상가임대사업자

상가임대사업자 혹은 상가임대업자는 자신이 소유하거나 임차한 상가건물을 임대하는 산업 활동을 하는 사업자를 말한다.

개요

상가임대사업자란 주로 상가를 포함한 상업용 부동산의 임대수입을 주 수입으로 하는 사업자를 말한다. 상가임대사업 혹은 상가임대업은 자신이 소유하거나 임차한 상가건물을 임대하는 산업 활동을 의미한다. 여기서 상가임대는 임차인(세입자)이 임대금을 지급하고 임대인의 상가 부동산을 점유하여 이를 용도에 따라 사용, 수익하는 것을 증명하는 계약을 의미한다. 상가임대차 혹은 상가건물 임대차계약이라고도 한다. 즉, 상가임대는 임대인이 상가건물의 전부나 일부를 임차인에게 사용·수익하게 하고, 임차인은 그에 대한 대가로 차임을 지급할 것을 약정하는 계약이다. 이때 임대 시 납입하는 보증금은 계약이 소멸하게 되면 다시 반환을 받게 된다. 이러한 내용을 명시한 문서를 상가임대계약서라 한다.

상가임대계약서에는 상가 소재지 및 면적, 계약금과 중도금 등의 사항을 상세하게 기재하여야 한다. 또한 임대인(매도인)과 임차인(매수인)의 인적정보를 기재하고 계약 조항을 확인한 다음 기명 날인한다. 계약서를 작성한 후에는 당사자 각각 1통씩 보관한다. 임대차계약이란 임대인이 임차인에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 임차인은 차임지급을 약정함으로써 그 효력이 생기는 계약을 말하며 임대계약이라고도 한다. 여기서 목적물은 임대하는 전세에 해당한다. 임대는 임차인이 목적물을 직접 점유하여 사용, 수익, 처분할 수 있는 권리인 물권과는 다른 개념이다. 따라서 임차권은 목적물의 소유권자가 바뀌면 새로운 소유자에 대하여 임차권을 주장할 수 없는 것이 원칙이나 농지와 주택의 경우에는 임대관계가 승계된다.

상가임대사업자 등록방법

상가임대를 할 때는 반드시 임대사업자 등록을 해야 한다.

• 상가 분양 및 매매 시에 건물분 가격의 10% 해당하는 부가가치세를 환급해주는 혜택이 있다. 단, 최초 등록자는 한번 환급이 가능하다.
• 상가는 주택과 달리 수익을 내는 것의 목적이 있기 때문에 사업자 미등록시에는 과태료까지 포함되어 많은 세금을 낼 가능성이 있다.

상가임대사업자 종류에 따른 혜택

상가임대사업자 등록 시 간이 사업자와 일반사업자가 있다. 등록 기준은 소득이 4,800만 원 이하 또는 4,800만 원 이상에 따라 나뉘게 된다.

• 간이 사업자 등록 시

• 부가가치세 환급을 받을 수 없다.
• 세금계산서를 받급 할 수 없다.
• 업종에 따라 0.5%~3%로 낮은 세율이 적용된다.
• 연간 매출액이 1,200만 원 미만일 경우 부가가치세 납부 면제 대상자이다.

• 일반사업자 등록 시

• 부가가치세 환급을 받을 수 있다.
• 세금계산서 발급이 가능하다.
• 간이과세자에 비해 세금 부담이 커질 수 있다.

​일반 임대사업자 등록시 필요한 서류와 등록방법

• ​분양 및 매매 계약서 원본 (상가공급계약서로 대체가능)
• 계약자 신분증
• 인감도장
• 사업자등록 신청서 1부
• 계약일로부터 20일 이내에 담당세무서에 방문하여 신청 접수 + 계약금 시기와 중도금 납입 시기를 꼭 기억하면 계약금·중도금 납입 시기에 세금계산서가 발행되어 조기 환급금 신청이 가능하다. (다음 달 25일까지 세무서에 가서 신고 또는 홈택스 홈페이지에서 이용 가능)
• 일반임대사업자 등록 접수가 완료되고 3~5일 내로 사업자등록증을 발급받을 수 있다.

​홈택스 홈페이지에서 임대사업자 등록하는 방법​

• 홈택스 공인인증서로그인 > 신청/제출 > 사업자등록신청(개인) 선택.
• 인적사항을 입력한다. (*은 필수 입력)
• 업종을 선택한다. (업종 코드 확인방법은 고객센터(126번)에 문의)
• 사업자 유형을 선택한다. (일반 혹은 간이 등)
• 첨부서류에 첨부할 서류를 첨부한다. (임대차계약서 사본 등)
• 사업자등록 접수가 완료된다.

상가임대사업자 세금

상가임대사업자 세금은 3가지 상황으로 나눠볼 수 있다. 살 때와 팔 때 그리고 보유하고 있을 때로 나눌 수 있는데, 상가를 살 때는 취득세와 농특세 등의 세금을 부담할 수 있고 상가를 팔 때는 양도소득세와 부가가치세 등의 세금을 부담할 수 있다. 상가임대사업자 세금 중 상가를 보유할 때의 세금 종류는 재산세, 종합부동산세, 부가가치세를 포함한 크게 세 가지이다.

재산세

재산세는 보유하는 기간 매년 지불하는 세금이다. 상가건물과 그 건물이 있는 토지에 각각 부과되고, 6월 1일을 기준으로 산정된다. 건물과 토지의 납부 기간을 보면 상가건물에 대한 재산세는 7월 16일부터 7월 31일까지이고, 토지에 대한 재산세는 9월 16일부터 9월 30일까지이다. 재산세 계산 방법에 대해서도 알아보면 재산세의 대상은 상가와 상가가 있는 토지이기 때문에 산출할 때도 건물분 재산세와 토지분 재산세로 나눠서 산출하게 된다. 건물과 토지 둘 다 공정시장가액 비율은 70%이고 건물에 대한 세율은 0.25%, 토지에 대한 세율은 0.2~0.4%이다. 먼저 건물분 재산세 산출 공식은 다음과 같다.

• 건물분 재산세 : 시가표준액 × 공정시장가액 비율(70%) × 0.25%

토지분 재산세는 세율이 과세표준에 따라 달라지는데, 과세표준이 2억 원 이하일 때는 세율이 0.2%이고 2억 원 초과, 10억 원 이하일 때는 40만 원 + (2억 원 초과금액의 0.3%), 10억 원 초과일 때는 280만 원 + (10억 원 초과금액의 0.4%)이다. 이렇게 과세표준에 따라 3단계로 누진세율을 적용합니다. 따라서 토지분 재산세의 산출 공식은 다음과 같다.

• 건물분 재산세 : 시가표준액 × 공정시장가액 비율(70%) × 0.25%

종합부동산세

종합부동산세는 건물이 있는 토지의 공시지가가 80억 원이 넘을 때만 해당하는 세금이다. 따라서 대부분 상가가 여기에 해당하지 않는다. 납부기간은 매년 12월 1일 ~ 12월 15일이며 농어촌특별세는 납부할 종합부동산세액의 20%이다.

• 주택 : 인별로 소유한 전국 주택의 공시가격 합계액이 6억 원을 초과하는 자(단, 1세대 1주택자는 9억 원을 초과하는 자)
• 종합합산토지 : 인별로 소유한 전국 종합합산토지(나대지 등)의 공시가격 합계액이 5억 원을 초과하는 자
• 별도합산 토지분 : 인별로 소유한 전국 종합합산토지(주택을 제외한 건축물의 부속토지 등)의 공시가격 합계액이 80억을 초과하는 자

부가가치세

상가임대사업자 세금은 주택임대사업자가 내는 세금과 달리 부가가치세를 포함하고 있다. 부가가치세는 공급받는 자에게 부담하는 것이 원칙이고 주택임대업에서 공급받는 자는 임차인이기 때문에 주택임차인에게 부가가치세를 매기면 국민의 주거 안정의 생존권을 침해하는 문제가 발생한다. 따라서 주택임대업은 부가가치세 면세사업으로 분류하고 있다. 하지만 상가임대업에 대해선 과세하지 않을 이유가 없기에 상가임대사업자 세금은 부가가치세를 포함하고 있다.

상가임차인이 부가가치세를 부담하고 임대인은 이를 대리 징수하여 세무서에 낸다. 부가가치세는 매출세액-매입세액으로 산출하고 일 년에 두 번씩 국세청에 신고해야 하며 상가를 임대하는 경우, 매출세액은 (월세 + 간주 임대료) × 10%이다. 간주 임대료는 보증금을 은행에 예치했을 때 발생하는 소득을 환산한 금액으로 정기예금 이자율이라고 보시면 된다. 2020년 간주 임대료의 산정 이자율은 기존 2.1%에서 1.8%로 0.3%p 인하하여 1.8%이고 이 이자율은 매년 국세청장이 고시하고 있다. 상가 임대사업자의 매출세액을 쉽게 설명하면 다음과 같다.

• (월세 + 보증금×1.8%)×10%

위에서 간주임대료는 임대인이 받는 전세금 또는 임대보증금에 대한 정기예금 이자에 해당하는 금액. 이것을 임대 용역의 공급 대가로 보고 보증금에 대해서 일정률의 부가가치세를 부담한다. 다음으로 매입세액은 엘리베이터나 주차장 등의 공동사용 전기세, 엘리베이터 보안시스템 유지 보수비용, 기타 수수료 등의 총합으로 계산한다.

참고자료

• 〈임대차계약 < 상가건물 임대차〉, 《찾기쉬운 생활법령정보》
• 〈상가임대계약서〉, 《예스폼 서식사전》
• 세무사 정다운, 〈상가임대사업자 등록방법〉, 《네이버 블로그》, 2020-11-12
• 퍼스트무버, 〈상가임대사업자 세금, 상가를 보유하고 있을 때는 어떤 세금을 낼까?〉, 《네이버 블로그》, 2020-09-16
• 한결처럼, 〈일반임대사업자(상가임대사업자)〉, 《한결같이》, 2020-04-03

같이 보기

• 상가
• 임대
• 계약
• 임차권
• 보증금
• 임차인
• 임대인
• 부동산
• 사업자
• 상가건물
• 상가임대
• 상가임대사업

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