확정일자

확정일자(確定日字)는 증서가 작성된 일자에 대하여 완전한 증거력이 있다고 법률에서 인정하는 일자를 말한다.

개요

확정일자란 법원의 등기소 또는 공증인 사무실, 구청이나 동사무소에 주택임대차 계약서에 현재 날짜를 증명하기 위하여 확정일자의 번호와 도장을 찍는 것을 말한다. 임차주택을 인도받고 주민등록 전입신고와 함께 확정일자를 받으면 된다. 해당 문서가 해당 날짜에 존재하고 있었다는 것을 증명하기 위한 것으로, 공증기관에 문서를 제시하면 공증기관은 공증을 청구한 해당 날짜를 문서에 기재하고, 그 문서상의 확정일자 도장을 찍는다. 해당 문서가 해당 날짜에 존재하고 있었다는 것을 증명하기 위한 것으로, 공증기관에 문서를 제시하면 공증기관은 공증을 청구한 해당 날짜를 문서에 기재하고, 그 문서상의 확정일자 도장을 찍는다. 확정일자는 주로 공증사무소, 법원, 등기소, 동사무소 등에서 주택을 임대할 때 체결하는 주택임대차계약의 체결 날짜를 확인하기 위해 계약서에 도장을 찍어준 날짜를 의미한다. 확정일자는 주택의 임대차계약 체결, 전입신고 등을 위해 받게 되며, 제3자와의 관계에서 완전한 증거력을 갖는다. 즉, 확정일자란 법원 또는 동사무소 등에서 주택임대차계약을 체결한 날짜를 확인하여 주기 위하여 임대차계약서 여백에 그 날짜가 찍힌 도장을 찍어주는데 이때 그 날짜를 의미한다.

주택임차인이 임차주택의 보증금에 대하여 제3자에게 대항력을 갖게 하기 위해서는 전세권을 설정해야 하는데 경제적 약자인 임차인이 임대인이 꺼리고 있는 전세권 등기를 요구하기 어려운 실정을 고려하여 입주와 전입신고를 한 임차인이 확정일자를 받으면 경매 때 우선순위 배당에 참여하여 후순위 담보물권자보다 우선적으로 보증금을 변제받을 수 있도록 한 제도이다. 이는 주택임대차보호법 제3조의2에 명시되어 있는 것으로 임대차계약 문서가 특정 날짜에 존재하고 있었다는 사실을 증명하기 위해 만들어진 서류상으로 존재하는 것이다. 확정일자를 받을 방법은 임대차계약서에 공증기관에서 확정일자인을 찍어주는 방법, 임대차계약서에 법원·등기소의 공무원 또는 읍·면 동사무소에서 확정일자인을 찍어주는 방법 등이 있다. 일반적으로 가장 많이 이용하는 방법은 읍, 면, 동사무소에서 확정일자인을 받는 것으로 이것은 주민등록 전입신고를 하면 동시에 확정일자를 받을 수 있어 가장 손쉬운 방법이다.

임대차계약서의 확정일자는 임대인의 동의 없이 임차인 또는 계약서 소지인이 언제든지 계약서 원본을 제시하고 구두로 청구하면 받을 수 있다. 확정일자를 받지 않으면 법적 대항력이 없어 선순위 근저당 설정 등이 있는 경우 경매 등의 상황 발생 시 임대보증금을 보호받지 못한다. 즉, 확정일자와 입주 및 전입신고를 마친 주택임차인은 임대주택에 관한 경매절차의 환가대금에서 자기 확정일자보다 늦은 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다(주택임대차보호법 제3조의2 제1항). 이 우선변제권은 주택의 인도(입주), 주민등록의 전입, 확정일자라는 세 가지 요건을 모두 갖추어야 하고 3가지 요건 중 가장 늦은 날을 기준으로 순위가 정해진다. 확정일자순위에 따른 우선변제적 효력은 주택임대차보호법이 인정하는 특수한 효력이므로 주택 이외의 상가에 대하여는 이러한 효력이 인정되지 않았으며, 2002년 11월부터 상가건물 임대차보호법에 따라 상가도 확정일자 효력을 인정받게 되었다.

법률 규정

민법 부칙 <법률 제471호, 1958.2.22.> 제3조 (공증력있는 문서와 그 작성) 
① 공증인 또는 법원 서기의 확정일자인 있는 사문서는 그 작성 일자에 대한 공증력이 있다. 
② 일자확정의 청구를 받은 공증인 또는 법원 서기는 확정일자부에 청구자의 주소, 성명 및 문서 명목을 기재하고 그 문서에 기부번호를 기재한 후 일자인을 찍고 장부와 문서에 계인하여야 한다.
③ 일자확정은 공증인에게 청구하는 자는 법무부령이, 법원 서기에게 청구하는 자는 대법원규칙이 각각 정하는 바에 의하여 수수료를 내야 한다. <개정 1970·6·18>
④ 공정증서에 기재한 일자 또는 공공기관에서 사문서에 어느 사항을 증명하고 기재한 일자는 확정일자로 한다.

확정일자란 증서에 대하여 그 작성한 일자에 관한 안전한 증거가 될 수 있는 것으로 법률상 인정되고 당사자가 나중에 변경하는 것이 불가능한 일자를 말한다(대법원 1988. 4. 12. 선고 87다카2429 판결 등). 쉽게 말해, 해당 문서가 해당 일자에 존재하고 있었음이 공적으로 증명된 일자, 또는 그 증명이 확정일자이다. 더 쉽게 말하면, '우리가 이런 계약을 했어요. 알고 계세요.(문제가 생기면 증인이 되어주세요)'라고 법원에 신고하는 것이 확정일자다.

확정일자는 보통 다음과 같은 경우에 특히 문제된다.

• 지명채권 양도의 제3자에 대한 대항요건 : 지명채권을 양도할 때, 그 통지나 승낙은 확정일자 있는 증서에 의하지 않으면 채무자 이외의 제3자에게 대항하지 못한다(민법 제450조 제2항).
• 신탁에서 수익권 양도의 제3자에 대한 대항요건 : (신탁법 제65조 제2항).
• 채권자의 변경으로 인한 경개의 제3자에 대한 대항요건 : (민법 제502조).
• 대항력 있는 주택임대차 또는 상가건물 임대차가 우선변제권(파산의 경우에는 별제권)까지 갖기 위한 요건 : (주택임대차보호법 제3조의2 제2항, 상가건물 임대차보호법 제5조 제2항, 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제415조).
• 비밀증서유언의 방식 : (민법 제1069조 제2항).

이 중에서 법학도들뿐만 아니라 일반인들에게도 익숙하고, 실제로도 가장 중요한 것은 지명채권 양도의 대항요건을 갖추는 데 필요한 확정일자와 주택 또는 상가건물임대차의 우선변제권 요건으로서의 확정일자이다.

확정일자의 부여

일반적인 확정일자 부여

확정일자 부여신청은 문서소지자가 할 수 있다. 그런데 그 문서소지자가 꼭 문서명의인이어야 하는 것은 아니다.

• 법원사무관등의 확정일자 부여 : 지방법원 본원이나 지원이나 등기소에 사문서를 들고 가서 일자확정을 청구하면 확정일자인을 찍어 준다고 한다(수수료 : 600원+장수 4매 초과시 초과매수 4매마다 100원).
• 공증인의 확정일자 부여 : 공증 사무실에 가서도, 사서증서에 확정일자를 받을 수 있다(수수료 : 1,000원).

임대차계약서에의 확정일자 부여

주택임대차보호법 제3조의6(확정일자 부여 및 임대차 정보제공 등)
① 제3조의2제2항의 확정일자는 주택 소재지의 읍·면사무소, 동 주민센터 또는 시(특별시·광역시·특별자치시는 제외하고, 특별자치도는 포함한다)·군·구(자치구를 말한다)의 출장소, 지방법원 및 그 지원과 등기소 또는 「공증인법」에 따른 공증인(이하 이 조에서 "확정일자부여기관"이라 한다)이 부여한다.
② 확정일자부여기관은 해당 주택의 소재지, 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등을 기재한 확정일자부를 작성하여야 한다. 이 경우 전산처리정보조직을 이용할 수 있다.
③ 주택의 임대차에 이해관계가 있는 자는 확정일자부여기관에 해당 주택의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보의 제공을 요청할 수 있다. 이 경우 요청을 받은 확정일자부여기관은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없다.
④ 임대차계약을 체결하려는 자는 임대인의 동의를 받아 확정일자부여기관에 제3항에 따른 정보제공을 요청할 수 있다.
⑤ 제1항·제3항 또는 제4항에 따라 확정일자를 부여받거나 정보를 제공받으려는 자는 수수료를 내야 한다.
⑥ 확정일자부에 기재하여야 할 사항, 주택의 임대차에 이해관계가 있는 자의 범위, 확정일자부여기관에 요청할 수 있는 정보의 범위 및 수수료, 그 밖에 확정일자부여사무와 정보제공 등에 필요한 사항은 대통령령 또는 대법원규칙으로 정한다.

상가건물 임대차보호법 제4조(확정일자 부여 및 임대차정보의 제공 등) 
① 제5조제2항의 확정일자는 상가건물의 소재지 관할 세무서장이 부여한다.
② 관할 세무서장은 해당 상가건물의 소재지, 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등을 기재한 확정일자부를 작성하여야 한다. 이 경우 전산정보처리조직을 이용할 수 있다.
③ 상가건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 관할 세무서장에게 해당 상가건물의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보의 제공을 요청할 수 있다. 이 경우 요청을 받은 관할 세무서장은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없다.
④ 임대차계약을 체결하려는 자는 임대인의 동의를 받아 관할 세무서장에게 제3항에 따른 정보제공을 요청할 수 있다.
⑤ 확정일자부에 기재하여야 할 사항, 상가건물의 임대차에 이해관계가 있는 자의 범위, 관할 세무서장에게 요청할 수 있는 정보의 범위 및 그 밖에 확정일자 부여사무와 정보제공 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

위 조문들을 매의 눈으로 보면 짐작하겠지만, 주택이나 상가건물의 임대차계약서의 확정일자 부여에 관한 명령, 규칙은 세 가지가 있다.

• 주택임대차보호법 시행령(대통령령) 제3조 내지 제7조, 주택임대차계약증서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙(법무부령)
• 주택임대차계약증서의 확정일자 부여 및 정보제공에 관한 규칙(대법원규칙)
• 상가건물 임대차보호법 시행령(대통령령) 제3조 내지 제3조의3, 상가건물 임대차계약서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙(법무부령)

주택이나 상가건물의 임대차계약서는 본래의 부여기관(지방법원, 등기소, 공증인사무소)외에 다음과 같은 곳에서도 부여받을 수 있다.

• 주택임대차계약증서 : 읍·면사무소, 동 주민센터, 시·군·구의 출장소 (수수료 : 600원+장수 4매 초과 시 초과매수 4매마다 100원).
• 상가건물 임대차계약서 : 세무서 (수수료 : 없음)

확정일자부

법원, 등기소, 공증인의 확정일자부에 관해서는 확정일자부 및 일자인 조제에 관한 규정이라는 대통령령이 제정되어 있다.

통상의 확정일자부

모두에 적었듯이 확정일자를 부여할 때에는 확정일자부에도 기재를 하여야 하는데, 구체적으로, 청구자의 성명, 주소, 문서명목을 기재하고 일자인과 계인을 찍는다.

임대차계약서의 확정일자부

특기할 것은, 임대차계약서에 확정일자를 부여할 때에는 다음과 같은 사항도 확정일자부에 기재한다.

• 임대인·임차인의 인적사항
• 주택(또는 상가건물) 소재지
• 임대차 목적물
• 임대차 기간
• 차임·보증금

상가건물 임대차의 경우에는 확정일자부에, 임차인의 상호 및 사업자등록번호도 기재한다. 따라서, 주택이나 상가건물의 임대차계약서에 확정일자를 받아 두면, 유사시에 임대차계약서가 멸실 또는 망실되더라도, 확정일자부가 계약 내용의 간접적인 입증방법이 될 수 있다. 다만, 확정일자부에 위와 같은 사항까지 기재하는 제도는 주택임대차는 2014년 1월 1일부터, 상가건물임대차는 2015년 11월 13일부터 시행되고 있으므로, 그 후에 확정일자를 받은 경우에만 적용이 있는 셈이다.

전자확정일자의 특례

주택임대차와 관련하여 특기할 제도로, 전자확정일자 제도가 있다. 이는 인터넷등기소에서 신청하는 것으로서, 임대차계약서를 스캔하여 사이트에 올림으로써 한다. 스캔된 이미지는 인터넷등기소에 저장되므로, 유사시에 임대차계약서가 멸실 또는 망실되더라도, 그 전자화문서를 발급받을 수 있다. 다만 문서 자체가 늘 진본이라고 인정받는건 아니지만 말이다.

확정일자의 효력

사람들이 접할 확정일자 가운데 가장 많이 쓰이는 확정일자는 주택임대차와 관련해서다. 엄밀히 얘기하면 주택임대차는 임차인이 임대인에게 돈을 빌려주고 무이자인 대신 그 집에서 살 수 있는 제도다. 전세는 대한민국에만 있는 특이한 제도기 때문에 저당권 대신 전세권이 마련돼있다. 전세권은 물권으로 그 효력을 대외적으로 주장하려면 등기가 필요한데 등기를 하려면 집주인의 협조가 필요하다. 근데 문제는 집주인이 협조를 안 해준다. 그렇다고 전세권 설정을 안 해놓으면 내가 이 집에 보증금을 주고 세 들어 살고 있다는 게 증명이 안 되기 때문에 집이 경매로 넘어가도 보증금을 못 받는다(계약서는 집주인과 세입자 사이에서나 유효하지 경매로 배당받은 사람이나 선순위 채권자에게 보여줘 봐야 소용없다.). 따라서 집주인 협조가 없어도 전세권을 설정한 것과 같은 효과를 내는 게 확정일자다. 확정일자를 받아놓으면 후순위 채권자보다는 먼저 돈을 받을 수 있다. 전입신고 없이 확정일자만 받으면 우선변제권의 요권이 안돼서 의미없다.

참고자료

• 〈확정일자〉, 《나무위키》
• 〈확정일자〉, 《네이버 국어사전》
• 〈확정일자〉, 《한경 경제용어사전》
• 〈확정일자〉, 《시사상식사전》
• 〈확정일자〉, 《시사경제용어사전》
• 〈경매 주요 용어 50개〉, 《부동산 경매 10개월-10단계》

같이 보기

• 확정
• 일자
• 법률
• 증명
• 공증
• 제3자
• 임차인
• 임대인
• 계약서
• 전입신고
• 주택임대차
• 임대차계약서
• 주택임대차보호법

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