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떴다방
떴다방은 모델하우스 부근에서 파라솔이나 천막 등을 치고 분양권전매를 전문적으로 거래하는 이동중개업자들을 말한다. 그중에는 공인중개사 자격증을 가진 사람들도 있지만, 대부분은 자격증이 없는 브로커들이라고 할 수 있다. 주식으로 치면 초단타 매매를 사업으로 하는 데이트레이더와 흡사하다. 떳다방이라고도 쓴다.
개요
2000년대 초 대한민국은 여러 가지 방들이 유행이었던 시절이었는데 노래방, 찜질방, 복권방과 더불어 화려하게 등장한 것 중의 하나가 바로 떴다방이다. 대한민국은 경기의 호, 불황과 더불어 부동산정책도 온탕과 냉탕을 오가는 정책을 펴왔다. IMF 경제위기를 겪으면서 김대중 정부는 부동산 완화를 지나서 활성화 정책을 폈고 그중의 하나가 전매제한 철폐이다. 분양권을 사서 자유롭게 사고팔고 할 수 있다 보니 주식처럼 오늘 사서 오늘 팔 수도 있는 여건이 조성된다. 그야말로 떴다방의 천국이 경기가 좋았던 몇 년 동안 지속되었다. 정부는 떴다방 단속을 강화하고 2004년 아파트전매를 제한하기 시작했다.
떴다방들은 대개 무리를 지어서 다니고 그들끼리는 대부분 아는 사람들이 많다. 왜냐하면, 수도권에 청약경쟁률이 몰릴 수 있는 인기 있는 아파트 분양시장은 중복되지 않는 한 거의 참여하는 편이기 때문이다. 중복되는 경우에는 돈이 되는 쪽으로 몰린다. 같은 밥그릇을 가지고 경쟁해야 하는 처지면서도 독불장군이 절대 통하지 않는 시장도 떴다방 시장이다 보니 그들끼리는 어느 정도 동업자적인 측면도 가진다. 떴다방이 분양권을 취득하는 경로는 다음의 세 가지 경우로 생각할 수 있다. 첫째는 청약 가입 자격이 있는 사람들을 알음알음으로 300만 원에서 1000만 원 정도의 웃돈을 주고 청약통장을 사들여 청약에 임한다. 둘째는 청약가입자들의 명단을 입수하여 일일이 전화통화를 하여 당첨되면 팔지 여부와 어느 정도 가격에 팔 예정인지 가격을 타진한다. 예를 들어 프리미엄이 3000만 원 정도 예상된다면 1000~1500만 원까지 매입 의사를 밝힌다. 당첨되기 전에 미리 입도선매의 방식으로 매입을 하는 것이다. 이는 첫 번째보다 진화된 방식에 해당된다. 셋째는 찌라시나 명함을 뿌려 전화가 오면 프리미엄 가격을 흥정하여 타산이 맞으면 사들이거나 단순 중개형태로 수수료를 챙기는 방식이다.
보통 아줌마들도 떴다방과 같이 나름대로 작전도 피고 쩐이 부족하거나 단순 중개커미션만을 챙기는 떴다방을 통해 소개비 정도를 주고 매입한다. 경쟁률의 높고 낮음은 프리미엄 형성에 있어서 가장 큰 영향을 주게 마련이다. 경쟁률이 예상외로 높다고 하면 프리미엄은 상향조정되고 그 반대의 경우에는 조금만 먹고 빠지는 방식을 취한다. 신문이나 뉴스는 그들이 잡아놓은 물건을 팔 수 있도록 광고 역할을 해 준다는 점에서 이슈화된 지역인지 아닌지는 매우 중요한 항목이다. 하지만 세상에 공짜는 없는 법이고 하이리스크 하이리턴이다. 분양시장을 잘못 선택하면 재미도 못 보고 전 재산을 그곳에 묻어야 하거나 원금회복도 갱신을 하는 경우도 있다. 그리고 분양권경기의 끝물(2004년도)에 물린 사람들은 몇 년 동안 모은 돈 대부분을 아파트에 묶여 생활비도 전전긍긍하면서 살기도 한다. 시장흐름을 보면 청약 미달 얘기로 울상만 짓던 아파트분양시장에 조금은 회색이 도는 모양새이다. 경쟁률도 높아져 가고 떴다방들도 등장하는 모습들이 보이는 걸 보니 떴다방들의 시대가 다시 오려나 싶어 둔 된다고 떴다방 쫓아다니다 불나방 될지 모르니 조심해야 한다.[1]
떴다방의 성질
떴다방이란 아파트 분양 모델하우스를 쫓아다니며 모델하우스 부근에 파라솔과 천막 등을 치고 분양권 전매(轉賣)를 전문적으로 거래하는 이동중개업자를 말한다. 이들 떴다방은 주택청약통장 등을 300만∼1,000만 원까지 웃돈을 주고 사들여 아파트 청약에 참여한 뒤 당첨된 분양권을 팔거나, 아파트 당첨자 명단을 입수하여 당첨권(딱지)을 대량으로 사서 프리미엄을 붙여 되파는 방법을 사용한다. 또한, 아파트 분양권뿐만 아니라 선착순 분양하는 주상복합아파트·오피스텔 매물도 거의 가져가다시피 한다. 일반 거래자들은 분양권 거래를 할 경우, 구청과 건설회사에 신고하지만 떴다방은 신고를 하지 않아 양도 소득세 등의 세금도 물지 않는다. 강남뿐만 아니라 강북, 수도권 할 것 없이 아파트 분양현장에는 떴다방(이동 중개업자)들의 파라솔, 천막들이 우후죽순처럼 몰려있다. 형형색색으로 요란하기도 하다. 떴다방들은 분양권, 대기표뿐 아니라 청약통장 등도 대량으로 매수하여 집값 상승의 주원인으로 말 그대로 뜨고 있다. 그리고 주상복합 아파트의 경우 로열층 분양권은 사전에 빼돌리고 상대적으로 인기가 떨어지는 저층 분양권만 선착순으로 내놓는 경우가 많다고 한다.
- 실수요자 청약기회 박탈 : 떴다방들이 노리는 부동산은 대개 시세차익이 예상되는 주상복합아파트, 대규모 아파트 단지 안 상가. 주택 청약통장이 없어도 아무나 청약할 수 있는 점을 악용하고 있다. 주상복합아파트는 청약금만 있으면 누구든, 몇 가구씩 신청할 수 있기 때문에 한 사람이 무더기로 청약해도 눈에 띄지 않는다. 청약금이라야 500만∼1,000만원. 많아야 3,000만∼5,000만 원 정도다. 시세차익을 노린 떴다방들은 가족이나 대리인을 내세워 몇가구씩 청약, 분양받은 뒤 웃돈을 얹어 전매하고 있다. 청약과열지구에는 의례 이들이 활개치고 있으며 실수요자들은 그만큼 청약기회를 잃고 있다.
- 웃돈 조작 : 떴다방 손에 들어간 분양권과 일반 청약자들의 내놓은 분양권은 프리미엄이 붙어 거래된다. 떴다방들은 계약 초기 프리미엄을 높게 불러 시세차익이 많은 것처럼 분위기를 띄운다. 일반 청약자들이 앞다퉈 분양권을 매물로 내놓게 하는 동시에 분양권을 사려는 사람들을 끌어모으기 위한 전략이다. 이 과정에서 거래가격 조작도 이뤄진다. 일반 투자자들이 분당 파크뷰 주상복합아파트 33평형의 분양권을 사려면 1,500만∼1,700만 원의 웃돈을 줘야 한다. 이들은 "투자가치가 있다. 매물이 부족하니 당장 계약해야 살 수 있다"라고 꼬드긴 뒤 팔아치운다. 일반 분양자들에게는 "본격적으로 매물이 나오면서 프리미엄이 1,300만∼1,400만 원으로 떨어졌다"며 가격을 낮춰 매입하기 일쑤다.
- 과다한 중개수수료 요구 : 분양권을 파는 사람에게 많은 수수료를 요구하는 것도 떴다방의 또 다른 병폐. 규정보다 높은 수수료에 항의하는 매도인에게는 "그렇다면 양도차익이 모두 드러나는 실거래 가격으로 계약서를 써주겠다"라고 으름장을 놓는다. 실거래 가격이 드러나면 양도차익의 40% 이상을 세금으로 내야 하는 약점을 이용하고 있다. 때문에 '울며 겨자 먹기'로 이들이 요구하는 수수료를 지급할 수밖에 없다. 3,300만 원 거래가에 100만∼200만 원의 수수료를 받는 예도 있다.
- 양도세 누락 조장 : 이들은 200만∼300만 원 정도의 웃돈을 붙여 계약서를 작성, 구청에서 검인받아 세무사에게 맡긴다. 검인계약서에는 중개업자의 이름이 빠지고 계약서만 써주는 법무사 이름이 올라가기도 한다. 검인을 받은 뒤 20만 원 정도의 양도세와 세무사 수수료를 내면 이들의 '단골' 세무사가 맡아 일을 처리해준다.[2]
부동산 떴다방 관련 주의사항
떴다방이란 쉽게 말해 이동식 중개업소를 이야기 하는 것이며 소위, 돈이 되는 부동산 청약현장에 가 보면 파라솔에 상담창구를 열어놓고 전매 등을 권하는 업소들을 떴다방이라고 한다. 이는 기본적으로 불법행위이며 공인중개사 자격증이 없다면 당연히 불법이고 분양권도 중개대상물이 있어도 불법인 경우가 절대다수를 차지한다. 공인중개사무소는 기본적으로 중복으로 개설할 수 없으므로 이러한 이동식 중개사무소인 떴다방은 절대다수가 불법일 수밖에는 없는 것이다. 따라서, 떴다방을 통한 거래 자체가 기본적인 리스크를 안고 있는 것이며 될 수 있는 대로 하지 않는 게 좋다. 현재 파라솔 등을 설치하지 않고 선물 등을 주고 전화번호만 받아서 영업하는 형태도 많다. 이런 경우에는 불법이 아닌 예도 있다. 어찌 보면 정상영업 행위로 볼 수 있으며 전매가 제한되어 있지 않은 곳이라면 그 자체가 문제가 될 것은 없는 것이기도 하다.
떴다방의 거래 유형
떴다방은 주로 인기 지역에서 횡횡하는데 부동산 경기가 좋지 않더라도 부동산은 개별성을 가진 자산이라는 특징 때문에 사람들이 몰리는 곳이 생기기 마련이다. 이런 곳에는 떴다방이 어김없이 등장하며 대부분 부동산 떴다방은 불법이기는 하지만, 현실적으로 이를 단속하기란 쉽지 않은 측면이 있다. 중개행위를 증명하는 것 자체가 어렵기 때문이다. 이러한 떴다방은 크게 세 가지 유형으로 나누어 볼 수 있다.
- 1. 청약자들간 분양권 전매를 중개하는 유형.
- 2. 대량 청약으로 물건을 확보한 다음 청약에 떨어진 사람에게 프리미엄을 받고 전매하는 유형.
- 3. 청약 당첨자들에게 시세보다 싼 프리미엄으로 매입하는 유형.
이들 유형중 그나마 가장 정상적인 유형은 첫 번째 유형이며 부동산 중개업 고유의 업무를 하는 것이니까 말이다. 또한, 중개수수료만 정상적으로 받고 전매제한이 되어있지 않는 이상 크게 문제가 될 것은 없는 면도 있다. 문제는 2, 3번 유형인데 두 번째 유형은 실수요자들의 기회를 박탈하는 것이며 부동산 가격에 거품을 만드는 주요 원인이 되기도 하다. 청약할 때에는 높은 경쟁률로 당첨이 되지 않았는데 일정 시간이 지나면 미분양이 발생하는 웃지못할 상황이 발생하기도 한다. 분양 주체의 입장에서도 아주 짜증이 나는 유형이며 세번째 유형은 정보의 비대칭성을 이용해 시세차익을 내는 유형이다. 업자들은 보통 일반인들에 비해 부동산 시세 등에서 밝을 수 밖에는 없는 것이며 겨우 낙찰받았는데 시세보다 적은 프리미엄만 받고 넘기는 일들이 발생할 수 있다.
거래를 멀리해야 하는 이유
이번 정부 들어서 과열되는 아파트 분양시장을 잡겠다고 전매제한을 하는 지역들이 늘어났다. 이 때문에 이러한 부동산 분양권전매 행위 자체가 불법행위인 경우가 많으며 이런 지역에서는 아예 전매 행위를 하지 않는 게 당연히 바람직하다. 전매가 가능한 지역이라 하더라도 떴다방의 이용은 가급적 하지 말라고 권하고 싶은데 그 첫 번째 이유는 바로 리스크 때문이다. 부동산이라는 게, 기본적으로 큰 금액이 거래되는 시장이다 보니 작은 평수의 건물이라 하더라도 몇억씩 거래되는 게 비일비재하다. 그런데, 부동산 거래에 대한 보호는 공인중개사 사무실 안에서 해야 가능합니다. 떴다방을 이용해 거래할 경우 자칫 법의 보호를 받지 못할 가능성이 큽니다. 또한, 정상 거래라 하더라도 실질적인 손실을 볼 가능성이 크다.
떴다방들의 수익은 결국 프리미엄에서 나오며 여기서 사람들은 어느 정도의 프리미엄이 적정한지 판단하기가 절대 쉽지 않은 것이다. 그들의 유수와 같은 말들에 더 많은 프리미엄을 주고 매입하거나, 시세보다 적은 프리미엄을 받고 파는 상황이 발생할 수 있다. 떴다방은 현실적으로 없어지기 매우 어려우며 그들의 처지에서 보면. 잘하면 하루에도 몇천만 원씩 벌 기회이기 때문에 그러한 좋은 기회를 놓치려 하지 않을 것이다. 분양가와 시세에 격차가 있는 한 항상 등장할 수밖에는 없는 것이다. 여기서 많이 당하는 분들이 꼭 들어가고 싶은 곳이었는데 떨어진 분들이다. 무리한 프리미엄을 주고서라도 사고 싶은 경우에 즉시즉시 매물이 회전되는 떴다방을 이용하고 싶은 유혹이 클 수밖에는 없다. 하지만 부동산 매물은 요즘 공동전산망을 이용하면서 많은 매물이 공유된다. 정상적으로 일반 부동산 중개사무소에 들러 매물을 알아봐도 충분히 거래할 수 있다. 여러 곳을 돌아다녀 봄으로써 차분히 시세파악도 할 수 있는 말이다. 부동산은 개별성을 가진 재화라는 특성으로 인해 매수자의 조급한 마음을 이용하는 경우들이 많이 발생한다. 떴다방에 대한 수요가 그래서 발생하는 것이며 이런 부분을 잘 고려하고 부동산 거래는 신중해야 한다는 점을 염두에 둬서 접근해야 한다.[3]
동영상
각주
- ↑ 리치메이커, 〈떴다방의 정체〉, 《네이버 블로그》, 2009-05-07
- ↑ 와룡선생, 〈떴다방이란 무엇인가? 질문과 답 - Neo 불타는 게시판〉, 《Daum 카페》, 2003-06-03
- ↑ SU, 〈부동산 떴다방 거래는 하지 마라〉, 《'SU'의 세상 뒤집어 보기》, 2017-09-08
참고자료
- 리치메이커, 〈떴다방의 정체〉, 《네이버 블로그》, 2009-05-07
- 와룡선생, 〈떴다방이란 무엇인가? 질문과 답 - Neo 불타는 게시판〉, 《Daum 카페》, 2003-06-03
- SU, 〈부동산 떴다방 거래는 하지 마라〉, 《'SU'의 세상 뒤집어 보기》, 2017-09-08
같이 보기
