전매(轉賣)는 구매한 물건을 단기간에 다른 사람에게 팔아넘기는 행위를 말한다. 분양권 전매 등이 있다.
전매란 구입한 부동산을 단기적 이익을 목적으로 하여 다시 파는 행위를 말한다. 특히 신규 주택을 분양받은 자가 해당 지위를 다른 사람에게 넘겨주어 입주자를 변경하는 것을 분양권 전매라고 한다. 즉, 주택에 입주하기 전 실제 물건이 아닌 입주권을 권리형태로 명의변경하여 제3자에게 되파는 행위를 말한다. 일반적으로 전매는 부동산 인기지역이거나 부동산 경기가 호황일 때 많이 일어나며 동산 경기가 좋고 전매이익이 많을 때 빈번하게 일어난다. 전매가 지속되면 가수요가 발생하여 투기가 일어나게 되기 때문에 대한민국에서는 부동산 시장의 과열을 막기 위한 목적으로 분양권전매제한 등의 규제가 지속적으로 시행되어 왔다. 또한, 이 상황이 계속될 때 부동산 붐이 일고 가수요가 겹쳐 투기가 발생한다. 정부는 분양권전매제한 등의 규제로 투기를 차단하는 대책을 구사한다.[1][2]
분양권 전매[편집]
분양권 전매란 주택을 분양받은 사람이 그 지위를 다른 사람에게 넘겨주어 입주자를 변경하는 것을 뜻한다. 청약예금이나 청약부금, 청약저축 등 주택청약통장 가입자에게 우선 공급한 분양아파트의 입주권을 '분양권' 또는 '당첨권'이라 하는데, 이것을 아파트에 입주하기 전에 실제 물건이 아닌 권리형태로 제3자에게 되파는 것이 바로 '전매(轉賣 : 산 물건을 되파는 것)'이다. 분양권 전매는 법적용어가 아니라 '입주자로 선정된 지위' 명의변경에 해당한다. 즉, 주택을 분양받은 사람이 그 지위를 다른 사람에게 넘겨주어 입주자를 변경하는 것을 뜻한다. 분양권 전매는 부동산 투기를 억제하기 위하여 해외이주 등 극히 제한된 경우를 제외하고는 금지하여 왔다.
그러나 IMF 경제위기 이후 부동산 경기가 최악의 침체상황에 빠지자 건설교통부가 부양책의 일환으로 주택건설촉진법 개정을 거쳐 1999년 3월 전면 허용됐다. 이 조치로 분양권 매매 허용기준이 완화되어 분양받은 주택의 계약체결 후에는 분양권을 팔 수 있게 되었다. 그런데 인기지역의 경우 일단 당첨되기만 하면 분양권 프리미엄이 순식간에 수천만 원대를 호가하는 등 분양권 전매가 투기수단으로 쓰이자 정부는 2002년 9월 다시 주택법을 개정, '투기과열지구'에서의 분양권 전매를 제한했다. 이에 따라 투기과열지구로 지정된 지역에서는 아파트 분양 후 1년이 지나고 중도금을 2회 이상 낸 시점부터 분양권을 되팔 수 있도록 했다. 그러나 이후에도 부동산 투기가 계속되자 2003년 6월부터 전매 제한이 더 강화되어 아파트 소유권 이전 등기가 완료된 뒤에야 분양권 판매가 가능하도록 분양권 전매를 금지하였다.
또한 2004년 3월 30일부터는 투기과열지구의 20가구 이상 주상복합아파트에 대해서도 분양권 전매가 금지되었다. 이후 2008년 정부가 급격히 침체된 주택 분양 시장을 회복하기 위해 서울의 강남 3구를 제외한 수도권 지역에 투기과열지구를 해제하였고, 제한적으로 분양권 전매가 가능해졌다. 이어 2012년 '5·10부동산 대책'을 통해 수도권 공공택지(85m2 이하)의 전매제한 기간을 기존 3년에서 1년으로 완화하고, 수도권 공공택지 내의 개발제한구역 해제 지구는 기존 5~10년에서 2~8년으로 전매제한 기간을 완화했다.[3]
분양권 전매하는 방법[편집]
분양권 거래 전매하는 방법
분양권 거래는 일반 매매와 달라 처음 거래를 하는 사람은 다소 어렵게 느껴질 수 있다. 하지만 기본적인 흐름과 실제 들어가는 비용만 이해하면 어려울 것이 없다. 중도금 승계 절차 외에는 일반 매매와 거의 같은 거래 과정은 중개업소가 알아서 처리해주므로 걱정할 필요가 없다.
분양권 전매 절차는 다음과 같은 절차로 진행된다.
- 분양권 매매계약서 작성 (중개업소 또는 직거래)
- 실거래가 신고 (관할 지차체)
- 중도금 대출 승계/상환 (은행)
- 권리의무 승계/계약자 명의변경 (분양사무소)
- 양도세 신고 (주소지 관할 세무서)
분양권 매매 시 필요자금은 다음과 같다.
- 분양 계약금 + 프리미엄 + 확장/옵션비 + 중도금 + 중개수수료 + 세금
거래 진행과정 세부 내용
- 분양권 전매 절차는 중개/대출/명의변경을 하는 주체 기준으로 나누어 이해하는 것이 쉽다.
-
- 매도, 매수자 간의 분양권 매매계약서를 작성한다.
- 매도, 매수자 간의 직거래도 가능하지만 공인중개사 직인을 요구하는 경우가 많다.
- ※ 분양권 전매 중개수수료 계산하는 방법은 계약서 날짜 기준으로 중도금이 납입된 만큼의 총액이 중개료 산정의 기준이 된다. 예를 들어 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%인 6억 원 아파트의 경우 중도금 2회 납부한 상태라면 중개수수료를 산정하는 금액은 기 납입된 6억 원의 30% 1.8억 원이 된다. 여기서 1.8억은 계약금 6000만 원 + 납입된 중도금 2회 차 합계 1억 2천만 원이다.
- ※ 분양권 매매계약서가 작성되면 실거래가 신고와 은행 대출 승계 신고를 진행하게 된다. 실거래가 신고 금액의 기준에서 실거래가 신고는 분양가외에 프리미엄 및 추가로 들어가는 비용을 모두 합산하여 신고한다. 여기서 추가비용은 발코니 확장 + 옵션비용 + 프리미엄(P)이다. 계약금은 게약서 작성 시 지급하며 잔금은 명의 면경일에 잔금 지급한다.
- 보통 매도자가 받은 중도금 대출을 매수자에게 넘기는 과정을 "중도금을 승계받는다"란 표현을 쓴다. 매도자는 근저당을 말소하는 개념이므로 중도금 대출 승계과정에 크게 신경 쓸 것이 없고 매수자는 새로 LTV와 신용에 대한 대출심사를 받고 문제가 없으면 대출을 승계받게 된다. 만약 매수자가 승계를 원하지 않는다면 대출을 상환하면 된다.
- 중도금 승계가 된 이후 분양사무소로 가서 매도자/무사자 간의 명의변경을 한다. 매수자는 기존 계약서의 권리의무도 승계받고 최종적으로 명의가 변경된 아파트의 분양계약서를 받게 된다. 보통 매매계약서 – 중도금 승계 – 명의변경과 과정은 하루 안에 종료된다.[4]
동영상[편집]
참고자료[편집]
같이 보기[편집]
|
 이 전매 문서는 부동산 거래에 관한 글로서 검토가 필요합니다. 위키 문서는 누구든지 자유롭게 편집할 수 있습니다. [편집]을 눌러 문서 내용을 검토·수정해 주세요.
|
| 산업 : 산업, 산업혁명, 기술, 제조, 기계, 전자제품, 정보통신, 반도체, 화학, 바이오, 건설, 유통, 서비스, 에너지, 전기, 소재, 원소, 환경, 직업, 화폐, 금융, 금융사, 부동산, 부동산 거래 □■⊕, 부동산 정책, 아파트, 건물, 토지
|
|
|
| 부동산 시장
|
가격 • 가격거품 • 가수요 • 강남불패 • 거래 • 거래량 • 거래사이클 • 거래절벽 • 거주목적 • 거주요건 • 경착륙 • 고가 • 공급 • 공급자 • 공포수요 • 과열 • 관망 • 관망세 • 구매 • 구매자 • 급등 • 급락 • 기하평균 • 대기수요 • 리츠 • 리츠사 • 물가 • 반등 • 배후수요 • 보합 • 보합세 • 부동산 버블 • 부동산 사이클 • 부동산 시장 • 부동산 커뮤니티 • 부동산 투기 • 부동산 투자 • 빌라공급 • 빌라수요 • 빌라시장 • 빚투 • 산술평균 • 상가 • 상가가격 • 상승 • 상승세 • 상승장 • 수요 • 수요자 • 수익 • 수익률 • 시가 • 시가인정액 • 시가표준액 • 시세 • 시세차익 • 신고가 (거래) • 신고가 (행정) • 신저가 • 실거주 • 실거주자 • 실수요 • 실수요자 • 심리 • 아파트가격 • 아파트공급 • 아파트수요 • 아파트시장 • 악재 • 연착륙 • 영끌 • 영끌족 • 영털 • 영털족 • 외지인 • 원정투기 • 이부망천 • 이자 • 이자율 • 이자지옥 • 인구감소 • 인구증가 • 재료 • 저가 • 정상화 • 조정 • 조정장 • 조화평균 • 주택가격 • 주택공급 • 주택수요 • 주택시장 • 지방소멸 • 집값 • 최고가 • 최저가 • 추세 • 추세선 • 추세전환 • 투기 • 투기수요 • 투자 • 투자목적 • 투자수요 • 패닉바잉(공황구매) • 평균 • 폭등 • 폭락 • 하락 • 하락세 • 하락장 • 하우스푸어 • 호가 • 호재 • 혼조 • 혼조세
|
|
|
| 부동산 매매
|
가액 • 갭 • 갭투자 • 거치 • 공시가격 • 공시지가 • 구분소유 • 구분소유자 • 급매 • 급매물 • 담보 • 담보대출 • 대출 • 대출심사 • 매각 • 매도 • 매도물량 • 매도세 • 매도우위지수 • 매도자 • 매도자 우위 • 매매 • 매매가 • 매매사례 • 매매사례가액 • 매물 • 매물실종 • 매수 • 매수물량 • 매수세 • 매수우위지수 • 매수자 • 매수자 우위 • 무담보대출 • 물량 • 미등기전매 • 변제 • 부동산 거래 • 부동산 매매 • 분할상환 • 빌라매매 • 상속 • 상투 • 상환 • 소유 • 소유자 • 소유주 • 실거래 • 실거래가 • 아파트매매 • 양도 • 양도차익 • 양여 • 원금 • 원금상환 • 원소유자 • 원시취득 • 유상취득 • 임장 • 잔금 • 잔금일 • 재개발 • 재건축 • 재산 • 전매 • 조합 • 조합원 • 주택담보대출(주담대) • 주택매매 • 중도금 • 증여 • 지가 • 차익 • 청산 • 초급매 • 초급매물 • 취득 • 취득가액 • 취득일 • 현금청산 • 현금화 • 현소유자 • 환매 • 환매권 • 환산취득가액
|
|
|
| 경매
|
가처분 • 감정가액 • 감정평가 • 감정평가사 • 감정평가액 • 감정평가업자 • 개찰 • 경공매 • 경락자 • 경매 • 경매물건 • 경매배당 • 경매처분 • 경쟁 • 경쟁률 • 경쟁입찰 • 경쟁자 • 공매 • 공매가격 • 국유자산 • 낙찰 • 낙찰가 • 낙찰예정자 • 낙찰자 • 단독응찰 • 무응찰 • 부동산 경매 • 비크리 경매 • 수의계약 • 수탁자산 • 승자의 저주 • 압류 • 압류자산 • 유입자산 • 유찰 • 응찰 • 입찰 • 입찰가 • 입찰참가 • 입찰참가자 • 재입찰 • 재재입찰 • 처분 • 처분금지 • 체납 • 체납액 • 체납자 • 투찰 • 투찰가 • 패찰 • 포기 • 행정처분
|
|
|
| 분양
|
가점 • 고분양가 • 공공분양 • 공공분양주택 • 낙약자 • 당첨 • 당첨자 • 딱지 • 마이너스피(마피) • 모델하우스 • 무입주금 • 물딱지 • 미달 • 미분양 • 미분양아파트 • 미분양주택 • 민간분양 • 부정청약 • 분양 • 분양가 • 분양권 • 분양권 전매 • 분양대행사 • 분양률 • 분양시장 • 분양자 • 선분양 • 선분양자 • 선분양제도 • 수분양자 • 수익자 • 시공사 • 시행사 • 신탁사 • 실입주금 • 요약자 • 원매자 • 융자 • 융자금 • 입주 • 입주권 • 입주금 • 입주자 • 전매금지 • 전매제한 • 청약 • 청약금 • 청약자 • 청약자격제한 • 청약통장 • 추첨 • 특별공급(특공) • 프리미엄(피) • 후분양 • 후분양자 • 후분양제도
|
|
|
| 임대
|
거주 • 거주자 • 건물주 • 공공임대아파트 • 공공임대주택 • 공공주택 • 관리비 • 국민임대아파트 • 국민임대주택 • 깡통전세 • 등록임대사업자 • 만기 • 만기일 • 매입임대주택 • 명도 • 명도소송 • 반전세 • 방세 • 보증금 • 빌라왕 • 사용 • 사용권 • 상가건물임대차보호법 • 상가임대 • 상가임대사업 • 상가임대사업자 • 세입자 • 연세 • 연체 • 영구임대아파트 • 영구임대주택 • 월세 • 월세가 • 월세보증금 • 월세집 • 위장전입 • 의무임대기간 • 이사 • 이주 • 임대 • 임대기간 • 임대물 • 임대사업 • 임대사업자 • 임대수익 • 임대아파트 • 임대인 • 임대주택 • 임대차 • 임대차 3법 • 임대차보호법 • 임차 • 임차권 • 임차권 등기명령 • 임차인 • 장기임대 • 장기임대주택 • 장기전세주택 • 재임대(전대) • 전대인 • 전대차 • 전대차계약 • 전세 • 전세가 • 전세가율 • 전세권 • 전세보증금 • 전세사기 • 전세임대주택 • 전세자금대출 • 전세집 • 전월세 • 전월세가 • 전월세전환 • 전월세전환율 • 전입 • 전입신고 • 전전세 • 전차인 • 전출 • 전출신고 • 점유 • 점유자 • 주거 • 주거권 • 주거안정 • 주택임대 • 주택임대사업 • 주택임대사업자 • 주택임대차 • 주택임대차보호법 • 집세 • 집주인 • 차임 • 통임대 • 하숙집 • 행복주택 • 확정일자
|
|
|
| 부동산 계약
|
가등기 • 갑구 • 건축물대장 • 경정등기 • 계약 • 계약금 • 계약당사자 • 계약률 • 계약서 • 계약일 • 공인중개사 • 구분소유권 • 권리질권 • 근저당 • 기명 • 다운계약 • 다운계약서 • 담보 가등기 • 대지권 미등기 • 등기 • 등기공무원 • 등기권리자 • 등기권리증 • 등기부 • 등기부등본 • 등기소 • 등기신청서 • 등기용지 • 등기의무자 • 등기인 • 등기일 • 등본 • 떴다방 • 말소 • 말소등기 • 말소회복등기 • 매매계약 • 매매계약서 • 멸실등기 • 명의등기인 • 물권 • 미계약 • 미등기 • 미등기부동산 • 법무사 • 법원 • 법원공무원 • 변경등기 • 복덕방 • 본등기 • 부동산등기 • 부동산등기법 • 부동산중개업 • 분양계약 • 불법계약 • 소멸 • 소유권 • 소유권 이전등기 • 소유권 이전청구권 가등기 • 소재지 • 신고 • 신분증 • 업계약 • 업계약서 • 예고등기 • 예비등기 • 월세계약 • 유치권 • 을구 • 일체성 • 임대차계약 • 임대차계약서 • 재계약 • 저당권 • 저당권자 • 전세계약 • 전세권 • 전유 • 전유면적 • 전유물 • 전유부분 • 제한물권 • 중개 • 중개수수료 • 중개업 • 중개업소 • 중개업자 • 중개인 • 지상권 • 지상권자 • 지역권 • 직거래 • 직권등기 • 질권 • 집주름 • 체결 • 특수관계자 • 표제부
|
|
|
| 위키 : 자동차, 교통, 지역, 지도, 산업, 기업, 단체, 업무, 생활, 쇼핑, 블록체인, 암호화폐, 인공지능, 개발, 인물, 행사, 일반
|
|
위키원
