부정청약

부정청약(不正請約)은 청약자가 서류위조 또는 위장전입 등 부정한 방식으로 아파트 청약을 해 당첨된 경우를 말한다.

개요

부정청약이란 청약자가 서류위조 또는 위장전입 등 부정한 방식으로 아파트 청약을 해 당첨된 경우를 말한다. 통상적으로 '부정청약'이란 브로커가 청약통장을 매수한 후 청약명의자를 대신해 아파트 청약을 하거나(대리청약), 일반청약자가 소득 및 출생‧혼인신고 내역 등을 위조하거나 위장전입을 하는 등 부정한 방식으로 청약을 해 당첨된 경우를 뜻한다. 이는 지역주택조합사업에서도 문제가 될 수 있으므로 이와 같은 부정청약에 따라 당첨된 자로부터 분양권을 양수하거나 당첨된 자가 시행자와 공급계약에 따라 이전등기를 경료한 주택을 양수해 다시 이전등기를 경료한 제3자의 경우, 제3자가 현재 보유하고 있는 분양권 내지 주택의 등기에 관한 효력에 대해 검토해보고자 한다.

판례

부정청약 분양권 취소 위약금 조항에 대해 시행사가 상세한 약관설명의무를 이행하지 않으면 '위약금 부과는 무효'라는 판결이 나왔다. 2022년 7월 법조계에 따르면, 서울중앙지법 민사213단독 이현종 판사는 A 씨가 B 시행사를 상대로 낸 위약금 반환(분양대금 반환) 청구 소송에서 "피고들은 원고에게 1억1456만9100원 등을 지급하라"라고 판결했다. 아무리 부정청약 분양권 취소일지라도, 시행사는 위약금에 대해 구체적이고 상세한 설명의무를 이행해야 한다는 법원의 판단이다. 재판부에 따르면 위약금 조항이 약관설명의무의 면제 대상으로 볼 수 없고, 시행사가 위약금 조항을 분양계약 체결 당시 설명하지 않았다면 위약금을 부과할 수 없다. 또한, 부정청약의 경우 위약금 부과를 금지하는 다수의 아파트 공급계약이 존재해 위약금 조항이 거래계에서 일반적으로 통용되고 있다고 볼 수 없다고 판단했다. 그리고 형식적으로 기재된 확인서 서명만으로는 위약금에 대한 '구체적이고 상세한' 설명의무를 이행한 것으로 볼 수 없다는 것을 강조했다. 그러면서 주무관청인 국토교통부도 주택법령의 규정을 고려할 때 부정청약 사례에서 위약금을 부과하는 것은 적절하지 않다는 의견을 밝혔다. 이번 판결은 2022년 6월 서울고법의 선고 이후 또 한 번 시행사의 부당한 위약금 부과 조치에 제동을 건 판결이다.

법조계는 이번 판결에 따라 현재 부정청약 분양권 취소 사건에서 위약금 부과가 정당한지 소송 중인 다수의 사건(서울고등법원, 서울중앙지방법원, 수원지방법원 안산지원)도 영향을 받을 것으로 관측하고 있다. 이 사건을 대리한 법률사무소 한유 문성준 변호사에 따르면 현재 국토교통부는 부정청약의 경우에 분양계약을 취소하되 분양대금은 반환하라는 행정지도를 하고 있음에도, 시행사가 위약금 부과를 하는 경우가 발생하곤 했다. 법원에서 국토교통부의 행정지도를 수용함에 따라 거래 질서의 혼선을 해소하는 효과가 있을 것을 논평했다. 이어 이번 판결에서 약관설명의무에 대하여 '구체적이고 상세한' 설명의무를 강조한 점이 특히 의미 있는 내용이다. 문 변호사는 분양권 부정청약자들이 계약금까지 몰수당하는 관행과 제도적 허점에 대해 맞서 수년간 연거푸 무죄 판결을 끌어낸 바 있다. 현재 주택법 규정 및 국토교통부의 행정지도에 따라 부정청약의 경우 위약금 부과를 제외하는 공급계약서가 점점 늘어나는 경향이어서 위약금 분쟁 사례가 줄어들 것이다.

부정청약 사례

• 신혼부부, 특별공급 청약 자격을 악용

• A씨는 동탄2 디에트르 아파트 청약에 일반공급보다 경쟁률이 낮은 신혼부부 특별공급(162:1)에 청약 신청을 하여 당첨되었음.
• A씨는 대구 달서구에 현재까지 거주 중이었으나, 2020. 10 단독으로 서울시 소재 고시원에 거짓으로 주민등록 한 후 단 하루도 거주하지 않았음.
• 부정한 방법으로 공급받아 프리미엄 12억 원의 부당이익을 수취함.

• 노부모부양 특별공급 청약 자격을 거짓 취득

• B 씨는 시어머니를 실제 부양하는 것처럼 세대원으로 전입신고 후 청약가점 5점을 받았음.
• 동탄2 디에트로 아파트에 당첨됨.
• 시어머니는 치매, 노환으로 현재까지 요양센터에 계셨으나, 요양원에 전입신고 하지 않고 성남시 주택에서 부양하는 것처럼 위장함.
• 프리미엄 12억 원의 부당이익을 수취함.

• 일반공급 자격 허위로 충족

• C씨는 수원시 소재 힐스테이트 아파트에 당첨되기 위해 첫째 딸이 거주하고 있는 서울특별시 관악구에 있는 빌라에 전입 신고하여 아파트에 당첨됨.
• C씨는 전남 영광군 소재 사택에서 16년 동안 거주하고 있었으면서 서울에 거짓 위장전입함.
• 대전에 거주하는 둘째 딸과 수원에 거주하는 아들까지 첫째 딸이 거주하고 있는 주택으로 위장 전입해 청약가점 15점을 더 받음.
• 프리미엄 7억 원의 부당이익을 수취함.

• 기타 사례

• 브로커, 대리청약, 당첨취소 물량 빼돌림 등의 사례도 참고해야 한다.

• 청약통장매매 : 청약브로커와 공모하여 대리청약·대리계약 등의 방법으로 청약통장을 매매하는 경우
• 청약자격매매 : 청약브로커가 장애인·국가유공자로부터 특별공급 대상자격을 매수하여 대리청약하는 경우
• 위장전입 : 거주할 목적이 아니라 주택청약 신청자격을 얻기 위해 해당 주소로 전입신고만 하는 경우
• 불법공급 : 공개모집 방법으로 공급하지 않고, 당첨 취소 물량을 빼돌려 지인 등에게 공급하는 경우

부정청약 처벌

현행 주택법상 거짓, 부정한 방법으로 주택을 공급받은 경우, 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금이다. 단, 벌금은 부당이익의 3배에 해당하는 금액이 3천만 원을 넘으면, 이익의 3배 이하 벌금에 처한다. 그뿐만 아니라 주택 공급계약도 취소되며 향후 10년간 청약을 신청할 수 있는 자격도 제한된다. 경기도에서는 범죄행위가 다양하게 지능화되고 있어 수사를 확대하고 부정청약 등 불법 투기를 척결하겠다고 밝혔다.

참고자료

• 도시정비, 〈주택법 등 위반 부정청약을 기초로 한 제3자의 지위에 관한 검토〉, 《도시뉴스》, 2021-01-22
• 뉴스1, 〈부정청약 분양권 취소 위약금 부과?…약관 설명 상세히 안했으면 무효 판결〉, 《동아일보》, 2022-09-07
• 누 버, 〈부정청약 사례 - 위장전입, 분양권, 처벌은 어떻게? (피크닉 라이프)〉, 《티스토리》, 2022-06-16

같이 보기

• 부정
• 청약
• 당첨
• 매수
• 청약자
• 브로커
• 아파트
• 분양권
• 청약통장
• 서류위조
• 위장전입

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