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2023년 10월 18일 (수) 09:04 판
분양계약(不動産登記法)은 분양자가 아파트 등의 소유권을 수분양자에게 이전할 것을 약정하고 수분양자가 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약이다.
개요
아파트 분양계약이란 일반적으로 아파트 소유자인 건설사나 시행사(분양자)가 아파트를 필요로 하는 분양권자(수분양자)에게 장래의 아파트를 건축하여 소유권을 이전할 것을 약정하고 분양권자는 대금을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약이다. 일반적으로 대한민국에서 "완공 전 분양계약"은 주택공급에 관한 규칙에 의거하여 공급대상, 분양자의 자격조건, 분양자의 모집절차, 법정질서 등의 내용으로 주택공급신청서를 작성하기 때문에 계약자유의 원칙이 제한된다.
또한, 장기간 건설되는 아파트에 대해 특정된 동과 호수를 지정하여 계약을 체결한 수에 건설사는 그 아파트의 완공 후에 구분소유권을 이전해주기로 약정하고, 분양권자는 그 대가로 분양대금을 계약금, 중도금 그리고 잔금으로 장기간에 나누어서 아파트의 공정도에 따라 분납하기로 약정하는 장기적 계약의 한 형태이다. 즉 건설사나 시공사는 견본주택을 완공 전에 미리 공개하여 보여주고 통상 2년 혹은 3년 정도 후에 동일한 규모와 품질로 완성하여 공급하는 의무를 부담하며, 분양권자는 아파트 건축의 공정도에 따라 분양대금을 계속적으로 지급할 의무가 있는 장기적 아파트 매매계약으로 볼 수 있다. 이러한 완공 전 분양계약과 관련하여 한국 대법원은 법적 안정성과 계약의 구속력 및 계약준수의 원칙에 입각하여 사정 변경의 원칙을 좁게 해석하고 있다.
완공 전 아파트 분양계약의 사정 변경의 요건
- 아파트 분양계약의 이행기간이 장기간의 권리의무의 관계로 지속되어 왔어야 한다. 완공 전 아파트 분양계약은 최소한 2년 이상 법률관계가 지속적으로 이어지기 때문에 사정 변경의 원칙을 적용할 수 있다.
- 사정 변경 원칙의 주장은 계약내용의 이행이 완료되기 전에 통보해야 한다. 아파트 분양계약 체결 이후에 발생한 객관적인 사정 변경에 대해 아파트 분양계약 내용의 이행이 완료되기 전에 계약내용 변경요구나 계약해제를 주장해야만 사정 변경의 원칙을 적용받는다. 왜냐하면 잔대금을 전부 지급하여 아파트의 소유권이 이전되고 명도가 완료된 이후까지 사정 변경의 원칙을 주장하여 계약내용의 변경이나 계약해제를 허용한다면, 모든 계약내용의 이행을 믿고 성실하게 소유권까지 이전해준 분양자인 상대방의 기대이익과 신뢰이익을 침해하는 것이기 때문에 거래의 안전과 법적 안정성을 해칠 뿐만 아니라 신의칙에 위반되는 것이다.
- 분양자와 분양권자의 이익 보호에 형평성을 잃어야 한다.
- 거래계약의 자유가 제한되고 일정한 자격요건을 요구받는 경우의 아파트분양 계약이여야 한다. 아파트분양 계약에 대해 법률적으로 자유거래가 제한받는 조건하에서 완공 전 아파트분양 계약을 체결한 분양권자는 중대한 사정 변경이 발생하면 계약내용의 조정과 변경을 주장할 수 있으며, 만약 계약 내용에 대해 변경을 하더라도 계약 목적을 달상할 수 없거나 이행이 불가능한 경우에는 계약을 해제할 수 있으며, 계약 당사자 간의 법률관계가 형평성을 잃은 경우에 사정 변경의 원칙을 적용할 수 있을 것이다. 이러한 사정 변경의 원칙이 적용될 수 있는 계약은 계속적 계약관계에서 인정되며 각각의 계약관계마다 개별적으로 판단해야 하며 계약 유형별로 일률적으로 결정되는 것은 아니다.[1]
분양계약서
분양계약서(分讓契約書)란 목적물을 분양하면서 그 대가를 지급받는다는 내용으로 작성하는 문서이다. 부동산 분양의 매매에 관련한 계약을 체결하고 그 내용을 명시한 문서를 말한다. 분양계약서에는 매매대금 및 지급시기, 소유권 이전, 제세공과금, 부동산의 인도, 계약의 해제에 관한 사항을 상세하게 기재한다.
분양계약서는 기본항목, 일반항목, 기타항목 등의 구성으로 이루어져 있다.
- 기본항목 : 계약의 목적, 물건의 표시, 분양가격 및 납부기한, 납부장소, 계약의 해지와 해제, 위약금, 작성연월일, 당사자의 기명날인 등
- 일반항목 : 입주지정일 통보 및 입주절차, 연체료, 할인료 등
- 기타항목 : 권리의무의 양도, 공부 정리 및 호수의 변경, 기타사항 등
분양계약서의 유형
분양계약서의 유형은 토지나 건축물 등을 매개로하는 부동산 관련 부분과 동식물 등을 분양하는 동식물 관련 분양계약으로 나눌 수 있다. 분양의 형태로 기업에서 주도하는 분양과 행정기관이나 공사, 기타 단체나, 개인이 주관하는 경우로 나눌 수 있다.
- 부동산 분양계약 : 토지 분양계약서/아파트 분양계약서/건물분양계약서/상가분양계약서/빌라분양계약서/콘도분양계약서/매장분양계약서/오피스텔 분양계약서/아파트형 공장 분양계약서
- 동식물 분양계약 : 애완동물분양계약서/애완견분양계약서/반려견 분양계약서/버섯분양계약서/나무분양계약서/식물씨앗 분양계약서/식물추출물 분양계약서
분양계약서의 작성요령
- 분양 목적물의 특정내용 기재 : 분양계약서를 작성하기 위해서는 먼저 분양 목적물을 특정하고, 분양목적물의 상태확인과 분양가격 및 분양 방법 등을 기재하여야 한다.
- 대금 및 납부방법과 연체 시 제재방법 : 목적물의 분양에 따른 분양대금의 납부방법으로 언제(납부기한), 어디서(납부장소), 어떠한 형태로 어떻게 납부할 것인가를 명시하고 연체시의 제제방법이나 할인율에 대하여도 명료하게 기재하여야 한다.
- 입주절차에 관한 사항기재 : 입주절차에 관한 사항으로 입주일자와 분양목적물의 표시(동 호수나 면적 등) 부속물의 설치에 관한 사항을 기재하여야 하며, 분양목적물의 양도에 관한 사항과 공부정리관계(소유권이전 등)등에 관하여도 기재하여야 한다.
- 계약해지 및 손해배상에 관한 사항 기재 : 계약의 해지와 해제 및 이에 따른 손해배상의 관계, 위약금에 관한 내용을 명확하게 기재하여야 한다.
- 계약 후 분쟁발생 관련 사항 기재 : 계약으로 인하여 당사자 간의 분쟁발생시 처리방안을 기재하고 서로 간의 분쟁이 원활히 해결되지 않았을 경우를 대비하여 분쟁을 다룰 관할 법원을 특정하여 기재한다. 계약 작성일자와 당사자의 이름 및 주민등록번호와 주소를 기재하고 반드시 기명날인하여야 한다.
분양계약서 작성 시 유의사항
- 거래할 분양목적물의 관련사항 파악 : 분양계약서를 작성할 때에는 먼저 분양할 목적물을 명확하게 확인하는 절차가 필요하다. 이를 위하여 분양목적물을 주위 인근 건축물 등과 비교 검토하여 분양가액을 평가가고 분양목적물의 시설이나 기타 자재 등을 검토하여야 한다. 또한 분양가액이 분양목적물에 상응한 가액으로 타당한지 평가하고 주위환경과 기타 미래의 전망을 참작하여 분양목적물을 평가하여 검토하여야 한다.
- 거래자의 신용 및 분양권리 능력 파악 : 분양계약을 할 때 권리능력이 없는 자들이 마치 분양 권리능력이 있는 것처럼 사람들을 미혹하여 부당이득을 취하고 이로 인한 불측의 손해를 보는 일들이 생길 수 있다. 따라서 분양계약 시에는 반드시 그 부분을 확인하고 권리능력이 있는 자와 분양계약을 체결하여야 하며 아울러 분양자 등이 분양목적물을 완성하여 이전하기까지 아무런 문제가 없는지 등에 대하여도 알아보는 것이 필요하다.
- 분양목적물의 기타 명시부분 파악 : 분양계약서를 작성할 때에는 분양 목적물과 기타 부속물의 상태(자재와 그 형태) 등을 잘 파악하여 의심사항이 있으면 계약서에 정확하게 명시하는 것이 좋다.
- 계약 불이행으로 인한 손해배상관계 파악 : 계약서에는 반드시 계약 불이행으로 인한 손해배상관계를 명확하게 명시해야 하고 특히, 이러한 모든 계약은 권리능력이 있는 자와 반드시 해야 하며, 대리인인 경우 대리권의 여부를 명확하게 확인하여야 할 것이다.
- 분양목적물의 기타 명시부분 파악 : 분양목적물의 면적과 분양가액의 확인 및 분양대금의 입금시기와 분양물의 인도 또는 입주일과 부속물의 설치에 관한 사항 및 권리관계의 이전 등에 관하여도 명확하게 하여 분양계약서를 작성하여야 한다.[2]
계약 체결 시 유의사항
분양계약을 체결할 때 최소한 다음 사항을 유의하기 바란다.
① 분양계약서의 분양자(매도인)가 시행사인지, 시공사인지, 신탁사인지를 명확히 확인하고 분양계약을 체결하기를 바란다. 분양계약의 분양자는 원칙적으로 시행사이다. 다만, 시행사가 신축건물에 관한 사업을 시공사 혹은 신탁사와 공동으로 시행하는 경우에 한하여 시공사 혹은 신탁사도 분양계약의 분양자가 될 수 있다.
- 시행사는 시장조사, 토지매입, 사업시행, 건축 인·허가, 분양, 홍보, 시공사 선정, 입주자모집 등 신축건물에 관한 사업을 책임지고 하는 회사를 의미한다.
- 시공사는 시행사와 신축건물에 관한 공사도급계약을 체결하고 신축건물의 완공을 책임지기로 하는 회사를 의미한다.
- (관리)신탁사는 신축건물의 처분, 즉 분양계약의 관리 및 분양대금의 입출금업무를 수행하는 회사를 의미한다.
② 분양계약의 당사자가 개인이 아닌 회사(법인)인 경우, 먼저 계약상대방인 회사의 법인등기부등본을 보고, 현재 계약을 체결하는 사람이 회사를 대표할 권한이 있는 사람인지 여부를 확인한 후, 반드시 그 회사의 이름과 대표자의 이름을 계약서에 기재하여야 한다. 또한 대표이사가 날인을 함에 있어 대표이사 개인 도장이 아닌 법인인감을 사용하였는지 여부를 확인하고, 분양계약서와 아울러 법인인감을 받아 두는 것이 좋다.
③ 신축건물 완공 전 분양의 경우 신축건물 부지에 관한 등기부등본을 발급받아 그 부지에 대하여 저당권 등 제한물권이나 가압류, 가처분 등 처분제한 등기, 예고등기 등이 있는지 여부를 확인하여야 한다.
④ 시행사(분양자)로부터 분양을 대행하도록 위임받은 분양대행사를 통해 분양계약을 체결함에 있어 분양대행자 또는 분양대행업체의 직원들의 말만 믿고 그들이 보장해 준다는 내용이 그대로 분양계약의 내용이 된다고 생각하면 안 되고, 분양계약서에 명시된 내용에 한하여 분양자에게 대항할 수 있다는 점을 유의하여야 한다.
⑤ 분양계약서에 입주예정일(아파트 등 주택) 혹은 입점예정일(상가)에 관한 규정 및 입주예정일 불이행에 따른 지체보상금 약정이 있는지 여부를 확인하기 바란다.
⑥ 분양자 및 수분양자의 각 귀책사유로 분양계약이 해제될 경우 위약금 조항(일반적으로 공급대금 총액의 10%를 위약금으로 정함)이 있는지 여부를 확인하기 바랍니다. 분양자의 귀책사유로 분양계약이 해제될 경우 분양자는 수분양자에게 공급대금 총액의 10%를 위약금으로 지급한다는 취지의 조항을 분양계약서에 명시하면 향후 분쟁이 발생하였을 때 손해액의 입증 부담을 덜 수 있다.
⑦ 계약금, 중도금 및 잔금을 지급하기 전에 등기부를 확인하여 권리의 변동사항이 있는지 여부를 확인하는 것이 좋다. 이들 금액을 지급하는 때에는 영수증을 받아둬야 한다.
⑧ 분양계약 시 분양목적물에 설정되어 있는 기존의 제한물권 등기를 말소하거나, 동종업종의 입주를 제한, 혹은 수분양자에 유리한 다른 업체의 입주를 보장하는 것과 같은 특약사항을 합의하는 경우가 많은데, 이러한 특약사항의 구체적인 내용을 분양계약서에 명시적으로 규정하여야 특약사항의 해석과 관련한 추후 분쟁을 예방할 수 있다.[3]
문제점
분양계약 당사자 관련 분쟁
분양계약서에 시행사와 시공사가 기재되어 있는 경우
신축 분양목적물의 시행사는 보통 중소기업체이고, 시공사는 일반인들에게 인지도가 높은 건설회사여서 수분양자들은 대부분 시행사의 자력보다는 시공사의 자력을 믿고 분양계약을 체결하는 경우가 많고, 분양대금도 보통 시행사 및 시공사의 공동예금계좌로 입금하도록 되어 있어 수분양자들로서는 시행사 및 시공사 모두 분양자로 오인하고 있는 경우가 많다. 더욱이 일간지에 분양광고를 하면서 시행사는 작게 표시하고 인지도가 높은 시공사는 크게 표시하여 시공사만을 부각시키며, 분양계약서에 시행사 및 수분양자의 권리의무 뿐만 아니라 시공사의 권리의무도 규정하고 있고 시공사로서 분양계약서에 서명·날인하는 경우가 많아 법을 잘 모르는 일반인으로서는 시공사도 분양계약의 당사자로서 권리의무가 있다고 생각을 하는 경우가 많다. 그러나 분양계약서에 시행사와 수분양자가 당사자로 기재되어 있고, 시공사는 시공사로서 책임을 지고 준공한다는 내용으로 서명·날인을 한 경우 분양계약의 주체는 시행사와 수분양자다. 시공사는 단지 분양목적물의 준공을 책임질 의무만 있을 뿐, 이러한 사정만으로 시행사와 공동으로 분양계약을 한 것으로 볼 수는 없다. 사안에 따라 시공사가 시행사와 공동으로 재건축사업 등을 추진하면서 재건축사업 및 분양사업을 사실상 주도하는 경우에 있어서는, 시공사를 시행사와 공동사업자로 볼 수 있는 경우도 있다. 그러나 일반적으로는 분양계약의 당사자는 시행사와 수분양자다.
분양계약서에 시행사, 시공사, 관리신탁사가 기재되어 있는 경우
시행사 및 시공사는 분양목적물의 신축·분양사업과 관련하여 시공사의 공사대금의 지급을 담보하기 위한 방안으로 시공사를 우선수익자로 정하여 관리신탁사와 관리신탁계약을 체결하고, 관리신탁사로 하여금 분양계약 관리 및 분양대금 입출금 업무를 수행하게 하는 내용의 대리사무계약을 체결하는 경우 분양계약서에는 위 3사가 모두 기재되어 있어 수분양자로서는 분양계약의 당사자를 위 3사 모두로 오인하는 경우가 많다. 예를 들어, 분양계약서의 "매도인"란에 시행사만 기재되어 있고, 그 아래 시공사, 관리신탁사가 각 기재되어 있으며, 시행사, 시공사, 관리신탁사 대표이사의 기명·날인이 되어 있으나, 시공사는 공사도급계약서상에 명시된 한도 내에서 책임준공을 하고 공사시공과 관련한 업무를 제외한 모든 업무에 관해서는 일체의 책임을 지지 않는다는 취지의 내용과 관리신탁사는 대리사무계약에 따라 위임된 분양계약의 관리 및 분양대금 입출금 업무를 수행한다고 기재되어 있는 경우이다. 이러한 경우, 수분양자는 시공사 및 관리신탁사가 시행사와 공동으로 분양계약을 체결하였다거나 시행사의 분양계약상의 의무를 연대하여 이행하겠다는 묵시적 특약을 하였으므로 시행사와 연대하여 분양계약 해제에 따른 손해배상책임이 있다고 주장하기도 하지만 특별한 사정이 없는 한 원칙적으로 분양계약의 당사자는 시행사만이라고 해야 할 것이다.[3]
동영상
각주
- ↑ 행정전문 혜안, 〈분양계약 - 사정변경원칙〉, 《네이버 블로그》, 2016-08-31
- ↑ 〈분양계약서〉, 《예스폼 서식사전》
- ↑ 3.0 3.1 〈생활속의 법률상식 - 분양〉, 《대구지방법원》
참고자료
- 〈분양계약서〉, 《예스폼 서식사전》
- 〈생활속의 법률상식 - 분양〉, 《대구지방법원》
- 행정전문 혜안, 〈분양계약 - 사정변경원칙〉, 《네이버 블로그》, 2016-08-31
같이 보기
