고 가정할 경우 투자용 부동산, 투기용 부동산 모두 수요량은 증가한다. 수요 법칙에 의하여 가격이 하락하면 수요량은 증가하기 때문이다. 그러나 수요량이 증가하는 크기는 투자용 부동산과 투기용 부동산이 다를 수 있다. 투기자들은 단기적인 양도차익을 추구하는 것을 목적으로 하기 때문에 투기용 부동산의 가격이 하락하면 가격 상승에 따른 양도차익을 얻기 위하여 살 수 있는 만큼 사려고 할 것이다. 따라서 수요량이 증가하더라도 많이 증가하므로 투기용 부동산은 투자용 부동산에 비해 수요의 가격탄력성은 탄력적이라고 할 수 있다. 부동성으로 인하여 국지적 시장을 형성하므로 일반 재화보다 수요의 이동이 자유롭지 못하며 부동산은 개별성으로 인하여 차별화된 수요 유형을 갖는다.

수요법칙의 예외

• 베블렌효과 : 베블렌 효과는 재화 가격이 상승할 때 오히려 재화 수요량이 증가하는 것을 말한다. 즉 자신이 값비싼 재화를 소비할 능력이 있음을 다른 사람들에게 과시하기 위해 가격이 상승할수록 더 많이 구입하는 것을 말한다. 이런 베블렌 효과가 존재하면 가격이 상승할 때 그 재화 수요량이 증가하므로 수요곡선은 우상향하게 된다.

참고자료

• 유디2, 〈아파트 수요/공급/미분양 확인하는 방법(확인 필수)〉, 《티스토리》, 2020-10-12
• 차탄엄빠요, 〈부동산 수요〉, 《티스토리》, 2021-10-06
• 재테크의신 동백, 〈부동산 수요와 수요량 저량수요 유량수요, 베블렌효과〉, 《티스토리》, 2018-03-09

같이 보기

• 수요
• 구매
• 욕구
• 주택
• 소비자
• 부동산
• 수요량

이 아파트수요 문서는 부동산 거래에 관한 글로서 검토가 필요합니다. 위키 문서는 누구든지 자유롭게 편집할 수 있습니다. [편집]을 눌러 문서 내용을 검토·수정해 주세요.

산업 : 산업, 산업혁명, 기술, 제조, 기계, 전자제품, 정보통신, 반도체, 화학, 바이오, 건설, 유통, 서비스, 에너지, 전기, 소재, 원소, 환경, 직업, 화폐, 금융, 금융사, 부동산, 부동산 거래 □■⊕, 부동산 정책, 아파트, 건물, 토지 부동산 시장 가격 • 가격거품 • 가수요 • 강남불패 • 거래 • 거래량 • 거래사이클 • 거래절벽 • 거주목적 • 거주요건 • 경착륙 • 고가 • 공급 • 공급자 • 공포수요 • 과열 • 관망 • 관망세 • 구매 • 구매자 • 급등 • 급락 • 기하평균 • 대기수요 • 리츠 • 리츠사 • 물가 • 반등 • 배후수요 • 보합 • 보합세 • 부동산 버블 • 부동산 사이클 • 부동산 시장 • 부동산 커뮤니티 • 부동산 투기 • 부동산 투자 • 빌라공급 • 빌라수요 • 빌라시장 • 빚투 • 산술평균 • 상가 • 상가가격 • 상승 • 상승세 • 상승장 • 수요 • 수요자 • 수익 • 수익률 • 시가 • 시가인정액 • 시가표준액 • 시세 • 시세차익 • 신고가 (거래) • 신고가 (행정) • 신저가 • 실거주 • 실거주자 • 실수요 • 실수요자 • 심리 • 아파트가격 • 아파트공급 • 아파트수요 • 아파트시장 • 악재 • 연착륙 • 영끌 • 영끌족 • 영털 • 영털족 • 외지인 • 원정투기 • 이부망천 • 이자 • 이자율 • 이자지옥 • 인구감소 • 인구증가 • 재료 • 저가 • 정상화 • 조정 • 조정장 • 조화평균 • 주택가격 • 주택공급 • 주택수요 • 주택시장 • 지방소멸 • 집값 • 최고가 • 최저가 • 추세 • 추세선 • 추세전환 • 투기 • 투기수요 • 투자 • 투자목적 • 투자수요 • 패닉바잉(공황구매) • 평균 • 폭등 • 폭락 • 하락 • 하락세 • 하락장 • 하우스푸어 • 호가 • 호재 • 혼조 • 혼조세 부동산 매매 가액 • 갭 • 갭투자 • 거치 • 공시가격 • 공시지가 • 구분소유 • 구분소유자 • 급매 • 급매물 • 담보 • 담보대출 • 대출 • 대출심사 • 매각 • 매도 • 매도물량 • 매도세 • 매도우위지수 • 매도자 • 매도자 우위 • 매매 • 매매가 • 매매사례 • 매매사례가액 • 매물 • 매물실종 • 매수 • 매수물량 • 매수세 • 매수우위지수 • 매수자 • 매수자 우위 • 무담보대출 • 물량 • 미등기전매 • 변제 • 부동산 거래 • 부동산 매매 • 분할상환 • 빌라매매 • 상속 • 상투 • 상환 • 소유 • 소유자 • 소유주 • 실거래 • 실거래가 • 아파트매매 • 양도 • 양도차익 • 양여 • 원금 • 원금상환 • 원소유자 • 원시취득 • 유상취득 • 임장 • 잔금 • 잔금일 • 재개발 • 재건축 • 재산 • 전매 • 조합 • 조합원 • 주택담보대출(주담대) • 주택매매 • 중도금 • 증여 • 지가 • 차익 • 청산 • 초급매 • 초급매물 • 취득 • 취득가액 • 취득일 • 현금청산 • 현금화 • 현소유자 • 환매 • 환매권 • 환산취득가액 경매 가처분 • 감정가액 • 감정평가 • 감정평가사 • 감정평가액 • 감정평가업자 • 개찰 • 경공매 • 경락자 • 경매 • 경매물건 • 경매배당 • 경매처분 • 경쟁 • 경쟁률 • 경쟁입찰 • 경쟁자 • 공매 • 공매가격 • 국유자산 • 낙찰 • 낙찰가 • 낙찰예정자 • 낙찰자 • 단독응찰 • 무응찰 • 부동산 경매 • 비크리 경매 • 수의계약 • 수탁자산 • 승자의 저주 • 압류 • 압류자산 • 유입자산 • 유찰 • 응찰 • 입찰 • 입찰가 • 입찰참가 • 입찰참가자 • 재입찰 • 재재입찰 • 처분 • 처분금지 • 체납 • 체납액 • 체납자 • 투찰 • 투찰가 • 패찰 • 포기 • 행정처분 분양 가점 • 고분양가 • 공공분양 • 공공분양주택 • 낙약자 • 당첨 • 당첨자 • 딱지 • 마이너스피(마피) • 모델하우스 • 무입주금 • 물딱지 • 미달 • 미분양 • 미분양아파트 • 미분양주택 • 민간분양 • 부정청약 • 분양 • 분양가 • 분양권 • 분양권 전매 • 분양대행사 • 분양률 • 분양시장 • 분양자 • 선분양 • 선분양자 • 선분양제도 • 수분양자 • 수익자 • 시공사 • 시행사 • 신탁사 • 실입주금 • 요약자 • 원매자 • 융자 • 융자금 • 입주 • 입주권 • 입주금 • 입주자 • 전매금지 • 전매제한 • 청약 • 청약금 • 청약자 • 청약자격제한 • 청약통장 • 추첨 • 특별공급(특공) • 프리미엄(피) • 후분양 • 후분양자 • 후분양제도 임대 거주 • 거주자 • 건물주 • 공공임대아파트 • 공공임대주택 • 공공주택 • 관리비 • 국민임대아파트 • 국민임대주택 • 깡통전세 • 등록임대사업자 • 만기 • 만기일 • 매입임대주택 • 명도 • 명도소송 • 반전세 • 방세 • 보증금 • 빌라왕 • 사용 • 사용권 • 상가건물임대차보호법 • 상가임대 • 상가임대사업 • 상가임대사업자 • 세입자 • 연세 • 연체 • 영구임대아파트 • 영구임대주택 • 월세 • 월세가 • 월세보증금 • 월세집 • 위장전입 • 의무임대기간 • 이사 • 이주 • 임대 • 임대기간 • 임대물 • 임대사업 • 임대사업자 • 임대수익 • 임대아파트 • 임대인 • 임대주택 • 임대차 • 임대차 3법 • 임대차보호법 • 임차 • 임차권 • 임차권 등기명령 • 임차인 • 장기임대 • 장기임대주택 • 장기전세주택 • 재임대(전대) • 전대인 • 전대차 • 전대차계약 • 전세 • 전세가 • 전세가율 • 전세권 • 전세보증금 • 전세사기 • 전세임대주택 • 전세자금대출 • 전세집 • 전월세 • 전월세가 • 전월세전환 • 전월세전환율 • 전입 • 전입신고 • 전전세 • 전차인 • 전출 • 전출신고 • 점유 • 점유자 • 주거 • 주거권 • 주거안정 • 주택임대 • 주택임대사업 • 주택임대사업자 • 주택임대차 • 주택임대차보호법 • 집세 • 집주인 • 차임 • 통임대 • 하숙집 • 행복주택 • 확정일자 부동산 계약 가등기 • 갑구 • 건축물대장 • 경정등기 • 계약 • 계약금 • 계약당사자 • 계약률 • 계약서 • 계약일 • 공인중개사 • 구분소유권 • 권리질권 • 근저당 • 기명 • 다운계약 • 다운계약서 • 담보 가등기 • 대지권 미등기 • 등기 • 등기공무원 • 등기권리자 • 등기권리증 • 등기부 • 등기부등본 • 등기소 • 등기신청서 • 등기용지 • 등기의무자 • 등기인 • 등기일 • 등본 • 떴다방 • 말소 • 말소등기 • 말소회복등기 • 매매계약 • 매매계약서 • 멸실등기 • 명의등기인 • 물권 • 미계약 • 미등기 • 미등기부동산 • 법무사 • 법원 • 법원공무원 • 변경등기 • 복덕방 • 본등기 • 부동산등기 • 부동산등기법 • 부동산중개업 • 분양계약 • 불법계약 • 소멸 • 소유권 • 소유권 이전등기 • 소유권 이전청구권 가등기 • 소재지 • 신고 • 신분증 • 업계약 • 업계약서 • 예고등기 • 예비등기 • 월세계약 • 유치권 • 을구 • 일체성 • 임대차계약 • 임대차계약서 • 재계약 • 저당권 • 저당권자 • 전세계약 • 전세권 • 전유 • 전유면적 • 전유물 • 전유부분 • 제한물권 • 중개 • 중개수수료 • 중개업 • 중개업소 • 중개업자 • 중개인 • 지상권 • 지상권자 • 지역권 • 직거래 • 직권등기 • 질권 • 집주름 • 체결 • 특수관계자 • 표제부 위키 : 자동차, 교통, 지역, 지도, 산업, 기업, 단체, 업무, 생활, 쇼핑, 블록체인, 암호화폐, 인공지능, 개발, 인물, 행사, 일반