공시가격

공시가격(公示價格)은 세무 당국이 과세의 기준으로 삼는 가격을 말한다.

개요

공시가격이란 정부가 조사·산정해 공시하는 가격으로, 토지 지가산정 등 부동산 가격의 지표가 되는 가격을 말한다. 즉, 정부가 조사·산정해 공시하는 가격으로, 정부가 매년 전국의 대표적인 토지와 건물에 대해 조사해 발표하는 부동산 가격을 말한다. 특히 땅에 대한 공시가격을 '공시지가'라 하며, 주택의 경우 통상 실거래 가격의 80∼90% 수준으로 책정된다. 한편, 부동산 가격은 '시세'와 '공시가격'으로 구분된다. 시세는 부동산이 실제 시장에서 거래되는 가격을 말하고, 공시가격은 정부가 조사·산정해 공시하는 가격을 가리킨다. 특히 부동산 가격의 지표가 되는 공시가격은 종합부동산세(종부세), 재산세 등 각종 세제 부과 기준은 물론 건강보험료와 기초연금 등 사회복지에도 사용되기 때문에 사회 전반에 미치는 영향이 크다.

부동산 공시가격

공시가격과 공시지가

토지분에 적용되는 부동산 가격은 공시지가이다. 주택분에 적용되는 것은 주택공시가격이다. 국토교통부에서 매년 공시기준일 현재의 표준주택과 표준지, 공동주택가격을 공시하고 있다. 이를 근거로 시·군·구에서 개별주택과 개별토지에 대해 절차를 거쳐 공시한다.

표준 단독주택 공시가격

국토교통부 장관이 조사·산정해 공시하는 표준주택의 적정가격을 말한다.(「부동산 가격공시에 관한 법률」 16조) 아파트, 다세대, 연립주택을 제외한 단독주택에 대한 가격을 공시하는 제도이다. 단독주택(다가구 포함)에 대하여 주택의 규모ㆍ신축연도ㆍ도로조건 등 주택 특성을 참작, 건물과 토지를 일괄 평가해 적정가격을 공시한다. 세금 부담의 불형평을 시정하기 위해 2005년부터 주택에 대해 건물과 부속토지를 함께 평가해 가격을 공시하는 '주택가격공시제도'가 도입되면서 매년 국토교통부에서 발표하고 있다. 표준 주택가격은 전국 약 420만 가구에 달하는 단독주택 중 용도나 지역ㆍ건물구조 등에서 대표성이 있는 약 20만 가구를 추려 산정한다.

국토부 장관은 용도지역·건물구조 등이 일반적으로 유사하다고 인정되는 단독주택 대상으로 표준주택을 정하고, 한국감정원과 민간 감정평가사들이 공시기준일인 매년 1월 1일의 적정가격을 조사·평가하면 중앙부동산가격공시위원회가 이들이 산정한 공시가격을 심의하고 최종 결정하게 된다. 또 표준 주택가격을 바탕으로 시·군·구는 모든 개별 주택가격을 산정하게 되며, 개별 주택가격은 매년 4월 30일 관할 시장·군수·구청장이 공시한다. 정부가 실시한 표준 단독주택 공시가격은 해당 지자체들이 인근에 유사한 개별 단독주택의 공시가격을 매기는 기준이 되기 때문에, 표준 단독주택 공시가격이 오르면 전국 개별 단독주택 가격 상승에 영향을 미친다. 한편, 이렇게 공시된 단독주택가격은 공동주택가격과 함께 지방세인 재산세·취득세·등록세와 국세인 종합부동산세 등의 과세자료로 활용된다. 적정가격은 주택에 대해 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이뤄지는 경우 성립될 가능성이 가장 크다고 인정되는 가격이다.

• 국가·지방자치단체 등이 행정 목적으로 개별주택가격을 산정하는 경우에 그 기준으로 적용
• 주택시장의 가격정보를 제공

개별 단독주택 공시가격

국토부 장관이 결정·공시하는 표준단독주택가격을 기준으로 시장·군수·구청장(기초자치단체장)이 공시한다. 시장·군수·구청장이 조사한 개별주택의 특성과 비교 표준주택의 특성을 서로 비교해 산정한다. 한국부동산원의 검증을 받고 주택소유자의 의견수렴과 시·군·구 부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 시장·군수·구청장이 결정·공시한다.

• 종합부동산세 및 재산세 등 국세 및 지방세의 부과 기준
• 부동산실거래가 신고제도의 검증가격 기준
• 기준일과 대상 주택

• 1월 1일 : 국세 및 지방세의 부과대상주택, 관계법령에 따라 주택가격의 산정 등에 개별단독주택가격을 적용하도록 규정되어 있는 주택, 시장·군수·구청장이 관계행정기관과 협의해 개별단독주택가격을 결정 공시하기로 한 주택.
• 6월 1일 : 토지의 분할 · 합병 및 건물의 신축 등이 발생한 단독주택.

공동주택 공시가격

국토부 장관이 공동주택(아파트·연립·다세대)에 대해 매년 공시기준일(1월 1일) 현재 적정가격을 조사·산정해 공시한 공동주택의 가격을 말한다. (「부동산 가격공시에 관한 법률」 제18조) 시장에서 정상적인 거래가 이뤄지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 적정가격을 조사·산정한다. 또한, 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 공시하고, 이를 관계 행정기관 등에 제공하는 것이다. 아파트와 빌라 등의 공동주택은 단독주택처럼 표준가격 없이 한번에 별도의 공시가격이 산정된다. 국토교통부 장관은 공동주택가격 공시를 위해 그 가격을 산정할 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 공동주택소유자와 그 밖의 이해관계인의 의견을 들어야 한다. 여기서 공동주택 조사대상의 선정, 공시기준일, 공시의 시기, 공시사항, 조사·산정 기준 및 공시절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 또 국토부 장관은 공동주택가격 조사·산정 시 인근 유사 공동주택의 거래가격·임대료 및 해당 공동주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 공동주택의 건설에 필요한 비용추정액 등을 종합적으로 참작해야 한다. 거래사례, 감정평가 선례, 시세정보, 분양사례, 주택매매 가격동향 등을 주로 활용하고 호가 위주의 가격이나 특수사정에 의한 이상거래 가격은 채택하지 않는다. 부동산 가격은 '시세'와 '공시가격'으로 구분된다. '시세'는 부동산이 실제 시장에서 거래되는 가격을 말하고, '공시가격'은 정부가 조사·산정해 공시하는 가격을 가리킨다. 특히 부동산 가격의 지표가 되는 공시가격은 종합부동산세(종부세), 재산세 등 각종 세제 부과 기준은 물론 건강보험료와 기초연금 등 사회복지에도 사용되기 때문에 사회 전반에 미치는 영향이 크다.

• 토지와 건물을 일괄한 공동주택의 적정가격 공시
• 주택시장의 가격정보 제공
• 적정한 가격형성 도모
• 국토의 효율적인 이용과 국민경제의 발전에 이바지

표준지 공시지가

국토부 장관이 조사·평가해 공시한 표준지의 단위면적(m2)당 적정가격을 말한다.(부동산 가격공시에 관한 법률) 매년 1월 1일 기준, 토지에 대한 감정평가의 기준과 개별공시지가 등 각종 행정목적을 위한 지가산정의 기준으로 적용하기 위해서 공시한다. 토지이용 상황이나 주변 환경, 기타 자연적·사회적 조건이 일반적으로 유사하다고 인정되는 토지 중에서 선정한 표준지를 대상으로 한다. 매년 공시기준일 현재의 적정가격을 조사평가하고 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 공시한다.

• 토지시장의 지가정보 제공
• 일반적인 토지거래의 지표가 됨
• 국가·지방자치단체 등이 그 업무와 관련해 지가를 산정할 때 기준이 됨
• 감정평가업자가 개별적으로 토지를 감정 · 평가하는 경우에 기준이 됨

개별 공시지가

국토부 장관이 매년 공시하는 표준지 공시지가를 기준으로 시장·군수·구청장(기초자치단체장)이 공시한다. 조사한 개별토지의 특성과 비교표준지의 특성을 비교해 토지가격비준표상의 토지특성 차이에 다른 가격배율을 산정한다. 이를 표준지공시지가에 곱해지가를 산정한다. 감정평가업자의 검증을 받고 토지소유자 등의 의견수렴과 시·군·구 부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 시장·군수·구청장(기초자치단체장)이 결정·공시한다.

• 토지 관련 국세 및 지방세의 부과기준
• 개발부담금 등 각종 부담금의 부과기준
• 기준일과 조사대상

• 1월 1일 기준 : 국세 또는 지방세의 부과대상 토지(국·공유지의 경우 도로 등 공공용토지는 제외), 개발부담금 등 각종 부담금의 부과대상 토지, 관계법령에 의거 개별공시지가를 적용토록 규정되어 있는 토지와 시장·군수·구청장이 관계행정기관의 장과 협의하여 개별공시지가를 결정 · 공시하기로 한 토지
• 7월 1일 기준 : 분할, 합병, 신규등록, 지목변경, 국-공유지가 사유지로 변경된 토지로 개별공시지가가 없는 토지

부동산 가격 공시 개선

부동산 공시가격은 관련 법률에 따라 조세, 개발부담금, 복지 등 60여 개의 다양한 행정목적에 활용된다. 부동산 공시가격은 시장에서 거래되는 가치를 반영해 균형있게 정해져야 하지만 유형·지역·가격대별 불균형이 큰 상황이다. 공동주택보다 단독주택이 상대적으로 저평가돼 있다. 같은 유형내에서도 가격대가 높을수록 시세 반영률이 낮다. 이에 국토교통부는 2019년 부동산 공시가격부터 선정 방식과 절차 등을 전면 개선해 현실화율을 높이고 형평성을 강화할 방침을 밝혔다. 특히 2019년 표준주택 가격공시는 가격이 급등했거나 현실화율이 낮은 부동산에 대한 공시가격은 상향조정, 서민과 중산층에 대한 영향은 최소화, 복지수급에 미치는 영향 최소화하는 방향으로 추진됐다.

2019년 가격공시를 통해 전반적 현실화율을 일부 상향하고 공시가격 불균형 해소조치를 취했으나, 여전히 유형별 평균 현실화율이 낮은 수준에 머물고 있는 것으로 나타났다. 이러한 문제점의 근본적인 해소를 위해 국토부는 '2020년 부동산 가격공시 및 공시가격 신뢰성 제고방안(2019. 12.)'을 통해 공시가격 현실화율 상향, 불균형성 해소, 제도 전반의 신뢰강화를 향후 정책방향으로 제시하고 2020년 공시부터 강도 높게 실천해 나갈 계획을 밝혔다. 2020년 11월에는 '부동산 공시가격 현실화 계획'을 마련해 공시가격이 부동산의 적정 가치를 반영토록 해 형평성과 균형성을 개선하고자 했다. 또한, 현실화로 인한 재산세 부담이 없도록 '재산세 부담완화 방안'도 함께 발표(행정안전부)했다.

공시가격 활용분야

각종 세금

• 종합부동산세(주택의 공시가격을 합산한 금액이 6억 원을 초과하는 다주택자, 9억 원을 초과하는 1주택자)
• 양도소득세(실거래가가 확인되지 않을 경우 기준시가를 기준으로 부과)
• 상속세(과세표준 50만원 미만이면 상속세를 부과하지 않음)
• 증여세(과세표준이 50만원 미만이면 증여세를 부과하지 않음)
• 재산세/취득세(취득자가 신고한 가액에 의하되 신고가액이 없거나 신고가액이 시가표준액에 미달하는 때에는 시가표준액이 기준)
• 등록면허세

부담금

• 재건축부담금 부과액 산정(종료시점 공시된 주택가격-(개시시점 공시된 주택가격+개발비용+정상주택가격 상승분)×부과율)

주택구입관련 등

• 청약가점제 무주택자 분류
• 국민주택채권 매입기준
• 주택자금소득공제
• 실거래가 신고가격 검증
• 부동산 거래신고 과태료 부과기준
• 공시사항 전산자료 관리
• 중개대상물 정보

복지제도

• 기초연금·장애인연금 대상자 판단기준
• 기초생활보장급여 대상자 판단기준
• 근로장려금 대상자 판단기준
• 국가장학금 대상자 판단기준
• 지역 건강보험료 부과기준
• 생계유지곤란 병역감면 판단기준 등

기타

• 국공유재산 대부 및 사용료 산정
• 민사소송 소가 및 인지대 산정
• 사학기관-기술대학 학교설립에 따른 수익용 기본재산 산정
• 지식경제 기술혁신사업비 산정기준
• 공직자 재산공개시 기준

참고자료

• 〈공시가격〉, 《네이버 국어사전》
• 〈공시가격〉, 《시사상식사전》
• 〈표준 단독주택 가격공시제도〉, 《시사상식사전》
• 〈공동주택 공시가격〉, 《시사상식사전》
• 〈부동산 공시가격〉, 《키워드로 보는 정책》

같이 보기

• 공시
• 가격
• 세무
• 조사
• 산정
• 거래
• 부동산
• 단독주택
• 공동주택
• 부동산 가격

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