시가표준액(시가표준액)은 부동산의 가액을 기준으로 하여 과세되는 지방세의 과세 표준이 되는 금액을 말한다.
개요
시가표준액은 취득세, 등록면허세, 재산세, 지역자원시설세의 과세표준이 되는 금액을 말한다. 그 밖에도 사용되는 예가 있는데, 민사소송에서 인지대를 산정하는 기준이 되는 것이 대표적인 예이다. 즉, 시가표준액은 부동산에 관하여 취득세, 재산세, 등록세 등의 지방세를 책정하기 위해 정부에서 기준으로 설정한 가격(공시지가)이다. 시가보다 낮은 경우가 많다. 토지는 개별공시지가를, 단독주택은 개별주택가격을 기준으로 삼는다. 아파트나 다세대주택 등 공동주택은 공동주택가격을 활용한다. 주택 가격은 매년 4월 30일, 토지는 매년 5월 31일 공시가 이뤄진다. 2023년부터 시행되는 개정 지방세법에 따르면 과세표준이 시가표준액에서 '시가인정액'으로 바뀐다. 시가인정액은 취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월 이내에 기준일이 있는 매매사례가액, 감정가액, 공매가액 등 시가로 인정되는 가액을 뜻한다. 아파트의 경우 유사 매매사례가격을 기준으로 삼는다. 유사 매매사례가격은 동일 단지에서 해당 자산과 공시가격·전용면적의 차이가 5% 이내인 유사자산의 매매가액을 의미한다. 2018년 이후 부동산 가격이 가파르게 오르면서 공시 가격이 실거래가격 대비 30~50% 낮은 경우도 종종 발생했다. 취득세는 과세표준에 취득세율을 곱해 결정되기 때문에, 과세표준 기준이 시가안정액으로 바뀌면 그만큼 취득세 부담이 늘어날 수밖에 없다는 것이 부동산업계의 전망이다.
시가가 12억 원, 공시가격이 8억 원인 아파트를 증여한다고 가정해볼 때 이 경우 2022년까지는 공시가격 8억 원에 3.5%를 적용한 2800만 원을 취득세로 내야 하지만, 2023년부터는 세부담이 시가인 12억 원에 3.5%를 적용한 4200만 원으로 늘어난다. 올해 증여할 때보다 50%가량 많은 취득세를 내야 하는 셈이다. 조정대상지역 내 공시지가가 3억 원 이상인 주택은 12%의 세율이 적용돼 그 부담은 더 커진다. 다만 최근 부동산 경기 둔화로 지역에 따라 시가 하락폭이 큰 경우엔 시가인정액 기준을 도입해도 세 부담이 크게 늘지 않을 수 있다. 국회에서 논의 중인 세법개정안이 통과될 경우 2023년부터 증여 후 양도할 때 적용되던 이월과세 대상 기간이 기존 5년에서 10년으로 늘어난다는 점도 염두에 둘 필요가 있다. 이월과세는 배우자나 직계존·비속으로부터 증여받은 토지나 건물 등을 5년 이내에 양도할 때 양도가액에서 차감하는 취득가액을 증여받은 가액이 아니라 증여자의 취득 당시 실제 취득 금액으로 적용하는 것을 말한다. 현재는 증여받은 뒤 5년 이후 양도 시 이월과세가 배제돼 증여자의 취득 당시 금액이 취득가액으로 인정받으면서 양도세 절감 효과를 누릴 수 있다. 하지만 세법개정안 통과로 이 기준이 10년으로 늘어난다. 부동산 증여 계획이 있다면 2022년까지 증여를 마무리하는 것이 미래의 양도 계획을 짜는 데 더 유리할 수 있다. 또한, 개별공시지가 또는 개별단독주택가격이 공시되지 않은 경우에는 시장·군수 또는 구청장이 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 않은 경우에는 지역별, 단지별, 면적별, 층별 특성 및 거래가격 등을 고려하여 시장·군수가 산정한다.[1][2]
규정
지방세법 제4조(부동산 등의 시가표준액) 내용은 다음과 같다.
- 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)이 같은 법에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장이 산정한 가액으로 한다.
- 제1항 외의 건축물(새로 건축하여 건축 당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함한다), 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은 거래가격, 수입가격, 신축·건조·제조가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 한다.
- 행정안전부장관은 제2항에 따른 시가표준액의 적정한 기준을 산정하기 위하여 조사·연구가 필요하다고 인정하는 경우에는 대통령령으로 정하는 관련 전문기관에 의뢰하여 이를 수행하게 할 수 있다.
- 제1항과 제2항에 따른 시가표준액의 결정은 「지방세기본법」 제147조에 따른 지방세심의위원회에서 심의한다.[3]
종류
토지
세목별 납세의무의 성립시기 당시의 개별공시지가가 시가표준액이 됨이 원칙이다(지방세법 시행령 제2조). 단, 주택부속토지의 경우 주택가격을 기준으로 주택과 토지의 시가 비율대로 안분하여 시가표준액으로 잡는다. 이 때, 각종 세율은 모두 주택처럼 취급한다.
주택
세목별 납세의무의 성립시기 당시의 개별주택가격이나 공동주택가격이 시가표준액이 됨이 원칙이다(지방세법 시행령 제2조).
기타
위와 같은 공시가격이 없는 건축물이나, 선박, 차량, 기계장비, 입목, 항공기, 광업권, 어업권, 각종 회원권(골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄 회원권, 종합체육시설 이용회원권 및 요트회원권), 토지에 정착하거나 지하 또는 다른 구조물에 설치하는 시설, 건축물에 딸린 시설물의 경우에는 일정한 공식에 따라서 시가표준액을 산정한다.
이러한 건축물, 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은 지방자치단체에서, 행정안전부에서 정하는 기준에 따라 산정·결정한다(지방세법 시행령 제3조 제3항).
이에 따라, 매년 행정안전부에서 책자(2018년의 경우. 2018년도 건축물 시가표준액 조정기준, 000년도 기타물건 시가표준액 조정기준(Ⅰ): 기타물건. 2018년도 기타물건 시가표준액 조정기준(Ⅱ): 기타물건-차량 외)를 간행하고 있다. 결정된 시가표준액은 고시되고(같은 조 제7항), 관할 지방법원에도 통보된다(같은 조 제5항).
시가표준액의 산출체계는 다음과 같다.
- 건축물 : 건물신축가격기준액×적용지수(=구조지수×용도지수×위치지수)×경과연수별잔가율×면적×가감산특례
- 기타물건 : 기준가격×경과연수별잔가율[3]
시가표준액조정월수
시가표준액이 조정되는 기간의 월수를 말한다. 토지·건물의 시가표준액은 일반적으로 1년에 한 번씩 조정된다. 그러나 이미 결정한 시가표준액이 기준가격의 변동 또는 기타 사유로 불합리하다고 인정되는 경우에는 시가표준액을 변경하여 결정할 수 있는데 이때 그 조정월수가 1년 미만일 수도 있다.[4]
동영상
각주
참고자료
같이 보기
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