낙찰

낙찰(落札)은 경매나 경쟁 입찰에서 사람 또는 업체에게 돌아가도록 결정하는 일을 말한다. 또는 그리하여 어떤 사람이나 업체가 물건이나 일을 받는 일을 말한다.

개요

낙찰은 입찰(入札)에 의한 계약의 성립을 말한다. 보통 일반경쟁 입찰에서 계약이 성립되는 것을 말하며 계약에서 가장 유리한 조건으로 입찰한 자를 계약 상대방으로 확정하는 행위이다. 여러 입찰자로부터 낙찰희망 예정가를 적은 입찰표를 제출하도록 하여 그 중에서 판매가격이 가장 낮거나, 구입 가격이 가장 높은 입찰자를 낙찰자로 선정한다. 중앙관서의 장 또는 그 위임을 받은 공무원은 매매·임차·도급, 기타의 계약을 하는 경우에는 공고에 의하여 일반경쟁에 붙여야 한다. 다만, 계약의 목적·성질 등에 비추어 필요하다고 인정할 때에는 참가자의 자격을 제한하거나 참가자를 지명하여 경쟁에 붙이거나 수의계약(隨意契約)에 의할 수 있다(예산회계법 76조 1항). 이러한 일반경쟁입찰에 의한 계약의 승낙, 즉 계약의 성립을 낙찰이라 하며, 일반적으로 정부와의 계약체결에 있어서 예산회계법에 의한 경우를 뜻한다. 또한, 낙찰이란 공사도급·물건의 매매 등의 계약을 체결함에 있어 경쟁매매에 의하는 경우에 한쪽 당사자가 입찰에 의하여 다른 당사자를 결정하는 것을 말한다. 다수의 희망자로부터 희망가격 등을 서면으로 제출하게 하여 그 중에서 가장 유리한 내용, 즉 판매의 경우는 최고가격, 매입의 경우는 최저가격 또는 예정가격에 가장 가까운 가격을 기재하여 제출한 자를 선택하여 계약의 당사자로 결정한다. 문서에 의하여 의사표시를 하므로 타인의 내용을 알지 못하여 비밀이 유지되고 계약의 공정을 기할 수 있다. 예산회계법상 정부, 공공기관, 공공단체가 매매, 임차, 도급, 기타계약을 하는 경우에는 이 방법에 의하는 것을 원칙으로 하고 있다. 세법에서도 압류재산의 매각, 장치기간경과물품의 매각, 몰수품 등의 처분에 있어 이 방법을 적용하는 것을 원칙으로 하고 있다.

경매용어 종류

우선, 순서를 정해보면 "유찰"된 물건에 "입찰"이 들어가고 "개찰"한 결과 "패찰"되었는데 이번에는 드디어 "낙찰"을 받았다. '찰' 5형제에서 '찰'이 공통으로 들어가 있으니, 이 글자가 무엇인가 확인할 수 있다. 찰(札:편지 찰/뽑을 찰)은 편지, 패, 조각, 공문서(公文書)를 말한다.

• 유찰 : 유찰은 입찰 결과 낙찰이 결정되지 아니하고 무효로 돌아가는 일을 말한다. 응찰 가격이 내정 가격에 미달 또는 초과되는 경우에 일어난다. 예를 들어 감정가 2억짜리 아파트가 있는데 이것이 경매에 처음 나오면 최저가 2억으로 나온다. 즉 2억이상의 금액을 써야 하는 것이다. 그런데 싸게 사려고 경매에 들어오는데 2억 그대로 쓰고 들어오는 사람은 거의 없다. 물론 주위 호재나 재개발 등등의 이유로 감정가보다 시세가 높은 경우, 감정가를 초과해서 들어오는 경우도 있다. 법원에서 "2억이상 쓰고 이 집 사가세요~" 라고 했는데, 2억 이하를 쓴 경우는 당연히 무효가 되므로 유찰이 된다. 그리고 아무도 이 경매에 참여하지 않은 경우, 유찰이 된다. 즉 2억짜리 아파트 1회차에는 2억이상을 써야한다면, 2회차에는 1억4천만 원(30% 인하 시) 또는 1억6천만 원(20% 인하 시) 이상을 써야 한다.
• 입찰 : 입찰은 상품의 매매나 도급 계약을 체결할 때 여러 희망자들에게 각자의 낙찰 희망 가격을 서면으로 제출하게 하는 일을 말한다. 위에 들어본 예로 다시 설명하면 2억짜리 아파트 2회차에 최저가 1억 6000만 원이다. "나는 1억 8000만 원에 경매 참가해야지!"라고 생각하던 중 TV에서 보던 경매장에서 손들어서 금액 외치는 걸 상상한다면 아니며 실제로 금액을 소리치는 사람 있다면 고성방가로 끌려나간다. 그러므로 입찰이란 서류(기일입찰표)를 작성하여 경매에 참여하는 것이다.
• 개찰 : 개찰은 입찰한 결과를 견주어 조사함을 의미한다. 여러 사람이 서류(기일입찰표)를 제출하게 되면 경매 집행관이 이를 취합하고 결과를 발표한다. 예를 들어 2억짜리 아파트, 2회차에 입찰하여 1억 8000만 원을 쓴 기일입찰표(서류)를 제출했다. 여러 사람의 서류를 모아서 결과를 집행관이 발표하며 이것이 개찰이다.
• 패찰 : 패찰이라는 단어는 사전을 찾아보아도 정확하게 나오지는 않지만 "실패했다"라고 생각하면 된다. 예를 들어 2억짜리 아파트 "1억 8000만 원에 도전!"했는데 그런데 나말고 다른 사람이 1억 8100만 원 썼다. 그러면 그 사람이 아파트를 사가는 것이며 처음 겪으면 매우 우울 모드로 빠질 수도 있지만, 이 또한 경험이 되고 왠지모를 실력이 쌓이는 느낌이 든다. 즉, 입찰한 사람중에 최고가를 쓴 1등만 이 아파트의 주인이 되므로 나머지 사람들은 실패했다고 하여 패찰했다고 말한다.
• 낙찰 : 낙찰은 경매나 경쟁 입찰 따위에서 물건이나 일이 어떤 사람이나 업체에 돌아가도록 결정하는 일. 또는 그리하여 어떤 사람이나 업체가 물건이나 일을 받는 일을 말한다. 희망자들이 매매의 견적(見積) 가격을 제출하도록 하여 매출할 때는 최고 가격, 매입할 때는 최저 가격으로 결정하며 도급(都給) 공사 때에는 예정 가격에 가장 근접하게 써낸 사람에게 돌아가도록 결정한다. 예를 들어 2억짜리 아파트 1억 8천만 원에 쓰고 입찰들어 갔는데 자신이 1등이며 나머지 사람들은 1억 7800만 원, 1억 7500만 원 이렇게 썼다. 즉, 경매시장의 경쟁에서 1등하면 '낙찰'되는 것이다. 이때 1등인 사람이 낙찰자가 되는 것이며 이 낙찰자를 조금더 길게 써보자면 "최고가매수신고인"이 된다.

낙찰 후 경매의 진행 절차

낙찰

• 낙찰 : 법원에서 내가 해당 물건에 최고가매수인이 되어 낙찰을 받게 되었다. 당일은 할 일이 없는데 재판장이 낙찰되었다 선언하면 투찰할때 받았던 봉투의 순번표와 신분증을 가지고 본인이 입찰 시 제출하였던 보증금에 대한 영수증을 발급받게 된다.

최고가 매각허가 결정

• 매각허가결정(7일) : 그리고 집에 계시면 약 1주일 후에 최고가 매각허가 결정이라는 절차가 진행된다. 법원이 경매 종료 후 경매 절차가 하자 없이 잘 이뤄졌는 지 조사하게 되고, 낙찰자가 이 물건을 받아가도 되는 지 결정하는 절차로, 낙찰 후 7일 후에 결정이 난다. 또한, 소유자 혹은 채권자가 경매 결과에 대한 이의를 제기할 수도 있다. 법원은 매각결정기일을 별도로 열어서, 이해관계인의 의견을 듣고 법에서 정한 매각불허가 사유가 있는지를 조사해서 매각허가결정 또는 매각불허가결정을 한다(「민사집행법」 제120조 및 제123조). 이때 대항력이 있는 임차인이나, 채권자와 채무자가 매각에 대한 이의를 제기할 수 있다. 또는, 예를들어 입찰서를 입찰자가 잘못 작성하였는데도 매각기일에 그냥 넘어갔거나 등등의 이유로 낙찰자가 이의를 제기할 수도 있다. 권리관계가 복잡하지 않은 일반 경매물건에서는 특별히 해야할 일은 없다.

대금지급기한 통지서 수령

• 매각허가확정(7일) : 위 사항까지 별다른 게 없다면 대금지급기한 통지서를 수령하게 된다. 모든 법원 서류가 그렇듯, 본인이 직접 수령해야 하며, 집배원을 만나지 못하였더라면 우체국에 맡긴 뒤 2일까지 본인이 찾아가 수령할 수 있다. 이때 대출금이 필요하다면 대출을 알아본다던 지, 점유자와 만나 명도에 대해 협의해보면 좋다. 모든 법원의 서류가 그렇듯이 본인이 직접 수령해야 한다. 대금지급기한 통지서는 본인이 낙찰받은 물건에 대해 매각대금을 언제까지 제출하라는 법원의 통지이다.
• 매각 대금 납부(30일) : 위 대금지급기한 통지서에 적혀있는 날짜까지 매각대금을 지급해야 한다. 보통 낙찰 시점부터 45일이다. 이렇게 이야기하기도 하지만, 모든 날짜는 법원의 서류를 기준으로 정확하게 계산한다. 이때 내야 하는 금액은 매각대금에서 보증금을 제외한 차액을 납부하게 된다. 법원에 다시 간 김에 인도명령신청도 함께 진행한다. 대금 지급을 할 때, 점유자가 있는 물건이라면 내용증명도 같이 보내라고 조언들을 많이 해줬다. 취득세를 비롯한 각종 세금 및 소유권이전등기촉탁비용이 추가로 발생할 수 있으니 금액을 잘 보시고 맞게 가져가야 한다. 납부 시에는 통지서를 들고 갈 필요는 없고, 본인이 신분증만 지참에서 법원에 제출하게 된다.
• 점유자와 접촉 시도하기 : 점유자가 소유자인 경우, 낙찰 받은 물건에 아직 거주하고 있다면 어떻게든 내보내야 하는 사람이기에 원만하게 협의하기 위해서는 잔금을 납부하기 전부터 우선적으로 점유자와 연락을 시도하는 것이 좋다. 보통 사연이 있으신 분들이 많기 때문에 자극하는 등 불필요한 언행은 자제해야, 인도까지 시간을 절약할 수 있다. 이야기가 원만하게 되었다면 이사비 등을 협의하여 지불하고 잔금납부 후 이사날짜 등을 협의할 수도 있다. 보통 이사비는 30평형대 200만원 정도로 법원 인도비용보다 적은 선에서 협의하는 것이 좋다. 법적으로 반드시 필요한 금액은 아니지만, 관례화 되어있다. 다만, 이사비용 협의, 송금시 증거는 항상 남겨 놓아야 하고 이사비용을 과다하게 요구하거나, 이사비용을 수령하고도 집을 비워주지 않는 등 불미스러운 일이 발생하면 '경매방해죄'로 고발조치가 필요할 수 있다.
• 경락잔금대출 알아보기 : 이와 동시에 잔금을 내기 전에 법원의 허가난 것을 가지고, 대출을 문의할 수 있다. 경매 관련해서 경락잔금대출은 1금융권부터, 2금융권까지 다양하게 있고 아파트인지 토지인지, 당시 법률의 규제는 어떠한지에 따라 모두 다를 수 있으니 꼼꼼하게 잘 찾아서 비교해보고 대출을 실행받아야 한다.

매각대금 납부

• 법원에 가서 매각대금을 납부한다. 법원에 가면 위에서 언급한 것처럼 매각대금 - 보증금, 그리고 세금, 이전등기비용을 계산해서 금액을 납부하게 된다. 잔금을 낸 순간부터 소유권을 주장하실 수 있으며 낙찰대금완납증명원을 받고 소유권이전등기가 가능하니, 이점을 참고한다.
• 인도명령신청, 점유이전금지가처분신청(필요시) : 인도명령은 소유자가 된 낙찰자가 점유자로부터 부동산을 인도받기 위해 별도의 명도소송 없이 간편한 절차로 집행권원을 확보할 수 있게 해주는 제도이다. 잔금을 받고 6개월 이내에 신청할 수 있지만, 보통 잔금을 내면서 신청하게 되며 문제가 없는 경우 1~2주에 결정이 난다. 단, 대항력있는 임차인이나, 법적으로 보장된 유치권자의 경우 기각된다. 점유이전금지가처분은 점유자와의 관계가 좋지 않을 때 점유자가 낙찰자의 인도를 방해하려는 목적으로 점유를 이전하는 경우 이것을 막게끔 하는 가처분신청이다. 강제집행 시 점유물이 법원판결과 다르거나, 점유자가 다르면 판결의 효력이 없기 때문에 이점을 악용하여 점유를 이전할 수 있기 때문에 처음부터 그것을 막는 방법이다. 다만, 문제가 없으면 신청하지 않아도 된다. 아주 어려운 경우 인도명령결정문 송달 - 집행비용 예납 - 강제집행 계고 등의 절차가 필요할 수도 있으나, 보통의 경우 인도명령이 나면 나머지 절차는 수월하게 해결이 된다.

부동산 경매는 일반매매와 달리 소유권 이전 절차가 3단계로 분류된다.

• 1단계 형식적 소유권취득 : 대금완납
• 2단계 법률적 소유권취득 : 소유권이전등기
• 3단계 실질적인 소유권취득 : 점유권의 취득

• 집 꼼꼼히 살펴보기 : 점유자와 연락을 할 수 있어서 집을 보게 된다든지, 여러 문제가 많아서 해결 후에야 비로소 집을 볼 수 있다든지 집을 보게되면 하자가 있는지 확인해야 한다. 여기서 팁을 하나 드리자면, 집의 기능을 할 수 없을 정도의 중대한 하자나, 매각물건명세서와 다른 부분이 있다면 매각대금감액을 신청할 수 있다.

참고자료

• 〈낙찰〉, 《네이버 국어사전》
• 〈낙찰〉, 《국방과학기술용어사전》
• 〈낙찰〉, 《대한건축학회 건축용어사전》
• 〈낙찰〉, 《부동산용어사전》
• 〈낙찰〉, 《두산백과》
• 〈낙찰〉, 《매일경제》
• 예쁜여우, 〈유찰, 입찰, 개찰, 패찰, 낙찰〉, 《네이버 블로그》, 2019-05-12
• 뚜까망치 루크, 〈부동산 경매 낙찰 후 어떻게 해야해? 낙찰 후 과정, 낙찰 후 해야할 일, 부동산 경매 낙찰 후, 명도 진행 절차, 내용증명서 작성〉, 《티스토리》, 2023-01-23
• 티케입니다, 〈경매 낙찰 후 해야할일 A to Z(부동산 경매 낙찰 후 절차) - TK의 유익한 정보세상〉, 《티스토리》, 2020-11-04

같이 보기

• 경매
• 결정
• 계약
• 성립
• 유찰
• 개찰
• 패찰
• 입찰자
• 낙찰자
• 부동산

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