시가표준액

시가표준액(時價標準額)은 부동산의 가액을 기준으로 하여 과세되는 지방세의 과세 표준이 되는 금액을 말한다.

개요

시가표준액은 취득세, 등록면허세, 재산세, 지역자원시설세의 과세표준이 되는 금액을 말한다. 그 밖에도 사용되는 예가 있는데, 민사소송에서 인지대를 산정하는 기준이 되는 것이 대표적인 예이다. 즉, 시가표준액은 부동산에 관하여 취득세, 재산세, 등록세 등의 지방세를 책정하기 위해 정부에서 기준으로 설정한 가격(공시지가)이다. 시가보다 낮은 경우가 많다. 토지는 개별공시지가를, 단독주택은 개별주택가격을 기준으로 삼는다. 아파트나 다세대주택 등 공동주택은 공동주택가격을 활용한다. 주택 가격은 매년 4월 30일, 토지는 매년 5월 31일 공시가 이뤄진다. 2023년부터 시행되는 개정 지방세법에 따르면 과세표준이 시가표준액에서 '시가인정액'으로 바뀐다. 시가인정액은 취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월 이내에 기준일이 있는 매매사례가액, 감정가액, 공매가액 등 시가로 인정되는 가액을 뜻한다. 아파트의 경우 유사 매매사례가격을 기준으로 삼는다. 유사 매매사례가격은 동일 단지에서 해당 자산과 공시가격·전용면적의 차이가 5% 이내인 유사자산의 매매가액을 의미한다. 2018년 이후 부동산 가격이 가파르게 오르면서 공시 가격이 실거래가격 대비 30~50% 낮은 경우도 종종 발생했다. 취득세는 과세표준에 취득세율을 곱해 결정되기 때문에, 과세표준 기준이 시가안정액으로 바뀌면 그만큼 취득세 부담이 늘어날 수밖에 없다는 것이 부동산업계의 전망이다.

시가가 12억 원, 공시가격이 8억 원인 아파트를 증여한다고 가정해볼 때 이 경우 2022년까지는 공시가격 8억 원에 3.5%를 적용한 2800만 원을 취득세로 내야 하지만, 2023년부터는 세부담이 시가인 12억 원에 3.5%를 적용한 4200만 원으로 늘어난다. 올해 증여할 때보다 50%가량 많은 취득세를 내야 하는 셈이다. 조정대상지역 내 공시지가가 3억 원 이상인 주택은 12%의 세율이 적용돼 그 부담은 더 커진다. 다만 최근 부동산 경기 둔화로 지역에 따라 시가 하락폭이 큰 경우엔 시가인정액 기준을 도입해도 세 부담이 크게 늘지 않을 수 있다. 국회에서 논의 중인 세법개정안이 통과될 경우 2023년부터 증여 후 양도할 때 적용되던 이월과세 대상 기간이 기존 5년에서 10년으로 늘어난다는 점도 염두에 둘 필요가 있다. 이월과세는 배우자나 직계존·비속으로부터 증여받은 토지나 건물 등을 5년 이내에 양도할 때 양도가액에서 차감하는 취득가액을 증여받은 가액이 아니라 증여자의 취득 당시 실제 취득 금액으로 적용하는 것을 말한다. 현재는 증여받은 뒤 5년 이후 양도 시 이월과세가 배제돼 증여자의 취득 당시 금액이 취득가액으로 인정받으면서 양도세 절감 효과를 누릴 수 있다. 하지만 세법개정안 통과로 이 기준이 10년으로 늘어난다. 부동산 증여 계획이 있다면 2022년까지 증여를 마무리하는 것이 미래의 양도 계획을 짜는 데 더 유리할 수 있다. 또한, 개별공시지가 또는 개별단독주택가격이 공시되지 않은 경우에는 시장·군수 또는 구청장이 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 않은 경우에는 지역별, 단지별, 면적별, 층별 특성 및 거래가격 등을 고려하여 시장·군수가 산정한다.

규정

지방세법 제4조(부동산 등의 시가표준액) 내용은 다음과 같다.

• 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)이 같은 법에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장이 산정한 가액으로 한다.
• 제1항 외의 건축물(새로 건축하여 건축 당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함한다), 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은 거래가격, 수입가격, 신축·건조·제조가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 한다.
• 행정안전부장관은 제2항에 따른 시가표준액의 적정한 기준을 산정하기 위하여 조사·연구가 필요하다고 인정하는 경우에는 대통령령으로 정하는 관련 전문기관에 의뢰하여 이를 수행하게 할 수 있다.
• 제1항과 제2항에 따른 시가표준액의 결정은 「지방세기본법」 제147조에 따른 지방세심의위원회에서 심의한다.

시가표준액의 분류

토지

세목별 납세의무의 성립시기 당시의 개별공시지가가 시가표준액이 됨이 원칙이다(지방세법 시행령 제2조). 단, 주택부속토지의 경우 주택가격을 기준으로 주택과 토지의 시가 비율대로 안분하여 시가표준액으로 잡는다. 이 때, 각종 세율은 모두 주택처럼 취급한다.

주택

세목별 납세의무의 성립시기 당시의 개별주택가격이나 공동주택가격이 시가표준액이 됨이 원칙이다(지방세법 시행령 제2조).

기타

위와 같은 공시가격이 없는 건축물이나, 선박, 차량, 기계장비, 입목, 항공기, 광업권, 어업권, 각종 회원권(골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄 회원권, 종합체육시설 이용회원권 및 요트회원권), 토지에 정착하거나 지하 또는 다른 구조물에 설치하는 시설, 건축물에 딸린 시설물의 경우에는 일정한 공식에 따라서 시가표준액을 산정한다.

이러한 건축물, 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은 지방자치단체에서, 행정안전부에서 정하는 기준에 따라 산정·결정한다(지방세법 시행령 제3조 제3항). 이에 따라, 매년 행정안전부에서 책자(2018년의 경우. 2018년도 건축물 시가표준액 조정기준, 000년도 기타물건 시가표준액 조정기준(Ⅰ): 기타물건. 2018년도 기타물건 시가표준액 조정기준(Ⅱ): 기타물건-차량 외)를 간행하고 있다. 결정된 시가표준액은 고시되고(같은 조 제7항), 관할 지방법원에도 통보된다(같은 조 제5항).

시가표준액의 산출체계는 다음과 같다.

• 건축물 : 건물신축가격기준액×적용지수(=구조지수×용도지수×위치지수)×경과연수별잔가율×면적×가감산특례
• 기타물건 : 기준가격×경과연수별잔가율

시가표준액의 유형

지방세

시가 그 자체는 아니지만 취득세, 재산세 등 세목별 과세표준의 기준이 되는 물건의 적정가액으로서 지방자치단체의 장이 결정･고시한 가액을 말한다. 시가표준액 산정의 법적근거 : 「지방세법」 제4조제2항이다.

• 세목별 시가표준액 : 세목별 관련규정이 정하는 바에 따라 시가표준액을 적용하여 해당 과세물건의 과세 표준을 산정한다.

• 취득세･등록면허세 : 「지방세법」 제10조 및 제27조에 따라 취득･등록 당시의 신고가액이 과세표준이 되나, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 시가표준액보다 적은 경우에는 시가표준액을 과세표준으로 한다.
• 재산세･지역자원시설세 : 「지방세법」 제110조 및 제146조에 따라 시가표준액에 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액을 과세표준으로 한다.

• 과세대상별 시가표준액 :

• 토지 및 주택의 시가표준액은 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 개별 공시지가, 개별주택가격 및 공동주택가격으로 한다.
• 건축물 및 기타물건의 시가표준액은 행정안전부장관이 정한 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정･고시한 가액으로 한다.

오피스텔

• 오피스텔은 건축법상 일반업무시설이고, 주택법상 준주택으로 분류된다

• 오피스텔은 업무시설이나 주거용을 사용하는 경우가 많아 주택과 유사하게 거래되고 있다.
• 이에 재산세 과세시 오피스텔을 주거용으로 사용하는 경우 별도의 과세기준을 마련하고 있다.

• 2022년부터 오피스텔의 시가표준액 산정시 거래사례 등을 반영한 표준가격기준액을 기준하여 개별 특성을 반영하여 산정하도록 하고 있다.

오피스텔 외 건축물

오피스텔 외 건축물의 산정체계는 다음과 같다.

• 건물신축가격기준액에 구조·용도·위치지수와 경과연수별 잔가율을 곱하여 ㎡당 금액을 산정한다.
• 산정한 ㎡당 금액에서 1,000원 미만 숫자는 버린다. 다만, ㎡당 금액이 1,000원 미만일 때는 1,000원으로 한다.
• 내용연수가 경과된 건축물은 최종연도의 잔가율을 적용한다.

시설

• 수영장 : 수영장은 수영 및 레저를 위해 옥외에 인공적으로 축조한 시설을 말한다.

• 경기용 수영장 : 길이 50m 또는 25m, 폭 21 ~ 25m로 만들어서 수영 경기용으로 사용 가능한 것
• 일반 수영장 : 규격 이외의 변형된 형태로서 수영 가능한 것으로 성인 및 아동 모두 사용 가능한 것
• 다이빙수영장 : 다이빙 가능한 수영장
• 미끄럼틀 수영장 : 수영장면에서 높이 5m이상의 미끄럼틀이 가설된 수영장
• 소형 수영장 : 펜션 및 이와 유사한 시설(농어촌민박, 여관 및 여인숙 등)에 설치된 수영장
• 기타 수영장 : 상기의 5가지 종류에서 분류되지 아니한 모든 수영장

• 스케이트장 : 스케이트장이라 함은 옥외에 인공적으로 축조한 시설을 말한다. 자연 상태의 스케이트장, 즉 겨울동안에 논 또는 연못 등에 설치한 스케이트장은 시설로 보지 않는다.

• 롤러스케이트장
• 기타 스케이트장 : 롤러스케이트장 이외의 스케이트장

• 골프연습장 :
• 골프연습장용 시설이라 함은「체육시설의 설치․이용에 관한 법률」에 의하여 골프연습장업으로 신고된 20타석 이상의 골프연습장을 말한다.
• '운동시설'이란 볼을 치기 위한 타석과 볼을 공급하기 위하여 설치된 집구‧이송‧공급 등 일련의 시설을 말한다.

• 자 동 식 : 볼 집구에서 이송‧공급까지 자동화된 시설
• 반자동식 : 볼 집구에서 이송까지 자동화된 시설
• 수 동 식 : 볼 이송‧공급을 수동으로 하는 방식

• '안전시설'이란 연습 중 타구에 의하여 안전사고가 발생하지 않도록 설치된 보호망 등을 말한다.
• '철탑'이란 보호망 등 안전시설을 지탱하기 위하여 설치된 구조물을 말한다.
• 전망대 : 주요 시설물의 도난 및 재해 등의 조기 발견을 위하여 설치된 감시탑 또는 경관을 관망하기위하여 설치한 시설물을 말한다. 설치 자재에 따라 목재, 철재, 기타 전망대로 구분된다.
• 옥외스탠드 : 옥외스탠드란 운동경기 및 레저, 영화 등의 관람을 목적으로 야외경기장, 노천극장 등에 설치한 시설을 말한다. 옥외스탠드는 구조, 사무실, 기타설비 및 지붕 설치 여부 등에 의해 구분한다.
• 옥외오락시설 : 옥외오락시설이란 공원‧유원지 또는 기타 공중이 운집하는 장소에 일반인의 유흥 또는 오락용으로 설치된「지방세법 시행령」제5조제1항의 레저시설(옥내 또는 옥상에 설치하여 사용하는 것을 포함)로서「관광진흥법」에 따른 각종 유원시설과 궤도(삭도를 포함함) 및 이와 유사한 오락시설을 말하며 유료 또는 무료를 불문한다.

• 「관광진흥법 시행규칙」별표 11의 유원시설 중 안전성검사 대상
• 궤도(삭도를 포함함)
• 기타 유흥 또는 오락용으로 설치된 레저시설

시설물

• 엘리베이터 : 엘리베이터란 고층건물 등에서 사람이나 화물을 동력에 의해 아래위로 운반하도록 되어있는 장치를 말한다. 승객용 엘리베이터, 화물용 엘리베이터, 자동차용 엘리베이터, 덤웨이터, 침대용 엘리베이터가 포함된다.
• 에스컬레이터 : 에스컬레이터란 고층건물 등에서 사람이나 화물을 이동시키기 위해 자동적으로 아래‧위 또는 수평으로 움직이도록 설치한 자동운반 시설물로서 「승강기 안전관리법 시행규칙」제2조에서 규정하고 있는 승강기를 말한다. 에스컬레이터는 유효폭에 따라 1,200㎜(1,200형)과 1,000㎜(1,000형), 800㎜(800형)의 3가지로 분류한다. 무빙워크(MOVING WALKER)는 경사형 무빙워크와 수평형 무빙워크로 구분되며, 경사형 무빙워크는 유효폭에 따라 1,200㎜(1,200형)과 1,000㎜(1,000형) 및 800㎜(800형)의 3가지로 분류하고, 수평형 무빙워크는 유효폭에 따라 1,600㎜(1,600형), 1,400㎜(1,400형), 1,200㎜(1,200형), 1,000㎜(1,000형) 및 800㎜(800형)의 5가지로 분류한다.
• 기타승강시설 : 기계장치를 이용하여 자동차를 주차하거나 주차할 장소로 운반 또는 이동주차할 수 있도록 옥내에 설치한 시설을 말한다. 수직순환식주차장치, 수평순환식주차장치, 다층순환식주차장치, 2단식주차장치, 다단식주차장치, 승강기식주차장치, 승강기슬라이드식주차장치, 평면왕복식주차장치, 특수형식주차장치가 포함된다.
• 휠체어리프트 : 장애인이 이용하기에 적합하게 제작된 것으로서 경사 또는 수직인 승강로를 따라 동력으로 오르내리게 한 시설물로서 ｢승강기 안전관리법 시행규칙｣ 제2조에서 규정하고 있는 승강기를 말한다. 장애인용 경사형 리프트, 장애인용 수직형 리프트가 포함된다.
• 20㎾ 이상의 발전시설 : 일반조명, 보일러 가동, 급‧배수 등 주로 건물의 유지관리에 사용할 목적으로 설치한 20kw이상의 발전시설을 말하며, 공장 등에서 주로 생산시설의 가동을 위하여 설치한 발전시설은 제외된다.
• 온수 및 열 공급시설 : 온수 및 열 공급시설이란 난방용이나 욕탕용으로 주로 사용되는 온수 및 열 공급시설을 말하며, 공장 등에서 제품생산을 위하여 설치한 것은 시설물로 보지 않는다. 난방용 온수 및 열 공급시설, 욕탕용 온수 및 열 공급시설이 포함된다.
• 7,560㎉급 이상의 에어컨 : 기계장치에 의하여 자동적으로 공기의 온도‧습도 등을 조절하는 7,560kcal (2.5R/T)급 이상의 에어컨으로서 중앙조절식에 한하여 시설물로 인정한다. 중앙집중식 에어컨에 한하며 1실 단위의 에어컨은 제외하며 제품의 구분에는 공냉식, 수냉식이 포함된다.
• 부착된 금고 : 부착된 금고란 건물의 일부를 금고시설로 축조한 것으로서, 주로 건물 내부에 설치하며 은행 등에서 사용하고 있는 것을 말한다. 편개형, 양개형, 크랭크형, 슬라이딩형이 포함된다.
• 교환시설 : 건물에 부속 또는 부착설치 된 건축설비로서 교환업무에 제공되는 시설이다. 자동식 교환기, 간이교환설비이 포함된다.
• 구내 변전·배전시설 : 구내 변전･배전시설이란 건물구내(울타리 내)에서 시설의 유지관리를 위하여 타인의 전기설비 또는 구내발전설비로부터 전기를 공급받아 구내배전설비로 전기를 공급하기 위한 전기설비로서 전기를 받는 지점(수전지점)으로부터 구내배전설비로 전기를 배전하는 전기설비(배전반)까지의 설비를 말한다. 구내 수전시설, 변압기가 포함된다.

차량·기계장비

• 차량 : 자동차란 원동기에 의하여 육상에서 이동할 목적으로 제작된 용구와 피견인차 및 궤도나 삭도에 의하여 승객 또는 화물을 운송하는 모든 기구를 말한다. 승용자동차, 승합자동차, 화물자동차, 이륜자동차가 포함된다.
• 기계장비 : 기계장비란 건설공사용‧화물하역용 및 광업용으로 사용되는 기계장비로서 「건설기계 관리법」에서 규정한 건설기계 및 이와 유사한 기계장비 중 「지방세법 시행규칙」에 규정된 것을 말한다.

선박·항공기

• 선박 : 선박은 기선‧범선‧부선‧전마선 등 기타 명칭여하를 불문하고 모든 배를 의미하며 물위에 뜨는 부양성과 여객이나 화물을 실을 수 있는 적재성 그리고 적재된 것을 원하는 위치로 운반할 수 있는 이동성의 세 가지 성질을 가지고 있다. 총톤수, 적재적량, 선령, 진수일, 모터요트, 세일링요트가 포함된다.
• 항공기 : 항공기라 함은 사람이 탑승 조정하여 항공에 사용하는 비행기‧비행선‧활공기(글라이더)‧회전익항공기 등의 기기를 말한다.

회원권 등 권리

• 회원권 : 지방세 과세대상인 회원권은 ｢지방세법｣ 제6조에서 규정하는 각종 회원권을 말한다. 골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄 회원권, 종합체육시설 이용회원권, 요트회원권,이 포함된다.
• 어업·양식업권 : 지방세 과세대상인 어업권은「수산업법」또는「내수면어업법」의 규정에 의한 면허어업을 말하고, 양식업권은「양식산업발전법」의 규정에 의한 면허양식업을 말한다.
• 광업권 : 광업권은 등록을 한 일정한 토지의 구역(광구)에서 등록을 한 광물과 이와 동일광상 중에 부존하는 다른 광물을 채굴 및 취득하는 권리를 말한다. 지하에 매몰되어 있거나 지상에 노출되어 있는 광물 중 인류에게 유용하다고 인정되어 법률로 정하여 놓은 광물이 광업권의 설정대상이다.

입목·지하자원

• 입목 : 입목이란 지상의 과수, 임목(林木), 죽목을 말하며 지상의 과수란 지상에 생립(生立)하고 있는 과수목을 말한다. 또 임목이란 일정한 장소에 집단적으로 생립하고 있는 수목의 집단을 말하며 죽목이란 지상에 생립하고 있는 죽목을 말한다.
• 지하자원 : 지하자원이란 채광된 광물을 말한다. 다만, 석탄과「광업법 시행령」제58조에 따른 광산 중 연간매출액이 10억 원 이하인 광산에서 채광된 광물은 제외한다.

시가표준액조정월수

시가표준액이 조정되는 기간의 월수를 말한다. 토지·건물의 시가표준액은 일반적으로 1년에 한 번씩 조정된다. 그러나 이미 결정한 시가표준액이 기준가격의 변동 또는 기타 사유로 불합리하다고 인정되는 경우에는 시가표준액을 변경하여 결정할 수 있는데 이때 그 조정월수가 1년 미만일 수도 있다.

참고자료

• 〈시가표준액〉, 《나무위키》
• 〈시가표준액〉, 《네이버 국어사전》
• 〈시가표준액〉, 《조세통람》
• 〈시가표준액〉, 《부동산용어사전》
• 〈시가표준액〉, 《한경 경제용어사전》
• 〈시가표준액조정월수〉, 《조세통람》
• 부동산세제과, 〈2022년도 지방세 시가표준액 조사산정 업무요령〉, 《행정안전부》, 2021-12-28

같이 보기

• 시가
• 가액
• 금액
• 부동산
• 지방세
• 취득세
• 재산세
• 등록면허세
• 지역자원시설세

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