매매사례(賣買事例)는 물건을 팔고 사는 일이 전에 실제로 일어난 예를 말한다.
개요
부동산 매매(不動産賣買)는 토지·건물 등 부동산을 목적물로 하는 매매를 말한다. 매매란 당사자의 한쪽이 재산권을 상대방에게 전이할 것을 약정하고 상대방은 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 낙성(諾成)·유상(有償)·쌍무(雙務)·불요식(不要式) 계약이다. 재산권은 원칙적으로 전이성이 있으므로 성질상 또는 법률상 양도할 수 없는 것을 제외하고는 모두 매매의 목적물이 될 수 있다. 다만 농지는 일정한 경우 매매의 목적물이 되지 못하는 경우가 있다. 즉, 부동산매매업(不動産賣買業)은 토지·건물 등 부동산을 목적물로 하여 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우도 포함) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과세 기간 동안 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업을 말한다. 자기의 토지 위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축중인 건축법에 의한 건물과 토지를 제3자에게 양도한 경우, 토지를 개발하여 주택지, 공업단지, 상가, 묘지 등으로 분할 판매하는 경우도 부동산 매매업의 범위에 포함된다. 반면 주택을 신축하여 판매하는 사업은 부동산매매업이 아니고 건설업으로 보며 이때 그 주택에는 주택에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적의 5배 또는 10배를 넘지 않는 토지도 포함되는 것으로 한다.
주택의 일부에 상가 점포 등 다른 목적의 건물이 설치되어 있는 경우에 주택의 면적이 다른 목적의 건물과 같거나 그보다 큰 경우에는 그 전체를 주택으로 보고 그보다 적은 경우에는 그 전체를 주택으로 보지 않는다. 부동산매매업자가 토지나 건물을 매매하는 때에는 그 매매차익은 양도소득이 아니고 사업소득이 된다. 그리고 토지 등 매매차익을 그 매매일이 속하는 달의 다음 달 말일까지 주소지 관할 세무서장에게 토지 등 매매차익예정신고를 하여야 하며 이때 주민등록등본, 당해 자산의 매입에 관한 계약서 사본 및 매도에 관한 계약서 부본과 토지 및 건물대장등본, 설비비, 개량비, 자본적 지출액 및 양도비명세서, 감가상각비명세서 등과 같이 제출하여야 한다. 부동산매매업으로부터 생긴 소득도 모두 종합소득에 합산하여 과세되는 것이나 양도소득과 사업소득의 세율 차이로 인하여 그 세액계산에 특례를 규정하고 있다.[1][2]
매매사례가액
매매사례가액은 취득일 전후 각 3개월 이내에 동일하거나 유사한 물건이 거래된 경우 그 가격을 말한다. 소득세법상 매매사례가액이란 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액(특수관계자 거래 제외)을 말한다. 이를테면 인근 지역에서 최근 거래된 물건 중에서 위치, 용도 및 종목, 기준시가가 동일하거나 유사한 물건의 거래가가 매매사례가액이 된다. 양도소득세를 계산하려면 실제 그 부동산을 산 가격(취득가액)을 알아야 하며 '실제' 양도가액에서 '실제' 취득가액을 빼서 양도차익을 구하기 때문이다. 실제 취득가액은 매매계약서·영수증 등 증빙서류로 확인할 수 있다. 만약 오래전에 산 부동산인데 매매계약서를 분실했는지 찾아도 없고, 입증할 만한 금융거래 증빙도 없다면, 취득 당시의 실제 거래가를 확인할 수 없는 경우, 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액의 순서로 인정한다. 또 2006년 이후 거래된 아파트라면, 매매사례가액 체크해야 한다. 아파트의 매매사례가액은 2006년 이후는 국토교통부 실거래가 공개시스템을 통해 손쉽게 확인할 수 있다. 하지만 토지는 거래가 뜸하기에 유사한 토지의 매매사례가액을 찾기란 거의 불가능하며 상가, 단독주택도 찾기가 쉽지 않다.
2006년 이전 거래된 아파트도 마찬가지이며 따라서 취득가액으로 매매사례가액을 쓸 수 있는 것은 2006년 이후 거래된 아파트 일부라고 보면 된다. 취득가액 인정 순서에서 감정가액이란 취득일 전후 3개월 이내에 둘 이상의 감정평가기관이 평가한 감정가의 평균을 말한다. 2020년 2월 11일 이후 양도하는 분부터는 기준시가 10억 원 이하 부동산은 하나의 감정기관 감정가액도 인정한다. 그런데 부동산을 살 때 이렇게 감정평가를 받는 경우는 거의 없다. 또한, 세월이 한참 지난 후 취득 당시의 가격에 대해서 소급 감정을 받는다 해도, 세무서에서 신뢰성을 인정받기는 힘들며 거의 사용되지 않는 방법이다. 또한, 가장 많이 쓰는 방법으로 매매계약서 등의 실제 취득가액이 없을 경우, 가장 많이 사용되는 것이 환산취득가액이다. 환산가액이란 세법상 정한 기준으로 '환산'해서 계산한 취득가액이란 뜻이다. 양도가액은 실제로 매매계약서에 적혀 있는 '매매대금'이고, 취득 및 양도 시의 기준시가는 '부동산 공시가격 알리미' 사이트에서 주소지만 입력하면 조회할 수 있다.[3]
동영상
각주
참고자료
같이 보기
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