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건물주
건물주(建物主)는 건물을 자기 것으로 가지고 있는 소유주를 말한다.
목차
개요
건물주란 한 건물의 소유자를 나타내는 단어이다. 대체로 부동산 등기상 또는 사실상 소유자를 의미하는데, 건물의 층수, 면적과 관계없이 상가에 대한 지분을 본인 명의로 가지고 있으면 상가 주 혹은 건물주라고 할 수 있다. 분양상가이건, 10층짜리 ~ 15층짜리 건물이건 다 마찬가지이다. '집주인'이라고 부르기도 한다. 특히 원룸촌같이 '건물'이어도 그 급이 낮은 경우는 이러한 표현도 자주 사용한다.[1]
먼저 건물주가 하는 일로 건물을 건물주가 직접 관리하는 경우 시설물 수리와 법령에 따른 각종 일을 모두 알고 있어야 한다. 임대인들이 건물주에게 직통으로 전화를 하게 되는 일이 많다. 이러한 통화에서 임대인들에게 잘하면 호감도가 올라가 오래 살고 나가는 예도 있다. 무조건 건물을 가지고 있다고 돈을 벌 수 있는 것은 아니고 공실이 많으면 오히려 마이너스가 될 가능성도 있어 공실을 없애기 위해 노력해야 한다. 그러므로 건물주는 가격 결정권을 가지고 있어 공실이 많이 생긴다고 생각되면 부동산을 통해 월세 전세 반전세 등의 지급조건 협상과 기존에 입주한 사람들에게 연락해 전셋값을 상승시키지 않는 등의 입주자 프리미엄을 주어 공실을 방어할 수 있다. 건물을 건물주가 직접 관리하지 않고 관리업체를 이용하여 건물을 관리하는 경우는 대부분이 중형 건물쯤 되는 건물들이다. 임차인이 나가거나 임대료를 올리거나 알아서 관리해주기 때문에 따로 문제가 생겨 수리할 때 등도 임차인과 직접 협상하기도 한다. 관리업체를 고용하여 건물을 관리하면 건물주는 노동에서 해방된다.[2]
임대사업자와 차이
차량이나 선박, 각종 기계 및 부동산 따위를 돈을 받고 일정 기간 빌려주어 이익을 내는 일을 직업으로 하는 사람을 임대사업자라고 한다. 흔히 건물주와 섞어 쓰는 용어지만, 분명 건물주는 '한 건물의 소유자를 나타내는 단어'로 임대사업자와 다른 뜻이다. 임대를 놓든 안 놓든 건물의 주인이면 건물주다. 그러니 건물주라고 해서 꼭 임대사업자 속에 포함되는 것도 아니다. 개인 건물주는 원래 임대차계약에 대한 신고 의무가 없었으나 2021년 6월 주택임대차 신고제에 따라 기존에 임대사업자가 하던 임대차 신고를 개인 건물주도 하게끔 만들어 개인 건물주와 임대사업자와의 간 극이 좁혀지고 있다. 하지만 개인 건물주도 임대차계약을 월세와 관리비를 나누는 등으로 각종 꼼수를 부려 번거로운 일에서 회피하고 있으므로 사실상 효력이 없다고 봐야 한다. 임대사업자로 등록하면 각종 세금혜택과 은행 대출에서 유리한 점이 있는 반면에 전세보증금반환보증 가입을 의무화하게 되어있으며 임대차계약을 맺을 때마다 표준임대차계약서를 작성해 시군구청에 제출해야 하는 번거로움이 있다.[1]
건물주 되기
구매 자금
건물은 위치와 층수 등에 따라 가치가 결정된다. 세계적 마천루의 경우 1조 원이 넘는 예도 있고, 강남역세권에 위치할 경우 수백억 원에 달할 수도 있다. 하지만 시골 촌에 있는 2층짜리 건물의 경우 몇천만 원 정도까지 내려갈 수도 있다. 그리고 건물이 너무 낡았다든지, 대학교 앞에 원룸을 차릴 예정으로 건물을 사들였는데 갑자기 그 대학의 등급이 떨어져서 학생 수가 크게 줄었다거나 등의 이유로 필요한 만큼 방을 채울 수 없다면 역시 가격이 내려갈 수 있으며, 반대로 낡아서 쓰러져 가는 건물이라도 입지가 끝내주게 좋다거나 하는 이유만으로 가격이 올라갈 수 있다. 건물을 매입하려면 당연히 돈부터 있어야 한다. 전액 자기가 벌어들인 돈으로 사들이는 경우도 있겠고, 어떤 경우에는 월급쟁이 부부가 재테크와 은행 대출을 통해서 사들이는 경우도 있다.
애초에 한국은 전체 자산의 60%가량이 비금융자산에 몰렸다 할 수 있는데 이는 부동산이 막연히 상류층만의 전유물이 아니라 대부분의 국민의 관심 대상이기 때문이다. 단적으로 중산층 중에 내 집 마련이라는 꿈을 꾸었거나 실제로 그걸 이룬 사람들이 주변에 꽤 보이는 걸 보면 알 수 있다. 서울에 5~10억 사이의 아파트 하나가 있다면 당장 그거 하나 팔고 은행에서 7~8억가량 빌린 다음 서울 변두리나 경기권에 3~4층짜리 중소형 건물을 잘 알아보면 10억 이상 되는 건물을 사서 건물주가 될 수 있다. 사실 이런 건물들은 강남 아파트 한 채 정도 하며 은마아파트는 2020년 1월 기준으로 대략 20억이다. 물론 강남 아파트 사는 것도 쉬운 일은 아니다.
돈을 얼마나 잘 빌리는가가 중요한데, 이른바 한국 경제에서 문제 되는 가계부채의 상당수가 이런 부동산 투자에 따른 대출이기 때문이다. 대출을 통해 사들이면 대출 이자에 따른 손실을 고려해야 한다. 그리고 모든 건물은 시간이 지남에 따라 낡기 때문에, 건물의 감가상각 감당은 알아서 해야 한다. 이를 해결하기 위해 재건축이나 리모델링을 하는 경우가 있으나 이 또한 외부 변수는 도저히 어찌할 수가 없다.
필요한 절차
부동산이나 서로 가진 친분인 지인을 통하여, 혹은 부동산 경매로도 취득할 수 있다. 대한민국의 경우 건물과 그 부속토지는 등기상으로는 별개로 취급하지만 대체로 업계에서는 두 개를 같이 본다. 대체로 건물 지은 지 20년이 넘었다면 건물값은 제외하고 땅값만 치르는 경우가 많다. 건물 가격은 위에 설명한 대로 감가상각이 적용되어 건물값이 내려가는데 다 나중에 헌 건물 철거할 때 드는 비용이 더 든다. 그래서 건물 가격과 땅의 가격을 합쳐 조정한 가격을 가지고 기존 건물주와 사려는 사람 간에 협상 후 매매를 하게 된다.
매매 의사가 서로 성사되면 매매계약서를 작성하고 약 두 달~심지어 1년의 기간동안 매매대금의 10%를 계약금으로, 40%의 중도금(대체로 두 번에 걸쳐 낸다고 한다)과 마지막 50%의 잔금을 기존 소유주에 내면 잔금을 납부함과 동시에 기존 소유주는 본인이 가진 등기 증명서와 새로운 등기할 서류 등 관련 서류를 넘겨준다. 그러면 매수자는 사려는 건물을 명도받게 되며 구청이나 시청가서 취득세(건물의 경우 매매대금의 4.6%) 등을 치르고 부동산 등기를 하면 된다. 물론 한국에서 건물을 매매할 때는 대부분 세입자가 있는 상태에서 건물을 넘겨주게 된다. 따라서 세입자가 내는 관리비, 하자 등을 인수·인계받게 된다. 개인이건 법인이건 건물의 주인이 될 수 있으며 민법상 나이가 몇 살이든 가능하다.[1]
건물주가 하는 일
세간의 인식과는 달리, 건물주가 놀고먹기만 하면 돈이 알아서 굴러들어오는 것은 아니다. 건물주가 직접 관리하는 경우, 시설물 수리와 법령에 따른 각종 일을 모두 꿰고 있어야 한다. 또한, 임차인들이 건물주에게 직통으로 전화를 하게 되므로 상당히 귀찮다. 하지만 반대로 이러한 통화에서 잘 대하면 호감도가 올라가 1년 살고 나갈 것을 2년 살고 나간다. 전문적인 설비 일은 업체를 위탁하지만, 쉬운 일일 경우 건물주가 직접 와서 고쳐주는 경우가 많다. 아무것도 모르는 건물주라도 설비 수리공들이 몇 년간 와서 똑같은 일하는 것을 보고 있으면 당연히 요령이 생긴다.
엘리베이터 관리자와 소방 관련 관리자, 그리고 영상보안이 구축된 경우 영상보안 관리자에게도 이름을 올리는 경우가 많은데, 최근 법의 변화에 따라 안전관리자를 필수로 두어야 하고 1년에 한 번씩 소방점검을 시행해 소방서에 보고해야 하는데, 그렇게 어려운 자격증들이 아니므로 소일거리 겸 따러 다닌다. 다만 소방 장비들은 가격이 비싼 편이다.
물론 건물이 있다고 무조건 돈을 많이 버는 것은 아니다. 건물주의 경우 가장 중요한 것은 공실을 없애는 것인데, 공실이 너무 많으면 오히려 마이너스 나는 경우도 많다. 건물주는 가격 결정권을 가지고 있기에 공실이 많이 난다고 생각하면 부동산을 통해 월세, 전세, 반전세 등의 지급조건 협상과 기존의 입주한 사람들에게 연락해, 전셋값을 상승시키지 않는 등의 입주자 프리미엄을 주어 공실을 방어할 수 있다.
건물주의 횡포 중에 특히 악랄하고 불합리했던 게 보증금을 갑자기 두 배 이상 올려버려서 자영업자를 내쫓는 짓인데 이 경우 자영업자는 만약 보증금 인상분을 감당하지 못한다면 자영업자측에서 인테리어 원상 복구 비용까지 뱉어내야 하는데다 바로 생활비가 끊겨 버리는 점 때문에 악명이 높았다. 그런 행동을 하는 것에는 많은 이유가 있었지만 대부분 건물 평가액을 높이기 위함이고 종종 장사 잘되는 가게를 직접 하려는 욕심에 자영업자를 쫓아 내는 경우가 있다. 그런데 건물주가 장사를 직접 하려 하니 생각보다 잘 안 돼서 일은 일대로 하고 세 받는거 보다 손해를 보는 경우가 많았다. 당연히 그 상권의 수준에 비해 특출나게 장사가 잘되는 가게가 있다면 당연히 그 자영업자의 능력 때문인데 본인이 하면 그대로 수익이 나올 것이라 생각하는 것이다.
세입자에게 유리하게 법이 바뀌고 있고 무료 법률 상담 등의 정부 서비스나 비영리 단체가 늘어난지라 세입자가 법을 잘 이용한다면 예전과 같은 횡포를 부리지는 못한다. 월세 계약의 경우 특히 세입자에게 유리한 부분이 많다 보니 오히려 법을 악용해 건물주를 괴롭히고 등쳐먹는 사례가 늘고 있고 굳이 그런 게 아니더라도 세입자들의 법 지식이 상향 평준화됨에 따라 예전처럼 횡포를 부리다가는 바로 고소 고발당해 몇 배를 뱉어내야 한다. 심한 경우 앞에서 말했듯 법을 악용하는 세입자로 흑화 할 수 있는데 원룸의 경우 특히 문제가 되고 건물주 관점에서 대응하기 어려운 게 고의로 소음을 만드는 짓을 해서 주변에 피해를 줘서 원룸을 공실로 만들어 버리는 경우나 못 나간다고 물건 안 빼고 버티기 등이 있고 최고 막장은 원룸 벽을 개조하거나 파이프를 갖다 파는 등 뭔 이상한 짓을 해놓고 돈 없다고 배 째는 경우 등이 있다 이 경우 진짜 돈이 없으므로 아무리 법으로 이긴다 해도 답이 없다.[1]
관리업체 고용
중형건물쯤 되면 건물 관리 전문 업체를 찾아 고용하고 있으며 나머지는 관리업체에 위탁하면 된다. 임대료를 올리건 말건 임차인이 나가건 말건 알아서 관리하거나 따로 문제가 생겼을 때 수리하거나 임차인과 직접 협상하거나 한다. 특히 서울 도심이나 강남에 위치한 대형 오피스 빌딩이나 큰 건물은 개인이 가지고 있다기 보다는 특정 회사가 갖고 있는 경우가 대부분이며 그 회사의 사옥으로 쓰는 경우가 가장 많으며 다른 회사를 입주시켜 수익을 내기도 한다. 개인이 건물관리회사를 고용해서 관리하기에는 건물이 너무 크고 벅차기 때문이다. 예를 들면 63빌딩, 교보빌딩, 롯데월드타워, 삼성타운 같은 대형 건물은 개인이 아닌 해당 법인이 가지고 있다는 뜻이다. 예를 들면 삼성타운 빌딩들은 삼성생명, 삼성전자 등 입주한 해당 계열사들이 나눠 가지고 있다. 개인이 큰 건물을 가지는 케이스라면 직접 건물 관리를 목적으로 하는 법인을 세워 그 건물을 자신이 세운 회사의 소유로 하는 간접적인 방식을 이용하기도 한다.
관리업체가 있으면 개인은 노동에서 완전히 해방된다. 한 언론 취재에서 가로수길 200억 원대 건물주의 삶을 취재했다. 아침 6시부터 8시까지 골프장에서 골프 치고, 다른 사람들하고 커피 마시고 놀다가 아침 먹고 신문 보고, 10시 반쯤 헬스장에 갔다가 집에 돌아오면 3~4시라고 한다. 일 안 하고 시간 보내면 지루하기는 해도 편하다고 답변했다. 물론 5층 이하의 작은 건물이면서 입주 가능한 가게 수가 한자리수인 경우는 관리 업체나 경비실은 따로 없으며 5층 이하라도 입주 가능한 가게 수가 10개 이상이거나 층수가 낮고 입주 가능한 가게 수가 한자리수라 해도 건물 규모가 최소 중형 이상이면 관리 업체와 경비실이 존재하는데 특히 오래된 건물일 경우 경비실에 피고용인이 없는 경우도 많고, 관리실이 경비실 역할도 겸하는 경우도 있다.[1]
건물 매각
자금사정이 좋지 않거나 불필요한 부동산을 팔고자 할 때는 매각 후 재임대 방식으로 건물 팔고, 세입자로 계속 사는 방법도 있다.[1]
건물주의 주의사항
세입자가 월세 또는 임대료를 내지 않았다고 단전 및 단수 조치를 강행하는 때도 있는데, 오히려 세입자로부터 소송당하거나 형법에 따라 처벌을 받을 수도 있다. 다만 무조건 단전 및 단수 조치한다고 형법에 따라 처벌받는 것은 아니다. 세입자의 계약 종료 여부, 보증금 소멸 여부, 사전 통보 등에 따라 정당방위가 인정되어 무죄 판결을 받을 수 있기 때문이다. 즉 세입자와의 계약이 아직 남아 있고 보증금이 사라지지 않았으며 2회 이하로 경고 후 조처했다면 유죄 판결을 받게 된다.[1]
동영상
각주
참고자료
같이 보기
