감정평가액

감정평가액(鑑定評價額) 또는 감정평가금액(鑑定評價金額)은 감정평가사가 부동산의 가치와 특징을 감정하여 평가한 금액을 말한다.

개요

감정평가액은 감정평가사가 부동산의 경제적 가치를 화폐 단위로 측정한 것을 말한다. 법원은 경매물건의 감정을 감정 평가사에게 의뢰한다. 감정평가액은 최초 경매 시 최저 입찰가격이 된다. 감정평가는 부동산과 동산을 포함해 토지, 건물, 기계기구, 항공기, 선박, 유가 증권, 영업권과 같은 유·무형의 재산에 대한 경제적 가치를 판정해 가액으로 표시하는 일이다. 감정이라고도 하는데 경제 규모가 커지면서 각종 재화에 대한 적정한 가치판단과 공정한 가격을 매기기 위한 공정거래 매개수단으로 자리잡았다. 1918년 10월 조선식산은행에서 출발해 각 금융기관에 보급됐는데 1969년 감정전담기관으로 한국감정원이 발족했다. 1973년 감정평가제도 기본법인 '감정평가에 관한 법률'이 제정돼 이듬해 4월 시행됐다. 1989년 이 법은 폐지되고 '지가공시 및 토지 등의 평가에 대한 법률'로 대체됐다.

감정평가 대상은 동산과 부동산, 기타 대통령령으로 정하는 재산이 해당한다. 부동산으로는 국가, 지자체, 금융기관 등이 담보로 받거나 매입·관리·처분할 부동산이나 자산재평가법에 의한 재평가자산이 포함된다. 국유재산법에 의거해 매각·대부할 부동산, 조세 부과나 징수를 위해 평가할 부동산, 법원 계류 중인 소송 목적의 부동산, 경매부동산, 일반 매매 거래를 위한 부동산 등도 감정평가 대상이다. 감정평가는 특히 경매부동산이 폭발적으로 늘면서 과학적인 정확성을 필요로 한다. 감정에는 일괄감정, 구분감정, 부분감정 세 종류가 있다. 일괄감정은 둘 이상의 물건이 같은 가격으로 감정되거나 물건 상호간 용도상 뗄 수 없는 관계일 경우 적용된다. 구분감정은 한 개 물건에서도 가치가 다른 부분이 있을 때에 이용된다. 부분감정은 하나로 이용되는 물건에 대해 필요한 부분만을 감정할 때 사용한다.

감정평가 방법으로 매매사례비교법, 임대사례비교법, 원가법, 적산법, 수익환원법등 등 종류가 많다. 감정은 일반적으로 기본 사항 확정, 처리계획 수립, 대상물건 확인, 자료수집 및 정리, 자료검토, 가격 형성요인 분석, 감정방법 산정, 감정가격 결정, 감정평가액 표시 순으로 진행된다. 감정 평가사는 기여성, 성실성, 신뢰성, 공정성 준수는 물론 비밀을 엄수해야 한다. 즉 성실·공정 의무, 허위감정 금지, 매매업 금지, 비밀엄수 등의 직업 의무를 가진다. 특히 감정평가사는 자기능력으로 업무수행을 못하거나 곤란하다고 판단되는 물건과 이해관계를 가진 물건을 감정해선 안된다. 감정평가는 예전에 정부의 감정평가 일원화시책으로 한국감정원에서 전담했다. 오늘날 감정평가는 감정평가법인과 감정평가사사무소가 담당한다.

감정평가

부동산·동산을 포함하여 토지, 건물, 기계기구, 항공기, 선박, 유가 증권, 영업권과 같은 유·무형의 재산에 대한 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액(價額)으로 표시하는 일련의 업무를 말한다. 일반적으로 줄여서 '감정'이라고도 한다. 경제 규모의 확대와 고도성장은 국민경제생활의 과학화·합리화의 요망과 함께 모든 경제활동의 기초가 되는 각종 재화에 대한 적정한 가치판단과 공정타당한 가격 형성을 위한 공정거래의 매개용역으로서의 이른바 감정평가를 필요로 하게 되었다.

감정평가는 동산과 부동산 및 기타 대통령령으로 정하는 재산을 평가대상으로 하는데, 부동산에는 국가, 지자체, 금융기관 등이 담보로 받거나 매입, 관리, 처분할 부동산, ＜자산재평가법＞에 의한 재평가자산, ＜국유재산법＞에 의하여 매각 또는 대부할 부동산, 조세의 부과 또는 징수를 위하여 평가할 부동산, 법원에 계류중인 소송 목적의 부동산, 또는 경매부동산, 일반 매매 거래를 위한 부동산 등이 모두 포함된다.

감정평가는 부동산 거래 등 특히, 경매부동산 등의 폭주 등으로 경제적 상황에 따른 과학적인 정확성이 요구된다. 감정평가하는 데 있어서 감정의 종류로는 일괄감정·구분감정·부분감정의 세 종류가 있다. 일괄감정은 두 개 이상의 물건이 동일한 가격으로 감정되거나 물건 상호간의 용도상 불가분의 관계가 있는 경우 이용되고, 구분감정은 한 개의 물건이라도 가치를 달리하는 부분이 있는 경우에 이용되며, 부분감정은 일체로 이용되고 있는 물건에 대하여 필요상 일부만을 감정할 때 이용된다.

감정평가의 방법으로는 매매사례비교법·임대사례비교법·원가법·적산법·수익환원법·수익분석법 등 여러 가지가 있다.

① 매매사례비교법은 대상물건과 동일성 또는 유사성이 있는 다른 물건의 매매사례와 비교하여 가격설정과 대상물건의 현황에 맞게 시점수정 및 사정보정을 가하여 가격을 추정하는 방법이다.

② 임대사례비교법은 대상물건과 동일성 또는 유사성이 있는 다른 물건의 임대사례와 비교하여 가격시점과 대상물건의 상황에 맞게 시점수정 및 사정보정을 기하여 임료를 추정하는 방법이다.

③ 복성식평가법은 가격시점에 대상물건을 재생산 또는 재취득하는 데 필요한 재조달 원가에 감가수정을 가하여 대상물건이 가지는 현재의 가격을 산정하는 방법이다.

④ 적산법은 가격 시점에서 대상물건의 정상시가를 기대이율로 곱하여 산정한 금액에 대상물건을 계속하여 임대차하는 데 필요한 경비를 가산하여 임료를 산정하는 방법이다.

⑤ 수익환원법은 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순이익을 환원이율로 환원하여 가격 시점에서의 감정가격을 산정하는 방법이다.

⑥ 수익분석법은 일반 기업경영에 의하여 산출된 총이익을 분석하여 대상물건이 일정한 기간에 산출할 것으로 기대되는 순이익을 구한 뒤, 이에 필요한 경비를 가산하여 대상물건의 임료를 산정하는 방법이다. 감정방법을 작용할 때 감정가격은 매매사례비교법·복성식 평가법, 수익환원법의 임료는 임대사료비교법·적산법, 수익분석법에서는 대상물건에 따라 적정한 방법을 선택한다.

감정의 실시절차는 기본 사항의 확정→처리계획 수립→대상물건 확인→자료수집 및 정리→자료검토 및 가격 형성요인 분석→감정방법 산정→감정가격 결정→감정평가액 표시 등으로 진행하며, 합리적이고 능률적인 감정을 위해 필요에 따라 순서를 조정할 수 있다. 또한, 감정평가시 감정서 기재사항(보고내용)으로서 감정의뢰인, 감정목적 및 조건, 가격시점, 조사기관 및 작성일자, 물건의 내용(소재지·종별·수량·기타), 감정가액, 감정가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견, 물건목록의 표시근거, 공인감정사의 서명날인 등의 내용을 빠짐 없이 기재해야 한다.

감정평가사는 감정평가를 실시하는 데 기여성·성실성·신뢰성 및 공정성을 준수하고, 비밀을 엄수하여 감정업무의 발전에 이바지할 성실·공정의 의무, 허위감정의 금지, 매매업 금지, 비밀엄수 등의 직업상의 의무를 진다. 아울러 자기능력으로 업무수행이 불가능하거나 극히 곤란하다고 판단되는 물건과 특별한 이해관계가 있는 물건은 감정해서는 아니된다. 그러므로 감정평가사가 앞에서 열거한 의무를 준수하지 않거나 일정한 자격 없이 감정평가 업무를 하는 행위, 사기 또는 부정한 방법으로 감정평가업의 등록 또는 인가를 받았거나 자격을 얻은 행위, 허위의 보고나 자료제출을 하는 행위, 업무검사를 방해, 거부, 기피하는 행위 등은 ＜감정평가 및 감정평가사에 관한 법률＞ 이나 ＜형법＞·＜상법＞ 등의 법령에 따라 위법행위로 처벌을 받는다.

감정평가는 과거에 정부의 감정평가 일원화시책과 함께 전담기관인 한국감정원에서 실시하였다. 이 당시 한국감정원은 금융기관의 기존 감정업무 및 ＜자산재평가법＞·＜토지수용법＞·＜징발재산의 보상에 관한 규정＞ 등의 법령에 의한 일반 감정업무를 흡수, 대행한 바 있었다. 그러나 현재 감정평가는 감정평가법인, 감정평가사사무소에서 그 업무를 담당하고 있다.

감정평가방식

감정평가사는 감정평가방식에 따라 감정평가를 한다. (「감정평가에 관한 규칙」제11조(감정평가방식))

• 원가방식 : 원가법 및 적산법 등 비용성의 원리에 기초한 감정평가방식
• 비교방식 : 거래사례비교법, 임대사례비교법 등 시장성의 원리에 기초한 감정평가방식 및 공시지가기준법
• 수익방식 : 수익환원법 및 수익분석법 등 수익성의 원리에 기초한 감정평가방식

감정평가원리

• 예상의 원리 : 감정평가 대상의 가치는 과거나 현재의 이용상태에 의해 결정되는 것이 아니라, 그것이 앞으로 어떻게 이용될 것인가에 대한 예상을 토대로 해서 결정됨
• 변동의 원리 : 가치에 영향을 미치는 제 요인이 변동됨에 따라, 감정평가 대상의 가치도 달라지게 됨
• 수요와 공급의 원리 : 가치는 수요와 공급의 상호작용에 의해 결정됨
• 경쟁의 원리 : 경쟁에 따라 초과이윤이 없어지고 그 가치에 적합한 가격을 가지게됨. 즉 가치는 경쟁에 의해 결정됨
• 대체의 원리 : 가치는 그것과 대체 관계에 있는 유사감정평가 대상의 영향을 받아서 결정됨
• 기회비용의 원리 : 가치는 그것을 특정용도로 사용함으로써 사라진 대안적 이용에 지불하려는 대가에 의해 결정됨

균형의 원리(비례의 원리) : 최대의 가치를 구현하기 위해서는 투입되는 생산요소의 결합비율이 적절한 균형을 이루고 있어야 함

• 기여의 원리 : 가치는 각 구성 부분이 감정평가 대상 전체의 가치에 기여한 정도를 전부 합한 것
• 잉여생산성의 원리 : 가치는 감정평가 대상이 창출하는 소득 중 다른 생산요소의 사용대가를 지불하고 남은 잉여소득에 해당됨
• 적합의 원리 : 감정평가 대상의 제 특성은 시장수요와 일치되거나 주변의 유사물과 어울릴 수 있을 때 높은 가치를 창출함
• 외부성의 원리 : 가치는 감정평가 대상이 가지고 있는 내부적 특성뿐만 아니라, 주변의 외부적 요인에 의해도 영향을 받음

참고자료

• 〈감정평가액〉, 《네이버 국어사전》
• 〈감정평가액〉, 《한경 경제용어사전》
• 〈감정평가〉, 《용어해설》
• 〈감정평가〉, 《한국민족문화대백과》
• 〈감정평가〉, 《위키백과》

같이 보기

• 감정
• 평가
• 금액
• 측정
• 화폐
• 가격
• 가액
• 부동산
• 감정평가
• 국유재산법
• 감정평가사
• 감정평가업자

이 감정평가액 문서는 부동산 거래에 관한 글로서 검토가 필요합니다. 위키 문서는 누구든지 자유롭게 편집할 수 있습니다. [편집]을 눌러 문서 내용을 검토·수정해 주세요.

산업 : 산업, 산업혁명, 기술, 제조, 기계, 전자제품, 정보통신, 반도체, 화학, 바이오, 건설, 유통, 서비스, 에너지, 전기, 소재, 원소, 환경, 직업, 화폐, 금융, 금융사, 부동산, 부동산 거래 □■⊕, 부동산 정책, 아파트, 건물, 토지 부동산 시장 가격 • 가격거품 • 가수요 • 강남불패 • 거래 • 거래량 • 거래사이클 • 거래절벽 • 거주목적 • 거주요건 • 경착륙 • 고가 • 공급 • 공급자 • 공포수요 • 과열 • 관망 • 관망세 • 구매 • 구매자 • 급등 • 급락 • 기하평균 • 대기수요 • 리츠 • 리츠사 • 물가 • 반등 • 배후수요 • 보합 • 보합세 • 부동산 버블 • 부동산 사이클 • 부동산 시장 • 부동산 커뮤니티 • 부동산 투기 • 부동산 투자 • 빌라공급 • 빌라수요 • 빌라시장 • 빚투 • 산술평균 • 상가 • 상가가격 • 상승 • 상승세 • 상승장 • 수요 • 수요자 • 수익 • 수익률 • 시가 • 시가인정액 • 시가표준액 • 시세 • 시세차익 • 신고가 (거래) • 신고가 (행정) • 신저가 • 실거주 • 실거주자 • 실수요 • 실수요자 • 심리 • 아파트가격 • 아파트공급 • 아파트수요 • 아파트시장 • 악재 • 연착륙 • 영끌 • 영끌족 • 영털 • 영털족 • 외지인 • 원정투기 • 이부망천 • 이자 • 이자율 • 이자지옥 • 인구감소 • 인구증가 • 재료 • 저가 • 정상화 • 조정 • 조정장 • 조화평균 • 주택가격 • 주택공급 • 주택수요 • 주택시장 • 지방소멸 • 집값 • 최고가 • 최저가 • 추세 • 추세선 • 추세전환 • 투기 • 투기수요 • 투자 • 투자목적 • 투자수요 • 패닉바잉(공황구매) • 평균 • 폭등 • 폭락 • 하락 • 하락세 • 하락장 • 하우스푸어 • 호가 • 호재 • 혼조 • 혼조세 부동산 매매 가액 • 갭 • 갭투자 • 거치 • 공시가격 • 공시지가 • 구분소유 • 구분소유자 • 급매 • 급매물 • 담보 • 담보대출 • 대출 • 대출심사 • 매각 • 매도 • 매도물량 • 매도세 • 매도우위지수 • 매도자 • 매도자 우위 • 매매 • 매매가 • 매매사례 • 매매사례가액 • 매물 • 매물실종 • 매수 • 매수물량 • 매수세 • 매수우위지수 • 매수자 • 매수자 우위 • 무담보대출 • 물량 • 미등기전매 • 변제 • 부동산 거래 • 부동산 매매 • 분할상환 • 빌라매매 • 상속 • 상투 • 상환 • 소유 • 소유자 • 소유주 • 실거래 • 실거래가 • 아파트매매 • 양도 • 양도차익 • 양여 • 원금 • 원금상환 • 원소유자 • 원시취득 • 유상취득 • 임장 • 잔금 • 잔금일 • 재개발 • 재건축 • 재산 • 전매 • 조합 • 조합원 • 주택담보대출(주담대) • 주택매매 • 중도금 • 증여 • 지가 • 차익 • 청산 • 초급매 • 초급매물 • 취득 • 취득가액 • 취득일 • 현금청산 • 현금화 • 현소유자 • 환매 • 환매권 • 환산취득가액 경매 가처분 • 감정가액 • 감정평가 • 감정평가사 • 감정평가액 • 감정평가업자 • 개찰 • 경공매 • 경락자 • 경매 • 경매물건 • 경매배당 • 경매처분 • 경쟁 • 경쟁률 • 경쟁입찰 • 경쟁자 • 공매 • 공매가격 • 국유자산 • 낙찰 • 낙찰가 • 낙찰예정자 • 낙찰자 • 단독응찰 • 무응찰 • 부동산 경매 • 비크리 경매 • 수의계약 • 수탁자산 • 승자의 저주 • 압류 • 압류자산 • 유입자산 • 유찰 • 응찰 • 입찰 • 입찰가 • 입찰참가 • 입찰참가자 • 재입찰 • 재재입찰 • 처분 • 처분금지 • 체납 • 체납액 • 체납자 • 투찰 • 투찰가 • 패찰 • 포기 • 행정처분 분양 가점 • 고분양가 • 공공분양 • 공공분양주택 • 낙약자 • 당첨 • 당첨자 • 딱지 • 마이너스피(마피) • 모델하우스 • 무입주금 • 물딱지 • 미달 • 미분양 • 미분양아파트 • 미분양주택 • 민간분양 • 부정청약 • 분양 • 분양가 • 분양권 • 분양권 전매 • 분양대행사 • 분양률 • 분양시장 • 분양자 • 선분양 • 선분양자 • 선분양제도 • 수분양자 • 수익자 • 시공사 • 시행사 • 신탁사 • 실입주금 • 요약자 • 원매자 • 융자 • 융자금 • 입주 • 입주권 • 입주금 • 입주자 • 전매금지 • 전매제한 • 청약 • 청약금 • 청약자 • 청약자격제한 • 청약통장 • 추첨 • 특별공급(특공) • 프리미엄(피) • 후분양 • 후분양자 • 후분양제도 임대 거주 • 거주자 • 건물주 • 공공임대아파트 • 공공임대주택 • 공공주택 • 관리비 • 국민임대아파트 • 국민임대주택 • 깡통전세 • 등록임대사업자 • 만기 • 만기일 • 매입임대주택 • 명도 • 명도소송 • 반전세 • 방세 • 보증금 • 빌라왕 • 사용 • 사용권 • 상가건물임대차보호법 • 상가임대 • 상가임대사업 • 상가임대사업자 • 세입자 • 연세 • 연체 • 영구임대아파트 • 영구임대주택 • 월세 • 월세가 • 월세보증금 • 월세집 • 위장전입 • 의무임대기간 • 이사 • 이주 • 임대 • 임대기간 • 임대물 • 임대사업 • 임대사업자 • 임대수익 • 임대아파트 • 임대인 • 임대주택 • 임대차 • 임대차 3법 • 임대차보호법 • 임차 • 임차권 • 임차권 등기명령 • 임차인 • 장기임대 • 장기임대주택 • 장기전세주택 • 재임대(전대) • 전대인 • 전대차 • 전대차계약 • 전세 • 전세가 • 전세가율 • 전세권 • 전세보증금 • 전세사기 • 전세임대주택 • 전세자금대출 • 전세집 • 전월세 • 전월세가 • 전월세전환 • 전월세전환율 • 전입 • 전입신고 • 전전세 • 전차인 • 전출 • 전출신고 • 점유 • 점유자 • 주거 • 주거권 • 주거안정 • 주택임대 • 주택임대사업 • 주택임대사업자 • 주택임대차 • 주택임대차보호법 • 집세 • 집주인 • 차임 • 통임대 • 하숙집 • 행복주택 • 확정일자 부동산 계약 가등기 • 갑구 • 건축물대장 • 경정등기 • 계약 • 계약금 • 계약당사자 • 계약률 • 계약서 • 계약일 • 공인중개사 • 구분소유권 • 권리질권 • 근저당 • 기명 • 다운계약 • 다운계약서 • 담보 가등기 • 대지권 미등기 • 등기 • 등기공무원 • 등기권리자 • 등기권리증 • 등기부 • 등기부등본 • 등기소 • 등기신청서 • 등기용지 • 등기의무자 • 등기인 • 등기일 • 등본 • 떴다방 • 말소 • 말소등기 • 말소회복등기 • 매매계약 • 매매계약서 • 멸실등기 • 명의등기인 • 물권 • 미계약 • 미등기 • 미등기부동산 • 법무사 • 법원 • 법원공무원 • 변경등기 • 복덕방 • 본등기 • 부동산등기 • 부동산등기법 • 부동산중개업 • 분양계약 • 불법계약 • 소멸 • 소유권 • 소유권 이전등기 • 소유권 이전청구권 가등기 • 소재지 • 신고 • 신분증 • 업계약 • 업계약서 • 예고등기 • 예비등기 • 월세계약 • 유치권 • 을구 • 일체성 • 임대차계약 • 임대차계약서 • 재계약 • 저당권 • 저당권자 • 전세계약 • 전세권 • 전유 • 전유면적 • 전유물 • 전유부분 • 제한물권 • 중개 • 중개수수료 • 중개업 • 중개업소 • 중개업자 • 중개인 • 지상권 • 지상권자 • 지역권 • 직거래 • 직권등기 • 질권 • 집주름 • 체결 • 특수관계자 • 표제부 위키 : 자동차, 교통, 지역, 지도, 산업, 기업, 단체, 업무, 생활, 쇼핑, 블록체인, 암호화폐, 인공지능, 개발, 인물, 행사, 일반