건축물대장

건축물대장(建築物臺帳)은 집의 소재(所在), 구조, 면적 및 소유자의 주소, 성명 따위를 적은 공용문서를 말한다.

개요

건축물의 소유·이용과 유지·관리 상태를 확인하거나 건축정책의 기초 자료로 활용하기 위하여 건축물과 그 대지의 현황 및 건축물의 구조 내력에 관한 정보를 작성한 서류를 말한다. 사용승인 또는 건축허가 대상 건축물 외의 건축물의 공사 후 기재를 요청한 경우 등에 해당되는 건축물은 소유·이용 및 유지·관리 상태를 확인하거나 건축정책의 기초 자료로 활용하기 위하여, 건축물대장에 건축물과 그 대지의 현황 및 건축물 구조내력에 관한 정보를 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수·구청장은 작성 및 보관하고 지속적으로 정비해야 한다.

건축물대장은 건축물의 종류에 따라 일반건축물대장과 집합건축물대장(1동 건물이 구조상 구분된 형태의 건축물)으로 구분하며, 해당 건축물에 대한 건축물 및 대지에 관한 현황을 기재한다(건축물현황도 포함). 건축물대장은 건축물 1동을 단위로 하여 각 건축물마다 작성하고, 부속건축물이 있는 경우 주된 건축물대장에 포함하여 작성하여야 한다. 만약 동일 대지에 기존 건축물대장이 존재하는 경우에는 그 대장을 말소 또는 폐쇄하기 전에는 신규 건축물대장을 작성할 수 없다(단, 기존 건축물과 별개의 동으로 증축한 경우는 신규 작성 필요). 또한, 건축물대장은 말소·폐쇄되어도 영구히 보존하여야 한다. 시 도시계획국)

 건축법 제38조(건축물대장) 
① 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 건축물의 소유·이용 및 유지·관리 상태를 확인하거나 건축정책의 기초 자료로 활용하기 위하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 건축물대장에 건축물과 그 대지의 현황 및 국토교통부령으로 정하는 건축물의 구조내력(構造耐力)에 관한 정보를 적어서 보관하여야 한다.
1. 제22조제2항에 따라 사용승인서를 내준 경우
2. 제11조에 따른 건축허가 대상 건축물(제14조에 따른 신고 대상 건축물을 포함한다) 외의 건축물의 공사를 끝낸 후 기재를 요청한 경우
3. 제35조에 따른 건축물의 유지·관리에 관한 사항
4. 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우
② 제1항에 따른 건축물대장의 서식, 기재 내용, 기재 절차, 그 밖에 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다.

건축물의 현황에 관한 공부. 건축물에 대한 공법상의 규제, 지방세의 과세대상, 손실보상가액의 산정 등 건축행정의 기초자료가 된다(대법원 2009. 2. 12. 선고 2007두17359 판결). 그 서식 등에 관해서는 하위법으로 건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙이 제정되어 있다.

특징 및 종류

건축물대장이란 건축물의 소재, 번호, 종류, 구조, 건평, 소유자의 주소, 성명 등을 등록하여 그 상황을 명확하게 기록해 놓은 장부를 말한다. 시장·군수·구청장이 건축물과 그 대지의 현황을 적어서 보관한다. 건축물대장은 일반건축물대장과 집합건축물대장이 있다. 전자는 일반건축물에 해당하는 건축물 및 대지에 관한 현황을 기재한 대장이고, 후자는 집합건축물에 해당하는 건축물 및 대지에 관한 현황을 기재한 대장이다. 이것은 건축물 1동을 단위로 건축물 마다 작성하고 부속건축물이 있으면 그것은 주된 건축물대장에 포함하여 작성한다. 집합건축물 대장은 표제부와 전유부분(專有部分)으로 나누어 작성한다. 건축물대장은 건축물의 사용승인서를 내준 경우, 건축허가 대상 외의 건축물은 공사를 끝낸 후 기재를 요청한 경우 등에 기재한다.

이미 등기된 건축물이 등기부에 적힌 부동산의 표시가 건축물대장과 일치하지 않을 경우에는 소유권의 등기명의인은 등기부를 정정하지 않으면 그 부동산에 다른 등기를 신청할 수 없다. 또 등기부에 적힌 등기명의인의 표시가 건축물대장과 일치하지 않는 경우에 그 등기명의인은 등록명의인 표시의 변경등록을 하지 않으면 해당 부동산에 다른 등기를 신청할 수 없다. 따라서 건물에 대한 내용에 변경이 있을 때는 등기부를, 명의인이 다를 때는 건축물대장의 내용을 변경하고 등기를 신청해야 한다. 건축물대장은 1992년 6월 1일 건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙의 시행으로 종전의 가옥대장(家屋臺帳, house register)을 건축물대장으로 명칭을 변경한 것이다. 경과규정을 두어 건축물대장으로 이기하기 전까지 종전의 가옥대장은 건축물대장으로 본다.

근거는 건축법 및 건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙이다. 건축물대장은 행정부(국토교통부)에서 관리하며, 그 내용은 등기부의 내용과 반드시 일치하지 않는다. 따라서 거래, 임차 등을 할 때는 양자를 잘 확인해야 한다. 또한, 건축물대장은 건축물의 소유·이용 상태를 확인하거나 건축정책의 기초자료로 활용하기 위하여 다음의 어느 하나에 해당하면 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장이 건축물대장에 건축물과 그 대지의 현황을 기록하여 보관한다.

① 「건축법」에 따라 사용승인서를 내준 경우

② 「건축법」에 따른 건축허가 대상 건축물(건축신고 대상 건축물 포함) 외의 건축물의 공사를 끝낸 후 기재를 요청한 경우

③ 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 건축물대장의 신규등록 및 변경등록을 신청한 경우

④ 「건축법」 시행일 전에 법령 등에 적합하게 건축되고 유지·관리된 건축물의 소유자가 그 건축물의 건축물관리대장이나 그 밖에 이와 비슷한 공부(公簿)를 건축물대장에 옮겨 적을 것을 신청한 경우

⑤ 건축물의 증축·개축(改築)·재축(再築)·이전·대수선 및 용도변경에 의하여 건축물의 표시에 관한 사항이 변경된 경우

⑥ 건축물의 소유권에 관한 사항이 변경된 경우

건축물대장은 건축물의 종류에 따라 다음과 같이 구분한다.

① 일반건축물대장 : 일반건축물에 해당하는 건축물 및 대지에 관한 현황을 기재한 건축물대장

② 집합건축물대장 : 집합건축물에 해당하는 건축물 및 대지에 관한 현황을 기재한 건축물대장

건축물대장은 건축물 한 동을 단위로 하여 각 건축물마다 작성하고, 부속건축물이 있는 경우 부속건축물은 주된 건축물대장에 포함하여 작성한다.

건축물대장의 생성

건축물대장을 직권으로 생성하는 경우는 다음과 같다(건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제12조 제1항 본문).

• 사용승인(다른 법령에 따라 사용승인으로 의제되는 준공검사·준공인가 등 포함)을 하는 경우 : 사용승인된 내용에 따라 생성
• 공용건축물의 공사완료를 통보받은 경우 : 제출된 서류에 따라 생성
• 「주한미군기지 이전에 따른 평택시 등의 지원 등에 관한 특별법」 제8조에 따라 반환되는 공여구역의 건축물에 대하여 국방부장관의 요청이 있는 경우 : 해당 건축물에 대한 국유재산대장부본 및 건물배치도에 따라 생성

위 경우 외의 건축물의 공사를 완료한 자는 건축물대장생성신청을 하여야 하며(같은 조 제2항), 이 신청을 받은 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 신청내용이 건축물 및 대지의 실제 현황과 합치되고 건축법령이 정한 건축기준 및 관계 법령 등의 규정에 적합한 건축물에 대하여 건축물대장을 생성하여야 한다(같은 조 제3항). 건축물대장 소관청의 작성신청 반려행위는 행정처분에 해당한다(대법원 2009. 2. 12. 선고 2007두17359 판결).

다만, 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 위와 같은 건축물대장생성 신청이 없는 경우에는 건축주 또는 소유자에게 건축물대장생성의 신청을 권고하거나 상술한 기준에 따라 직권으로 해당 건축물에 대한 건축물대장을 생성할 수 있다. 직권으로 건축물대장을 생성하는 경우에 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 해당 건축물의 건축주 또는 소유자에게 그 사실을 통지하여야 한다(같은 조 제4항).

등기촉탁

특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유로 건축물대장의 기재 내용이 변경되는 경우(제2호의 경우 신규 등록은 제외한다) 관할 등기소에 그 등기를 촉탁하여야 한다(건축법 제39조 제1항 전문).

• ☆지번이나 행정구역의 명칭이 변경된 경우
• 건축물로서 사용승인 내용 중 건축물의 면적·구조·용도 및 층수가 변경된 경우
• 건축물의 철거신고에 따라 철거한 경우
• ☆건축물의 멸실 후 멸실신고를 한 경우

이 경우 ☆ 표시한 등기촉탁은 지방자치단체가 자기를 위하여 하는 등기로 본다(같은 항 후문). 이러한 등기촉탁의 절차에 관하여 필요한 사항은 국토교통부령으로 정하는데(같은 조 제2항), 이 또한 '건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙'에 규정되어 있다.

건축물대장 등본·초본 등

수수료를 납부하고서 건축물대장 등본·초본을 발급받거나 열람할 수 있다(건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제11조). 다만, 건축물현황도 중 평면도 및 단위세대별 평면도는 건축물 소유자의 동의를 얻거나 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자가 신청하는 경우에 한하여 발급하거나 열람하게 할 수 있다(같은 조 제3항).

• 건축물 소유자의 배우자와 직계 존·비속 및 그 배우자
• 국가 또는 지방자치단체
• 경매·공매 중이거나 법원의 감정 촉탁이 있는 경우 또는 공공사업을 위한 보상 등을 위한 감정평가를 하는 경우
• 건축물 소유자의 필요에 의하여 건축물의 감정평가, 설계·시공 또는 중개 등을 의뢰한 증빙서류가 있는 경우
• 해당 건축물에 거주하는 임차인(賃借人)

건축물부존재증명서

해당 대지에 등기된 건축물이 존재하지 아니하는 경우 대지의 소유자 또는 건축물의 소유명의인은 건물멸실등기의 신청을 위하여 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 건축물부존재증명발급신청서에 건물 등기사항증명서를 첨부하여 건축물부존재증명을 신청할 수 있다(건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제25조 본문). 다만, 건축물대장이 작성되어 있는 경우에는 건축물부존재증명을 받을 수 없다(같은 조 단서).

참고자료

• 〈건축물대장〉, 《네이버 국어사전》
• 〈건축물대장〉, 《나무위키》
• 〈건축물대장〉, 《서울시 도시계획용어사전》
• 〈건축물대장〉, 《토지이용 용어사전》
• 〈건축물대장〉, 《부동산용어사전》

같이 보기

• 자료
• 정보
• 서류
• 건축물
• 사용승인
• 건축허가
• 공용문서
• 일반건축물대장
• 집합건축물대장

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