아파트수요

아파트수요은 아파트를 구매하고자 하는 욕구를 말한다.

개요

아파트 수요는 대략 그 도시 전체 인구수의 0.5%임으로 도시별 인구수를 확인해야 한다. 일 년간 지역마다 없어지는 주택 수와 결혼, 이혼, 독립을 위한 세대 분리가 있다. 이 수요층들이 아파트, 빌라, 원룸 등으로 나뉘고, 전세, 월세, 매매로 나눠지므로 아파트 수요는 70% 정도로 추정한다. 30만 명 이하의 도시들은 수요가 인구수의 0.5%보다 더 적을 수 있다. KOSIS 국가 통계 포털(https://kosis.kr/index/index.do)에 접속해서 인구, 가구 → 주민등록인구현황 → 행정구역(시군구)별, 성별 인구수 카테고리에서 확인할 수 있다. 소비자들이 재화, 서비스 가격수준에 대응해 일정 기간에 구매하고자 하는 욕구를 수요라고 한다. 즉, 수요란 재화나 서비스의 모든 가격수준에서 구매하고자 의도하는 양을 말하며 수요곡선 전체를 말한다. 수요량이란 어떤 재화나 서비스의 특정 가격수준에서 구매하고 의도하는 양 수요곡선 한 점을 의미한다. 부동산의 수요란 소비자들이 부동산 가격 혹은 임료수준에 대응하여 구매 또는 임차하고자 하는 욕구를 부동산 수요라고 한다.

부동산 수요

부동산 수요와 수요량

소비자들이 어떤 재화나 서비스의 가격 수준에 대응하여 일정한 기간 동안 구매하고자 하는 욕구를 수요라고 한다. 따라서 수요란 어떤 재화나 서비스의 모든 가격 수준에서 구매하고자 의도하는 양(수요곡선 전체)을 말하고 수요량이란 어떤 재화나 서비스의 특정 가격 수준에서 구매하고자 의도하는 양(수요곡선상의 한 점)을 말한다. 부동산도 마찬가지로 소비자들이 부동산의 가격 또는 임료 수준에 대응하여 구매 또는 임차하고자 하는 욕구를 부동산 수요라고 한다. 따라서 부동산 수요란 부동산의 모든 가격 또는 임료 수준에서 구매 또는 임차하고자 의도하는 양(수요곡선 전체)을 말하고 부동산 수요량이란 부동산의 특정 가격 또는 임료 수준에서 구매 또는 임차하고자 의도하는 양(수요곡선의 한 점)을 말한다.

• 유량 수요와 저량 수요 : 일정한 기간을 정해야 측정이 가능한 개념을 유량이라고 하고 일정한 시점에서만 측정이 가능한 개념을 저량이라고 한다. 부동산 수요에는 유량 수요와 저량 수요가 있다. 유량 수요란 일정한 기간 동안의 수요를, 저량 수요란 일정한 시점에서의 수요를 말한다.
• 유효수요(실질적 수요) : 소비자의 구매욕구(구매의사)에 구매력(지불능력)이 뒷받침된 수요를 유효수요 또는 실질적 수요라고 한다. 구매력(지불능력)에는 현금뿐만 아니라 저축금이나 금융 대출금도 포함된다. 부동산 수요는 구입에 필요한 비용을 지불할 수 있는 경제적 뒷받침된 유효수요를 말한다. 따라서 부동산 수요량은 특정 가격 또는 임료 수준에서 부동산을 구매하고자 하는 의사와 능력이 있는 수량이다.
• 사전적 개념 : 수요란 소비자가 어떤 재화를 실제로 구매한 것이 아니라 주어진 가격 수준에 대해 구매하고자 하는 의도를 나타낸 것으로 사전적 개념이다. 부동산 수요도 이러한 사전적 개념이다.
• 최대수량 : 수요량이란 소비자가 어떤 재화의 가격 수준에 대응하여 구매하고자 하는 최대의 수량을 말한다. 부동산 수요량도 마찬가지로 부동산의 가격 또는 임료 수준에 대응하여 구매 또는 임차하고자 하는 최대의 수량을 말한다.

수요곡선

수요 함수를 통해 수요 법칙을 도출하고 이러한 수요 법칙을 그림으로 표현한 것이 수요곡선이다.

• 수요 함수 : 어떤 재화에 대한 수요량과 그 재화의 수요량에 영향을 주는 요인들과의 함수관계를 수요 함수라고 한다. 아파트 매매시장을 가정한다면 마찬가지로 아파트의 수요량과 아파트의 수요량에 영향을 주는 요인들과의 함수관계를 아파트의 수요 함수라고 할 수 있다. 이때 아파트의 수요량을 종속변수, 아파트의 수요량에 영향을 주는 요인들을 독립변수라고 한다.
• 수요 법칙 : 당해 재화의 가격 이외의 요인은 모두 일정하다는 가정하에 당해 재화의 가격과 수요량 사이에는 반비례 관계에 있다는 경제원칙을 말한다. 즉 가격이 상승하면 수요량은 감소하고 가격이 하락하면 수요량은 증가한다는 경제원칙을 수요 법칙이라고 한다. 아파트의 매매시장에 있어서도 아파트의 가격이 상승하면 수요량은 감소하고 아파트의 가격이 하락하면 수요량은 증가한다.
• 수요곡선 : 당해 재화의 가격 이외의 요인은 모두 일정하다는 가정하에 당해 재화의 가격과 수요량과의 관계를 나타낸 곡선을 수요곡선이라고 한다. 경제이론에서는 수학과 달리 관행적으로 가격을 세로축에 수요량을 가로축에 나타낸다. 이러한 수요곡선은 우하향한 모습을 보이게 된다.
• 시장 수요곡선 : 개별 소비자들 각각의 수요곡선을 개별수요곡선이라고 하고 이러한 개별수요곡선을 수평으로 합하여 도출한 것이 시장 수요곡선이다. 따라서 시장 수요곡선의 기울기는 개별수요곡선의 기울기보다 완만하게 된다.

수요량의 변화와 수요의 변화

• 수요량의 변화 : 당해 재화의 가격이 변하면 수요량이 변하여 수요곡선 내에서 점의 이동을 초래한다. 이를 수요량의 변화라고 하고 수요 법칙을 설명하는 개념이라고 할 수 있다.
• 수요의 변화 : 당해 재화의 가격 이외의 요인이 변하면 동일한 가격 수준에서 수요량이 변하여 수요곡선 자체의 이동을 초래한다. 수요의 증가는 수요곡선을 우측으로 이동시키며 수요의 감소는 수요곡선을 좌측으로 이동시킨다. 이를 수요의 변화라고 한다.
• 아파트 매매시장 : 아파트 매매시장을 가정한다면 수요량의 변화 요인과 수요의 변화 요인은 다음과 같다.

• 수요량의 변화 요인 : 당해 재화인 아파트 가격의 변화
• 수요의 변화 요인 : 아파트 가격 이외의 요인인 인구수, 소득 수준, 소비자의 기호도, 대체재의 가격, 보완재의 가격, 금리, 조세, 공법상 규제, 아파트 가격 상승의 기대감, 가구 분리, 핵가족화, 광고 선전 등의 변화

• 수요의 변화 요인 : 수요의 변화 요인이 변하여 수요가 증가하면 수요곡선 자체가 우측으로 이동하고 수요가 감소하면 수요곡선 자체가 좌측으로 이동한다.

• 수요의 증가 요인 : 인구의 증가, 소득 수준의 향상, 기호도(선호도, 취향)의 향상, 대체재의 가격 상승, 보완재의 가격 하락, 금리(이자율)의 인하, 조세(세율)의 인하, 공법상의 규제 완화, 가격 상승에 대한 기대감의 고조, 핵가족화, 가구 분리, 세대수 증가, 매수자 수의 증가, 대체투자 대상의 수익률 악화, 인플레이션 심리 확산, 주택 매매시장이 이용 의식에서 소유 의식으로 의식 변화, 대부 비율(LTV)의 상승, 총부채상환비율(DTI)의 상승
• 수요의 감소 요인 : 인구의 감소, 소득 수준의 감소, 기호도(선호도, 취향)의 감소, 대체재의 가격 하락, 보완재의 가격 상승, 금리(이자율)의 인상, 조세(세율)의 인상, 공법상의 규제 강화, 대체투자 대상의 호황, 주가 상승, 유사 부동산의 과잉공급, 당해 부동산의 고가성, 당해 부동산 용도의 특수성, 대부 비율(LTV)의 하락, 총부채상환비율(DTI)의 하락

부동산 수요의 유형 및 특징

부동산 수요의 유형

• 실절적 수요(유효수요)와 잠재적 수요(예비수요)

• 실질적 수요 : 소비자의 구매욕구(구매의사)에 구매력(지불능력)이 뒷받침된 수요로 유효수요를 말한다. 부동산 수요란 이러한 유효수요를 의미한다.
• 잠재적 수요 : 현시점에서는 구매력이 부족하여 유효수요가 될 수 없으나 구매력만 갖추게 되면 유효수요가 될 수 있는 수요로 예비수요를 말한다.

• 본원적 수요(직접 수요)와 파생적 수요(간접 수요)

• 본원적 수요 : 최종 소비재나 최종 상품에 대한 수요를 말하며 직접 수요라고도 한다.
• 파생적 수요 : 다른 상품의 수요에서 파생되는 수요로 생산요소에 대한 수요를 말하며 간접 수요라고도 한다.
• 예를 들어 주택에 대한 수요는 본원적 수요이고 주거지로서 택지에 대한 수요는 파생적 수요이다.

• 표준적 수요와 유보적 수요

• 표준적 수요 : 상시적으로 요구되는 정도의 수요를 말한다.
• 유보적 수요 : 자산의 송자가 그 자산을 처분하지 않고 스스로 보유하려는 수요를 말한다.

• 가수요

• 시장에서 어떤 재화의 일시적 공급 중단이나 공급 부족 등으로 인하여 소비자들이 그 재화의 품귀현상이나 가격 상승을 예상함으로써 그 재화에 대한 수요가 급격히 증가하는 현상(매점매석, 사재기)을 말한다. 이러한 가수요는 소비자 개인의 입장에서는 합리적인 소비행태라고 할 수 있으나 사회 전체적인 측면에서는 바람직스럽지 못한 현상이라고 할 수 있다.

• 신규 수요와 교체 수요

• 신규 수요 : 부동산에 대한 구매력이 뒷받침되어 부동산을 처음으로 소유하고자 하는 유효수요를 말한다.
• 교체 수요 : 현재 소유하고 있는 부동산을 처분하여 다른 부동산으로 교체하고자 하는 유효 슈요를 말한다.

• 지가 수요와 차가 수요

• 지가 수요 : 소유권에 대한 수요로서 부동산을 소유할 목적으로 취득하는 수요를 말하고 자가수요 또는 매수 수요라고도 한다.
• 차가 수요 : 임차권에 대한 수요로서 부동산을 일정기간 임차하고자 하는 수요를 차가 수요라고 한다.

부동산 수요의 특징

일반 재화와 비교하여 볼 때 가격비중이 크므로 구매자금을 축적하는 데 오랜 시간이 요구된다. 부동산은 가격의 고가성 때문에 공급자와 수요자는 각기 소량의 거래만을 위해서 행동한다. 수요 활동에 영향을 미치는 주안점은 수요 활동의 주체와 부동산 종류에 따라 현저한 차이가 있다. 구매 결정 시 검토하여야 할 사항이 일반 재화에 비해 전문적이고 복잡하다. 구매절차에 있어서도 일반상품에 비해 특수한 방법이 활용된다(생산자 - 중개업자 - 소비자, 수요자). 수요의 탄력성은 부동산에도 적용되나 크기는 종류와 기간에 따라 상이한 양상을 보이기도 한다. 예를 들어 투자용 부동산은 비탄력적이나 투기용 부동산은 탄력적이다.

투자용 부동산, 투기용 부동산 모두 가격이 10% 하락한다고 가정할 경우 투자용 부동산, 투기용 부동산 모두 수요량은 증가한다. 수요 법칙에 의하여 가격이 하락하면 수요량은 증가하기 때문이다. 그러나 수요량이 증가하는 크기는 투자용 부동산과 투기용 부동산이 다를 수 있다. 투기자들은 단기적인 양도차익을 추구하는 것을 목적으로 하기 때문에 투기용 부동산의 가격이 하락하면 가격 상승에 따른 양도차익을 얻기 위하여 살 수 있는 만큼 사려고 할 것이다. 따라서 수요량이 증가하더라도 많이 증가하므로 투기용 부동산은 투자용 부동산에 비해 수요의 가격탄력성은 탄력적이라고 할 수 있다. 부동성으로 인하여 국지적 시장을 형성하므로 일반 재화보다 수요의 이동이 자유롭지 못하며 부동산은 개별성으로 인하여 차별화된 수요 유형을 갖는다.

수요법칙의 예외

• 베블렌효과 : 베블렌 효과는 재화 가격이 상승할 때 오히려 재화 수요량이 증가하는 것을 말한다. 즉 자신이 값비싼 재화를 소비할 능력이 있음을 다른 사람들에게 과시하기 위해 가격이 상승할수록 더 많이 구입하는 것을 말한다. 이런 베블렌 효과가 존재하면 가격이 상승할 때 그 재화 수요량이 증가하므로 수요곡선은 우상향하게 된다.

참고자료

• 유디2, 〈아파트 수요/공급/미분양 확인하는 방법(확인 필수)〉, 《티스토리》, 2020-10-12
• 차탄엄빠요, 〈부동산 수요〉, 《티스토리》, 2021-10-06
• 재테크의신 동백, 〈부동산 수요와 수요량 저량수요 유량수요, 베블렌효과〉, 《티스토리》, 2018-03-09

같이 보기

• 수요
• 구매
• 욕구
• 주택
• 소비자
• 부동산
• 수요량

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