매각

매각(賣却)은 물건을 팔아 버림을 의미한다.

개요

일반적으로 매각이란 물건을 팔아버리는 것을 말하나, 세법상 매각이란 국세채권에 충당하기 위하여 압류 또는 담보로 제공받은 물건 또는 재산을 금전으로 환가하는 처분(處分)을 말한다. 매각처분은 체납자의 의사에 의하지 아니하고 강제적으로 그 권리의 이전을 생기게 하나, 매수인이 권리를 취득하는 관계는 사법상(私法上)의 매매와 유사하므로 승계취득(承繼取得)이 된다. 매각처분은 압류재산 또는 담보제공재산의 처분권의 행사로서 매각하는 체납처분절차상의 일환인 공법상의 행정처분(行政處分)이다. 매각방법은 공매와 수의계약이 있으며 공매는 다시 입찰과 경매로 나누어진다.

부동산의 경매(강제경매)에 있어서 매수인에게 그 부동산의 소유권을 취득시키는 조건이다. 이 매각조건 가운데 법률에 따라 정해진 것은 법정 매각조건 (최저 경매가액의 결정, 경매가격의 10분의 1에 해당하는 금액의 경매보증금 결정) 등이며, 이 가운데 최저 경매가액에 관한 것 이외의 매각조건은 매각 기일에 달할 때까지 이해관계인의 합의가 있으면 변경할 수 있다. 변경된 것을 특별 매각조건이라고 한다. 이와 같은 특별매각조건이 있을 때는 집달관은 매각 기일에 이를 알려야 한다.

일반재산의 매각

매각사유

일반재산의 매각 및 매각불가 사유

• 일반재산은 원칙적으로 매각할 수 있다. 그러나 다음 중 어느 하나에 해당하는 경우에는 매각할 수 없다.

• 지방자치단체의 장이 행정 목적으로 사용하기 위해 일반재산을 행정재산으로 용도 변경하려는 경우
• 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 등 다른 법률에 따라 그 처분이 제한되는 경우
• 장래 행정목적의 필요성 등을 고려해 공유재산 및 물품 운영기준에서 정한 처분제한 대상에 해당하는 경우
• 그 밖에 지방자치단체가 관리할 필요가 있다고 지방자치단체의 장이 지정하는 재산인 경우

매각조건

• 일반재산을 공공목적으로 매각하는 경우 매수자에게 그 재산의 용도와 그 용도대로 사용해야 할 기간을 정해 매각을 할 수 있다. 이렇게 용도를 지정하여 매각하는 경우 매수자가 용도 또는 그 용도대로 사용해야 할 기간을 지키지 않으면 해당 매매계약을 해제한다는 내용의 특약등기를 해야 한다.
• 지방자치단체의 장은 위에 따라 부기한 특약등기의 효력이 소멸한 경우에는 토지소유자의 요청이 있으면 말소등기신청에 필요한 정보와 자료를 제공해야 한다.
• 일반재산의 용도를 지정해 매각하는 경우에는 그 재산의 매각일로부터 10년 이상 정해진 용도로 활용해야 한다.

매각의 제한

• 매각을 할 수 있는 경우라고 하더라도 다음 중 어느 하나에 해당하는 경우에는 매각을 제한할 수 있다.

• 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 등 개별 법률에서 공유재산 처분을 제한하고 있는 경우
• 위탁개발이 필요한 경우
• 사실상 또는 소송상 분쟁이 진행 중이거나 예상되는 등의 사유로 매각을 제한할 필요가 있는 경우
• 상수원 관리지역(상수원 보호구역과 수변구역 및 상수원 수질 보전을 위한 특별대책지역) 및 금강·낙동강·영산강·한강수계관리기금으로 토지를 매수할 수 있는 지역의 공유지로서 상수원의 수질 개선·오염방지 및 자연환경 훼손 방지를 위해 필요한 경우
• 장래의 행정수요에 대비하기 위해 비축할 필요가 있거나 보존의 필요성이 인정되는 경우
• 해당 공유재산의 매각으로 남겨지는 잔여 공유재산의 효용이 감소되는 경우
• 환매대상 토지로서 관련 법률에서 정한 환매권자에 대한 통지절차를 이행하지 않은 경우

매각방법

• 일반적으로 일반재산의 매각방법에는 일반입찰, 지명경쟁입찰, 수의계약 등이 있다.

• 일반재산 중 증권의 경우에는 규제「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제9조제9항에 따른 증권매출의 방법으로 매각한다.

※ 증권을 매각하는 경우 그 예정가격의 계산방법은 「국유재산법 시행령」 제43조 및 제44조에 따른 계산방식을 고려해 지방자치단체의 장이 정한다.

• 일반재산 중 「공유재산 및 물품 관리법」 제4조제1항제2호(선박, 부잔교, 부선거 및 항공기와 그 종물) 및 제3호(공영사업 또는 공영시설에 사용하는 중요한 기계와 기구)의 일반재산을 매각하는 경우에는 물품의 매각에 관한「공유재산 및 물품관리법」 제76조제3항을 준용한다.

※ 물품의 매각에 관한 내용은 이 콘텐츠의 <공유 물품의 이용, 물품의 이용, 물품 이용의 유형> 부분에서 자세히 설명하고 있다.

입찰에 의한 방법

• 일반재산을 매각하는 계약을 체결할 때에는 일반입찰에 부쳐야 한다.
• 일반입찰, 제한경쟁 또는 지명경쟁으로 매각하는 경우에는 행정안전부장관이 지정하는 정보처리장치를 이용하여 입찰공고 및 개찰·낙찰 선언을 해야 한다. 이 경우 지방자치단체의 장은 필요하다고 인정되면 일간신문 등에 게재하는 방법을 병행할 수 있다.

※ "행정안전부장관이 지정하는 정보처리장치"란 < 한국자산관리공사 전자자산처분시스템(온비드) > 을 말한다.

• 일반입찰, 제한경쟁 또는 지명경쟁은 예정가격 이상으로 입찰한 1개 이상의 유효한 입찰이 있는 경우에 최고가격으로 응찰한 자를 낙찰자로 한다.
• 위에도 불구하고 지역경제의 활성화를 위해 필요하다고 인정하는 경우로서 다음의 시설을 유치하기 위해 일반재산을 대부하는 경우에는 가격평가 방법 외에 지역에 미치는 영향 등을 종합적으로 고려하여 낙찰자를 결정할 수 있다.

• 「공유재산 및 물품 관리법 시행령」 제29조제1항제19호에 해당하는 시설
• 해당 공유재산을 개발하기 위한 시설 또는 해당 지방자치단체에서 투자를 유치하기 위한 시설로서 지방의회가 동의한 시설

• 지방자치단체의 장은 매각을 위한 일반입찰을 두 번 실시해도 낙찰되지 않은 일반재산에 대해서는 세 번째 입찰부터 최초 매각 예정가격의 100분의 80(지방자치단체가 활용할 가치가 없는 재산으로서 관리계획에 따라 일반재산을 매각하는 경우에는 100분의 50)을 최저한도로 하여 최초 예정 가격의 100분의 10이내의 금액만큼 매회 그 예정가격을 낮출 수 있다.

지명경쟁입찰에 의한 방법

• 지방자치단체의 장은 일반재산이 다음 중 어느 하나에 해당하는 경우에는 지명경쟁으로 매각할 수 있다.

• 해당 재산에 연접한 토지의 소유자를 지명해 입찰에 부칠 필요가 있는 경우
• 공공목적으로 용도를 지정하여 매각하는 경우
• 수의계약에 의한 매각을 신청한 자가 2인 이상인 경우

• 입찰의 방법으로 일반재산을 매각하는 경우에는 행정안전부장관이 지정하는 정보처리장치를 이용하여 입찰공고 및 개찰·낙찰 선언을 하나 입찰 중 지명경쟁의 방법으로 매각하는 경우에는 현장입찰을 실시할 수 있다.

대형부동산 매각방법 및 절차

매각 방법

대형 부동산의 거래 절차는 크게 매각 자문사 선정, 가치평가 및 마케팅 전략 수립, 마케팅 및 입찰, 우선협상자 선정 및 양해각서(MOU) 체결, 실사, 계약체결, 거래 종결 등의 7단계로 접근하는 게 좋다.

• 부동산을 매각하는 방법은 수의계약, 공개매각 크게 두 가지로 나눌 수 있다. 수의계약은 매도자가 매수자를 지정하여 매매계약을 체결하는 것이며, 공개매각은 신문 공고 등을 통해 가장 높은 희망 매입가를 적는 자가 선정되는 것이다.
• 경쟁입찰은 신문 공고 등을 통한 공개입찰과 잠재 희망매수자만을 선별한 비공개입찰이 있다. 비공개입찰은 매도자가 부동산 매각 사실을 알리고 싶어 하지 않거나, 매매종결 시기를 앞당기고 싶어 할 경우, 또는 매매예상가가 제안가와 근접할 때 선호된다.
• 현재 서울의 오피스 시장은 매도자 중심의 시장이다. 사옥과 같은 오피스빌딩의 경우 약 3개월 이내에 매매계약을 마칠 수 있다. 보통 매매계약을 할 때 계약금 10%를 지급한 후 1∼3개월 이내에 잔금을 치르고 명의를 이전하는 것으로 거래가 종결된다. 총 거래 기간은 3∼6개월 정도가 적당하다. 서울 오피스 시장은 다른 시장보다 유동성이 매우 높은 것으로 평가된다. 전체면적 2만 평 규모의 오피스빌딩 거래가 협상 시작 15일 만에 끝난 사례도 있다.

매각 절차

• 내부의사결정 : ①예상매각금액 ②최저매각가능금액 ③매각종결시기 ④매각방법 등에 대한 내부 의사결정이 선행되어야 한다.
• 매각자문사 선정 : 매각진행과 관련된 제안서(일정, 매각금액, 매각리스트, 수수료, 실적 등)를 받으며, 경우에 따라 PT를 받을 수 있다. 기업 부동산 거래는 M&A와 마찬가지로 매도자는 매각자문사, 매수자는 매입자문사를 별도로 선정하고 실제 거래 전반에 걸친 자료 준비와 협상 업무를 위탁한다. 현재 자문사를 이용하는 기업이 중견기업으로 확대됐고 100억 원대 거래도 전문 자문사에 의뢰하는 게 일반화되고 있다. 기업들이 자문사를 선정하기 위해 먼저 제안요청서(Request for Proposal, RFP)를 자문사들에 송부한다. 이어 자문사들이 제출한 자문 용역 제안서(Proposal)를 평가하고 선정하는 절차를 진행한다. RFP는 대상 물건의 간략한 정보, 매각목표 기간 등 기업이 요구하는 기준 등을 포함하면 된다. 회사의 공문 형태 문서가 일반적으로 사용된다. 제안서에는 회사소개 및 유사 실적, 참가 인력소개, 개략적인 가치 평가 및 매각전략을 담는다. RFP를 받은 후 2주 정도 후에 접수하는 게 일반적이다.
• 티저 배포 : 잠재 매수자에게 배포하며, 깊이 있는 검토를 원할 경우 CA1 또는 NDA2를 체결하고 IM3을 발송한다.
• IM 배포 : IM에는 매각 목적물의 현황에 대한 정확한 표시가 들어가며, LOI4 제출방법, 우선협상자 선정 등에 관한 사항이 포함된다. IM은 사실과 다를 경우 매도자의 사유로 계약이 파기되는 경우에 해당하므로 유의해야 한다.
• LOI/MOU : IM을 통한 자산실사 이후 LOI를 제출한 업체에 한해 우선협상대상자를 선정하고 MOU5를 체결한다. MOU는 우선협상대상자에게 매매계약을 체결할 수 있는 독점적 권한을 부여함과 동시에 자산실사 진행을 허용한다는 내용이 담긴다. MOU 체결시 일정 비율의 이행보증금을 요청할 수 있다.
• 공개입찰 : 공개 입찰방식은 법원의 경매나 금융기관의 공매가 일반적인 방식으로 알려져 있다. 매도자가 재정적으로 어렵지 않다면 되도록 공매나 경매는 피하는 게 좋다. 공매나 경매로 매각하면 매수자가 충분한 실사를 하지 못하고 입찰할 수밖에 없어 매입가를 보수적으로 산정하는 게 일반적이다. 정상물건보다 낙찰가가 낮아질 우려가 있다. 예를 들어 최근에 공매로 거래된 강남 소재 한 빌딩의 경우 국내 온라인 기업이 금융기관의 공매를 통해서 낙찰을 받았다. 다른 기업들이 빌딩 소유주와 협상 중인 금액이 낙찰가보다 높았던 것으로 알려졌다.
• PSA6 : 매매계약 체결 후 잔금 정산시 건물분 부가세를 포함 여부를 판단해야 한다.
• 매각 이후 : 계약 종결 이후의 매각자문사, 매도인과의 권리관계 변동과 한계에 유의하여야 한다.

참고자료

• 〈매각〉, 《네이버 국어사전》
• 〈매각〉, 《조세통람》
• 〈매각조건〉, 《매일경제》
• 〈일반재산의 매각〉, 《찾기쉬운 생활법령정보》
• 오성범 평가사, 〈대형부동산 매각방법 및 절차 - <부동산 투자 운영 매뉴얼>〉, 《네이버 블로그》, 2016-01-15

같이 보기

• 압류
• 담보
• 재산
• 권리
• 처분
• 공매
• 매매
• 소유권
• 부동산
• 매수인
• 매각처분

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