유상취득

유상취득(有償取得) 또는 유상승계취득(有償承繼取得)은 대가를 치르고 어떤 권리나 물건을 얻는 일을 말한다.

개요

승계취득(承繼取得)은 타인이 가지고 있는 기존의 권리에 기초하여 권리를 취득하는 것을 말한다. 원시취득과 상대되는 개념이며 유상 승계로는 매매, 임대차 등이 있으며, 무상 승계로는 증여나 상속 등이 있다. 승계취득은 취득전 권리자가 보유하고 있는 권리를 그대로 취득하는 이전적 승계취득과 취득 전 권리자의 물권에 의거하여 이와 다른 새로운 물권을 승계하는 설정적 승계취득(소유권에 의거한 지상권, 저당권 설정 등)으로 구분된다. 유상승계취득은 그 계약상의 잔금 지급일이 취득 시기가 되며, 계약상 잔금 지급일이 명시되지 아니한 경우에는 계약일부터 60일이 지나간 날이 취득 시기이다. 유상승계취득 역시 취득일 전에 등기 또는 등록한 경우에는 그 등기일 또는 등록일에 취득한 것으로 본다. 그러나 과세표준에 따르면 국가나 지방자치단체로부터의 취득, 수입에 의한 취득, 판결문 등으로 취득가격이 증명되는 취득, 공매에 의한 취득 등 사실상의 취득가격을 과세표준으로 하는 취득의 경우는 사실상의 잔금 지급일이 취득 시기가 된다.

유상승계취득의 경우에도 무상승계취득과 같이 취득물건을 등기·등록하지 아니하고 취득일로부터 60일 이내에 화해조서·인낙조서, 공정증서, 예약해제신고서, 부동산 거래계 해제 등 신고서 등으로 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 않는다. 유상승계취득의 경우에도 예외 규정이 있다. 차량·기계장비·항공기 및 주문을 받아 건조하는 선박의 경우에는 그 제조·조립·건조 등이 완성되어 실수요자가 인도받는 날과 계약상의 잔금 지급일 중 빠른 날을 최초의 취득 시기로 본다. 수입에 따른 취득은 해당 물건을 우리나라에 반입하는 날(보세구역을 경유하는 것은 수입신고필증 교부일)을 취득일로 본다. 연부로 취득하는 것은 그 사실상의 연부금 지급일을 취득일로 본다.

취득유형별 취득일

「지방세법」시행령 제20조에서는 취득유형을 크게 무상승계취득, 유상승계취득, 원시취득, 간주취득"으로 나누며 각 취득유형별 취득시기(취득일)는 다음과 같다.

• 무상승계취득 : 무상승계취득의 경우에는 그 계약일이 취득 시기가 된다. 상속 또는 유증으로 인한 무상승계취득의 경우에는 상속 또는 유증 개시일이 취득 시기가 된다. 여기서, 상속개시일은 피상속인이 사망한 날을 말한다. 만약에 취득 시기 이전에 등기 또는 등록한 경우에는 그 등기일 또는 등록일에 취득한 것으로 본다. 무상승계취득물건을 등기·등록하지 아니하고 취득일로부터 60일 이내에 화해조서·인낙조서, 공정증서 등으로 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 않는다.
• 유상승계취득 : 유상승계취득은 그 계약상의 잔금 지급일이 취득 시기가 되며, 계약상 잔금 지급일이 명시되지 아니한 경우에는 계약일부터 60일이 지나간 날이 취득 시기이다. 유상승계취득 역시 취득일 전에 등기 또는 등록한 경우에는 그 등기일 또는 등록일에 취득한 것으로 본다. 그러나 과세표준에 따르면 국가나 지방자치단체로부터의 취득, 수입에 의한 취득, 판결문 등으로 취득가격이 증명되는 취득, 공매에 의한 취득 등 사실상의 취득가격을 과세표준으로 하는 취득의 경우는 사실상의 잔금 지급일이 취득 시기가 된다.
• 원시취득 : 건축물을 건축 또는 개수하여 취득하는 경우에는 사용승인서를 내주는 날, 임시사용승인일, 사실상 사용이 가능한 날과 사실상의 사용일 중 빠른 날을 취득일로 본다. 그러나 도시개발사업 등으로 건축한 주택을 환지처분 등으로 취득하는 경우에는 환지처분 공고일의 다음 날 또는 소유권 이전 고시일의 다음 날과 사실상의 사용일 중 빠른 날을 취득일로 본다. 매립·간척 등으로 토지를 원시취득하는 경우에는 공사준공인가일을 취득일로 본다. 만약에 공사준공인가일 전에 사용승낙·허가를 받거나 사실상 사용하는 경우에는 사용승낙일·허가일 또는 사실상 사용일 중 빠른 날을 취득일로 본다.
• 간주취득 : 차량·기계장비 또는 선박의 종류변경에 따른 취득은 사실상 변경한 날과 공부상 변경한 날 중 빠른 날을 취득일로 보고, 토지의 지목변경에 따른 취득은 토지의 지목이 사실상 변경된 날과 공부상 변경된 날 중 빠른 날을 취득일로 본다. 만약에 토지의 지목변경일 이전에 사용하는 부분에 대해서는 그 사실상의 사용일을 취득일로 보게 된다. 협의이혼 등에 따른 재산분할로 인한 취득의 경우에는 취득물건의 등기일 또는 등록일이 취득일이 된다.

유상·무상승계취득의 취득세

취득세는 현재 서울특별시세 11개 세목 중의 하나로서, 토지·건물 등 취득세 과세대상 물건을 취득한 자가 납세의무자이다(차량 포함). 즉, 취득세는 지방세로 과세대상인 토지를 취득할 시 매수자(취득자)가 납부의무자가 된다. 돈을 주고 받으면서 토지를 매수하는 계약방식이던 증여에 의해 토지를 무상으로 취득하던 즉 유상이든 무상이든 취득세는 납부해야 한다. 취득이란 매매·교환·상속·증여·기부·법인에 대한 현물출자·건축·공유수면 매립·간척에 의한 토지의 조성 등과 기타 이와 유사한 취득으로서 원시취득(原始取得)·승계취득(承繼取得) 또는 유상(有償)·무상(無償)을 불문한 일체의 취득을 말한다.

취득세의 과세표준과 세율

세금마다 세율을 적용하는데 어느 기준에 맞춰 세율을 적용하는지를 알려주는 것이 과세표준이다. 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 하는 것이 원칙이나 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액으로 한다고 규정하고 있다. 여기서 연부(年賦)란 매매계약서상 연부 계약형식을 갖추고 일시에 완납할 수 없는 대금을 2년 이상에 걸쳐 일정액씩 나누어 지급하는 것을 말한다.

• 취득 당시의 가액이란 취득자가 신고한 가액에 의하고 있지만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 시가표준액에 미달하는 때에는 시가표준액에 의하도록 하고 있다. 이러한 경우에도 다음과 같은 경우에는 사실상 취득가격에 의하도록 하고 있다.(무상취득 및 특수관계자와의 거래로 조세를 부당히 감소시키는 취득은 제외)

• 국가·지방자치단체와 지방자치단체조합으로부터의 취득
• 외국으로부터 수입에 의한 취득
• 판결문·법인 장부에 의하여 취득가액이 입증되는 취득
• 공매 방법에 의한 취득
• 공인중개사의 업무 및 부동산 거래 신고에 관한 법률 제27조에 의한 신고 및 제28조에 의한 검증이 이루어진 취득

• 취득세 세율은 유상취득의 경우 취득물건의 가액 또는 연부금액의 1,000분의 40(4%)으로 하고 있고, 무상취득의 경우 1,000분의 35(3.5%), 상속보존의 경우는 1,000분의 28(2.8%)입니다. 다만, 다음 각호의 부동산을 취득하는 경우에는 중과기준 세율(2%)의 4배 또는 2배를 적용한다.

• 별장·골프장·고급주택·고급오락장·고급선박 : 기본세율+8%
• 과밀억제권역 안에서 법인의 본점 또는 주사무소의 사업용 부동산(신축·증축하는 경우와 그 부속토지에 한함) 및 부대설비와 공장의 신·증설을 위한 사업용 과세물건을 취득하는 경우 : 기본세율+4%

제10조의3(유상승계취득의 경우 과세표준)

• 부동산 등을 유상거래(매매 또는 교환 등 취득에 대한 대가를 지급하는 거래를 말한다. 이하 이 장에서 같다)로 승계취득하는 경우 취득당시가액은 취득 시기 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방이나 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용으로서 대통령령으로 정하는 사실상의 취득가격(이하 "사실상취득가격"이라 한다)으로 한다.
• 지방자치단체의 장은 특수관계인 간의 거래로 그 취득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시키는 행위 또는 계산한 것으로 인정되는 경우(이하 이 장에서 "부당행위계산"이라 한다)에는 제1항에도 불구하고 시가 인정액을 취득 당시 가액으로 결정할 수 있다.
• 부당행위계산의 유형은 대통령령으로 정한다.

참고자료

• 〈유상취득〉, 《네이버 국어사전》
• 〈승계취득(承繼取得)〉, 《부동산용어사전》
• 〈부동산 취득 시 - 취득세〉, 《서울시ETAX》
• 나은이 Naeunee, 〈「취득세 신고납부」 제1편 : 취득시기〉, 《네이버 블로그》, 2019-04-18
• 골드랜드, 〈토지 취득세 - 토지 취득시 유상취득, 무상취득 알아보기〉, 《네이버 블로그》, 2023-01-04
• 행정안전부, 〈지방세법〉, 《종합법률정보》, 2021-12-28

같이 보기

• 유상
• 취득
• 권리
• 물건
• 취득세
• 부동산
• 원시취득
• 승계취득
• 간주취득
• 무상승계취득

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