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환매권
환매권(還買權)은 부동산 매매에서, 부동산을 판 사람이 특약에 의하여 그 부동산을 다시 살 수 있는 권리를 말한다.
개요
환매권은 매도인이 일정한 요건만 갖추면 다시 매수할 수 있는 권리를 말한다. 형성권이므로 환매의 의사표시를 함으로써 매매계약이 성립하게 된다. 그리고 매매계약의 법률효과로서 환매권자는 사업시행자에 대하여 소유권 이전등기청구권을 갖게 된다. 정부 등이 공익사업을 위해 토지 등을 취득하는 경우에 그 사업의 폐지 등으로 토지가 필요 없게 된 때는 소유자 등에게 환매할 수 있도록 환매권을 인정하고 있다. 예로, 택지개발촉진법의 예정지구로 지정된 곳의 토지가 지정의 해제나 변경, 실시계획의 승인 취소 또는 변경 기타 등의 사유로 수용한 토지 등의 전부 또는 일부가 필요 없게 된 때에는 수용 당시의 토지 등의 소유자 또는 그 포괄승계인에게 환매권을 인정하고 있다. 즉, 환매권자는 시행자가 토지 등이 필요 없게 된 날로부터 1년 내 토지 등의 수용 당시 받은 보상금에 보상금 지급일로부터 환매일까지 법정이자를 가산하여 지급하고 이를 환매할 수 있도록 규정하고 있다. 관련법은 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률, 택지개발촉진법이다.[1][2]
민법상 환매권과 토지수용과 관련된 환매권의 2가지가 있다. 현행 민법은 매도인이 매매 계약과 동시에 환매할 권리를 보류한 때에는 그 영수한 대금 및 매수인이 부담한 매매 비용을 반환하고 그 목적물을 환매할 수 있도록 규정하고 있다(590조 1항). 환매 기간은 부동산은 5년, 동산은 3년을 넘지 못하고(591조 1항), 매도인은 기간내에 대금과 매매 비용을 매수인에게 제공하지 않으면 환매권을 잃는다(594조 1항). 그러나 이같은 기간·금액 등의 제약은 실제의 거래와 부합하지 않으므로, 이런 제약을 피하여 자유로운 재매매의 예약 방식을 취하는 것이 보통이다. 지분을 공유한 경우, 공유자의 한 사람이 환매권을 보류하고 그 지분을 매도한 뒤 그 목적물의 분할이나 경매가 있는 때에는 매도인은 매수인이 받은 부분 또는 받을 부분이나 대금에 대하여 환매권을 행사할 수 있다. 그러나 매도인에게 통지하지 않은 매수인은 그 분할이나 경매로써 매도인에게 대항하지 못한다(595조).
공익사업을 위한 토지수용과 관련해서도 환매권이 법률로 규정되어 있다. 곧 토지의 협의 취득일 또는 수용 개시일로부터 10년 안에 해당 사업이 폐지·변경 등의 사유로 토지의 전부 또는 일부가 필요없게 된 경우, 5년 안에 수용한 토지의 전부를 해당 사업에 이용하지 않은 경우, 수용한 잔여지(殘餘地)에 접한 토지가 필요없게 된 경우에는 환매권이 인정된다(공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 91조 1·2·3항). 환매가격은 원칙적으로 토지 및 토지에 관한 소유권 이외의 권리에 대하여 지급한 보상금의 상당금액이지만 토지의 가격이 수용 당시에 비하여 현저히 변경되었을 때에는 사업시행자 또는 환매권자는 그 금액의 증감을 법원에 청구할 수 있다(91조 4항). 사업시행자는 환매할 토지가 생긴 때에는 지체없이 환매권자에게 통지해야 한다(92조).[3]
행정법상 환매권
공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률
- 제91조(환매권)
- 토지의 협의취득일 또는 수용의 개시일(이하 이 조에서 "취득일"이라 한다)부터 10년 이내에 해당 사업의 폐지·변경 또는 그 밖의 사유로 취득한 토지의 전부 또는 일부가 필요 없게 된 경우 취득일 당시의 토지소유자 또는 그 포괄승계인(이하 "환매권자"라 한다)은 그 토지의 전부 또는 일부가 필요 없게 된 때부터 1년 또는 그 취득일부터 10년 이내에 그 토지에 대하여 받은 보상금에 상당하는 금액을 사업시행자에게 지급하고 그 토지를 환매할 수 있다.
- 취득일부터 5년 이내에 취득한 토지 전부를 해당 사업에 이용하지 아니하였을 때는 제1항을 준용한다. 이 경우 환매권은 취득일부터 6년 이내에 행사하여야 한다.
- 제74조 제1항에 따라 매수하거나 수용한 잔여지는 그 잔여지에 접한 일단의 토지가 필요 없게 된 경우가 아니면 환매할 수 없다.
- 토지의 가격이 취득일 당시에 비하여 현저히 변동된 경우 사업시행자와 환매권자는 환매 금액에 대하여 서로 협의하되, 협의가 성립되지, 아니하면 그 금액의 증감을 법원에 청구할 수 있다.
- 제1항부터 제3항까지의 규정에 따른 환매권은 「부동산등기법」에서 정하는 바에 따라 공익사업에 필요한 토지의 협의 취득 또는 수용의 등기가 되었을 때는 제3자에게 대항할 수 있다.
- 국가, 지방자치단체 또는 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제4조에 따른 공공기관 중 대통령령으로 정하는 공공기관이 사업인정을 받아 공익사업에 필요한 토지를 협의 취득하거나 수용한 후 해당 공익사업이 제4조 제1호부터 제5호까지에 규정된 다른 공익사업으로 변경된 경우 제1항 및 제2항에 따른 환매권 행사 기간은 관보에 해당 공익사업의 변경을 고시한 날부터 기산(起算)한다. 이 경우 국가, 지방자치단체 또는 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제4조에 따른 공공기관 중 대통령령으로 정하는 공공기관은 공익사업이 변경된 사실을 대통령령으로 정하는 바에 따라 환매권자에게 통지하여야 한다.
- 제92조(환매권의 통지 등)
- 사업시행자는 제91조 제1항 및 제2항에 따라 환매할 토지가 생겼을 때는 바로 그 사실을 환매권자에게 통지하여야 한다. 다만, 사업시행자가 과실 없이 환매권자를 알 수 없을 때는 대통령령으로 정하는 바에 따라 공고하여야 한다.
- 환매권자는 제1항에 따른 통지를 받은 날 또는 공고를 한 날부터 6개월이 지난 후에는 제91조 제1항 및 제2항에도 불구하고 환매권을 행사하지 못한다.[2]
판례
- 공용수용의 대상에는 모든 재산적 가치 있는 권리가 포함되나, 환매권의 경우 그 대상에 건물은 포함되지 않는다.
- 헌법재판소는 환매권이 헌법상 재산권 보장조항으로부터 직접 도출될 수 있는 것으로 보나, 환매권에 관한 분쟁은 헌법소원의 대상으로 보고 있지 않다.
- 사업인정을 받은 당해 공익사업의 폐지, 변경으로 인하여 협의 취득하거나 수용한 토지가 필요 없게 된 때라도 관련 규정에 따라 공익사업의 변환이 허용되는 다른 공익사업으로 변경되는 경우에는 당해 토지의 원소유자 또는 그 포괄승계인에게 환매권이 발생하지 않는다.
- 공익사업을 위해 협의 취득하거나 수용한 토지가 변경된 사업의 시행자가 아닌 제3자에게 처분된 경우에는 '공익사업의 변환'을 인정할 수가 없다.[2]
민법상 환매
- 제590조(환매의 의의) : ① 매도인이 매매계약과 동시에 환매할 권리를 보류한 때에는 그 영수한 대금 및 매수인이 부담한 매매비용을 반환하고 그 목적물을 환매할 수 있다. ② 전항의 환매대금에 관하여 특별한 약정이 있으면 그 약정에 의한다. ③ 전 2항의 경우에 목적물의 과실과 대금의 이자는 특별한 약정이 없으면 이를 상계한 것으로 본다.
- 제591조(환매 기간) ① 환매 기간은 부동산은 5년, 동산은 3년을 넘지 못한다. 약정기간이 이를 넘는 때에는 부동산은 5년, 동산은 3년으로 단축한다. ② 환매 기간을 정한 때에는 다시 이를 연장하지 못한다. ③ 환매 기간을 정하지 아니할 때는 그 기간은 부동산은 5년, 동산은 3년으로 한다.
- 제592조(환매 등기) : 매매의 목적물이 부동산이면 매매등기와 동시에 환매권의 보류를 등기한 때에는 제삼자에 대하여 그 효력이 있다.
- 제593조(환매권의 대위행사와 매수인의 권리) : 매도인의 채권자가 매도인을 대신하여 환매하고자 하는 때에는 매수인은 법원이 선정한 감정인의 평가액에서 매도인이 반환할 금액을 공제한 잔액으로 매도인의 채무를 갚고 잉여액이 있으면 이를 매도인에게 지급하여 환매권을 소멸시킬 수 있다.
- 제594조(환매의 실행) : ① 매도인은 기간 내에 대금과 매매비용을 매수인에게 제공하지, 아니하면 환매할 권리를 잃는다. ② 매수인이나 전득자가 목적물에 대하여 비용을 지출한 때에는 매도인은 제203조의 규정에 따라 이를 상환하여야 한다. 그러나 유익비에 대하여는 법원은 매도인의 청구 때문에 상당한 상환 기간을 허여할 수 있다.
- 제595조(공유지분의 환매) : 공유자의 1인이 환매할 권리를 보류하고 그 지분을 매도한 후 그 목적물의 분할이나 경매가 있는 때에는 매도인은 매수인이 받은 또는 받을 부분이나 대금에 대하여 환매권을 행사할 수 있다. 그러나 매도인에게 통지하지 아니한 매수인은 그 분할이나 경매로써 매도인에게 대항하지 못한다.[2]
부동산환매권
부동산환매권(不動産還買權)은 부동산의 매도인이 그 부동산의 매매계약을 체결할 때 장차 어느 시기까지 영수한 매매대금 및 매수인이 부담한 매매비용을 반환하면 그 부동산을 도로 살 수 있는 권리를 말한다. 매매의 목적물이 부동산인 경우 매매등기와 동시에 환매권의 보류를 등기한 때에는 제3자에 대하여 효력이 있다. 환매권은 사인간의 거래나 공공과 민간의 관계를 막론하고 인정된다. 공익사업 등으로 국가나 지방자치단체가 토지를 협의매수 혹은 수용하는 경우에도 목적사업에 이용하지 않을 때는 환매로 원소유자에게 되돌려 주어야 한다. 대표적인 예가 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 규정한 예다.
동법(제91조)에는 "토지의 협의취득일 또는 수용의 개시일(취득일)부터 10년 이내에 당해 사업의 폐지·변경 그 밖의 사유로 인하여 취득한 토지의 전부 또는 일부가 필요 없게 된 경우 취득일 당시의 토지소유자 또는 그 포괄승계인(환매권자)은 당해 토지의 전부 또는 일부가 필요 없게 된 때부터 1년 또는 그 취득일부터 10년 이내에 당해 토지에 대하여 받은 보상금에 상당한 금액을 사업시행자에게 지급하고 그 토지를 환매할 수 있다. 이 규정은 취득일부터 5년 이내에 취득한 토지 전부를 당해 사업에 이용하지 아니할 때 이를 준용하되, 이 경우 환매권은 취득일부터 6년 이내에 이를 행사하여야 한다."고 규정해 놓았다.[4]
동영상
각주
참고자료
같이 보기
