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실수요
실수요(實居住者)는 실제로 소비하기 위한 수요를 의미한다.
개요
실수요란 실제로 사용할 것을 전제로 물품을 구입하는 수요를 말한다. 지금 당장은 필요없지만 장차 값이 오를 것을 예견해서 사두는 가수요에 대응되는 용어이다. 즉, 예측적인 가수요에 대해, 실제로 사용할 것을 전제로 물건을 사는 수요를 말한다. 2주택자 양도세 중과배제 대상에는 '실수요 2주택인 경우'라는 게 있다. 일반적으로 2주택자에 대해서는 50%의 양도세율이 매겨지지만 '실수요' 목적의 주택구입에 대해서는 일반세율(6~33%,2010년 기준)로 과세한다는 규정이다. 여기서 '실수요'는 투기 목적이 아닌 특별한 사유가 발생했을 경우를 말한다. 해당 요건은 종전까지 전근·직장변경 등 '근무상 형편'에 한정됐으나 자녀 취학, 질병 요양 등이 새로 추가됐다.[1][2][3]
실수요 중심으로 분양시장 재편
실수요자 위주로 분양시장이 재편됨에 따라 최첨단 스마트 시스템을 도입해 극대화된 주거만족도를 기대할 수 있는 단지들이 주목을 받고 있다. 이에 따라 건설사들 역시 실수요자들의 주거 눈높이와 다양해진 주거 요구를 충족할 수 있는 상품 차별화에 적극적으로 나서고 있다. 한국갤럽이 2022년 3월 발표한 '부동산 트렌드 2022'에 따르면 서울과 경기, 부산, 창원 등 전국 각지의 20~69세 가구주와 배우자 1,344명을 면접 조사한 결과, 10가지로 세분화한 주거 특화 유형 중에서 전 연령대를 아울러 '스마트 홈 시스템(외부에서 조명, 가스제어, 음성인식 등)을 적용한 스마트 주택(37%)'과 '친환경 자재, 환기 등 헬스케어 시스템을 적용한 건강주택(32%)' 등이 나란히 많은 선택을 받았다. 실제 청약시장에서도 스마트 시스템과 차별화된 조경 설계 등이 적용된 단지들은 우수한 성적을 기록하고 있다. 분양시장이 실수요자를 중심으로 재편됐고 코로나19를 거치면서 주거 트렌드가 변화해 수요자들의 아파트 상품성에 대한 눈높이도 달라지고 있으며 실생활 편의성을 높여 상품을 차별화한 아파트들에 수요자들이 주목하고 있다. 이처럼 실수요자들의 높아진 요구를 만족시키는 분양단지가 선전하고 있는 가운데, 2022년 8월 건설사들은 최첨단 스마트 시스템 등을 도입해 편의성을 극대화한 단지들을 곳곳에서 선보인다.[4]
실수요와 가수요의 차이
우선 부동산구매목적이 거주목적이냐 투자목적이냐를 나누어 생각할 수 있다. 현실에서 직장과 가까운 곳이면 교통비를 줄일 수 있을 것이고 남는 시간을 자기개발이나 재테크 등을 공부하는 시간으로 활용할 수 있다. 한동네에 오래 살다가 보면 정이 들기도 하고 친구들도 생겼을 것이며 자녀가 있다면 학교를 옮겨야 하고 또래의 친구들과 헤어져 정서적으로 불안해지는 걱정거리도 생길지 모른다. 그래서 살 집을 구한다는 것은 투자가치는 별개로 하고 내 마음에 드는 지역의 집을 찾는 것이 우선적으로 고려해야 할 사항이다. 주거의 가치라는 것은 이처럼 경제적 이해관계만으로 따질 수 있는 것이 아니다. 예를 들어 사람이 투자 목적 겸 거주목적으로 재개발이나 재건축지역에 산다고 생각해보면 물론 사업이 원활하게 진행되고 투자가치가 월등히 높은 지역이라면 모르겠지만, 그렇지 않으면 살면서 매우 큰 불편함과 스트레스를 감수해야 할 것이다. 미국의 심리학자 에이브러햄 매슬로우의 욕구 이론을 보면 다음의 5단계로 분류되고 하위단계 욕구가 충족되면 상위단계의 욕구가 발생한다고 한다. 여기서 생리적 욕구, 안전욕구, 소속의 욕구, 존경의 욕구, 자아실현 욕구를 포함한 단계이다.
일반적으로 집이라는 존재는 단지 의식주라는 생리적 욕구가 아니고 5단계 모두에게 적용되는 욕구의 대상이라는 것을 알 수 있다. 거리의 부랑자들은 단순히 거주할 집만 있어도 좋겠다고 생각할 것이고, 전·월세에 사는 사람들은 집주인에게 자신의 프라이버시침해 등으로부터 가정을 보호하고 몇 년마다 자신의 의도와 상관없이 이사해야 하는 속상함과 불안정 속에 살면서 내 집 마련을 꿈꿀 것이다. 최초로 내 집 마련을 한 사람이라도 조금 더 열심히 절약하고 부지런히 돈을 모아 좀 더 넓은 집 부자 동네로 이사하여서 끼리끼리 커뮤니티를 형성하고 소속감을 느끼고 살고 싶어진다. 또 자신의 주거목표를 설정하고 하나씩 이루어가는 성취감이야말로 무엇과도 바꿀 수 없는 뿌듯함을 선물해 주기도 한다. 주택폭락론의 근거로 내세우는 그것 중의 하나가 사용가치를 전셋값과 동일시하는 것인데 이러한 관점은 정신적인 부분을 도외시한 말도 안 되는 논리라는 것을 생각지 않을 수 없다. 자신이 살고 싶어 하는 집은 다른 사람에게도 살고 싶어 하는 집일 가능성도 그만큼 커지며 자신이 만족한 채 거주하면서 집값도 올라준다면 도랑 치고 가재 잡는 일거양득의 효과가 생기는 것은 당연하다.
가수요는 말 그대로 가짜수요이고 투기 목적의 성격을 지니고 있어 단지 집값만 오르면 그만이지 살기 편하고 불편하고 와는 별개로 파악해야 하는 경우가 많다. 물론 세입자에게 조금이라도 덜 신경 쓰고 향후 실수요자를 겨냥하여 투자하는 경우가 많으므로 살기 좋은 집을 선택하는 것은 나무랄 데 없는 선택이 되기도 한다. 그리고 실수요자 관점에서 집을 구하면 그만큼 손실 가능성은 적어지고 환금성도 높아 적정수익을 챙길 수도 있을 것이다. 하지만 보다 높은 수익을 좇으려면 가수요가 몰릴 수 있는 지역을 선점하는 것이 최선의 투자방법이라고 할 수 있다. 어느 지역에 대형 개발 호재가 있다면 가장 먼저 뛰어가 조금이라도 싼 물건을 잡으면 그만큼 자신에게 들어올 수 있는 파이는 커질 것이다. 어느 지역이고 실수요만으로 움직이는 시장이라는 것은 수요공급 측면에서 비탄력적으로 움직이기 때문에 일시에 급등하는 경우는 거의 없다. 하지만 가수요가 일시에 몰리는 시장은 항상 급등형태로 부동산가격이 움직이며 이러한 경험을 가진 사람은 하루가 다르게 집값이 변한다는 사실을 알 것이다. 하지만 보다 높은 수익을 좇으려면 가수요가 몰릴 수 있는 지역을 선점하는 것이 최선의 투자방법이라고 할 수 있다. 어느 지역에 대형 개발 호재가 있다면 가장 먼저 뛰어가 조금이라도 싼 물건을 잡으면 그만큼 자신에게 들어올 수 있는 파이는 커질 것이다. 또한, 어느 지역이고 실수요만으로 움직이는 시장이라는 것은 수요공급 측면에서 비탄력적으로 움직이기 때문에 일시에 급등하는 경우는 거의 없다. 하지만 가수요가 일시에 몰리는 시장은 항상 급등형태로 부동산가격이 움직이며 이러한 경험을 가진 사람은 하루가 다르게 집값이 변한다는 사실을 알 것이다. 돈이 돈을 몰고 다닌다는 것은 여유자금을 가지고 있는 가수요들이 움직인다는 것을 의미하기도 하고 가수요자들은 항상 돈 냄새를 맡고 다니기 때문이기도 하다. 자신이 만약 더욱 장기적인 관점에서 높은 수익률을 추구하는 사람이라면 진흙 속에 진주 같은 지역을 찾아야 할 것이다. 하지만 이러한 장기적인 관점에서의 투자 물건은 적잖은 인내심을 요구하기도 하고 환금성이 떨어지는 경우가 많아 없어도 되는 여유자금으로 묻어두는 개념으로 투자해야 문제 발생 소지가 줄어든다.
다음은 나름대로 실수요 입장과 투자자 입장을 네 가지 관점에서 요약해 본 것이다.
실수요자 입장
- 지역선정 : 직장 또는 학교, 친구, 커뮤니티를 우선시 (실수요가 많은 지역)
- 물건 고르기 : 가장 살고 싶은 집(주관적&객관적)
- 가치 측면 : 주거만족도(주거 가치)
- 투자금액 : 감당할 수 있을 만큼의 금액
투자자 입장
- 지역선정 : 저평가된 지역 또는 개발예정지역 (가수요가 많은 지역)
- 물건 고르기 : 가장 높은 수익이 예상되는 집
- 가치 측면 : 투자가치
- 투자금액 : 투자금액이 적어야 수요가 많다
- ※ 부동산시장의 패러다임이 양극화, 차별화가 심해지는 것이라고 보면 실수요자 관점에서 재테크를 생각해야 한다는 것은 자명한 일이다. 소중한 재산을 투자하는 것이니만큼 수요와 공급의 상황을 몇 번이고 분석하고 연구하고 확인하고 점검해야 한다.[5]
실수요와 실거주 비교
2020년 문재인 정부 부동산정책의 대명제는 '투기 수요 근절, 실수요자 보호'다. 문재인 대통령은 올해 신년사에서도 "부동산 투기와의 전쟁에서 절대 지지 않을 것"이라고 강조했다. 6·17 부동산대책에서는 전세를 끼고 주택을 매입하는 갭 투자자를 투기세력으로 지목했다. 실수요자가 아닌 이들이 집값 불안을 일으킨다고 보고 봉쇄에 나선 것이다. 실수요자란 흔히 무주택자와 집을 갈아타려는 1주택자를 의미한다. 하지만 6·17 부동산대책을 들여다보면 실제 거주하지 않을 집을 사는 것을 사실상 투기로 간주하고 있다. 이 대책에는 실거주에 '집착하는' 조치들이 수두룩했으며 규제지역에서 주택담보대출을 받아 집을 살 경우 기존에는 1~2년 내 처분·전입하면 됐지만 이를 6개월 이내로 단축했다. 1주택자의 경우 기존 집이 6개월 내 안 팔리면 대출을 토해내야 하는 초강력 규제다. 재건축 보유자들도 2년을 거주해야 조합원 분양신청을 할 수 있도록 거주 요건을 도입했다. 하지만 자가에 들어가서 사는 것만 실수요로 보는 것은 실수요의 의미를 협소하게 해석하는 것이다. 30·40세대가 내 집을 마련할 때 전세를 끼고 일단 집을 사놓고 자금을 더 모아 내 집으로 들어가는 경우는 흔하다. 가파른 집값 상승세 때문에 불안감을 느낀 탓인데 이런 주거 사다리까지 투기로 몰아세우는 것은 과도하다. 재건축 단지의 경우도 1주택자라면 세를 주고 다른 곳에서 거주한다고 해서 투기라고 할 수는 없다. 재건축 2년 실거주 요건은 이전의 자유를 침해할 뿐 아니라 엉뚱한 부작용을 부를 수 있으며 2년 거주 요건을 채우기 위해 집주인들의 입주가 줄을 이으면서 전세대란으로 이어질 수 있다. 실거주를 과도하게 강조하다가 무주택, 1주택자 등 실수요자들의 주거비용 부담이 커지고 내 집 마련의 꿈이 멀어져서는 곤란하다.[6]
동영상
각주
- ↑ 〈실수요〉, 《한경 경제용어사전》
- ↑ 〈실수요〉, 《철강용어사전》
- ↑ 〈실수요〉, 《매일경제》
- ↑ 김동호 기자, 〈실수요 중심으로 분양시장 재편…'스마트 시스템' 적용 단지 각광〉, 《서울경제》, 2022-08-23
- ↑ 리치메이커, 〈실수요와 가수요의 차이〉, 《네이버 블로그》, 2009-05-01
- ↑ 심윤희 기자, 〈필동정담 - 실수요 vs 실거주〉, 《매일경제》, 2020-06-19
참고자료
- 〈실수요〉, 《네이버 국어사전》
- 〈실수요〉, 《한경 경제용어사전》
- 〈실수요〉, 《철강용어사전》
- 〈실수요〉, 《매일경제》
- 김동호 기자, 〈실수요 중심으로 분양시장 재편…'스마트 시스템' 적용 단지 각광〉, 《서울경제》, 2022-08-23
- 리치메이커, 〈실수요와 가수요의 차이〉, 《네이버 블로그》, 2009-05-01
- 심윤희 기자, 〈필동정담 - 실수요 vs 실거주〉, 《매일경제》, 2020-06-19
같이 보기
