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임대기간
임대기간(賃貸期間) 또는 임대차기간(賃貸借期間)은 돈을 받고 자기의 물건을 남에게 빌려주는 기간을 말한다.
주택임대차보호법
제4조(임대차기간 등)
① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차 관계가 존속되는 것으로 본다.
제6조(계약의 갱신)
① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.[1]
위 조항에서도 보듯이 주택임대차의 최소 보장 기간은 바로 2년이다. 재미있는 것은 임차인 보호를 위해 만든 법률인 관계로, 임차인은 1년짜리 계약도 유효하다고 주장할 수 있다는 사실이다. 즉, 임대차계약을 1년짜리로 체결한 경우, 임차인은 그 기간을 1년도 2년도 주장할 수 있는 반면에, 임대인은 임차인이 2년 동안 살 수 있게 보장해줘야 한다는 것이다. 이러한 임대차기간이 만료되기 1달 전까지 임대인이나 임차인 모두 계약연장 거절의 통지가 없으면, 계약은 자동으로 2년 연장되는데, 이를 묵시적 갱신이라고 한다. 이러한 임대차기간이 만료되기 1달 전까지 임대인이나 임차인 모두 계약연장 거절의 통지가 없으면, 계약은 자동으로 2년 연장되는데, 이를 묵시적 갱신이라고 한다.
그렇다면, 주택이 아닌 상가건물은 최소 임대차기간은 상가건물임대차보호법에서 그 기간을 1년으로 하고 있고, 주택과 마찬가지로 계약 기간 만료 1달 전까지 임대인이나 임차인의 통지가 없으면 자동으로 계약이 1년 연장된다. 다만, 주의할 점은 주거용 건물이라면 전부 적용되는 주택임대차보호법과는 달리 영업용 건물은 환산보증금이 일정 금액 이하인 경우라야 상가건물임대차보호법이 적용된다는 사실이다. 따라서, 고액보증금(시행령 제2조에 따름)을 주고받는 영업용 건물의 경우에는 최소 임대차기간이나 묵시적 갱신 규정이 적용되지 않고, 당사자가 정한 기간이 그대로 유효하다.[2]
주택 임대기간
주택임대차계약기간의 2년 보장
주택임대차의 기간은 당사자 간에 자유로이 정할 수 있으나 기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다(법 제4조 제1항). 임대인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지, 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간 이 만료된 때에 전 임대차와 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다(법 제6조 제1항). 다만, 임대차기간을 2년으로 정하여 임차인을 보호하려는 것은 임차인 자신의 의무를 다하지 않았을 때도 무조건 보호해 준다는 취지는 아니므로 임차인이 2기의 차임을 연체하거나 기타 의무를 현저히 위반한 때에는 보호받지 못한다.
묵시적으로 계약이 갱신된 경우의 임대차기간
주택임대차보호법 제6조 제1항은 "임대인이 임대차기간만료 전 6월부터 1월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지, 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 본다. 임차인이 기간만료 전 1월까지 통지하지 아니할 때도 또한 같다"라고 규정하고 있고, 같은 법 제6조 제2항은 "제1항의 경우 임대차의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 본다."라고 규정하고 있으며, 같은 법 제4조 제1항은 "기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다"라고 규정하고 있다. 위와 같이 주책임대차보호법 제6조 제1항 단서는 묵시적으로 갱신된 주택임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 간주하고, 같은 법 제4조 제1항은 기간의 정함이 없는 주택임대차는 그 기간을 2년으로 간주하도록 규정되어 있으므로, 묵시적으로 갱신된 주택임대차의 존속기간은 2년으로 보아야 할 것이다(대법원 1992.1.17. 91다25017).
임차인은 약정한 기간이 1년이면 1년을 주장할 수 있음
임차인이 임대인과 합의하여 2년 미만의 기간을 정하여 임대차 약정을 한 경우 임차인이 그 약 정기일 적에 임대차가 종료하였음을 주장하여 임차보증금의 반환을 청구할 수 있다. 임대인과 임차인이 2년 미만의 임대차를 약정한 경우 임대인은 그 약정의 유효함을 주장할 수 없지만, 임차인은 이를 주장할 수 있기 때문이다. 주택임대차보호법의 개정 전에는 주택임대차보호법은 임차인의 주거안정을 보호하기 위한 것이므로 임차인이 원할 때는 2년 미만의 임대차 약정을 유효한 것으로 주장할 수 있다고 판례(대법원 1995.5.26. 95다13258)상 인정해 왔으며, 개정 후에는 같은 법 제4조 제1항에서 "기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다."라고 규정함으로써 이를 명문으로 인정하고 있다.[3]
상가임대차의 임대기간과 임차인 변경
임대차기간은 임대차계약에서 당사자들끼리 자율적으로 정할 수 있다. 그런데 임차인을 보호하기 위해, 상가건물 임대차보호법을 비롯한 특별법에 임대차기간을 보장하는 여러 규정을 두고 있다. 상가건물 임대차보호법은, 기간을 정하지 않거나 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다고 정하고 있다(제9조 제1항 본문). 그래서 상가임대차는 임대차기간이 최소 1년은 보장되며 임대차계약에 1년이 채 안 되는 기간으로 단기 임대차를 설정했어도 법적으로 무효이다. 다만 임차인이 스스로 1년 미만의 단기 임대차라고 주장하는 것은 가능하다(제9조 제1항 단서).
계약갱신을 통해 임대차기간을 연장하는 규정도 있다(제10조). 임대인은 임차인이 일정기간(임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전) 동안 계약갱신을 요구하면 법률에서 정한 사유가 없는 한 거절할 수 없고, 이 경우 전 임대차와 같은 조건과 1년의 기간으로 다시 임대차계약이 체결된 것으로 본다. 임차인이 가지는 임대차계약의 갱신을 요구할 권리는 '최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위'에서 행사할 수 있다. 이 10년의 보장은 2018년 10월 16일 개정법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용되고, 2018년 10월 16일 이전에 체결됐거나 갱신된 임대차는 5년만 보장됨에 주의해야 한다.
도중에 임차인의 변경이 있는 경우가 문제 될 수 있다. 이때 새로운 임대차계약을 체결하게 되면 그 새로운 임대차계약 체결 시점부터 다시 10년 동안 임차인에게 갱신요구권이 보장된다. 임대인으로서는 단지 임차인만 변경됐을 뿐이어서 기존 임대차계약 기간도 전체 10년에 포함하고 싶을 수 있다. 이를 위해 새로운 임대차계약 체결이 아니라, 임대인 동의에 따른 임차권 양도 양수 방식을 통해 기존 임대차계약 기간까지 포함해 전체 임대차기간을 산정하려는 시도가 실무에서 종종 있다.
그런데 이런 임차권 양도로 인해 새 임차인은 보장받을 수 있는 계약갱신 기간이 기존 임대차기간만큼 줄어드는 결과가 되는데, 이에 대해 기존 임차인이 설명하지 않고 임차권을 양도한다면 이는 기만행위에 해당할 수 있다는 판례가 존재한다. 임차권 양도 양수 계약에 관한 처분문서에도 기존 임대차계약 시점을 기산점으로 전체 임대차기간이 산정된다는 점을 명시하거나, 적어도 이를 임차권의 양수인(새로운 임차인)에게 충분히 설명하고 이해를 구한 증거를 명확히 남겨두어야 한다. 임차인 변경에 따른 상가임대차의 법률관계에 관한 향후 법원의 판결을 계속 살펴볼 필요가 있다.[4]
동영상
각주
- ↑ 〈주택임대차보호법〉, 《국가법령정보센터》
- ↑ 종운, 〈최소 임대차기간은 몇 년일까?〉, 《네이버 블로그》, 2018-10-01
- ↑ 〈주택임대차 기간〉, 《생활법률 법도리》
- ↑ 박보영 변호사, 〈상가임대차에서 임대차기간과 임차인 변경〉, 《대한전문건설신문》, 2021-01-11
참고자료
- 〈주택임대차보호법〉, 《국가법령정보센터》
- 〈주택임대차 기간〉, 《생활법률 법도리》
- 종운, 〈최소 임대차기간은 몇 년일까?〉, 《네이버 블로그》, 2018-10-01
같이 보기
