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부동산 매매
부동산 매매(不動産賣買)는 토지·건물 등 부동산을 목적물로 하는 매매를 말한다.
목차
개요
매매란 당사자의 한쪽이 재산권을 상대방에게 전이할 것을 약정하고 상대방은 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 낙성(諾成)·유상(有償)·쌍무(雙務)·불요식(不要式) 계약이다. 재산권은 원칙적으로 전이성이 있으므로 성질상 또는 법률상 양도할 수 없는 것을 제외하고는 모두 매매의 목적물이 될 수 있다. 다만 농지는 일정한 경우 매매의 목적물이 되지 못하는 경우가 있다. 즉, 부동산매매업(不動産賣買業)은 토지·건물 등 부동산을 목적물로 하여 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우도 포함) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과세 기간 동안 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업을 말한다. 자기의 토지 위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축중인 건축법에 의한 건물과 토지를 제3자에게 양도한 경우, 토지를 개발하여 주택지, 공업단지, 상가, 묘지 등으로 분할 판매하는 경우도 부동산 매매업의 범위에 포함된다. 반면 주택을 신축하여 판매하는 사업은 부동산매매업이 아니고 건설업으로 보며 이때 그 주택에는 주택에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적의 5배 또는 10배를 넘지 않는 토지도 포함되는 것으로 한다.
주택의 일부에 상가 점포 등 다른 목적의 건물이 설치되어 있는 경우에 주택의 면적이 다른 목적의 건물과 같거나 그보다 큰 경우에는 그 전체를 주택으로 보고 그보다 적은 경우에는 그 전체를 주택으로 보지 않는다. 부동산매매업자가 토지나 건물을 매매하는 때에는 그 매매차익은 양도소득이 아니고 사업소득이 된다. 그리고 토지 등 매매차익을 그 매매일이 속하는 달의 다음 달 말일까지 주소지 관할 세무서장에게 토지 등 매매차익예정신고를 하여야 하며 이때 주민등록등본, 당해 자산의 매입에 관한 계약서 사본 및 매도에 관한 계약서 부본과 토지 및 건물대장등본, 설비비, 개량비, 자본적 지출액 및 양도비명세서, 감가상각비명세서 등과 같이 제출하여야 한다. 부동산매매업으로부터 생긴 소득도 모두 종합소득에 합산하여 과세되는 것이나 양도소득과 사업소득의 세율 차이로 인하여 그 세액계산에 특례를 규정하고 있다.[1][2]
부동산매매업자
부동산매매업자(不動産賣買業者)는 소득세법의 규정에 의하면 부동산매매업이라 함은 토지·건물 등 부동산을 목적물로 하여 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우도 포함) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상의 1과세기간 동안 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업을 말한다. 부동산매매업자가 토지나 건물을 매매하는 때에는 그 매매차익은 양도소득이 아니고 사업소득이 된다. 그리고 토지 등 매매차익을 그 매매일이 속하는 달의 말일부터 2개월이 되는 날까지 납세지관할세무서장에게 토지 등 매매차익예정신고를 하여야 하며 이때 세액을 자진납부하도록 하고 있다. 납세지관할세무서장은 토지 등 매매차익예정신고 또는 토지 등 매매차익예정신고 납부를 한 자에 대하여는 그 신고 또는 신고납부를 한 날부터 1개월 내에, 매매차익예정신고를 하지 아니한 자에 대해서는 즉시 그 매매차익과 세액을 결정하고 해당 부동산매매업자에게 이를 통지하여야 한다.[3]
부동산 매매계약서
부동산 매매계약서란 부동산 매매계약을 체결하고 매도인과 매수인 간에 이를 증명하기 위해 주고받는 문서이다.
부동산 매매계약사의 개요
매매계약의 정의
- 의의 : 매매계약은 당사자 일방이 어떤 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고, 상대방은 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 계약이 체결되는 것으로, 매매계약의 목적은 재산권으로 재산적 가치가 있는 권리나 물건 등은 무엇이든 매매의 목적물이 될 수 있으므로 그 종류와 형태가 매우 많고 다양하다. 그러나 어떠한 형태의 매매계약이든 간에 당사자 일방이 어떤 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고, 상대방은 그 대금을 지급할 것을 약정하는 의사의 합치가 되면 계약은 체결되는 것이다.
- 매매계약의 성립 : 매매계약은 구두에 의하든 서면에 의하든 당사자간의 의사의 합치만 있으면 성립하는 것이나 차후 분쟁예방 등을 위하여 서면으로 함이 타당하고 현실에도 부동산이나 기타 그 재산적 가치가 높은 것은 통상 서면에 의한 계약에 의하고 있는 실정이다.
- 매매목적물 : 매매의 목적은 재산권으로 재산적 가치가 있는 권리나 물건 등은 매매의 목적이 될 수 있고, 그 목적물의 일부이든 전부이든 간에 매매의 대상이 될 수 있다.
- 매매의 효력 : 매도인은 매수인에 대하여 매매의 목적이 된 권리를 이전하여야 하며 매수인은 매도인에게 그 대금을 지급하여야 한다. 이는 특별한 약정이 없으면 동시에 이행하여야 한다.
- 매매계약에 따른 비용의 부담 : 매매계약에 관한 비용은 당사자 쌍방이 균등하여 부담한다.
- 매매계약의 해제 : 매매의 당사자 일방이 계약 당시 계약금으로 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.
부동산 매매계약서의 의미
부동산 매매계약서는 부동산 매매시 필요한 계약서로 매매대금 및 지급 시기, 소유권 이전, 제한권 등 소멸, 제세공과금, 부동산의 인도, 계약의 해제에 관한 사항을 약정하는 문서이다. 일반적으로는 시중에서 판매하는 인쇄된 계약서용지나 부동산 중개업자가 준비하고 있는 부동산 매매계약서 용지를 사용하고 있으나 그 용지나 기재사항의 순서와는 관계없이 일정한 약정 사항을 기재하면 된다.
부동산 매매계약서의 구성
부동산 매매계약서의 구성항목은 매매하고자 하는 부동산종류 및 조건에 따라 다양하게 구성될 수 있으나 일반적으로 아래 항목으로 구성이 된다.
- 매도인, 매수인의 당사자 표시
- 목적물의 표시
- 매매대금(계약금, 중도금, 잔금)의 액과 그 지불방법과 시기
- 소유권이전등기의 시기
- 목적물의 명도시기
- 부동산 소유권의 이전 및 매매 물건의 멸실, 훼손 등 매도인의 책임사항
- 특약사항
부동산 매매계약서 작성요령
- 당사자 : 매도인과 매수인의 주소와 성명을 기재하여(가급적 주민등록표 등 공문서에 의하여 확인하여 기재) 당사자를 특정한다.
- 부동산의 표시 : 매매할 목적 부동산을 기재하되 소재(주소)와 지번 및 지목, 면적과 건물의 형태 등을 특정하여 기재한다.
- 매매대금 등 : 총 매매대금과 매매대금의 지급방법 등에 관하여 당사자간의 약정사항을 기재한다.
- 소유권이전 등 : 매매 목적부동산의 소유권이전절차에 따른 문제와 그 비용의 부담 등에 관한 사항을 당사자가 약정한 후 그 약정사항을 기재한다.
- 위약에 따른 문제 : 양 당사자 중 일방이 매매계약에 따른 각 조항을 위반 시 이에 따른 손해배상의 문제와 계약해제에 관한 문제 등에 관하여 당사자가 약정한 후 약정사항을 기재한다.
- 기타 : 기타 매매에 따른 당사자간의 제반 약정사항과 제세공과의 부담 등에 관한 사항을 약정하여 기재한다.
- 말미 : 당사자가 이의 없이 매매계약을 체결하여 각자 계약서를 보관한다는 취지의 내용과 계약일자를 기재한 후 각자 기명날인하면 된다.
부동산 매매계약 불이행시 대처방법
- 계약금 지급 후 계약이행 착수 전의 계약불이행
- 이행의 착수 후에 계약불이행의 경우
- 매매계약 불이행 등에 따른 손해배상 등의 청구절차
- 내용증명의 발송
- 지급명령 등의 신청
- 가압류·가처분
- 소송의 이행(본안)
- 민사집행(경매 등)
부동산 매매계약서 작성 시 유의사항
부동산 매매계약 체결 전
- 법원 등기과나 등기소 또는 인터넷을 통하여 토지, 건물 등기부 등본을 발급받거나 열람하여 등기부 등본상의 소유자가 실제 소유자인지 계약체결 당사자인지 주민등록증을 통해 확인한다.
- 등기부 등본의 갑구에 기재되어 있는 가압류, 압류, 가등기, 경매, 예고등기 등 소유권에 영향을 줄 수 있는 내용을 확인한다.
- 등기부 등본의 을구에 기재되어 있는 근저당, 저당권, 전세권 등의 소유권 이외의 권리가 등기되어 있는 지의 여부를 확인한다.
- 등기부 등본상의 근저당 등의 권리가 등기되어 있는 경우 예상되는 주택 가격에서 근저당 등의 금액을 공제하고 자신의 주택이 경매되는 경우를 대비하여 먼저 입주해 있는 전세보증금 등을 공제하고도 본인의 매매계약금의 회수가 가능한지 판단한다.
- 계약 체결 상대방이 등기부 등본상의 소유자가 아닌 경우 적절한 대리권이 있는지의 여부를 위임장과 인감증명서를 통해서 확인한다.
부동산 매매계약 체결 시
- 거래하는 양쪽 모두 안심하고 계약할 수 있도록 발급받은 등기부상 소유자의 인적사항을 확인하고 소유자의 주민등록증을 제시받아 동일인 여부를 확인한다.
- 만일 대리인과 계약할 경우에는 인감증명이 첨부된 위임장으로 대리권 여부를 확인하되 위임장에는 부동산의 소재지, 계약의 목적, 본인이 계약에 대한 제반사항을 대리인에게 위임한다는 취지, 본인 인감날인, 수임인의 주소, 성명, 주민등록번호, 연월일 등의 내용이 명시되어 있는지 확인한다.
- 계약 체결시 양쪽 모두 입회인을 배석시키면 좋고, 권리관계가 복잡한 경우나 등기절차는 공인중개사 또는 법무사에게 의뢰하면 안전하다.
- 계약서 작성 당일, 중도금 지불 당일. 잔금 지불 당일에 항상 계약서를 지참한다.
부동산 매매계약서 작성 시
- 계약서에 명시할 사항
- 등기부등본상과 토지대장상의 목적물 표시
- 대금의 액수와 지불시기
- 매수, 매도인의 성명, 주소, 주민등록번호
- 부동산의 명도시기
- 부동산 소유권의 이전 및 매매 물건의 멸실, 훼손 등 매도인의 책임사항
- 숫자는 아라비아 숫자보다는 한글 또는 한자로 표기함
- 특약사항란에 명시할 사항 : 특약사항란에는 차후 분쟁의 소지가 있는 것은 모두 내용들을 협의하여 기재한다.
- 계약당시의 등기상 권리관계 상태를 잔금 지불시까지 유지하여 양도한다는 내용
- 잔금지불과 동시에 등기이전에 관련된 일체의 서류를 교부한다는 내용
- 잔금일 기준 공과금과 세금을 정산한다는 내용
- 계약을 이행하지 않을 때는 손해배상을 한다는 내용
- 각종 권리 제한 등에 대한 말소 또는 인수에 대한 내용
- 영수증에 명시할 항목
- 지급내역, 연월일, 영수자 성명, 도장
부동산 매매계약 체결 후
- 계약서 작성후 이상이 없으면 기명, 날인후 계약금을 건네주고 영수증을 받으며 매도, 매수, 입회인이 1부씩 보관한다.
- 잔금 기일이 장기인 경우 중도금과 잔금 지급 전에 등기부등본을 재확인하여 계약 후 중요한 권리 변동이 있는지 반드시 확인한다.
- 잔금을 지급하는 때에는 매도인과 매수인이 소유권이전등기에 필요한 서면을 준비하여 관할 등기소에 가서 소유권이전등기를 신청하거나 또는 법무사(변호사)를 통하여 소유권이전등기신청을 위임한다.[4]
동영상
각주
참고자료
같이 보기
