매매사례

매매사례(賣買事例)는 물건을 팔고 사는 일이 전에 실제로 일어난 예를 말한다.

개요

부동산 매매(不動産賣買)는 토지·건물 등 부동산을 목적물로 하는 매매를 말한다. 매매란 당사자의 한쪽이 재산권을 상대방에게 전이할 것을 약정하고 상대방은 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 낙성(諾成)·유상(有償)·쌍무(雙務)·불요식(不要式) 계약이다. 재산권은 원칙적으로 전이성이 있으므로 성질상 또는 법률상 양도할 수 없는 것을 제외하고는 모두 매매의 목적물이 될 수 있다. 다만 농지는 일정한 경우 매매의 목적물이 되지 못하는 경우가 있다. 즉, 부동산매매업(不動産賣買業)은 토지·건물 등 부동산을 목적물로 하여 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우도 포함) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과세 기간 동안 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업을 말한다. 자기의 토지 위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축중인 건축법에 의한 건물과 토지를 제3자에게 양도한 경우, 토지를 개발하여 주택지, 공업단지, 상가, 묘지 등으로 분할 판매하는 경우도 부동산 매매업의 범위에 포함된다. 반면 주택을 신축하여 판매하는 사업은 부동산매매업이 아니고 건설업으로 보며 이때 그 주택에는 주택에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적의 5배 또는 10배를 넘지 않는 토지도 포함되는 것으로 한다.

주택의 일부에 상가 점포 등 다른 목적의 건물이 설치되어 있는 경우에 주택의 면적이 다른 목적의 건물과 같거나 그보다 큰 경우에는 그 전체를 주택으로 보고 그보다 적은 경우에는 그 전체를 주택으로 보지 않는다. 부동산매매업자가 토지나 건물을 매매하는 때에는 그 매매차익은 양도소득이 아니고 사업소득이 된다. 그리고 토지 등 매매차익을 그 매매일이 속하는 달의 다음 달 말일까지 주소지 관할 세무서장에게 토지 등 매매차익예정신고를 하여야 하며 이때 주민등록등본, 당해 자산의 매입에 관한 계약서 사본 및 매도에 관한 계약서 부본과 토지 및 건물대장등본, 설비비, 개량비, 자본적 지출액 및 양도비명세서, 감가상각비명세서 등과 같이 제출하여야 한다. 부동산매매업으로부터 생긴 소득도 모두 종합소득에 합산하여 과세되는 것이나 양도소득과 사업소득의 세율 차이로 인하여 그 세액계산에 특례를 규정하고 있다.

매매사례가액

매매사례가액은 취득일 전후 각 3개월 이내에 동일하거나 유사한 물건이 거래된 경우 그 가격을 말한다. 소득세법상 매매사례가액이란 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액(특수관계자 거래 제외)을 말한다. 이를테면 인근 지역에서 최근 거래된 물건 중에서 위치, 용도 및 종목, 기준시가가 동일하거나 유사한 물건의 거래가가 매매사례가액이 된다. 양도소득세를 계산하려면 실제 그 부동산을 산 가격(취득가액)을 알아야 하며 '실제' 양도가액에서 '실제' 취득가액을 빼서 양도차익을 구하기 때문이다. 실제 취득가액은 매매계약서·영수증 등 증빙서류로 확인할 수 있다. 만약 오래전에 산 부동산인데 매매계약서를 분실했는지 찾아도 없고, 입증할 만한 금융거래 증빙도 없다면, 취득 당시의 실제 거래가를 확인할 수 없는 경우, 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액의 순서로 인정한다. 또 2006년 이후 거래된 아파트라면, 매매사례가액 체크해야 한다. 아파트의 매매사례가액은 2006년 이후는 국토교통부 실거래가 공개시스템을 통해 손쉽게 확인할 수 있다. 하지만 토지는 거래가 뜸하기에 유사한 토지의 매매사례가액을 찾기란 거의 불가능하며 상가, 단독주택도 찾기가 쉽지 않다.

2006년 이전 거래된 아파트도 마찬가지이며 따라서 취득가액으로 매매사례가액을 쓸 수 있는 것은 2006년 이후 거래된 아파트 일부라고 보면 된다. 취득가액 인정 순서에서 감정가액이란 취득일 전후 3개월 이내에 둘 이상의 감정평가기관이 평가한 감정가의 평균을 말한다. 2020년 2월 11일 이후 양도하는 분부터는 기준시가 10억 원 이하 부동산은 하나의 감정기관 감정가액도 인정한다. 그런데 부동산을 살 때 이렇게 감정평가를 받는 경우는 거의 없다. 또한, 세월이 한참 지난 후 취득 당시의 가격에 대해서 소급 감정을 받는다 해도, 세무서에서 신뢰성을 인정받기는 힘들며 거의 사용되지 않는 방법이다. 또한, 가장 많이 쓰는 방법으로 매매계약서 등의 실제 취득가액이 없을 경우, 가장 많이 사용되는 것이 환산취득가액이다. 환산가액이란 세법상 정한 기준으로 '환산'해서 계산한 취득가액이란 뜻이다. 양도가액은 실제로 매매계약서에 적혀 있는 '매매대금'이고, 취득 및 양도 시의 기준시가는 '부동산 공시가격 알리미' 사이트에서 주소지만 입력하면 조회할 수 있다.

매매계약

매매계약의 정의

• 의의 : 매매계약은 당사자 일방이 어떤 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고, 상대방은 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 계약이 체결되는 것으로, 매매계약의 목적은 재산권으로 재산적 가치가 있는 권리나 물건 등은 무엇이든 매매의 목적물이 될 수 있으므로 그 종류와 형태가 매우 많고 다양하다. 그러나 어떠한 형태의 매매계약이든 간에 당사자 일방이 어떤 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고, 상대방은 그 대금을 지급할 것을 약정하는 의사의 합치가 되면 계약은 체결되는 것이다.
• 매매계약의 성립 : 매매계약은 구두에 의하든 서면에 의하든 당사자간의 의사의 합치만 있으면 성립하는 것이나 차후 분쟁예방 등을 위하여 서면으로 함이 타당하고 현실에도 부동산이나 기타 그 재산적 가치가 높은 것은 통상 서면에 의한 계약에 의하고 있는 실정이다.
• 매매목적물 : 매매의 목적은 재산권으로 재산적 가치가 있는 권리나 물건 등은 매매의 목적이 될 수 있고, 그 목적물의 일부이든 전부이든 간에 매매의 대상이 될 수 있다.
• 매매의 효력 : 매도인은 매수인에 대하여 매매의 목적이 된 권리를 이전하여야 하며 매수인은 매도인에게 그 대금을 지급하여야 한다. 이는 특별한 약정이 없으면 동시에 이행하여야 한다.
• 매매계약에 따른 비용의 부담 : 매매계약에 관한 비용은 당사자 쌍방이 균등하여 부담한다.
• 매매계약의 해제 : 매매의 당사자 일방이 계약 당시 계약금으로 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.

부동산 매매계약서의 의미

부동산 매매계약서는 부동산 매매시 필요한 계약서로 매매대금 및 지급 시기, 소유권 이전, 제한권 등 소멸, 제세공과금, 부동산의 인도, 계약의 해제에 관한 사항을 약정하는 문서이다. 일반적으로는 시중에서 판매하는 인쇄된 계약서용지나 부동산 중개업자가 준비하고 있는 부동산 매매계약서 용지를 사용하고 있으나 그 용지나 기재사항의 순서와는 관계없이 일정한 약정 사항을 기재하면 된다.

부동산 매매계약서 작성 시

• 계약서에 명시할 사항

• 등기부등본상과 토지대장상의 목적물 표시
• 대금의 액수와 지불시기
• 매수, 매도인의 성명, 주소, 주민등록번호
• 부동산의 명도시기
• 부동산 소유권의 이전 및 매매 물건의 멸실, 훼손 등 매도인의 책임사항
• 숫자는 아라비아 숫자보다는 한글 또는 한자로 표기함

• 특약사항란에 명시할 사항 : 특약사항란에는 차후 분쟁의 소지가 있는 것은 모두 내용들을 협의하여 기재한다.

• 계약당시의 등기상 권리관계 상태를 잔금 지불시까지 유지하여 양도한다는 내용
• 잔금지불과 동시에 등기이전에 관련된 일체의 서류를 교부한다는 내용
• 잔금일 기준 공과금과 세금을 정산한다는 내용
• 계약을 이행하지 않을 때는 손해배상을 한다는 내용
• 각종 권리 제한 등에 대한 말소 또는 인수에 대한 내용

• 영수증에 명시할 항목

• 지급내역, 연월일, 영수자 성명, 도장

부동산 매매계약 체결 후

• 계약서 작성후 이상이 없으면 기명, 날인후 계약금을 건네주고 영수증을 받으며 매도, 매수, 입회인이 1부씩 보관한다.
• 잔금 기일이 장기인 경우 중도금과 잔금 지급 전에 등기부등본을 재확인하여 계약 후 중요한 권리 변동이 있는지 반드시 확인한다.
• 잔금을 지급하는 때에는 매도인과 매수인이 소유권이전등기에 필요한 서면을 준비하여 관할 등기소에 가서 소유권이전등기를 신청하거나 또는 법무사(변호사)를 통하여 소유권이전등기신청을 위임한다.

참고자료

• 〈부동산매매〉, 《두산백과》
• 〈부동산매매업〉, 《매일경제》
• 〈부동산 매매계약서〉, 《예스폼 서식사전》
• 스마트북스, 〈매매가 모르는 부동산 취득가액 어떻게 정할까?〉, 《스마트북스》, 2020-09-07

같이 보기

• 토지
• 건물
• 계약
• 양도
• 재산권
• 부동산
• 목적물
• 영수증
• 양도소득세
• 매매계약서
• 부동산 매매
• 매매사례가액

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