감정평가업자

감정평가업자(鑑定評價業者)는 '부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률'에 따라 신고를 한 감정평가사와 인가를 받은 감정평가 법인을 말한다.

개요

감정평가업자란 감정평가사 시험에 합격하고 실무수습을 마친 자가 적정가격의 평가 등 감정평가 업무를 하기 위해 국토교통부 장관에게 그 자격을 등록하고 감정평가업을 영위하기 위해 국토교통부 장관에게 감정평가사무소 개설신고를 한 자를 말한다. 관련법은 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률이다. 법령에 정해 놓은 감정평가업자의 업무는 표준지의 적정가격과 표준 주택의 적정가격 조사·평가, 보상과 국공유지 취득 및 처분을 위한 토지의 감정평가, 개별공시지가의 검증 및 개별주택가격의 검증, 자산재평가법에 따른 토지 등의 평가, 소송 또는 경매를 위한 토지 등의 감정평가, 타인의 의뢰에 의한 토지 등의 감정평가, 감정평가와 관련된 상담과 자문, 토지 등의 이용과 개발 등에 대한 조언이나 정보 등의 제공 등이 있다. 근거법은 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률이다. 감정평가업자의 의무는 감정평가업자가 평가할 때 능력을 초과하거나 이해관계가 있는 것을 평가해서는 안 되는 것을 말한다. 즉, 자신의 능력으로 업무수행이 불가능하거나 매우 곤란한 경우 혹은 이해관계 등의 이유로 자기가 감정평가하는 것이 타당하지 아니하다고 인정되는 경우는 감정평가를 해서는 안 된다. 근거는 감정평가에 관한 규칙이다.

감정평가업자 선정

보상액의 산정

사업시행자와 손실을 본 자(토지소유자 등)가 손실의 보상에 관하여 '협의'를 하려면, 보상액 산정의 기준이 있어야 한다. 이를 위해 사업시행자는 '3인의 감정평가업자(감정평가사)'를 선정하는데, 토지소유자도 감정평가업자(감정평가사)를 추천할 수 있다. '보상액 산정' 절차에 관하여는 '토지보상법 제68조'가 규정하고 있다.

• 3인의 감정평가업자(감정평가사) 선정 (원칙)

• 사업시행자는 토지 등에 대한 보상액을 산정하려는 경우에는 감정평가업자 3인을 선정하여 토지 등의 평가를 의뢰하여야 한다.

• 토지수용 과정에서 사업시행자는 '협의'를 위하여 보상액 산정이 필요하다.

• 예외 : 사업시행자가 직접 보상액을 산정

• 다만, 사업시행자가 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 직접 보상액을 산정할 수 있을 때는 그러하지 아니한다.

• 이에 따라 '토지보상법 시행규칙' 제16조가 '보상평가의 의뢰 및 평가 등'에 관하여 규정하고 있는데, 동 규칙은 "사업시행자는 물건에 대한 평가를 의뢰하고자 하는 때에는 보상평가의뢰서에 필요한 사항을 기재하여 감정평가업자에게 평가를 의뢰하여야 하고", "감정평가업자는 평가를 의뢰받은 때에는 대상물건 및 그 주변의 상황을 현지 조사하고 평가를 하여야 하며", "감정평가업자는 평가한 후 보상평가서를 작성하여 사업시행자에게 제출해야 한다"고 정하고 있으므로, 사업시행자가 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 직접 보상액을 산정할 수 있으려면, 통상 자체 소속의 감정평가업자(감정평가사)를 다수 보유하고 있을 때이다.

• 시·도지사와 토지소유자의 감정평가업자(감정평가사) 추천

• 사업시행자가 감정평가업자를 선정할 때 해당 토지를 관할하는 시· 도지사와 토지소유자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 감정평가업자를 각 1인씩 추천할 수 있다. 이 경우 사업시행자는 추천된 감정평가업자를 포함하여 선정해야 한다. (의무사항)

• 2인의 감정평가업자(감정평가사)를 선정하는 경우

• 만약, 시·도지사와 토지소유자가 모두 감정평가업자를 추천하지 아니하거나 시·도지사 또는 토지소유자 어느 한쪽이 감정평가업자를 추천하지 아니할 때는, 사업시행자는 토지 등에 대한 보상액을 산정하려는 경에는 2인을 선정하여 토지 등의 평가를 의뢰해야 한다.

• 보상액 산정기준 등

• 보상액의 산정을 위한 감정평가업자에 대한 평가 의뢰의 절차 및 방법, 보상액의 산정기준 등에 관하여 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다.

시·도지사와 토지소유자의 감정평가업자 추천

시·도지사와 토지소유자가 감정평가업자를 추천하는 절차는 '토지보상법 시행령' 제28조가 정하고 있다.

• 사업시행자 보상계획 공고

• 사업시행자는 보상계획을 공고할 때에는 시·도지사와 토지소유자가 감정평가업자를 추천할 수 있다는 내용을 포함하여 공고하고, 보상 대상 토지가 소재하는 시·도의 시·도지사와 토지소유자에게 이를 통지해야 한다.

• 감정평가업자 추천

• 시·도지사와 토지소유자는 보상계획의 열람 기간 만료일부터 30일 이내에 사업시행자에게 감정평가업자를 추천할 수 있다.
• 시·도지사가 감정평가업자를 추천하는 경우에는 다음 각호의 사항을 지켜야 한다.

• 감정평가 수행능력, 소속 감정평가사의 수, 감정평가 실적, 징계 여부 등을 고려하여 추천대상 집단을 선정할 것
• 추천대상 집단 중에서 추첨 등 객관적이고 투명한 절차에 따라 감정평가업자를 선정할 것
• 제1호의 추천대상 집단 및 추천 과정을 이해당사자에게 공개할 것
• 보상 대상 토지가 둘 이상의 시·도에 걸쳐 있는 경우에는 관계 시·도지사가 협의하여 감정평가업자를 추천할 것

• 추천 필요 서류

• 감정평가업자를 추천하려는 토지소유자는 보상 대상 토지면적의 2분의 1 이상에 해당하는 토지소유자와 보상 대상 토지의 토지소유자 총수의 과반수의 동의를 받은 사실을 증명하는 서류를 첨부하여 사업시행자에게 감정평가업자를 추천해야 한다. 이 경우 토지소유자는 감정평가업자 1명에 대해서만 동의할 수 있다. 감정평가업자를 추천하려는 토지소유자는 해당 시·도지사와 한국감정평가사협회에 감정평가업자를 추천하는 데 필요한 자료를 요청할 수 있다. 국토교통부 장관은 시·도지사의 감정평가업자 추천에 관한 사항에 관하여 표준지침을 작성하여 보급할 수 있다.

감정평가업자의 법률

감정평가업자의 보수에 관한 기준

• 제1조(목적) : 이 기준은 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제35조에 따라 감정평가업자가 업무수행에 관하여 감정평가의뢰인으로부터 받는 수수료의 요율 및 실비의 범위와 적용방법을 정함을 목적으로 한다.
• 제2조(감정평가업자의 보수) : 감정평가업자의 보수는 제3조에 따른 감정평가수수료와 제5조에 따른 실비를 합산하여 산출한다.
• 제3조(감정평가수수료)

① 감정평가수수료는 건당 감정평가액을 기준으로 가격산출 근거자료, 가격형성요인 분석, 적용 감정평가기법 등을 고려하여 다음의 요율체계에 따라 감정평가액 구간별로 계산된 금액을 합하여 산정한다.

② 다음 각호의 경우 감정평가수수료 산정에 대하여는 다음 각호에서 규정한 금액을 제1항의 감정평가액으로 본다.

1. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 보상을 위한 감정평가

가. 가격시점 이전에 공시된 개별공시지가(해당 공익사업으로 인하여 필지가 분할된 경우 분할되기 전의 개별공시지가를 해당 토지의 개별공시지가로 본다. 이하 같다)로 산정한 전체 토지의 가액에 지상물의 감정평가액을 합하여 산정한 가액

나. 가격시점 이전에 공시된 개별공시지가가 없는 경우에는 감정평가액

다. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」 제23조에 따라 공법상 제한이 없는 상태로 토지를 감정평가하는 경우로서 개별공시지가에 따라 산정한 지가의 총액이 감정평가액의 50%에 못 미칠 때는 감정평가액의 50%에 상당하는 금액

2. 임료(賃料) 또는 사용료에 대한 감정평가

가. 적산법에 따라 감정평가를 하는 경우 : 임차물건 또는 사용대상물건(구분지상권의 경우는 해당 토지를 말한다)의 기초가격

나. 임대사례비교법 또는 수익분석법에 따라 감정평가를 하는 경우 : 연간 임료 합계액 또는 사용료 합계액의 10배에 해당하는 가액

다. 여러 해의 임료 또는 사용료를 감정평가하는 경우 : 가목 또는 나목의 연도별 가액의 합계액

3. 광업권 및 어업권 : 광산 또는 어장의 감정평가액

4. 비상장주식 : 수정 후 대차대조표상의 자산총액

③ 다음 각호의 특수평가를 행할 때에는 제1항과 제2항에 따른 감정평가수수료에 100분의 150의 할증률을 적용하여 산정한다. 다만, 하나의 물건(토지, 건물, 특수용도의 구축물, 입목, 도로, 광산 등)이 둘 이상의 특수평가 대상에 해당하면 하나의 특수평가에 해당하는 것으로 보아 할증률을 적용한다.

1. 감정평가 의뢰일로부터 6월 이상 가격시점을 소급하는 감정평가(제4항 제1호에 해당하는 경우는 제외한다.)

2. 특수용도의 구축물(교량, 댐, 선거(船渠) 및 이에 따르는 물건)의 감정평가

3. 산림, 입목, 묘포(苗圃), 화훼 및 관상용 식물의 감정평가

4. 육로 또는 공공도로로 통행할 수 없는 도서 지역에 소재하는 물건의 감정평가

5. 손실보상을 위한 공장 등 산업체 시설의 감정평가

6. 해체 처분 가격으로의 감정평가

7. 도로, 구거(溝渠), 철도용지, 묘지, 유지(溜地), 하천, 제방과 이에 편입되는 토지의 감정평가

8. 광산 또는 광업권, 온천의 감정평가

9. 어장 또는 어업권(신고어업과 허가어업을 포함한다)의 감정평가

10. 토지수용위원회가 의뢰하는 수용 또는 이의신청 재결을 위한 감정평가

11. 법원의 소송평가

12. 선하지(線下地)와 이에 편입되는 토지의 감정평가

④ 다음 각호의 감정평가를 할 때에는 제1항과 제2항에 따른 감정평가수수료에 해당 할인율의 금액을 감하여 산정한다. 다만, 하나의 물건이 둘 이상의 할인 적용 대상에 해당하면 할인액이 가장 큰 하나만 적용한다.

1. 같은 의뢰인(같은 소유자를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)으로부터 같은 물건을 다시 의뢰받은 경우(여러 건으로 나누어 의뢰받은 경우를 포함한다) 감정평가수수료의 할인율은 다음과 같다. 이 경우 재의뢰일은 당초 감정평가서 발급일로부터 기간을 계산하고, 가격시점은 당초 가격시점부터 기간을 계산하며, 재의뢰일과 가격시점으로 계산한 기간이 다른 경우 긴 기간을 기준으로 한다. 다만 당초 감정평가보다 가격시점을 소급하는 감정평가에는 적용하지 아니한다.

2. 「개발이익 환수에 관한 법률 시행규칙」 제8조에 따른 감정평가는 100분의 50의 할인율을 적용한다.

3. 구조가 유사한 10호 이상의 공동주택에 대한 감정평가는 100분의 20의 할인율을 적용한다.

4. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제4조 제5호의 공익사업으로 조성하여 공급하는 토지에 대한 감정평가는 100분의 20의 할인율을 적용한다.

5. 다음 각 목에 해당하는 감정평가로서 같은 감정평가업자가 같은 기업의 자산에 대한 감정평가를 반복하거나 반복할 것이 예정된 경우에는 감정평가의 반복 주기, 자산 상태의 변동 정도 등을 고려하여 100분의 40 이내의 할인율을 적용할 수 있다.

가. 「주식회사의 외부감사에 관한 법률」에 따른 재무제표 작성에 필요한 감정평가

나. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 집합투자기구(「간접투자자산운용업법」에 따른 간접투자기구를 포함한다)의 편입재산에 대한 감정평가

다. 「부동산투자회사법」에 따른 부동산투자회사의 투자·운용자산에 대한 감정평가

⑤ 평가대상 물건에 제3항 또는 제4항에 따른 할증률 또는 할인율 적용 물건이 포함된 경우에는 전체 물건의 감정평가액에 제1항과 제2항에 따른 요율체계를 적용하여 감정평가수수료를 산정한 후 그 감정평가수수료 중 전체 물건의 감정평가액에서 각각의 감정평가액이 차지하는 비율에 따라 감정평가수수료를 구분하고, 할증률 또는 할인율을 적용하여 전체 물건에 대한 감정평가수수료를 산정한다.

⑥ 전주·철탑 등의 건립을 위한 토지 및 이와 유사한 소규모 지점 단위로 평가하는 토지의 감정평가수수료는 제12조에 따른 표준지공시지가 조사·평가수수료 산정 방법을 준용하여 산정하고, 여비는 이 기준에 따라 별도로 청구한다. 이 경우 1개 지점을 1표준지로 본다.

참고자료

• 〈감정평가업자〉, 《네이버 국어사전》
• 〈감정평가업자의 의무〉, 《부동산용어사전》
• 〈감정평가업자의 업무〉, 《부동산용어사전》
• 〈감정평가업자〉, 《부동산용어사전》
• 토지행정사, 〈감정평가사 추천, 감정평가업자 선정 _사업시행자, 토지소유자 _토지보상, 보상액 협의 _토지보상법〉, 《네이버 블로그》, 2017-05-02
• 국토교통부(부동산평가과), 〈감정평가업자의 보수에 관한 기준〉, 《국가법령정보센터 》, 2013-05-03

같이 보기

• 법인
• 평가
• 조사
• 보상
• 부동산
• 감정평가
• 국토교통부
• 감정평가사

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